LE-1993-1187
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1993-09-07 |
| Publisert: | LE-1993-01187 |
| Stikkord: | Tinglysing |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Drammen byrett Nr. 0067/93 - Eidsivating lagmannsrett LE-1993-01187 K. Anket til Høyesterett - Kjremålet forkastet - HR-1993-00672K . |
| Parter: | Den kjærende part: C og D (Prosessfullmektig: Ingen). Kjæremotpart: A (Prosessfullmektig: Advokat Trygve Fjeld). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Odd Jarl Pedersen, formann 2. Lagdommer Petter A. Lossius 3. Kst.lagdommer Christofer Heffermehl |
| Lovhenvisninger: | Skifteloven (1930) §52, Tinglysingsloven (1935) §19, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Avtaleloven (1918) §36, §33 |
Saken gjelder krav om tinglysing av stevning etter tinglysingsloven §19.
A og B ble skilt ved Kongsberg byretts dom av 4. desember 1991. Offentlig skifte ble åpnet i fellesboet den 24. januar 1992 etter ønske fra mannen, og i skiftesamling 1. april 1992 krevet han at boets faste eiendom, X-veien 6, gnr. - - - bnr. - - i Kongsberg, skulle selges. Skifteretten meddelte i brev av 6. april 1992 til partenes prosessfullmektiger at salg skulle gjennomføres. UNI Storebrand Livsforsikring A/S hadde på dette tidspunkt tatt skritt for å begjære tvangsauksjon over eiendommen for et samlet utestående på kr 564798,81, men etter henvendelse fra skifteretten aksepterte selskapet å stille tvangsinndrivelsen "i bero i påvente av frivillig salg frem til 15. august 92".
I brev av 11. august 1992 meddelte advokat Per Haugum på vegne av A at hun var interessert i å overta eiendommen og at hun måtte gis anledning til å tre inn i høyeste bud etter skifteloven §52 tredje ledd. I forbindelse med salget av eiendommen ble det etter hvert avgitt flere bud, og i brev av 25. august 1992 meddelte advokat Per Haugum at A krevet "å tre inn i høyeste bud som var på kr 900000 med forbehold om finansiering". Det ble videre anført: "Man antar at finansieringsspørsmålet kan avklares etter at saken har vært behandlet av retten, og regner derfor med at spørsmålet om salg derfor foreløpig utstår." Brevet ble besvart den påfølgende dag av skifteretten, som meddelte at As forbehold var uakseptabelt og at eiendommen ville bli solgt i løpet av august, bl.a. på grunn av forestående begjæring om tvangsauksjon. Skifteretten opplyste videre at høyeste bud var kommet opp i kr 930000 og at skifteretten ville se bort fra hennes anmodning om å tre inn i høyeste bud, med mindre hun stilte bankgaranti for finansiering av kjøp av eiendommen.
I den videre skriftvekslingen nektet A å akseptere skifterettens beslutning om å stille vilkår om bankgaranti, og hun anførte at det måtte "være tilstrekkelig med en beskrivelse av hvorledes finansieringen tenkes, og ikke under noen omstendighet, er noe behov for en bankgaranti for mer enn utløsningsbeløpet". Skifteretten fastholdt kravet om bankgaranti bl.a. under henvisning til at det i den foreliggende skiftesituasjon var usikkert hva A hadde av midler og at hensynet til den annen part på skiftet tilsa at hun stilte garanti for korrekt oppgjør. Den 26. august 1992 inngav C et bud på eiendommen på kr 950000 med forbehold om finansiering. Budet var gjort bindende til og med 1. september 1992. Budet ble meddelt A i brev av 31. august 1992 fra den eiendomsmegler som foresto salget. Skifteretten tilskrev A den 2. september 1992 og opplyste:
De gis nå frist til fredag 4. september d.å. kl. 14.00 med å innlevere til skifteretten en skriftlig bankgaranti, på kjøpesummen, kr 950000,-.
Dersom slik garanti ikke foreligger innen ovennevnte frist, vil eiendommen bli solgt til vedkommende som i dag har dette bud.
Ved fristens utløp var det ikke stilt bankgaranti fra As side, men det er opplyst at skifteretten 4. september mottok erklæringer fra noen av hennes slektninger som var villige til å yte bidrag med til sammen kr 280000. Dessuten hadde hennes advokat, Per Haugum, i telefaks til skifteretten samme dag meddelt at hun var innvilget toppfinansiering fra Sandsvær Sparebank med kr 150000, og han anførte også at hun "kan derfor reise det beløp som dekker høyeste bud". Det er imidlertid på det rene at forholdet til UNI Storebrand Livsforsikring A/S ikke var avklart.
Før fristens utløp den 4. september mottok skifteretten også telefaks fra Sparebanken NOR som bekreftet at C kunne finansiere budet på kr 950000 og at beløpet ville bli stilt til disposisjon når formalia var i orden og eiendommen var klar for overtagelse.
Ved fristens utløp meddelte skifteretten skriftlig aksept om at Cs bud var godtatt, og Cs har opplyst at de ble orientert om dette muntlig samme dag av eiendomsmegleren. Skriftlig bekreftelse ble sendt til C den 9. september 1992 under henvisning til tidligere telefonsamtale. C bekreftet senere i brev av 30. september 1992 at kjøpetilbudet på eiendommen ble opprettholdt.
A og B hadde inngått forlik den 24. september 1992 forlik i ankesak for Eidsivating lagmannsrett og ble i den forbindelse også enige om skifteoppgjøret. Skifteretten ekstraderte boet den 25. september 1992, men la til grunn at den fortsatt hadde kompetanse på vegne av boet til å undertegne kjøpekontrakten med C og utstede skjøte, noe skifteretten gjorde henholdsvis 7. og 8. oktober 1992. Skifterettens kompetanse ble bestridt av A som brakte spørsmålet inn for lagmannsretten og deretter Høyesteretts kjæremålsutvalg, som i kjennelse 28. januar 1993 ikke gav henne medhold.
Skjøtet ble tinglyst 19. februar 1993.
Allerede 3. november 1992 hadde ektefellene D og C begjært utkastelse av A, noe namsretten tok til følge. Namsrettens kjennelse ble stadfestet av lagmannsretten den 19. februar 1993 og utkastelse avholdt den 23. februar 1993.
Den 22. februar 1993 innkom til Kongsberg byrett stevning fra advokat Trygve Fjeld som på vegne av A krevet at hun skulle tilskjøtes eiendommen i X-veien 6. Saksøkt var "Kongsberg skifterett - på vegne av det senere tilbakeleverte fellesbo ...v/sorenskriveren i Kongsberg" og D og C. Da stevningen ble skrevet, var det ikke kjent for advokat Fjeld at skjøtet var tinglyst, og han har senere meddelt at påstanden vil bli endret. Han krevet også at stevningen skulle tinglyses på den faste eiendom.
Kongsberg byrett - med settedommer - avsa kjennelse 19. mars 1993 med slik slutning:
Følgende blir å tinglyse på eiendommen Skytterv. 6, gnr. - - -, bnr 13 i Kongsberg:
"I sak nr. 67-93-A for Kongberg Byrett er det etter stevning den 18. februar 93 reist krav om tilbakeskjøting av eiendommen til A."
Kjennelsen er avsagt uten at de saksøkte var forelagt kravet om tinglysing.
D og C har påkjært kjennelsen til Eidsivating lagmannsrett. De har i hovedsak anført:
Motparten har ikke sannsynliggjort noen rett som gir grunnlag for tinglysing av stevningen på eiendommen i X-veien 6. Begjæringen om tinglysing skulle således ikke vært tatt til følge.
Prinsipalt anføres at søksmålet som A har reist, må avvises. Kravet om tilskjøting av eiendommen kunne vært delvis prøvet ved kjæremål mens boet sto under skifterettens behandling. Riktignok ble skifterettens beslutning om salg til Cs rettidig forsøkt påkjært av A, men hun betalte ikke kjæremålsgebyret da dette ble avkrevet henne. Skifterettens avgjørelse er således endelig, og As krav om tilskjøting av eiendommen kan nå ikke prøves i etterhånd i eget søksmål.
For øvrig anføres at A ikke oppfylte vilkåret om bankgaranti som skifteretten stilte, og hun var heller ikke stand til å finansiere kjøpesummen på kr 950000, som var en forutsetning for at hun kunne gjøre bruk av forkjøpsretten. Forholdet til UNI Storebrand Livsforsikring A/S var ikke avklart 4. september 1992, og lånet sto fortsatt misligholdt. Så sent som i brev 2. september 1992 til skifteretten ga hun ved sin advokat uttrykk for at det måtte være tilstrekkelig å beskrive hvordan finansieringen var tenkt, og at det i alle fall ikke kunne være nødvendig med en bankgaranti ut over utløsningsbeløpet. På et slikt grunnlag kunne forkjøpsretten ikke gjøres gjeldende, og det var derfor riktig av skifteretten å se bort fra hennes krav om å tre inn i høyeste bud.
A hadde meget god tid på seg til å ordne en finansiering. Allerede fra det tidspunkt hennes mann fraflyttet fellesboligen på ettersommeren 1991 måtte hun ha gjort seg tanker om finansieringen dersom hun ønsket å overta huset. Oppfordringen til å sørge for finansiering ble ikke mindre etter at det ble fremsatt begjæring om tvangsauksjon i februar 1992, og heller ikke etter at skifteretten i april samme år besluttet at eiendommen skulle selges. I forbindelse med budgivningen hadde A også foranledning til å sørge for finansiering.
As påstand om at skifteretten aksepterte budet først etter at budfristen var gått ut, er ikke riktig. I telefonsamtale med eiendomsmeglerens representant ble det avtalt at budet skulle stå ved lag ut over fristen på 1. september, og den 4. september ble de underrettet om at skifteretten hadde akseptert budet. For øvrig kan spørsmålet om akseptfristen ble overholdt, ikke påberopes av andre enn budgiver selv.
Det er ellers vanskelig å forstå hva A ønsker å oppnå ved krav om tinglysing av stevningen, annet enn å forsøke å skape vansker for Cs ved belåning. Det er ikke aktuelt å selge eiendommen videre, og slik saken står, fremtrer kravet om tinglysing nærmest som sjikanøst.
D og C har nedlagt slik påstand:
1. Stevningen skal ikke tinglyses på gnr. - - - bnr. - - i Kongsberg.
2. A tilpliktes å betale saksomkostninger for lagmannsrett til D og C.
A har i stevningen og i senere prosesskrift av 14. mars, 28. mars, 11. april, 26. april (kjæremålstilsvaret), 29. april og 1. juli 1993 i hovedsak anført:
Hun mener det er avgjørende at tinglysingen av stevningen opprettholdes, bl.a. fordi det ikke er usannsynlig at C vil selge eiendommen etter den mottagelsen naboene har gitt dem. Det må forhindres at en eventuell kjøper påberoper seg god tro.
Søksmålet kan ikke avvises av prosessuelle grunner. Det eneste spørsmålet som tidligere har fått sin avgjørelse i saken er om skifteretten hadde kompetanse og rett og plikt til å oppfylle en avtale etter at boet var tilbakelevert, når avtalen var inngått før dette. Det må stå henne fritt å ta opp nye spørsmål som ikke har vært rettslig behandlet tidligere. Det er lovligheten av skifterettens disposisjoner som nå tas opp, ikke rimeligheten eller hensiktsmessigheten.
Om grunnlaget for søksmålet anføres at hun under skiftebehandlingen meddelte skifteretten at hun ønsket å tre inn i høyeste bud i forbindelse med salget av eiendommen. Da høyeste bud var kommet opp i kr 950000, fremla hun bekreftelse på nødvendig finansiering, slik skifteretten hadde krevet. Skifteretten var dermed rettslig bundet pr. 4. september 1992 og således forpliktet til å overskjøte eiendommen til henne.
At skifteretten krevet bankgaranti kan ikke tas bokstavelig, og skifteretten hadde heller ikke hjemmel for et slikt krav. Hun fikk dessuten alt for kort frist på seg - fem timer - til å ordne det hele. Kravet om bankgaranti må under enhver omstendighet oppfattes slik at det var tilstrekkelig at hun kunne skaffe nødvendig kapital ut over lånet på førsteprioritet. Forholdet til UNI Storebrand Livsforsikring A/S lot seg ikke avklare før det var på det rene hvilket beløp hun skulle betale for eiendommen. Først da kunne lånesøknaden behandles. En bankeller betalings- garanti var også avhengig av tilsagn fra UNI. Den 4. september 1992 hadde hun gitt slik garanti som var mulig å stille på så kort varsel. Fristen ble for øvrig satt kort fordi hun skulle utmanøvreres som mulig kjøper. Det var feil av skifteretten at den ikke avventet at det ble ordnet opp i forholdet til UNI Storebrand Livsforsikring A/S, slik at hun kunne overta dette lånet. Skifteretten antok at hun ikke ville få adgang til å overta lånet, men dette viste seg å være feil, jfr. UNIs brev av 8. mars 1993.
Dersom A ikke får medhold i at det foreligger bindende avtale om overdragelse av eiendommen til henne, anføres - såvidt lagmannsretten forstår - at hun fortsatt har forkjøpsretten i behold, og hun gjør denne gjeldende gjennom søksmålet. I den forbindelse bestrider hun at hun har utvist passivitet i september 1992, og i alle fall en passivitet som kan tillegges betydning for forkjøpsretten.
A bestrider for øvrig at det forelå noen bindende avtale mellom boet og C da boet ble tilbakelevert 25. september 1992. Fristen for Cs bud gikk ut 1. september 1992. Da budet ble akseptert av skifteretten tre dager senere, den 4. september, var dette for sent, idet C ikke lenger var bundet. En påstand fremsatt nå i ettertid om at C hadde gjort muntlig avtale om å forlenge budets gyldighetstid utover 1. september 1992, må avvises som ikke troverdig. Skifterettens brev den 4. september må ses som et nytt tilbud. Således forelå det ingen avtale om salg av huset den 25. september 1992 da boet ble tilbakelevert til privat skifte. Først 30. september bekreftet C at kjøpet ble opprettholdt, men da var det for sent. Skifteretten sto da uten kompetanse til å inngå avtale om salg av fellesboets eiendom i X-veien 6. Dette er oversett ved tidligere avgjørelser i saken.
Dersom det det likevel legges til grunn at det ble inngått avtale med C før boet ble tilbakelevert, har skifteretten kommet i skade for å selge samme eiendom til to forskjellige kjøpere. På grunn av forkjøpsretten var det avtalen med A som kom først. Det senere salget til C må vike, dels ut fra hensynet til tidsprioriteten og dels fordi det vil være i strid med avtaleloven §36 om C fastholder sin avtale, særlig fordi A da må gi fra seg det som har vært hennes hjem i mange år. Under ingen omstendigheter kan C påberope seg god tro. De har hele tiden vært klar over at hun hadde forkjøpsrett til eiendommen og at hun aktet å bruke denne.
Lagmannsretten bemerker:
For at stevningen skal kunne tinglyses i medhold av tinglysingsloven §19 første ledd, må A sannsynliggjøre sin rett eller hun må stille sikkerhet, jfr. Rt-1991-652. Tinglysing mot sikkerhetsstillelse er ikke tilbudt eller påberopt av A, og lagmannsretten legger til grunn at dette alternativ ikke er aktuelt å vurdere. Spørsmålet er da alene om A har sannsynliggjort at hun har oppnådd en bindende avtale om kjøp av eiendommen, eventuelt om hun fortsatt har forkjøpsretten i behold og om hun kan gjøre denne gjeldende i eget søksmål mot ektefellene C. Dessuten hvis det foreligger en begrensning i søksmålsadgangen, vil søksmålet måtte avvises med den følge at det ikke er grunnlag for å tinglyse stevningen.
Lagmannsretten behandler først spørsmålet om A er avskåret fra å reise søksmål om overføring av eiendommen til seg.
Virkningen av at boet ble tilbakelevert A og hennes tidligere ektefelle, er at de da fikk fri rådighet over boets aktiva, men med den begrensning at avgjørelser truffet under skiftebehandlingen fortsatt var bindende for dem, samtidig som verserende skifteprosesser fortsatte til de fikk sin løsning, jfr. skifteloven §33. Beslutningen om at A ikke hadde lovlig adgang til å gjøre gjeldende forkjøpsretten på de vilkår hun gjorde, ble såvidt lagmannsretten har forstått, ikke tatt ved egen kjennelse av skifteretten, men kom til uttrykk ved at skifteretten aksepterte Cs bud uten forbehold og deretter inngikk kjøpekontrakt. Om det var unødvendig å avgjøre spørsmålet om forkjøpsretten ved kjennelse, er det ikke fremlagt til-strekkelige opplysninger om for lagmannsretten. Lagmannsretten tar derfor ikke stilling til om A er forhindret fra å gjøre forkjøpsretten gjeldende i eget søksmål mot C, og det er ut fra resultatet i saken heller ikke nødvendig å ta stilling til dette.
Spørsmålet er dernest om A har sannsynliggjort at hun har inngått en bindende avtale om å kjøpe eiendommen. En av forutsetningene for at en slik bindende avtale skal foreligge, er at forkjøpsretten ble gjort gjeldende på den måten skifteloven §52 tredje ledd foreskriver.
Skifteloven §52 tredje ledd lyder: "Ved salg har hver av ektefellene forkjøpsrett under ellers like vilkår." Denne bestemmelsen må oppfattes slik at salget av eiendommen skal skje på de samme betingelser og vilkår som gjelder for utenforstående tredjemenn, jfr. Rt-1985-423, der det også fremgår at det ved innbetaling av kjøpesummen fra en ektefelle ikke kan gjøres fradrag for den del av kjøpesummen som faller på vedkommendes boslodd, og at pantegjeldsfradrag ikke kan beregnes på en annen måte enn for en utenforstående kjøper.
Da A erklærte at hun trådte inn i budet på kr 950000, ga hun bare tilbud om delvis betaling, idet økonomisk støtte og lån ikke utgjorde mer enn til sammen kr 430000. Det misligholdte lånet i UNI Storebrand Livsforsikring A/S kan i denne sammenheng ikke regnes med som en del av hennes finansiering, og heller ikke hennes eventuelle boslodd eller krav hun mente å ha mot B. As mangelfulle betalingstilbud var i seg selv tilstrekkelig til at skifteretten kunne se bort fra hennes forkjøpsrett. Heller ikke på noe senere tidspunkt i september 1992 fremkom det tilbud fra A om full betaling.
As mangelfulle tilbud om betaling viser for øvrig at det var grunnlag for skifterettens krav om at hun måtte dokumentere betalingsevne ved et betalings- eller finansieringsløfte fra en finansinstitusjon. Et slikt krav kunne ikke komme overraskende på henne. Det tilføyes at det er åpenbart at A hadde tilstrekkelig tid og muligheter til å ordne seg økonomisk og fremskaffe en betalingsgaranti fra f.eks. bank eller forsikringsselskap, da det i flere måneder hadde vært klart for henne at huset skulle selges.
Lagmannsretten finner etter dette at det ikke er sannsynliggjort at det foreligger noen bindende avtale om overdragelse av eiendommen til A. Hun har heller ikke sannsynliggjort at hun har forkjøpsretten etter skifteloven §52 tredje ledd i behold, idet denne gikk tapt da hun ikke fullt ut tilbød den betaling som var nødvendig for å overta eiendommen. Følgen av dette er at kravet om tinglysing av stevningen ikke tas til følge.
Av bemerkningene foran fremgår forutsetningsvis at lagmannsretten har lagt til grunn at det ble inngått bindende avtale om salg av eiendommen til ektefellene C. Slik saken er opplyst, er det ikke tvilsomt at denne avtalen ble inngått 4. september 1992.
Lagmannsretten finner det ikke nødvendig å ta stilling til partenes øvrige anførsler.
Kjæremålet har ført frem, og tvistemålsloven §180 annet ledd får anvendelse for saksomkostningene. Etter hovedregelen i §172 første ledd bør A betale de kjærende parters saksomkostninger for lagmannsretten. De kjærende parter er selvprosederende for lagmannsretten, og omkostninger utover kjæremålsgebyret, kr 950, antas ikke påløpt. Omkostninger for byretten er ikke krevet i tinglysingsspørsmålet.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Stevning i sak nr. 67/93A for Kongsberg byrett skal ikke tinglyses på gnr. - - - bnr. - - i Kongsberg.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler A til D og C i fellesskap 950 - nihundreogfemti - kroner innen 2 - to - uker etter forkynnelsen av lagmannsrettens kjennelse.