LE-1993-1764
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1994-05-24 |
| Publisert: | LE-1993-01764 |
| Stikkord: | Odelsovertakst |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Vinger og Odal herredsrett Nr. 93-00015 A - Eidsivating lagmannsrett LE-1993-01764 B. |
| Parter: | Saksøker: Kjell Brenna (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Trandum). Saksøkt: Magne Hassel (Prosessfullmektig: Advokat Jan Erik Myrvold). |
| Forfatter: | Rettens formann: Lagmann Raamund Stuhaug med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a |
I odelsløsningssak mellom Kjell Brenna som saksøker og Magne Hassel som saksøkt, avsa Vinger og Odal herredsrett 29. april 1993 odelstakst med slik slutning:
1. Odelstaksten for gnr. 27 bnr. 14 i Eidskog fastsettes til kr 290000,-.
2. I saksomkostninger til Magne Hassel betaler Kjell Brenna innen 2 - to - uker kr 13120,-.
Sakens nærmere sammenheng fremgår av herredsrettens premisser og av lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Magne Hassel har i rett tid begjært odelsovertakst. Kjell Brenna har tatt til gjenmæle. Begge parter har påstått overskjønnet fremmet, samt for egen del å bli tilkjent saksomkostninger for lagmannsretten.
Skjønnsforhandlingene fant sted 3. mai 1994, først med innledende rettsmøte på Kongsvinger, deretter med befaring av odelseiendommen.
Partene møtte og avga forklaring. Det ble ikke avhørt vitner. Dokumentasjonen går frem av rettsboken.
Partene ønsket å komme med sine fullstendige anførsler under det innledende rettsmøtet. Forhandlingene ble derfor avsluttet med befaringen.
Kjell Brenna har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Herredsretten har kommet frem til en korrekt takst. Taksten er ihvertfall ikke for lav.
Det dreier seg om en liten gård. Den dyrkede jorden er dårlig arrondert og har svak avkastningsevne. Det er også lett påviselige mangler ved grøftingen.
Når det gjelder skogen, er som nevnt av herredsretten ca 75% fullstendig avskoget. Avskoging fant sted for kort tid siden. En del av det avskogede areal er tilplantet med nye granplanter, plantingen har slått dårlig til.
Av bygninger er samtlige idag enten uhensiktsmessige, eller dårlig vedlikeholdt.
Hovedbygningen er dårlig vedlikeholdt og trenger meget betydelige påkostninger for å kunne få en rimelig nåtidsstandard.
Driftsbygningen er bygningsmessig i bra stand, men er svært lite tidsmessig innrettet.
Stabburet mangler delvis ytterpanel i en vegg, slik at det er åpning ut. Vedskjul/vognskjul dekker ikke på langt nær behovet når det gjelder vognskjul. Huset er dessuten svært enkelt og dårlig vedlikeholdt.
Parten godtar motpartens anførsel om at gården har beiterett i store tilstøtende utmarksarealer. Etter forholdene kan imidlertid dette neppe bety noe avgjørende ved vurderingen.
Eiendommen har hittil vært nyttet til korn- og høyproduksjon. Høyet har vært dyrket for salg. Trolig er høyproduksjon det jorden best egner seg til.
At det har vært et fall i rentenivået den senere tid, har hittil ikke påviselig endret prisene på landbrukseiendommer.
Magne Hassel har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende: Herredsrettens takst er for lav.
Den dyrkede jorden er i det alt vesentlige sandholdig siltjord. Den nyttes idag til kornproduksjon og til produksjon av fôr (høy) for salg. Fordi eiendommen har beiterett i Nordfjell skog og tilstøtende arealer, i alt meget betydelige områder, er det sauehold som er det gunstigste og det påregnelige driftsalternativ. Selv om det kan være mangler ved driftsbygningen, jf senere, vil den lett kunne innrettes til sauehold. Ved sauehold vil gården gi 0,69 årsverk etter vedtatte normer, mens kornproduksjonen bare gir 0,1 årsverk.
Når det gjelder skogen anføres at det avskogede areal delvis er tilplantet, delvis er det skjedd naturlig foryngelse. Det innestår idag kr 25 034 i skogavgift, delvis for den eiendom taksten gjelder, delvis for andre eiendommer brukeren har. Det alt vesentligste faller imidlertid på den eiendommen som skal takseres. Avgiften er et pluss for eiendommen.
Selv om hovedbygningen er av eldre dato, vil den uten alt for store omkostninger kunne bli en brukbar bolig. Den har en god "grunnstamme".
Driftsbygningen, som er oppført i 1958, har idag en del såkalte "hestebokser". Den bør uten store omkostninger kunne benyttes til sauehold, og i tillegg til det, kunne nyttes til hus for maskiner, lager, verksted m.v.
Gårdstunet har fin beliggenhet og ligger i et område med gode muligheter for rekreasjon, blant annet jakt og fiske. Sist høst fikk eiendommen fellingsløyve for en råbukk. Det er ellers rikelig adgang til vann på eiendommen.
Som nevnt er sauehold den rasjonelle driftsformen. Det trengs bare 0,8 dekar produktivt jordbruksareal for å vinterfore en sau.
Uansett statens landbrukspolitikk, og de pågående EUforhandlinger har det vært, og er fortsatt, en betydelig etterspørsel etter landbrukseiendommer. Prisene har hele tiden holdt seg godt oppe.
Fallet i rentene i den senere tid medfører stigning av eiendomsverdiene, noe retten må ta hensyn til.
Lagmannsretten finner at herredsrettens odelstakst bør stadfestes og bemerker:
Partene er enige om at herredsrettens beskrivelse av odelseiendommen er korrekt, og i det alt vesentlige dekkende, både når det gjelder bygninger, jord- og skogarealer.
I tilknytning til herredsrettens beskrivelse, bemerker en at etter lagmannsrettens vurdering er arealene på eiendommen rimelig bra arrondert. Det er foretatt kanalisering av en bekk over den dyrkede jorden. Det er mangler ved dreneringen ved den kanaliserte bekken, og det ligger uplanerte arealer og jordhauger på stedet. Det må her skje så vel grøfting som planeringsarbeide, før den berørte jorden kan oppnå full produktivitet.
På en del av det avskogede areal er det foretatt en del tilplanting med gran. På grunn av senere tørke har tilplantingen ikke vært helt vellykket. Som nevnt innestår det en del skogavgift. Dette regnes som et pluss ved vurderingen. Det vil ta lang tid før skogen vil gi skikkelig avkastning. Skogskjøtselen virker mangelfull.
Gården ligger fritt og godt, men kanskje noe avsides.
Når det gjelder bygninger, er ikke noen av disse i god eller tidsmessig stand.
Hovedbygningen viste taklekkasje og svært enkel standard. Den har ifølge partene stått ubebodd i ca 4 år og trenger meget vesentlige påkostninger for å komme i rimelig tidsmessig stand. Driftsbygningen er i god stand, men er uhensiktsmessig etter dagens krav. Ombygging til sauehold er mulig uten alt for store påkostninger. Storfehold vil imidlertid innebære betydelige investeringer og er ikke påregnelig.
Vedrørende de andre bygningene bemerkes at stabburet delvis mangler noe av en vegg, og vognskjulet var etter forholdene lite.
Selv om det i de senere år har vært dyrket korn, bør fôrproduksjon (høy) i fremtiden anses som mest regningssvarende, og derfor den påregnelige driftsform. Fôr kan selges, men det kan også, som anført av saksøkte, nyttes i forbindelse med sauehold, samtidig med at gården benytter mulighetene for utmarksbeite i tilstøtende områder. Det knytter seg imidlertid idag en viss usikkerhet til lønnsomheten ved et eventuelt sauehold. Det er også påregnelig med problemer i forbindelse med sauehold på grunn av det gjerdebehov et slikt dyrehold medfører. Idag er det svært lite sauehold i området.
Etter takseringsreglene i odelsloven §49, sammenholdt med rettspraksis, skal løsningssummen fastsettes til den pris en vanlig kjøper er villig til å gi for eiendommen. I samsvar hermed, og under hensyn til det som er nevnt foran, finner lagmannsretten at herredsrettens takst bør stadfestes. I forbindelse med vurderingen viser lagmannsretten til det som er nevnt i Rt-1980-233 og Rt-1982-1673. Som nevnt er gården som boplass bare tenkelig etter meget store påkostninger.
Den rentenedgang en har sett i den senere tid, synes bare i begrenset grad å ha gitt utslag i prisene på gårdsbruk.
Eiendommen er taksert slik den fremstår på takseringstidspunktet.
Saksomkostninger
Saksøkte har begjært overtaksten. Siden lagmannsretten stadfester herredsrettens takst, har overskjønnsbegjæringen ikke ført frem. Saksøkte kan etter dette ikke tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten jf skjønnsloven §42 og §54a, litra a. På den annen side kan en ikke se at det var åpenbart urimelig at saksøkte å begjære overskjønn, jf skjønnsloven §54a, tredje ledd. Det vises til hva saksøkte ga for odelseiendommen da han i 1991 kjøpte denne sammen med andre eiendommer.
Begge parter bør etter det som er nevnt dekke sine egne omkostninger for lagmannsretten. Dette innebærer at saksøkte må dekke rettens utgifter ved skjønnet etter oppgave fra retten.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Herredsrettens odelstakst stadfestes.
2. Hver av partene dekker sine omkostninger for lagmannsretten.
3. Magne Hassel dekker de lovbestemte utgifter ved odelsovertaksten.