LE-1993-146
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1993-05-18 |
| Publisert: | LE-1993-00146 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Eidsvoll herredsrett Nr. 92-00314 A førsteinstans - Eidsivating lagmannsrett LE-1993-00146 B. |
| Parter: | Saksøker: A (Prosessfullmektig: Advokat Finn Thrana, Oslo). Saksøkt: B (Prosessfullmektig: Advokat Trine Buttingsrud Mathiesen, Jevnaker). |
| Forfatter: | Rettens formann: Lagmann Raamund Stuhaug Skjønnsmenn: 1. Gårdbruker/takstmann Sigmund Ruud 2. Byggmester Lars Haugerud 3. Gårdbruker Per Pedersen 4. Gårdbruker Bjørg Bjørnholt |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, §40 |
I odelsløsningssak mellom A som saksøker og B som saksøkt avsa Eidsvoll herredsrett 6. oktober 1992 odelstakst med slik slutning:
1. Odelstakst over eiendommen A, gnr 84 brnr 1 og gnr 82 brnr 7 i X settes - uten spesialinnredninger for galoppvirksomhet - til kr 1300000,-.
Ønsker saksøker ikke å overta spesialinnredningene har saksøkte rett og plikt til å fjerne disse.
2. Ønsker saksøker å overta spesialinnredningene, skal han for disse betale ytterligere kr 350000,-.
3. Saksøkeren skal i alle fall erstatte B sakens omkostninger med kr 14380,- innen 14 dager fra forkynnelsen av taksten.
Sakens nærmere sammenheng fremgår av herredsrettens premisser og av lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
B har i rett tid begjært overtakst. Han har for lagmannsretten lagt ned slik påstand:
1. Overtaksten fremmes.
2. A dømmes til å erstatte B sakens omkostninger ved overskjønnet.
A har lagt ned denne påstand:
1. Odelsovertaksten fremmes.
2. B erstatter A sakens omkostninger for lagmannsretten.
Skjønnsforhandlingene fant sted 4. mai 1993, først med rettsmøte på Eidsvoll, deretter med befaring av eiendommen. Partene ønsket å komme med sine fullstendige anførsler i det innledende rettsmøtet. Forhandlingene ble derfor avsluttet med befaringen. Så vel under rettsmøtet som under befaringen var partene og deres prosessfullmektiger til stede. Partene avga forklaring under befaringen. Det ble ikke avhørt vitner. Hva som ble dokumenter går frem av rettsboken.
A har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Etter at den nåværende bruker og eier, B, ført som bruker i medhold av leieavtale, fra 1991 som eier, begynte med et betydelig hestehold på gården, er det etablert innretninger og utstyr for oppstalling og trening av sportshester, i det vesentlige galopphester. Dette er påkostninger som det ikke, eller bare i meget begrenset utstrekning, kan tas hensyn til i en takst eller odelsloven §49. Odelsløseren ønsker å drive et tradisjonelt jordbruk og de nevnte påkostninger er da uten betydning for ham. Odelsloven §49 forutsetter at taksten skal svare til det beløp en vanlig kjøper vil kunne gi uten spesialinnsikt i hold av kostbare sportshester.
Det synes ellers som om eieren allerede fra den gang han bare var leier av eiendommen foretok investeringer med sikte på å vanskeliggjøre en eventuell odelsløsning. Dette ble fortsatt etter at odelsløseren, før han reiste sak, varslet om det kommende odelssøksmålet. Odelsløsningssak kunne løseren imidlertid først reise etter at eieren hadde fått tinglyst skjøtet, jfr. odelsloven §40.
Under enhver omstendighet er det nå etablert innretninger og utstyr på gården som vil virke pristrykkende.
Eieren har foretatt ombygging av et tidligere vognskjul til boligformål. Dette er foretatt uten søknad på tross av at det er lagt inn vann med avløp for et installert klosett. Dette er et forhold som må bringes formelt i orden, enten ved at det innhentes samtykke til det etablerte, i verste fall ved at avløpet blir stengt. Betydelige omkostninger kan bli påført til bygging av renseanlegg eller lignende for å få avløpet godtatt. Usikkerheten vedrørende installasjonen virker pristrykkende på eiendommen.
Det er liten mulighet for inntekter av skogen i dag. Jorden er velegnet til potet- og grønnsaksproduksjon, men kan også nyttes til korndyrking. Ved taksten må det tas i betraktning at prisen på landbrukseiendommer i de senere år har vist en fallende tendens.
B har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Herredsretten har satt en for lav takst.
Jorden, som er godt arrondert, er i god hevd og egner seg godt til flere formål. I dag foregår en allsidig drift med korn og gras produksjon, samt hestedrift. Av den dyrkede jorden er det ca 5 dekar som er gått med til galoppbane, ikke 7 dekar som nevnt av herredsretten.
Den tidligere eier hadde plass for fem hester, i dag er det stallplass til 23.
De investeringer eieren har foretatt er alle ledd i hans måte å utnytte eiendommen på, og er ikke uttrykk for noen taktisk eller illojal opptreden i forhold til et mulig odelsløsningssøksmål. Motparten kunne ellers allerede i 1989, da det av nåværende eier ble søkt om konsesjon på ervervet, ha reist løsningssak. Eierens investeringer ville da ha opphørt til løsningsspørsmålet var blitt avklart.
Om hestedriften kan opplyses at på grunn av løsningssaken ligger denne i dag delvis nede. Også utleie av stallplasser har bydd på problemer. Av de 23 plassene som i dag er etablert, er godt under halvparten utleid.
Den nåværende eier har i tillegg til påkostninger som har med hestedriften å gjøre, foretatt betydelige andre påkostninger på den eksisterende bygningsmassen. Det dreier seg bl.a. om nytt låvetak, påkostninger på driftsbygningen forøvrig og på bolighus. Av i alt kr 546000,-, utgjør det vesentlige påkostninger og vedlikehold på den eksisterende bygningsmasse, og er påkostninger som har øket bygningenes verdi betraktelig. I tillegg til de beløp som er anvendt, er det gjort en betydelig egeninnsats. Det er eiendommens status i dag, med de nevnte påkostningene, som må være utgangspunktet ved vurderingen. I taksten må det ellers tas hensyn til gårdens allmenningsrett, jf herredsretten. Det er hittil ikke påvist noe prisfall på landbrukseiendommer. Det er ikke grunn til å regne med at formalisering av retten til å ha klosettavløp fra det ombygde vognskjulet vil bli særlig kostbart.
Lagmannsretten bemerker:
Partene er enige om at herredsrettens beskrivelse av odelseiendommen i det alt vesentlige er korrekt og dekkende, dog slik at saksøkte ønsker å presisere at arealet som for tiden nyttes til galoppbane er fem dekar og ikke syv som angitt av herredsretten.
Retten finner at eiendommen må takseres slik som den fremstår i dag.
Som nevnt av herredsretten er arronderingen av den dyrkede jorden god, med jord velegnet til potet- og grønnsaksproduksjon. Den egner seg imidlertid også godt til kornproduksjon. Med de krav som i dag stilles til maskiner og utstyr synes kornproduksjon å være den driftsform som peker seg ut ved vanlig jordbruksdrift. Dette var også situasjonen før den nåværende eier overtok eiendommen. Eiendommen synes noe liten til at det er rimelig å anskaffe kostbart utstyr som i dag er nødvendig for en rasjonell potet- og grønnsaksproduksjon.
Skogen har i dag lite nyttbart virke og det må regnes med at det vil ta betydelig tid for dette endrer seg vesentlig.
I tillegg til herredsrettens beskrivelse av bygningene, føyer lagmannsretten til at samtlige bygninger har temmelig enkel standard med delvis ikke fullførte reparasjoner/utbedringer. Dette gjelder såvel bolighus som driftsbygninger. Ved verdsettingen må det trekke ned at det ikke er etablert lovlig avløp for det klosett som er installert i det ombygde vognskjulet, selv om ombyggingen av vognskjulet forøvrig må vurderes som rimelig vellykket.
Blant annet på grunn av den usikkerhet med hensyn til varig lønnsomhet som ligger i hestedrift med i det alt vesentlige sportshester knyttet til galoppsport og den betydelige arbeidsinnsatsen dette utvilsomt krever, er lagmannsretten kommet til at verdsettingen av eiendommen bør baseres på tradisjonell jordbruksproduksjon. Dette antas å være den driftsform som gir det sikreste og beste nettoutbyttet og er også den driftsform det må antas at en vanlig kjøper vil basere seg på. I samsvar med det som er nevnt tidligere er det korndyrking som da i dette tilfellet synes naturlig. Selv om låvebygningen er av enkel standard, og delvis i stor utstrekning er belagt med stallplasser, vil den i det alt vesentlige kunne dekke gårdens behov ved slik drift. En del av installasjonene i låven og på gården forøvrig, er imidlertid så spesielt rettet mot drift med galopphester at de vil bli til liten nytte, eller være et lyte ved bruk av jorden til tradisjonelt jordbruk. Ved fornuftig tilpassing vil imidlertid ulempene være temmelig begrensede, uten noen vesentlig betydning ved takseringen.
Dersom den nåværende eieren ønsker å ta med seg noe av det utstyret m.v. som er rettet mot den nåværende hestedrift, bør partene kunne komme til enighet om betingelsene for dette, men lagmannsretten kan ikke se at det bør avsies alternativ takst slik herredsretten har gjort.
Etter takseringsreglene i odelsloven §49, sammenholdt med rettspraksis, skal løsningssummen fastsettes til den pris en vanlig kjøper er villig til å gi for eiendommen. I samsvar hermed og under hensyn til det som er nevnt foran, settes verdien av eiendommen til kr 1100000,-, dvs. kr 200000,- lavere enn fastsatt av herredsretten. Verdsettingen er ikke utelukkende basert på en bruksverdivurdering, jf Rt-1980-233 og Rt-1982-1673. En nevner i den forbindelse at det er tatt hensyn til at den alminnelige kjøper i de senere år har vært villig til, å fortsatt antas å være villig til, å betale en pris som ligger noe høyere enn det en ren driftskalkyle gir dekning for. Ved verdsettingen har en tatt hensyn til gårdens allmenningsrett, samt at prisene på landbrukseiendommer nå synes å ha en fallende tendens.
Eiendommen er taksert slik den fremtrer på takseringstidspunktet.
Saksøkte har begjært overtaksten. Retten er kommet til en lavere løsningssum enn herredsretten. Skjønnsbegjæringen har således ikke ført frem. Saksøkte kan etter dette ikke tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten, skjønnsloven §42, jf. §54a, litra a. På den annen side kan en ikke se at det var åpenbart urimelig av saksøkte å begjære overskjønn, jf. skjønnsloven §54a, tredje ledd. Begge parter må etter dette dekke sine omkostninger for lagmannsretten. Dette innebærer at saksøkte må dekke rettens utgifter ved overskjønnet (utgifter til skjønnsmenn m.v.), etter oppgave fra retten.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Odelstaksten for eiendommen A, gnr. 84 bnr. 1 og gnr. 82 bnr. 7 i X, settes til 1100000 - enmillionetthundretusen - kroner.
2. Hver av partene dekker sine omkostninger for lagmannsretten.
3. B dekker de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.