LE-1992-747
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1992-06-19 |
| Publisert: | LE-1992-00747 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse, Tvangsauksjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Oslo namsrett Nr. T91-2194 (førsteinstans) - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-00747 A. |
| Parter: | Ankende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Jon Rud, Oslo) Motparter: 1. Gjensidige Kreditforsikring AS (Prosessfullmektig: Advokat Tore Reppen, Oslo) 2. Omega Eiendom AS v/styrets formann (Prosessfullmektig: Advokat Pål Eriksrud, Oslo). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Lars-Jonas Nygard, formann 2. Lagdommer Jan Martin Flod 3. Lagdommer Jan Hein Eriksen |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §155, §158, Tvistemålsloven (1915) §180, §162, §2, Avtaleloven (1918) §36 |
Dom :
Saken gjelder anke over kjennelse om stadfestelse av bud ved tredje gangs tvangsauksjon over bolig.
A opptok 6. juni 1984 gjeldsbrevlån på kr 235000 hos Christian Haaland & Co. A/S med Agder Assuranceselskab A/S som garantist. Som sikkerhet for garantiansvaret, utstedte A samtidig en pantobligasjon på kr 259000 i sin seksjon nr. 16 av gnr. - - - bnr. - - - i Oslo til Agder Assuranceselskab A/S. Obligasjonen ble tinglyst 11. april 1985.
Agder Assuranceselskab A/S begjærte 2. februar 1990 tvangsauksjon på grunnlag av renter, kr 20184, som forfalt 4. mai 1989. Første gangs tvangsauksjon ble avholdt 21. august 1990, men det fremkom intet bud på denne auksjon. Etter begjæring 17. oktober 1990 av Gjensidige Kredittforsikring AS, som rettsetterfølger av Agder Assuranceselskab A/S, ble annen gangs tvangsauksjon avholdt 24. januar 1991. Ved auksjonen ble det avgitt ett bud på kr 650000, som ikke ble antatt av saksøkeren. Tredje gangs tvangsauksjon ble begjært 25. januar 1991. I auksjonskunngjøringen ble antatt salgsverdi oppgitt til kr 850000 i samsvar med takst som Oslo namsrett hadde latt avholde 22. mars 1991. Auksjonen ble avholdt 28. oktober 1991. Det ble avgitt fem bud på kr 391000, kr 390000, kr 350000, kr 345000 og kr 280000. Det høyeste bud på kr 391000 fra Finn Bryde på vegne av Omega Eiendom AS, ble antatt av saksøkeren.
A møtte ikke frem under noen av auksjonene, og han gjorde ingen innsigelse mot stadfestelse av budet ved tredje gangs auksjon.
Oslo namsrett avsa 6. desember 1991 kjennelse med slik slutning:
Det av Finn Bryde på vegne av Omega Eiendom fremsatte bud stort kr 391000,-, på gnr. 211, bnr. 195, seksj.nr. 16, i Oslo, stadfestes.
Saksøkte ved tvangsauksjonen, A, påanket 29. januar 1992 namsrettens kjennelse til Eidsivating lagmannsrett. Ved Oslo namsretts kjennelse av 6. februar 1992 ble anken etter begjæring gitt oppsettende virkning.
A har nedlagt slik endelig påstand:
1. Namsrettens stadfestelseskjennelse oppheves.
2. A tilkjennes saksomkostninger hos Omega Eiendom AS.
Ankemotpart nr. 1, Gjensidige Kredittforsikring AS, har nedlagt slik endelig påstand:
Namsrettens stadfestelseskjennelse oppheves.
Ankemotpart nr. 2, Omega Eiendom AS, har nedlagt slik endelig påstand:
1. Oslo namsretts kjennelse av 6. desember 91 stadfestes.
2. Omega Eiendom AS tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Ankeforhandling ble avholdt 12. juni 1992. Den ankende part avgav forklaring. Det ble avhørt to vitner og foretatt dokumentasjon som rettsboken viser. Retten besluttet ikke å avholde åstedsbefaring.
Den ankende part, A, har gjort gjeldende at namsretten av eget tiltak skulle nektet stadfestelse ifølge tvangsfullbyrdelsesloven §155 nr. 2.
Lagmannsretten kan ikke stadfeste kjennelsen uten å fravike den rettsoppfatning som Høyesteretts dom gjengitt i Rt-1990-94 er et uttrykk for. Sakene er analoge.
Det foreligger et urimelig misforhold mellom stadfestet bud kr 391000, taksten kr 850000 og kjøperens prisantydning kr 790000 i en salgsoppgave utarbeidet av eiendomsmegler etter stadfestelsen. Det fremgår av dommen av 1990 at det uten hensyn til regelen i tvangsfullbyrdelsesloven §158 må foreligge en rimelig balanse mellom det man erverver og det man yter ved salg på tvangsauksjon. Misforholdet er en indikasjon på at det har vært en forståelse mellom byderne om ikke å by høyere. Det vises spesielt til at det bare skiller kr 1000 mellom de to høyeste budene, at byderne Haukelisæter og Vik ikke kan identifiseres av Statistisk Sentralbyrå, og at saksøkeren nå ikke krever budet stadfestet. Misbruk av reglene for tvangsauksjon har medført en urimelig fordel for kjøperen på eierens bekostning. Det foreligger et klart økonomisk misforhold, som også rammes av prinsippet i avtaleloven §36. Bestemmelsen gjelder både forholdene på tiden for bud og antakelse, og de etterfølgende omstendigheter. Muligheten for at misforholdet skyldes misbruk, må føre til at namsretten skulle berammet nytt rettsmøte i medhold av §151 annet ledd, jf første ledd. Det vises i denne sammenheng til at Gjensidige Kredittforsikring AS hadde lovet A at man ikke ville anta noe bud. Forholdet tilsa at han måtte få en ytterligere påminnelse fra selskapet før budet ble stadfestet. Byfogdens melding om avholdt tvangsauksjon var ikke tilstrekkelig, og det var en feil at meldingen ikke ble sendt rekommandert. Meldingen ble som følge av utenlandsopphold og sykdom, først mottatt etter stadfestelsen.
Finn Bryde var som følge av ilagt konkurskarantene, uberettiget til å inngi bud. Det fremgår av bostyrets innberetning at det i realiteten er Finn Bryde som fremstår som styre i Omega Eiendom AS. Hans ektefelle, Anne Bryde, er formelt enestyre i selskapet, men hun hadde ifølge bostyret liten eller ingen kunnskap om mannens forretningsvirksomhet. Ektefellene har felleseie. Reelt har Bryde ved å inngi bud på vegne av selskapet, utøvet styreverv som han ikke hadde rett til, og budet er ugyldig.
Selv om A har unnlatt å fremsette innvending mot stadfestelse i rett tid etter hovedregelen i tvangsfullbyrdelsesloven §162 første ledd, kan han gjøre gjeldende unntaket i annet ledd når namsretten skulle ha nektet stadfestelse etter §155, og feilen antas å ha vært til skade for ham.
Ankemotpart nr. 1, Gjensidige Kredittforsikring AS, har gjort gjeldende at selskapet hadde full rett til å anta høyeste bud. Selskapet har intet å innvende mot at stadfestelsen oppheves, idet Fokus Bank har garantert for fullt oppgjør ved opphevelsen.
Ankemotpart nr. 2, Omega Eiendom AS, har bestridt at det foreligger grunnlag for kritikk mot ankemotpartene. Finn Bryde har møtt frem på auksjonen, og han har i henhold til fullmakt avgitt bud på vegne av Omega Eiendom AS, uten å være deltaker i noen form for avtale eller forståelse med de øvrige budgivere. Gjensidige Kredittforsikring AS har antatt det høyeste budet. Det foreligger intet grunnlag for at namsretten skulle nekte stadfestelse av eget tiltak etter tvangsfullbyrdelsesloven §155 nr. 2.
Namsretten var etter §158 tredje ledd forpliktet til å stadfeste budet. Det kan for øvrig ikke antas at taksten 22. mars 1991 på kr 850000 utgjorde gangbar pris ved stadfestelsen, idet markedsverdien er drastisk redusert i mellomtiden. Særlig vil dette gjelde for denne type loftsleiligheter i 5. etasje uten heis og utsikt. Auksjonsprisen ligger dessuten som regel vesentlig under det nivå som oppnås ved frivillig salg, jf Justisdepartementets rundskriv G-110/89 9 og 10. Kjøpesummen ligger således ikke vesentlig lavere enn hva normal budgivning ved auksjon ellers skulle tilsi. Det er ikke ført noe bevis for misbruk, slik tilfellet var i Rt-1990-94.
A har tidligere hevdet at han ikke har mottatt varsel om tredje gangs auksjon, men det er nå påvist at han mottok rekommandert varsel om dette 19. september 1991. Han valgte å reise til utlandet uten å gjøre opp gjelden, og må selv bære risikoen for at budet ble stadfestet i hans fravær. Det forelå således intet grunnlag for at namsretten skulle beramme nytt auksjonsmøte etter §151. Avtalen om at Gjensidige Kredittforsikring AS ikke skulle anta bud på auksjon, forutsatte at en avdragsordning ble overholdt. Som følge av mislighold fra A side, var selskapet ikke bundet av avtalen.
Finn Bryde har verken vært styremedlem eller adm. direktør i Omega Eiendom AS, og den ilagte konkurskarantene var ikke til hinder for at han gav bud på auksjonen i henhold til fullmakt fra selskapet.
A har under enhver omstendighet forspilt sin rett til å gjøre innsigelser gjeldende mot stadfestelsen, jf §162 første ledd. Unntaksregelen i §162 annet ledd kommer ikke til anvendelse.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som namsretten.
Etter regelen i tvangsfullbyrdelsesloven §158 tredje ledd kan stadfestelse ikke nektes ved tredje gangs auksjon, selv om det er et åpenbart misforhold mellom budet og verdien av eiendommen etter gangbar pris.
Lagmannsretten tar utgangspunkt i Høyesteretts dom gjengitt i Rt-1990-94 flg. og bygger på at det i denne dom er fastslått at det i tilfeller av den der foreliggende art etter omstendighetene kan være grunnlag for at namsretten skal nekte stadfestelse med hjemmel i loven §155 nr. 2. Men det bør fremheves at dommen av 1990 gjaldt særlige forhold. Høyesterett la avgjørende vekt på at det ble avgitt fire like bud på et for lavt verdinivå. Det ble pekt på at budgiverne samtidig utnyttet så vel loven §143 om loddtrekning som §158, tredje ledd om stadfestelse selv ved åpenbart misforhold. Det ble videre fremholdt at fremgangsmåten var i samsvar med en meget uheldig praksis som har utviklet seg ved tvangssalg, og som rammer eieren. Dette er misbruk av loven regler. Det ble vist til prinsippet i avtaleloven §36 og pekt på at det ved lovendring, som trådte i kraft 1. oktober 1989, er innarbeidet regler i §119 annet ledd om at det skal foretas takst av eiendommen før tredje gangs auksjon gjennomføres. Lagmannsretten kan ikke se at det har vært Høyesteretts mening å trekke videre grenser for namsrettens rett og plikt til å nekte stadfestelse som følge av åpenbart misforhold ved tredje gangs auksjon.
Etter lagmannsrettens syn skiller verken fremgangsmåten ved auksjonen i den foreliggende sak eller budgivningen seg ut fra det vanlige i disse saker. Namsretten har i samsvar med loven §119 annet ledd latt avholde takst etter besiktigelse av leiligheten 12. mars 1991, hvor eieren var til stede. Det ble avgitt fem ulike bud, og det er ikke godtgjort at det forelå noen form for samarbeid eller forståelse mellom budgiverne som har medført at stadfestet bud ligger lavere enn en reell budgivning ved auksjon skulle tilsi. Det forhold at to budgivere i ettertid ikke er identifisert, kan ikke tillegges vekt.
En vesentlig årsak til forskjellen mellom takstverdien kr 850000 og antatt bud kr 391000, er fallet i markedsverdien i mellomtiden. De priser som oppnås ved tvangssalg, ligger dessuten i regelen vesentlig lavere enn de som oppnås ved frivillig salg. Det må likevel antas at kjøpesummen ved denne auksjon er så lav at det foreligger et misforhold. For lagmannsretten står det likevel slik at man, om kravet om opphevelse av stadfestelseskjennelsen ble imøtekommet, ville utvide rammen for slike krav ut over det som følger av loven §158 tredje ledd og dommen av 1990.
Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at A inngikk avtale om avdragsordning 13. august 1990 med advokat Tore Reppen. Gjensidige Kredittforsikring AS ble ved avtalen forpliktet til ikke å anta bud på auksjon så lenge avdragsordningen ble overholdt. A misligholdt avtalen, og selskapet var således ubundet av denne. Lagmannsretten kan ikke se at A hadde krav på ytterligere påminnelser om kravet, eller at namsretten skulle ha utsatt eller berammet nytt rettsmøte etter loven §151.
Det er anført at Finn Brydes fullmakt til å avgi bud for Omega Eiendom AS på auksjonen var ugyldig som følge av ilagt konkurskarantene. Anførselen kan ikke føre frem. Selskapet har stått ved budet, og karantenen får ingen virkning for selskapets disposisjon overfor tredjemann.
Når lagmannsretten således er kommet til at namsretten ikke skulle ha nektet stadfestelse, blir det ikke nødvendig å ta standpunkt til om A som følge av den passivitet som han utviste overfor varslene om tvangsauksjon, er avskåret fra å gjøre gjeldende innsigelser mot stadfestelsen, jf loven §162.
Namsrettens kjennelse vil etter dette bli stadfestet.
Anken har vært forgjeves. Omega Eiendom AS har krevet saksomkostninger for lagmannsretten. Påstanden tas til følge i medhold av hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, jf tvangsfullbyrdelsesloven §2. Omkostningene settes i samsvar med prosessfullmektigens oppgave til kr 18000, som i sin helhet er salær. Gjensidige Kredittforsikring AS har ikke krevet saksomkostninger.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Oslo namsretts kjennelse av 6. desember 1991 stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler A til Omega Eiendom AS 18000 -attentusenkroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av dommen.