LE-1992-437

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1992-10-28
Publisert:	LE-1992-00437
Stikkord:	Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	Ytre Follo herredsrett Nr. B 9/90 - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-00437 B.
Parter:	Saksøker: Frogn kommune v/ordføreren. (Prosessfullmektig: H.r.advokat Kåre Ødegaard, Oslo). Saksøkt: Odd Høiland. Martin Holsen m.fl. Gert Veiteberg m.fl. (Prosessfullmektig: H.r.advokat Karl Wahl-Larsen, Oslo).
Forfatter:	Lagmann Raamund Stuhaug, rettens formann. Skjønnsmenn: Eiendomsmegler Svenn Engelund, Lillestrøm. Byggmester Helge Lien, Oppegård. Bygningsing. Jan Egil Sibbern, Nittedal. Byggmester Reidar Stenseth, Åneby
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Bygningsloven (1965) §87, §4, §7, Plan- og bygningsloven (1985) §87

I samsvar med stadfestet reguleringsplan for Skiphelle Odalsbekkenområdet i Frogn kommune er eiendommen gnr. 1 bnr. 147, gnr. 3, bnr. 2 og gnr. 3, bnr. 24 utlagt til friområde. Til gjennomføring av reguleringsplanen ba kommunen v/h.r.advokat Kåre Ødegaard 5. juli 1990 Ytre Follo herredsrett om at skjønn måtte bli avholdt. Herredsretten avsa 30. oktober 1991 skjønn med slik slutning:

1. Frogn kommune betaler erstatning som fastsatt foran under de enkelte takstnummere.

2. Frogn kommune betaler saksomkosntinger til de saksøkte ved h.r.advokat Karl Wahl-Larsen med kr 25460,- -kronerfemogtyvetusenfirehundreogseksti 00/100-.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker fra forkynnelse av skjønnet.

Sakens nærmere sammenheng, partenes anførsler m.v., fremgår av herredsrettens skjønn og av lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.

De berørte grunneiere har i rett tid begjært overskjønn og for lagmannsretten lagt ned slik påstand:

1. De av herredsretten fastsatte erstatninger forhøyes vesentlig.

2. De saksøkte tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

Frogn kommune har tatt til gjenmæle, og har for lagmannsretten lagt ned denne påstand:

1. Takstnr. 1 tilkjennes ikke erstatning.

2. For takstnr. 2 og 3 reduseres erstatningene.

3. Frogn kommune tilkjennes saksomkostninger for overskjønnet.

Skjønnsforhandlingene fant sted på Ytre Follo sorenskriverkontor 17. og 18. september 1992. På vegne av kommunen møtte avdelingsingeniør Knut Bertheussen og tidligere eiendomssjef i Frogn, Bjørn Stokkeland. De saksøkte Odd Høiland, Martin Holsen og Gert Veiteberg møtte på vegne av de saksøkte.

Når det gjelder forklaringene og dokumentasjonen under rettsforhandlingene viser en til rettsboken. Retten foretok befaring der partene fikk påvise alt de mente var av betydning.

Skjønnsforutsetninger: Da de eiendommer skjønnet omfatter eksproprieres i sin helhet, er partene enige om at det ikke er behov for skjønnsforutsetninger.

Før retten redegjør for partenes anførsler, nevner en at disse i det alt vesentlige har vært de samme som for herredsretten. Lagmannsretten vil derfor langt på vei henvise til herredsrettens skjønn når det gjelder partsanførslene.

Frogn kommune har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Utgangspunktet for erstatningsutmålingen er den vedtatte reguleringsplan. Mens det for takstnummerne 2 og 3 er spørsmål om vanlige ekspropriasjonsrettslige vurderinger, er det for takstnr. 1 også spørsmål om tolking av den avtalen som i sin tid ble inngått mellom Arne Høiland og Frogn kommune.

For så vidt gjelder takstnr. 1, Arne Høilands Strand, gjøres gjeldende at selv om Odd Høiland står som den formelle eier av stranden, har arealet idag ingen bruks- eller salgsverdi for eieren. Det er derfor ikke grunnlag for å tilkjenne noen erstatning når den formelle eiendomsretten overføres til kommunen. Ved avtalen inngått i 1955 ble arealet belagt med byggeforbud, jfr. pkt. 1. Eierbeføyelsene som det ble tatt forbehold om, jfr. pkt. 2, er slike rettigheter som hadde betydning for Høilands gjenværende eiendom, det vil si for gården. Disse rettighetene er idag, på grunn av den utvikling som er skjedd, ikke lenger av praktisk betydning. Tolking av avtalen må dessuten foretas på bakgrunn av Høilands intensjon og hensikt med avtalen. Han ønsket å sikre et nærmere angitt område for almennheten til bading og ferdsel. Det følger av dette at han da ikke samtidig kunne utøve noen eierrådighet over området som ville være i strid med dette ønsket. Henvisningen i avtalen, i innledningsavsnittet, til strandloven av 1954, viser også dette, jfr. loven §1.

Når det gjelder de 4 punktene i avtalen er det ellers i det vesentlige å bemerke:

1. Byggeforbudet i punkt 1 må gjelde ethvert bygg i strid med formålet med etableringen av strandområdet. Dette er en tolking som eieren hittil har respektert.

2. Som nevnt foran er det disposisjoner til beste for resteiendommen Høiland forbeholdt seg i pkt. 2. For øvrig bemerkes at siden det nå er gått bortimot 40 år siden avtalen ble inngått, uten at eieren overhodet har iverksatt noen eierbeføyelser på stranden, viser dette at i praksis er utnyttelse ikke lenger aktuell/mulig.

3. Det er ellers på det rene at Høiland i følge pkt. 4 i avtalen i realiteten oppnådde et vesentlig vederlag da han inngikk denne, nemlig tilsagn om godkjenning av tomteutparsellering. Selv om det vesentlige for Høiland kanskje var å yte almennheten en gave ved avtalen, oppnådde han også noe selv.

Fordi avtalen som nevnt foruten å belegge arealet med byggeforbud, må forstås slik at enhver virksomhet som hindrer almennhetens bading og frie ferdsel, ikke er akseptabel, har arealet idag ingen bruks- eller salgsverdi for eieren.

Når det gjelder bruksverdien er det ikke praktisk tenkeligt at arealet lar seg utnytte uten å komme i strid med avtalens reelle innhold. Arealet har heller ikke noen salgsverdi, blant annet fordi det er på det rene at det ikke er noen kjøpere av arealet.

For takstnummerne 2 og 3 er som nevnt også utgangspunktet for erstatningsutmålingen den vedtatte reguleringsplan, jfr. Rt-1983-700. Unntak fra dette er i vårt tilfelle ikke påregnelig, jfr. Rt-1977-24, særlig side 29 og 30. Området, de berørte eiendommer inkludert, er regulert til friområder.

Herredsrettens skjønn har utmålt erstatning basert på omsetningsverdien, jfr. vederlagsloven §5. Dette antas korrekt. Fordi en idag har nedgangstider, er gjenanskaffelseserstatning som regel ikke aktuell.

Ved erstatningsutmåling etter vederlagsloven §5 er partene enige om at utparsellering av de berørte eiendommer ikke er noen aktuell mulighet. Ved vurderingen må det imidlertid videre ses hen til at de påstående bygninger er i strid med reguleringsplanen. Det kan ved vurderingen ikke bygges på noen mulighet for dispensasjon med hensyn til endring, påbygging etc. på bygningene, jfr. bygningsloven §87 nr. 2. Formålet med friområdet gjør at det må ses bort fra annet enn rutinemessig vedlikehold.

Når det gjelder verdsettingen er ellers å bemerke at arealene har god beliggenhet med strandlinje mot fjorden. Arealene skjemmes imidlertid noe av naboskapet til en offentlig strand, samt ved at det ligger nær Postverkets fritidshjem m.v. Det er således på det rene at den usjenerte fritidseiendom er det i dette tilfellet ikke tale om for noen av de to eiendommene. Eierne har selv pekt på sine problemer med nærheten til den offentlige stranden. Eiendommene er uten innlagt vann og sanitæranlegg og eierne synes å ha gjort lite for å etablere innbydende uteanlegg.

Når det gjelder de fremlagte eksempler på priser som betales for angivelig tilsvarende eiendommer, bemerkes at det stort sett dreier seg om eksempler som ikke uten videre er sammenlignbare, eller er fra en tid da prisene var høyere enn idag. Fra 1987 til idag har det gjennomgående vært et prisfall på ca 30 %.

Ved vurderingen av om det skal ytes erstatninger på grunnlag av gjenerverv, jfr. verdsettingsloven §7, må det tas i betraktning at eiendomsinteressene idag synes spredt på svært mange (visstnok mer enn 60 personer). Erstatning etter gjenanskaffelse skal dessuten bare gis om gjenerverv er sannsynlig og det er bare tale om gjenerverv av hytte med nødvendig tomt, jfr. loven formulering.

Når det gjelder kommunens anførsler, viser en for øvrig til herredsrettens fremstilling.

Grunneierne har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Når det gjelder takstnr. 1, gnr. 1 bnr. 147, er det verdien av arealet med påhefte av den inngåtte avtalen som skal erstattes. Det sentrale her er først og fremst avtaleteksten. Formålet med avtalen kommer først i betraktning dersom avtaleteksten er uklar. Etter dette er det på det rene at kommunens forståelse av avtalen er uriktig. Forståelsen er også i strid med strandloven av 1954. Det som står innledningsvis i avtalen er ingen del av avtalen. Avtalen er utelukkende de 4 punktene. Det er ikke nødvendig å ty til innledningsavsnittet for å forstå avtalen som er klar nok. Høilands formål med avtalen var å få bebygge de parseller som er nevnt i avtalens pkt. 4.

Pkt. 1 i avtalen pålegger et byggeforbud. Etter pkt. 2 har eieren fortsatt alle eierrettene i behold, bortsett fra det pålagte byggeforbud ifølge pkt. 1. Pkt. 4 angir Høilands vederlag ved avtaleinngåelsen. Det innledningen til avtalen (intimasjonen) gjør, er å beskrive det areal som avtalen omfatter. Når kommunen viser til strandloven av 1954 til støtte for sin forståelse, er å anføre at loven gir mulighet for byggeforbud m.v., men så lenge fylkesutvalget intet vedtak har truffet, er et areal ikke påført noe byggeforbud eller restriksjon etter strandloven av 1954. Avtalen instituerer imidlertid et byggeforbud, som samsvarer med et vedtak etter loven §54. Etter avtalen har ellers ikke kommunen noen rett til å etablere anlegg som loven av 1954 gir eieren enerett til, jfr. loven §3 nr. 1 om byggverk og innretninger nødvendig for gård- eller skogbruk.

Det benektes av Arne Høiland hadde noe gavemotiv da han inngikk avtalen. Som nevnt foran inngikk han avtalen for å få anledning til å bebygge nærmere angitte parseller. For øvrig, dersom avtalen vurderes som en gavetransaksjon, må man etter hevdvunnen oppfatning tolke den i samsvar med giverens ønske, og ikke ad tolking søke å utvide gavedisposisjonen. Det er ellers feil at kommunen har oppfylt sine plikter etter pkt. 4 i avtalen. Tomtene 6 og 7 er ikke tillatt bebygget.

Strandpartiet, som idag eies av Odd Høiland, er belagt med et byggeforbud, for øvrig kan eieren råde over det. Tømmerlunning og sandkjøring som nevnes i pkt. 2 er bare eksemplifisering på mulige eierbeføyelser, noe avtalen selv uttrykker. Det er etter avtalen intet til hinder for at en eventuelt selger arealet med påhefte av det pålagte byggeforbud. At det er interesse for kjøp av slike arealer, vises blant annet av at slikt kjøp har funnet sted i nabolaget (Lenngren) og erfaring fra andre kystdistrikter. En pris på arealet på omlag kr 10,- pr. m2 synes i alle fall påregnelig.

Når det gjelder takstnr. 2 og takstnr. 3 må erstatningene baseres på omsetningsverdien, vederlagsloven §5, eller på gjenanskaffelsesverdien, loven §7.

Ved verdsetting etter §5 skal det tas hensyn til den påregnelige utnyttelsen. På grunn av reguleringsplanen er det ikke rimelig å basere seg på en utparsellering av de relativt store tomtene. Det synes imidlertid rimelig å regne med adgang til en viss påbygging på de noe snaue hyttebygningene. De saksøkte er her uenige med herredsretten.

Ved verdsettingen er det ellers på det rene at det dreier seg om eiendommer med meget god beliggenhet, gode strandsoner og med høy rekreasjonsverdi. Når det gjelder sjenansen fra Arne Høilands Strand, så har forholdene i den senere tid bedret seg vesentlig. Naboskapet for øvrig har så godt som ikke påført noen ulempe. At det av og til trekker folk fra den frie nabostranden, betyr ellers ikke så meget. Vi er alle forskjellige, og noen særlig pristrykkende effekt er dette ikke.

For begge eiendommer dreier det seg om meget attraktive eiendommer der prisene i de senere år har vært høye, dels økende også i de senere år. Det vises for så vidt til de fremlagte priseksempler.

Kommer retten til at gjenanskaffelsesverdien er den høyeste, er det som nevnt den som skal erstattes, jfr. verdsettingsloven §4 annet ledd. At betingelsene for en slik erstatningsutmåling i tilfelle foreligger er på det rene, jfr. loven §7. Det som da skal erstattes er kostnadene ved å erverve en eiendom til tilsvarende bruk, blant annet med adgang til sjøen. Ved fritidsboliger er også beliggenheten beskyttet, jfr. Odd Jarl Pedersen m.fl., "Ekspropriasjon", 1990 69. Det er ellers ikke korrekt at de påstående bygninger er dårlig vedlikeholdt, jfr. §7 tredje ledd.

Når det gjelder grunneiernes anførsler for øvrig, viser en til herredsrettens fremstilling.

Lagmannsretten bemerker:

Da de berørte eiendommer ennå ikke er tiltrådt av kommunen, er rettens erstatningsutmåling basert på prisnivået på tidspunktet for avhjemlingen av skjønnet. For øvrig er innledningsvis å bemerke at saken står i samme stilling som ved herredsrettens skjønn.

Herredsretten har i nødvendig utstrekning beskrevet de berørte eiendommer. Ingen av partene har reist innvendinger mot beskrivelsene og lagmannsretten viser for så vidt til den.

Takstnr. 1, gnr. 1 bnr. 147, Arne Høilands Strand Retten drøfter først betydningen av den inngåtte avtale.

Som ved all annen avtaletolkning må en da først og fremst ta utgangspunkt i teksten. Først når teksten er uklar eller usikker, kan det bli spørsmål om å trekke inn avtalens tilblivelseshistorie, formålet o.l. som tolkingselementer.

I følge avtalens pkt. 1 er det omhandlede areal påført byggeforbud. I utgangspunktet må dette gjelde byggverk av enhver art. I pkt. 2 forbeholder Høiland seg eiendomsretten til arealet og nevner eksempler på utøvelse av slik rett. Det er her kjernen i tvisten om forståelsen av avtalen ligger. Mens kommunen hevder at de nevnte eksempler på utøvelse av grunneiendomsrett viser at Høiland bare tok sikte på å forbeholde seg slike rettigheter som var av betydning for hans resteiendom (gården), hevder saksøkte at det som er nevnt bare er tenkelige eksempler på generell utøvelse av eiendomsrett.

Lagmannsretten finner at etter ordlyden har Høiland forbeholdt seg eiendomsrett til arealet, med det vesentlige unntak at han har fraskrevet seg retten til å bebygge dette. Om eiendomsretten er ytterligere beskåret beror på en fortolkning. Retten finner at formuleringen i pkt. 2 må tolkes i lys av hensikten og forhistorien til avtalen. Det er på det rene at et av Høilands siktemål med avtalen var å etablere et strandområde for almennheten. Retten ser det da slik at passusen i avtalens pkt. 2 må forstås slik at Høiland ikke kunne utøve noen eiendomsrett på arealet som sto i strid med formålet, nemlig at arealet skulle kunne nyttes til ferdsel/bading etc. for almennheten. Dette er en restriksjon på utøvelsen av eiendomsretten på arealet som kommer i tillegg til det påførte byggeforbudet. Ut over dette antas eiendomsretten til arealet i behold på eierens hånd. Retten legger denne forståelsen til grunn og nevner ellers at forståelsen av pkt. 4 i avtalen, ikke antas å endre den forståelsen en foran har lagt til grunn. Så langt Høiland ønsket å disponere over arealet, sto han fritt til å gjøre det, bortsett fra å bebygge arealet, eller på noen måte hindre eller vanskeliggjøre det formål strandarealet etter avtalen skulle ha.

Etter dette legger lagmannsretten til grunn at eiendomsretten til strandarealet fortsatt hadde et visst, men begrenset innhold da reguleringsplanen fratok eieren resten. Denne begrensede eiendomsretten har han etter lovverket krav på erstatning for, forutsatt at ekspropriasjonen har påført ham et økonomisk tap.

Selv om det ikke er godtgjort at reguleringsplanen allerede har hindret eieren i å selge arealet, kan det ikke sees bort fra at et slikt salg er påregnelig i et noe lengere perspektiv. En innenforliggende erverver av arealet ville ved et erverv kunne sikre sin innenforliggende eiendom ved et eventuelt kjøp. Han ville i vårt tilfelle f.eks. i noen utstrekning kunne beskjære/regulere vegetasjonen for å hindre innsikt, eller sikre sjøutsikt, noe som åpenbart ville være av ikke uvesentlig betydning for den innenforliggende eiendommer. Retten legger dette til grunn. Fordi det er uklart når eieren av strandarealet i tilfelle ville ha kunnet selge arealet, må det skje en skjønnsmessig neddiskontering til nåtidsverdi.

Retten setter erstatningen skjønnsmessig til kr 90000,-.

Takstnr. 2, gnr. 3 bnr. 2 og takstnr. 3, gnr. 3 bnr. 24 Som herredsretten finner lagmannsretten at eiendommene ekspropriasjonsrettslig står så likt at vurderingene stort sett blir de samme.

Som herredsretten legger lagmannsretten videre til grunn at erstatningsutmålingen må baseres på den stadfestede reguleringsplanen, eller med andre ord at planen er bindende for det arealet den omfatter. Lagmannsretten kan ikke se at unntak fra dette i nærværende tilfelle er sannsynlig, jfr. for øvrig Østensjø-dommen, Rt-1977-24, og det som herredsretten har sagt om dette. Som herredsretten bygger også lagmannsretten på at dispensasjon for påbygging/tilbygg, eller reparasjon som nevnt i bygningsloven §87 nr. 2 a, ikke kan vurderes som påregnelig. Det er heller ikke påvist noe som har godtgjort sannsynligheten av dette, eller at det er grunnlag for å regne med avvik fra reguleringsplanen.

Når det gjelder beskrivelsene av eiendommene, viser en som nevnt til herredsrettens fremstilling. En føyer til at bygningene på eiendommene er i rimelig god stand, selv om eierne i den senere tid selvsagt ikke har hatt den samme motivering for vedlikehold som før reguleringsplanen forelå.

Som nevnt av herredsretten dreier det seg om fritidseiendommer med sentral beliggenhet, og som må vurderes som lett omsettelige. I likhet med herredsretten finner lagmannsretten at høyest erstatning for de saksøktes eiendommer oppnås ved at eiendommene vurderes etter salgsverdien. Gjenanskaffelsesverdien antas imidlertid å være av omtrent samme størrelse. Som herredsretten finner lagmannsretten at eiendommenes salgsverdi er den samme for begge to. Selv om prisnivået for fritidseiendommer i den senere tid har stagnert, eller endog gått ned, gjelder dette i mindre grad eiendommer med god beliggenhet og strandlinje. Lagmannsretten finner grunnlag for økning av de erstatninger herredsretten har fastsatt og fastsetter erstatningene for hver av de to eiendommene til kr 720000,-.

Etter resultatet må Frogn kommune erstatte de saksøktes utgifter for lagmannsretten, samt dekke lovbestemte utgifter ved skjønnet etter oppgave fra retten. H.r.advokat Wahl-Larsen har fremlagt omkostningsoppgave stor kr 27164,-, hvorav salæret utgjør kr 26000,-. Hertil kommer rettsgebyr m.v. som blir å dekke av kommunen. Retten legger den fremlagte omkostningsoppgaven til grunn.

Skjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Skjønnet fremmes mot at Frogn kommune betaler de saksøkte erstatninger som foran fastsatt.

2. Frogn kommune erstatter de saksøktes omkostninger for lagmannsretten med 27164 -tjuesjutusenetthundreogsekstifire- kroner. Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker regnet fra forkynnelsen av skjønnet.

3. Frogn kommune dekker de lovbestemte utgifter ved skjønnet.