LE-1992-440
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1992-02-21 |
| Publisert: | LE-1992-00440 |
| Stikkord: | Tinglysing av stevning |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Oslo byrett Nr. 91-09489A/64 førsteinstans - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-00440K |
| Parter: | Den kjærende part: Eva Brustad (Prosessfullmektig: Advokat Erling Brustad, Oslo). Kjæremotpart: Annie og Tore Jenssen (Prosessfullmektig: Advokat Hermund Sunde v/advokatfullmektig Ove Jenssen, Oslo). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Johannes Smit, formann 2. Lagdommer Wilhelm Omsted 3. Kst. lagdommer Øystein Hermansen |
| Lovhenvisninger: | Tinglysingsloven (1935) §18, §19, Tvistemålsloven (1915) §180 |
Ved stevning av 3. desember 1991 til Oslo byrett har Annie og Tore Jenssen anlagt søksmål mot Eva Brustad med krav om oppfyllelse av angivelig inngått kjøpsavtale om Eva Brustads boligeiendom Finnhaugveien 6 i Oslo. I stevningen er det nedlagt slik påstand:
1. Eva Brustad dømmes til å overdra gnr. 12, bnr. 136, Fuglehaugveien 6 i Oslo kommune, til Annie og Tore Jenssen i samsvar med avtale av 24. oktober 1991.
2. Eva Brustad betaler sakens omkostninger.
Annie og Tore Jenssen har i stevningen også begjært byrettens kjennelse for at stevningen kan tinglyses som heftelse på eiendommen, jfr. tinglysingsloven §19 første ledd.
Forut for saksanlegget fremmet Annie og Tore Jenssen begjæring til Oslo namsrett om midlertidig forføyning gående ut på at Eva Brustad skulle forbys å disponere rettslig over eiendommen inntil tvisten om salget var rettslig avgjort. Ved namsrettens beslutning av 19. november 1991 ble begjæringen tatt til følge mot at Annie og Tore Jenssen stilte sikkerhet for et beløp på kr 100000,-. Etter muntlige forhandlinger avsa namsretten den 20. desember 1991 kjennelse der beslutningen ble opprettholdt, dog slik at avgjørelsen om sikkerhetsstillelse ble opphevet. Namsrettens avgjørelse er oppgitt å være tinglyst på eiendommen.
Oslo byrett avgjorde kravet om tinglysing av stevningen ved kjennelse av 15. januar 1992. Kjennelsen har slik slutning:
Stevning av 3. desember 91 i Oslo byretts sak 91-09489, dens påstand pkt. 1, kan tinglyses på eiendommen gnr. 12 bnr. 136 i Oslo.
Eva Brustad har i rett tid erklært kjæremål over byrettens kjennelse. Hun har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
Oslo byretts kjennelse av 15. januar 1992 om at stevning av 3. desember 1991 i Oslo byretts sak 91 - 09489, dens påstand pkt. 1, kan tinglyses på eiendommen gnr. 12 bnr. 136 i Oslo, oppheves slik at Eva Brustad frifinnes for begjæringen fra
Annie og Tore Jenssen om at stevningen skal kunne tinglyses på eiendommen gnr. 12 bnr. 136 i Oslo. Oslo byretts kjennelse i sak nr. 91 - 09489 avlyses på eiendommen gnr. 12 bnr. 136, Finnhaugveien 6 i Oslo. Annie og Tore Jenssen tilpliktes å erstatte Eva Brustad samtlige omkostninger forbundet med sakens behandling for byretten og lagmannsretten.
Annie og Tore Jenssen har tatt til gjenmæle og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
1. Oslo byretts kjennelse av 15. januar 1992 i sak nr. 9109489 A/64 opprettholdes.
2. Eva Brustad betaler kl. 1200,- i saksomkostninger til Annie og Tore Jenssen.
Den kjærende part, Eva Brustad, har prinsipalt anført at begjæringen om tinglysing av stevningen skulle ha vært avvist idet Eva Brustad allerede har fått tinglyst namsrettens beslutning om midlertidig forføyning. Det foreligger følgelig litispendens som må medføre at kravet om tinglysing av stevningen skulle ha vært avvist. Byrettens kjennelse må dermed oppheves.
Subsidiært gjør den kjærende part gjeldende at Annie og Tore Jenssens krav ikke er sannsynliggjort. Stevningen kan da ikke tinglyses, jfr. Rt-1991-652. Det bestrides at det er inngått noen slik muntlig avtale mellom partene som Annie og Tore Jenssen påberoper seg. Følgende faktiske omstendigheter viser at bindende avtale ikke er inngått:
a) Den kjærende part bestrider at avtale er inngått.
b) Det foreligger ingen skriftlig undertegnet kjøpsavtale mellom partene.
c) Det foreligger intet skriftlig bud på kr 1775000,- fra kjæremålsmotpartene.
d) Det foreligger ingen skriftlig aksept fra saksøkeren.
e) Den kjærende part tok uttrykkelig forbehold.
f) Det er på det rene at partene ikke har blitt enige om vesentlige deler som en avtale om salg av fast eiendom nødvendigvis må inneholde.
Den kjærende part fremhever at det i rettspraksis er fastslått at det skal overordentlig meget til før domstolen aksepterer en muntlig avtale om salg av fast eiendom, jfr. særlig Rt-1985-1269.
Subsidiært kreves det at kjæremotpartene blir pålagt å stille sikkerhet overensstemmende med tinglysingsloven §18 annet ledd. Det beløp som det må kreves stilt sikkerhet for, er anslått til kr 2500000,-.
Kjæremotpartene, Annie og Tore Jenssen, har bestridt at det foreligger noen hjemmel for litispendensvirkninger. I det foreliggende tilfelle dreier det seg om kjennelser for ulike krav som er avsagt av ulike domstoler.
Det fastholdes at kravet er sannsynliggjort, og kjæremotpartene henholder seg for så vidt til Oslo namsretts kjennelse av 20. desember 1991. For øvrig fremheves det at eiendomsmegleren som bisto med kontraktsinngåelsen klart har gitt uttrykk for som sin oppfatning at partene har sluttet en bindende avtale. Det forelå skriftlig bud fra kjæremotpartene på eiendomskjøpet til en pris på kr 1750000,- som senere ble forhøyet muntlig til kr 1775000,-. Dette bud ble akseptert av selgeren ved eiendomsmeglerens brev av 24. oktober 1991 til Tore Jenssen. Under kontraktsmøtet som ble avholdt den 25. oktober 1991, innbetalte kjæremotpartene håndpenger med kr 50000,- og undertegnet kjøpekontrakten. Det var ingen uenighet mellom partene. Den kjærende part ønsket imidlertid at hennes bror, som også representerer henne i søksmålet, skulle gjennomgå kontrakten for at ikke kjøper skulle bli skadelidende. Bakgrunnen for dette var at den ideelle halvpart av eiendommen tidligere hadde vært solgt på tvangsauksjon, og denne halvparten ønsket hun tilskjøtet kjæremotpartene direkte. Videre heftet en borett på eiendommen fra en tidligere eier.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og bemerker:
Det kan ikke sees at den foreliggende kjennelse av 20. desember 1991 fra Oslo namsrett er til hinder for at stevningen blir tinglyst. Ved namsrettens kjennelse er det nedlagt et forbud mot at Eva Brustad råder rettslig over eiendommen inntil tvisten er avgjort, mens tinglysingen av stevningen medfører at det krav kjæremotpartene mener å ha mot henne er sikret rettsvern mot mellomkommende rettsstiftelser, også slike som måtte følge av tvungne rettsstiftelser i eiendommen. Tinglysing av stevningen har således en helt selvstendig betydning, selv om virkningen av den også i noen grad overlappes av det tinglyste rådighetsforbud.
Det er et vilkår for å tillate stevningen tinglyst at saksøkeren, d.v.s. Annie og Tore Jenssen, har sannsynliggjort sitt krav, jfr. tinglysingsloven §18 annet ledd, 1. pkt., som må gis tilsvarende anvendelse ved tolkningen av tinglysingsloven §19. Kravet til sannsynliggjøring innebærer ikke at det må fastslås at saksøkerens krav må føre frem. Retten kan bare foreta en foreløpig prøving av saksøkerens krav, og det er tilstrekkelig for å tillate tinglysing at det ved denne prøving finnes mer sannsynlig at saksøkeren har det påståtte krav enn at han ikke har det.
Lagmannsretten finner at kjæremotpartenes krav er tilstrekkelig sannsynliggjort. Lagmannsretten legger da betydelig vekt på den skriftlige bekreftelse som ble gitt fra eiendomsmeglerfirmaet Beckmann & Berg i brev av 24. oktober 1991 til Tore Jenssen der det heter: Vi viser til Deres bud stort kr 1775000,- samt omkostninger på ovennevnte eiendom, og bekrefter herved at selger har akseptert budet. Budet er bindende for begge parter og akseptert på følgende vilkår: Det betales kr 50000,- ved kontraktsunderskrift.
Resterende del av kjøpesummen kr 1725000,- samt omkostninger betales ved overtagelse.
Utkastet til kjøpekontrakt ble undertegnet av Annie og Tore Jenssen under et møte mellom partene den 25. oktober 1990. Det er opplyst, og ikke bestridt, at de da også innbetalte forskuddet på kr 50000,-. I et brev av 15. november 1991 fra eiendomsmeglerfirmaet til Eva Brustads prosessfullmektig, som lagmannsretten også finner at må tillegges atskillig vekt, heter det: Annie og Tore Jenssen har inngått en juridisk bindende avtale med Eva Brustad ved å inngi et bud stor kr 1775000,- på ovennevnte eiendom, som ble akseptert av henne torsdag 24/10-91 før fristens utløp kl. 13.00. Som tidligere nevnt, var det kun en grunn til at hun ikke undertegnet kjøpekontrakten da hun var på møtet hos oss fredag 25/10 og det var forholdet omkring hennes kjøp av den ideelle halvdel av eiendommen på tvangsauksjon. Hun ville at De også skulle snakke med advokat Elisabeth Walmann slik at det var helt sikkert at det ikke skulle bli noe problem for henne eller kjøperne. Hun bekreftet forøvrig der og da at hun var meget glad for at nettopp Annie og Tore Jenssen skulle kjøpe eiendommen. Det kan overhodet ikke være noen tvil om at hennes aksept, først etter samråd med Dem pr. telefon, deretter gjentatt på kontraktsmøtet, er en juridisk bindende avtale.
All den stund partene var til stede sammen i møtet med eiendomsmegleren, finner lagmannsretten det lite sannsynlig at kjøperne skulle ha undertegnet kjøpekontrakten og innbetalt forskudd på kjøpesummen dersom selgeren hadde gjort gjeldende forbehold med hensyn til å selge eiendommen til dem.
Annie og Tore Jenssens krav må etter dette anses tilstrekkelig sannsynliggjort for at stevningen skal kunne tinglyses. Eva Brustad har for dette tilfelle krevet stilt sikkerhet, jfr. tinglysingsloven §18 annet ledd, 1. pkt. Bestemmelsen må imidlertid forstås slik at kravet om sikkerhetsstillelse først er aktuelt når det forhold som kreves tinglyst ikke er sannsynliggjort, jfr. bestemmelsens ordlyd "sannsynliggjør sin rett eller stiller sådan sikkerhet". Kravet om sikkerhetsstillelse vil da ikke kunne tas til følge.
Byrettens kjennelse blir etter dette å stadfeste.
Kjæremålet har vært forgjeves, og den kjærende part må etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd erstatte kjæremotpartene deres omkostninger for lagmannsretten. Omkostningene settes til kr 1200,- i samsvar med påstanden.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Byrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Eva Brustad 1200 - ettusentohundre - kroner til Annie og Tore Jenssen innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens kjennelse.