LE-1993-2178

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1994-05-30
Publisert:	LE-1993-02178
Stikkord:	Odelsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Heggen og Frøland herredsrett Nr. 92-00756 A - Eidsivating lagmannsrett Nr. LE-1993-02178 B.
Parter:	Saksøker: Solveig Olsen Torp (Prosessfullmektig: Advokat Trond Lexerød). Saksøkt: Mary Jensen (Prosessfullmektig: Advokat Rolf Ytrehus).
Forfatter:	Rettens formann: Lagdommer Egil F. Jensen med skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54, §54a, §66

I odelsløsningssak mellom Solveig Olsen Torp som saksøker og Mary Jensen som saksøkt, avsa Heggen og Frøland herredsrett den 14. mai 1993 odelstakst med slik slutning:

Odelstaksten for eiendommen Krosby Østre, gnr. 98, bnr. 3 i Marker kommune, settes til kr 1480000,- kronerenmillionfirehundreogåttitusen00/100 -.

I saksomkostninger betaler saksøker til saksøkte kr 28774,80,- kronertjueåttetusensjuhundreogsyttifire80/100, innen 14 - fjorten - dager fra takstens forkynnelse.

Sakens nærmere enkeltheter fremgår av herredsrettens odelstakst og lagmannsrettens merknader nedenfor.

Mary Jensen har i rett tid begjært overskjønn. Det hevdes å foreligge uriktig bevisbedømmelse og rettsanvendelse, og det anføres at takstbeløpet må forhøyes. Solveig Olsen Torp har tatt til motmæle og gjør gjeldende at taksten må reduseres. Herredsrettens omkostningsavgjørelse er ikke angrepet.

Forhandlingene for lagmannsretten fant sted den 3. og 4. mai 1994 i Ørje. Begge parter møtte og avga forklaring. Videre ble det avhørt seks vitner, hvorav tre som sakkyndige. Dette var sivilagronom Jan Fremmegaard, engasjert av saksøkeren, og kontorsjef Arild Veidahl samt fagsjef Einar Wold, begge engasjert av saksøkte. Eiendommen ble befart etter partenes anvisninger og ønskemål. Rettsboken viser hvordan befaringen nærmere ble gjennomført og hvilken dokumentasjon som ble foretatt.

Saken står i det alt vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for herredsretten. For lagmannsretten er det imidlertid fremlagt visse nye opplysninger, bl.a. om låvebroen og myra. Også for lagmannsretten er partene enige om at retten ved verdsettelsen skal se bort fra den skogbruksrett og forpaktningskontrakt som hviler på eiendommen, jf side 3 i herredsrettens rettsbok.

Saksøkeren - Solveig Olsen Torp - har ved sin prosessfullmektig i hovedtrekk anført:

Takseringen skal skje i samsvar med odelsloven §49. Spørsmålet blir derfor hva en vanlig kjøper vil kunne tenkes å betale ut fra eiendommens objektive verdi basert på den forutsetning at eiendommen hovedsakelig skal nyttes til landbruksformål, jf Rygg og Skarpnes "Odelsloven med kommentarer" (1992) 207-210, Ryggs artikkel "Odelsrett" i Den norske advokatforenings småskrift nr. 52 (1989), og Rt-1980-233. Et sentralt moment i denne forbindelse vil være eiendommens bruksverdi i betydningen kapitalisert driftsoverskudd, men en må også se hen til andre elementer som f. eks. eiendommens beliggenhet og bygningenes størrelse og standard. I foreliggende tilfelle vil det imidlertid ikke være grunnlag for å tillegge boverdien noen vekt.

Odelsløser trenger ikke konsesjon. Det gjør derimot en vanlig kjøper. Han vil følgelig måtte ta hensyn til hvilken kjøpesum konsesjonsmyndighetene vil kunne godta. Ved kapitaliseringen må retten derfor nytte den rentefot på 9 % som er angitt i Landbruksdepartementets rundskriv M-138/89. Dette er også en riktig rentesats ettersom skog- og jordbruksnæringen utøves i et langsiktig tidsperspektiv. En har heller ikke noen garanti for at dagens lave rentenivå vil bestå.

Saksøkte har fremlagt noen odelstakster fra Indre Østfold og et skjøte som viser oppnådd pris ved frivillig salg. Disse omstendigheter gir liten veiledning for nærværende sak.

For så vidt angår myra er på det rene at det finnes torv som kan tas ut. Kvaliteten er imidlertid ikke den beste, og det antydede prosjekt er beheftet med usikkerhet på flere sentrale punkter. En vet f.eks. ikke hvordan naboene vil stille seg til en slik virksomhet, hva anleggskostnadene vil bli, hvilken nettofortjeneste som kan oppnås og når planen kan realiseres. Noe skriftlig tilbud om kjøp eller uttak av torv foreligger ikke. Det er således ikke påregnelig eller sannsynlig med torvuttak i rimelig fremtid. Følgelig vil myra ikke representere noen tilleggsverdi. Subsidiært anføres at virksomheten vil ligge minst 5-10 år inn i fremtiden med den konsekvens at nåtidsverdien må reduseres betydelig.

Ved verdsettelsen av skogen må retten ta utgangspunkt i driftsplanen fra 1982, også hva angår fordeling i bonitetsklasser. Over halvparten av skogsarealet er av middels bonitet.

Fordelingen i hogstklasser avviker fra normalmodellen. Skog i klasse IV og III finnes på bare 4 % av arealet, mens det i følge normalfordelingen bør være 60 %. Dette vil en vanlig kjøper ta hensyn til. Rett nok er en stor del av skogen hogstmoden, men dette er ikke uvanlig i kommunen eller langs Haldenvassdraget for øvrig. Sunnhetstilstanden er ikke spesielt dårlig. Det er derfor ikke nødvendig å ta ut så store kvantum over kort tid som vitnet Veidahl har foreslått.

Driftsforholdene er vanskelige på grunn av arealets langstrakte form. Skogsbilveier finnes, men Søbyskogveien er i dag i dårlig forfatning. Nødvendig opprustning av denne veien er anslått til ca kr 250000,-, hvorav ca kr 40000,- vil falle på Krosby Østre. En vet ikke om det er mulig å få i stand et samarbeid med naboene om opprustning. Investeringer i denne størrelsesorden kan ikke dekkes ved hjelp av skogavgiften.

En vanlig kjøper kan ikke forutsettes å handle spekulativt. Han vil følgelig ikke være innstilt på å ta ut så store mengder virke de første årene som Veidahl går inn for. Et årlig uttak på 450 m3 over en periode på 10-20 år som vitnet Fremmegaard har tatt til ordet for, må anses som forsvarlig og rasjonelt. Dette ligger også nærmere det årlige balansekvantum, jf RG-1993-396. Ved verdiberegningen bør retten ta utgangspunkt i en rotnetto på omlag kr 150,- pr. m3. Dagens pris er rett nok høyere, men en må regne med svingninger i fremtiden.

Fremmegaard har anslått verdien av den dyrkede jorda til kr 255000,-. Dette samsvarer godt med den pris som ble betalt ved kjøp av jord fra eiendommen Øiestad når en tar hensyn til at jorda ble kjøpt for sammenslåing med naboeiendom.

I følge Fremmegaard har låven ingen økonomisk verdi for en kjøper ut fra forholdene i dag. Verdien for våningshuset kan passende settes til kr 170000,-.

Taksten for hele eiendommen må bero på en helhetsvurdering. Riktig verdi vil ligge i størrelsesorden kr 1200000,-. I hvertfall må herredsrettens takst reduseres.

Saksøkeren har nedlagt slik endelig påstand:

1. Overskjønnet fremmes.

2. Taksten settes ned.

3. Solveig Olsen Torp tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett, hva gjelder bl.a. utgifter til juridisk og landbrukskyndig bistand.

Saksøkte - Mary Jensen - har ved sin prosessfullmektig i det vesentlige gjort gjeldende:

Krosby Østre er en landbrukseiendom med meget store ressurser som vil være svært interessant for en vanlig kjøper. Eiendommen ligger sentralt i kommunen i liten avstand fra Ørje sentrum. På eiendommen finnes bl.a. egen vannforsyning og dieseltank.

Det erkjennes at låvebroen trenger en viss utbedring. Den faktiske situasjonen har imidlertid ikke forandret seg siden herredsretten var på stedet. Låven er på alle måter av alminnelig standard og størrelse for en slik eiendom.

Noe må gjøres med det elektriske anlegg. Kostnadene for utbedring av mangler som må utføres, ligger imidlertid ikke høyere enn kr 7500,-.

Den dyrkede jorda er greit beskrevet i underskjønnet. Jorda er godt arrondert og den må betegnes som lettdrevet med traktor. Det oppnås gode avlinger.

Skogen representerer en betydelig ressurs. I dag finnes det omlag 10500 m3 hogstmoden skog, hvilket gir en nettoverdi i størrelsesorden kr 1800000,-. Dette tilsier at skogen verdsettes til langt mer enn ca kr 600000,-.

Ca. 90 % av stående kubikkmasse er nå i hogstklasse V. Tilveksten er liten. Det er således både nødvendig og hensiktsmessig å ta ut relativt store mengder i den aller nærmeste fremtid. I følge Veidahl vil det være skogøkonomisk og forstlig forsvarlig å ta ut til sammen 5200 m3 over et par år. Da vil det fortsatt være igjen ca 5000 m3 hogstmoden skog. Noen "slakting" av skogen vil dette ikke være tale om.

I området finnes skogsbilveier som vil gi relativ enkel drift. Søbyskogveien har tidligere vært benyttet til tømmerkjøring. Den kan fortsatt brukes til dette formålet vinterstid og ellers i tørre perioder.

Myra må vurderes som en økonomisk ressurs for eiendommen. Vitnet Wold har lagt til grunn at torv kan selges for en nettopris av kr 4,- pr. m3, noe som innebærer at den samlede verdi av myra kan settes til omlag kr 160000,-. Baseres regnestykket på kr 7,- pr. m3, som eieren av Marker Torv faktisk har tilbudt, vil verdien øke til ca kr 280000,-. Torvuttak fremstår som både påregnelig og sannsynlig, og slik virksomhet kan åpnes i nær fremtid. Nødvendige tillatelser foreligger allerede.

Taksten skal baseres på gangbar pris i egnen. I denne sammenheng kan en ikke uten videre benytte den kapitaliseringsrentefot på 9 % som Landbruksdepartementet har fastsatt for konsesjonssaker. Rentenivået i dag er lavere, og det vil være bestemmende for hvor mye en vanlig kjøper er villig til å betale, jf RG-1986-48.

Saksøkte har vist til tre odelstakster fra distriktet som hevdes å gi en viss veiledning for nærværende sak.

Etter saksøktes syn må herredsrettens takst forhøyes. Saksøkte har nedlagt slik endelig påstand:

1. Overskjønnet fremmes.

2. Eiendommen "Krosby Østre", gnr. 98, bnr. 3 i Marker kommune, verdsettes etter prinsippene i Odelsl. §49, første ledd, hvorunder utnyttelsen av myra anses som påregnelig i forhold til Odelsl. §49 første ledd, og taksten forhøyes.

3. Mary Jensen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett.

Lagmannsretten bemerker:

Ivar Gråbøl eide Krosby Østre fra 1986 til sin død høsten 1988. Etter dødsfallet overtok hans samboer - saksøkte Mary Jensen - eiendommen i henhold til testament. Hun har bodd på eiendommen fra 1986 til 1992. Saksøkeren - Solveig Olsen Torp - er søskenbarn av avdøde Ivar Gråbøl. Det er ikke reist innsigelse mot odelsløsningskravet.

Eiendommen skal verdsettes i samsvar med prinsippene i odelsloven §49. Etter teori og rettspraksis innebærer dette at retten skal finne frem til den pris - basert på en naturlig og påregnelig bruk som samtidig er forenlig med at eiendommen hovedsakelig nyttes til landbruksformål - en vanlig kjøper vil være villig til å gi for eiendommen, jf Rygg og Skarpnæs l. c. 207-214. Denne "bruksbestemte salgsverdi" fremkommer ikke ved en ren mekanisk summering av verdien av eiendommens enkelte deler. I siste omgang vil det være tale om en objektiv helhetsvurdering av eiendommen slik den fremstår i dag, og med de fremtidige utnyttelsesmuligheter.

Det er ikke omtvistet at eiendommen vil bli brukt på samme måte som tidligere. Retten legger således til grunn at eiendommen i fremtiden vil bli nyttet til jord- og skogbruksformål.

Herredsretten har beskrevet eiendommen og bygningene på denne måten:

Eiendommen befinner seg i Marker kommune. Den ligger ca 3 km syd for Ørje etter østre vei gjennom Øymark. Tunet ligger ca 50 m fra denne veien. Eiendommen strekker seg fra tunet som en smal tarm. Den er ca 4 km lang og ca 2400 m bred, og går inn til svenskegrensen.

På eiendommen er det følgende bygninger:

1. Våningshus.

Våningshuset er 1 1/2 etasje, bygd i 1959 i reisverk. Det er ca 56 må i grunnflate pluss vindfang. Det er gjort lite med huset siden det ble bygd.

Utvendig:

Taket er belagt med sementsten. Det er ikke takrenner.

Kledningen er smal tømmermannskledning som trenger delvis utskiftning. Det er enkle vinduer av variabel standard med innerrammer. Grunnmuren er støpt. Det er isolert med siporexblokker innvendig. I grunnmuren og blokkene er det endel sprekkdannelse. Kjellergulvet er i flere høyder sannsynligvis p.g.a. fjell i undergrunnen. Kjelleren virker tørr med unntak av noe soppdannelse.

Innvendig:

I kjelleren er det 3 rom og oppgang. Et rom fungerer som vaskerom. Her er det plassert en åpen, enkel dusj samt varmtvannsbeholder. Under trappa i oppgangen står dypvannspumpa med trykktank.

Første etasje består av kjøkken, 2 stuer, gang og WC.

Annen etasje inneholder 3 soverom og WC.

Kjøkkenet er etter alderen bra med eldre stålbenk, og nye overskap. Det er WC i første og annen etasje med håndvask, men ikke innredet for bad.

Innvendig er det enkel standard. Vegger og tak har stort sett malte plater. Det er tapet på vegger i stuer. Det er linoleum på gulvet i første etasje.

Huset er ikke etterisolert. Det oppvarmes med parafin, ved og strøm. El. anlegget er skjult av vanlig enkel standard.

Noe av røropplegget synes ufagmessig utført.

Huset trenger endel oppussing for å være en fremtidsbolig.

2. Driftsbygninger.

a) Låven.

Låven er bygd i 1936. Den er ca 350 må, og står på pillarer. Den har enkel kledning og teglsten på taket. Det er en tradisjonell låvebygning med kjørebru, teglstensfjøs, stall og lader med tregulv som fungerer som lagerplass. Det er gjødselkjeller under fjøset. Fjøset er 120 må, og har støpt himling og gulv. Det er murte vegger og enkle vinduer med jernramme.

Det er kaldluftstørke delvis under kjørebrua. Den er på ca 40 må. Man må kjøre på låven for å fylle den.

Det er tatt ut for stor dør i framvegg på låven. Låven har støpt låvebru med opplegg på låvevegg.

Driftsbygningen/konstruksjon virker bra. Taket virker tett.

Gavlvegger har imidlertid utbulinger.

Det er el. opplegg.

Låven ser ut til å ha en rimelig bra standard, men vil kreve noe påkostninger for å kunne tilfredsstille dagens krav til landbruksdrift.

b) Uthuset.

Uthuset er bygd i 1958. Det er ca 90 må. Det står på pillarer/grunnmur. Det inneholder hønehus, vedskjul og garasje. Det har sementsten på taket uten takrenner.

Hønehuset har støpt gulv. Det er lagt inn strøm i huset.

Huset er i rimelig god stand.

c) Stabburet.

Stabburet er bygd på 50-tallet. Det er 25 må. Det er bygd i reisverk. Det står på støpte pillarer, og har sementsten på taket uten takrenner. Det er innlagt strøm.

Stabburet er i god stand.

3. Generelle forhold.

Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vann og avløp. Det er borevann på eiendommen som trenger noe renovering. Det er avløp til 3-delt septiktank.

Det er gravd ned en 3000 l glassfiber dieseltank.

Lagmannsretten viser til herredsrettens beskrivelse og kan i det alt vesentlige slutte seg til de opplysninger og vurderinger som her fremkommer. Lagmannsretten vil ellers tilføye:

Våningshuset er av størrelse og utforming godt tilpasset eiendommen og driften av denne. Noen særskilt boverdi som tilleggsverdi er det ikke grunnlag for å legge inn. Med relativt begrensede påkostninger - retten peker spesielt på at vinduer bør skiftes - vil huset fungere som et rimelig bra bolighus for eieren.

Låven er i største laget med tanke på dagens bruk av eiendommen. Forholdene kan imidlertid raskt endre seg dithen at det oppstår behov for f. eks. å ta i bruk fjøset til husdyrproduksjon. Store innvendige arealer som gir muligheter for lager-/parkeringsplasser representerer også en klar fordel for eieren. Tilgjengeligheten til korntørken er imidlertid ikke spesielt god. Forholdene kan forbedres med moderate tiltak. Det kan også være aktuelt å legge masse under deler av underlåven for å forsterke gulvet.

Ut fra låvens alder må den anses for å være i god stand. Treverket innvendig er tørt og ubeskadiget. Utvendig kan det være nødvendig å skifte ut noen taksteiner og utbedre deler av gavlveggene. Låvebroen er i dag ikke kjørbar. Den må forsterkes og det må settes opp nytt rekkverk. Etter lagmannsrettens vurdering bør nødvendige utbedringstiltak kunne gjennomføres uten spesielt store kostnader.

Etter at herredsretten avsa taksten er det foretatt en vurdering av det elektriske anlegg på gården. Det er i den forbindelse utarbeidet en skriftlig rapport der det heter at mangler som må utbedres vil kreve utlegg i størrelsesorden kr 7500,-. Prisantydningen for mangler som anbefales utført er satt til kr 33000,-.

Dyrket mark er beskrevet på denne måten av herredsretten:

Det er oppgitt 135 daa. dyrket mark på eiendommen. Jordene har god arrondering, og består vesentlig av moldblandet leire. Eiendommen er opplyst å være grøftet tidlig på 60tallet.

Denne beskrivelsen er dekkende også for lagmannsrettens vurdering. Området må anses lettdrevet med traktor, og retten har ikke grunnlag for å anta at spesielle negative faktorer gjør seg gjeldende, f. eks. hva angår tørke eller surhetsgrad. Floghavre er ikke registrert. De siste årene har det vært dyrket bygg og havre.

Ved vurderingen av jorda tar lagmannsretten utgangspunkt i prisnivået for relativt god kornmark i distriktet. Det kan ikke være aktuelt å sette verdien så høyt pr. dekar som ved overdragelsen av innmarka på Øiestad i 1992. Denne jorda ble kjøpt av nabo som hadde store jordbruksarealer.

Skogsarealet er av herredsretten beskrevet slik:

Skogen er lang og smal og strekker seg fra innmarka og ca 4 km innover til svenskegrensen. Arealet er iflg. driftsplan fra 1982 på tilsammen 1142 daa., hvorav 989 daa. er produktivt. I tillegg til arealene i driftsplanen kommer ca 20 daa. skog beliggende ved innmarken. Det synes som om dette arealet er uteglemt i driftsplanen.

Bonitetsfordelingen er iflg. driftsplan:

Høy bonitet 141 daa.

Middels bonitet 692 "

Lav bonitet 156 "

Myr, skrapskogmark o.l. 153 "

Hogstklassefordeling er iflg. driftsplan:

Hkl. I 3%

Hkl. II 29%

Hkl. III 2%

Hkl. IV 2%

Hkl. V 64%

Av hogsklassefordelingen fremgår det at det er spesielt stor andel hogstmoden skog, hele 64%. En stor del av dette er granskog (ca. 80%), resten furu. Stående kubikkmasse var 10743 m3 i 1982. Årlig tilvekst er oppgitt til 249 m3, og årlig balansekvantum er 287 m3. Skogen har driftsadkomst til 3 bilveier, hvorav Søbyskogsveien trenger opprustning/ ombygging. De andre bilveiene er av rimelig god standard.

Traktorveinettet i skogen er svakt utbygd. Spesielt den indre delen av skogen mot svenskegrensen har dårlig veidekning.

Partene er i enige om at stående kubikkmasse på eiendommen i dag utgjør ca 12000 m3. Av dette er omlag 10500 hogstmodent. Som følge av den avvirkning som har funnet sted siden driftsplanen ble utarbeidet i 1982, dekker skogen i hogstklasse V i dag 54 % av arealet. Til gjengjeld er arealet i hogstklasse II økt til 39 %. Fordelingen er skjev med en sterk overvekt av hogstmoden skog vurdert ut fra stående kubikkmasse. Dette er imidlertid ikke uvanlig i distriktet.

Lagmannsretten har ikke holdepunkter for å fravike bonitetsvurderingen i driftsplanen fra 1982, en vurdering som herredsretten så vidt skjønnes også har lagt til grunn for sin taksering. Lagmannsretten tiltrer for øvrig de opplysninger og vurderinger som er gitt av herredsretten, herunder bedømmelsen av skogsbilveiene. Lagmannsretten er ikke enig med saksøkeren i at det må foretas omfattende og kostbare omleggingstiltak på Søbyskogveien før denne kan brukes. Med beskjedne utbedringstiltak bør denne veien kunne nyttes i den kalde årstid og for øvrig i tørrere perioder. Retten er heller ikke enig i at uttak nødvendigvis først må gjennomføres i de områder som ligger opp til denne veien. Lagmannsretten tilføyer ellers at den generelle sunnhetstilstand i skogen kunne vært bedre, samt at deler av skogen må betegnes som noe mangelfullt skjøttet. Tilstanden fremstår imidlertid ikke som alarmerende. Det er således ikke noe påtrengende behov for å ta ut så store masser over et par år som vitnet Veidahl går inn for.

Partene er enige om at det i de nærmeste årene bør tas ut større mengder virke enn årlig balansekvantum skulle tilsi. Partene er imidlertid sterkt uenige om hvor store mengder som bør tas ut og hvor hurtig dette bør gjøres. Saksøkeren - med støtte fra vitnet Fremmegaard - mener det bør avvirkes 450 m3 pr. år over en periode på opptil 20 år. Saksøkte - som baserer seg på beregninger foretatt av vitnet Veidahl - gjør gjeldende at det vil være mest økonomisk og forstlig forsvarlig å ta ut til sammen 5200 m3 over 2 år.

Spørsmålet for lagmannsretten er ikke hva skogen teoretisk vil kunne utbringe ved et optimalt og sterkt forsert uttak. Skogverdien skal baseres på hva en vanlig kjøper formodes å ville anslå verdien av skogen til. Lagmannsretten finner i denne sammenheng ikke å kunne anta at en slik interessent - som forutsettes å fortsette skogsdriften i et langsiktig perspektiv - vil legge opp til en så intensiv drift de første årene som saksøkte har tatt til orde for. Det er rimelig å anta at en ny eier vil ønske å stå noe friere m. h. t. hvordan driften skal legges opp den første tiden, bl.a. av hensyn til mulige prisforandringer og rent praktiske forhold for øvrig som kan påvirke avvirkningstempoet. Retten peker i denne forbindelse på arronderingen av skogen og de relativt lange driftsavstander som vil melde seg når store kvantum skal avvirkes. På den annen side er det all grunn til å regne med at en vanlig kjøper vil legge opp til en mer intensiv drift den første tiden enn forutsatt av saksøkeren. Etter lagmannsrettens vurdering må det være forsvarlig å basere verdsettingen på at halvparten av den hogstmodne skogen tas ut over en periode på ikke mer enn 10 år.

Partene er heller ikke enige om hvilken tømmerpris som skal legges til grunn for verdsettingen. Fordi rettens verdsetting forutsetter uttak over et ikke ubetydelig tidsrom, kan det ikke være treffende å ensidig basere vurderingen på dagens prisnivå. Retten finner at en mer langsiktig pris passende bør antas å ligge noe over det nivå som er forutsatt fra saksøkerens side.

Om jaktrettighetene bemerker herredsretten:

Det er fellingstillatelse på 4 rådyr på eiendommen.

Elgjakten tilhører Gjølsjø elglag, og Krosby skog tilfaller ca 20 kg.

Begge parter har anslått verdien av jaktrettighetene til omlag kr 80000,-. Retten slutter seg til dette anslaget.

Om myra uttaler herredsretten bl.a.:

Skogen inneholder en stor snaumyr på godt over 100 daa. Det er under saken hevdet at myra kan nyttes til produksjon av dyrkingstorv. Det er i den forbindelse utarbeidet en rapport av 03. mai 93 av fagsjef Einar Wold ved Jordforsk.

Rapporten konkluderer med at myra er egnet til slik produksjon, og at en slik produksjon kan være verdt kr 166000,-. Det er under saken opplyst fra saksøktes prosessfullmektig at det foreligger et tilbud om kjøp av torv fra myra med kr 8 pr. m3. Tilbudet er imidlertid ikke fremlagt skriftlig overfor retten.

Befaringen viste at de nærmeste deler av myra ligger i kort avstand - under 100 m - fra Slorebyveien som er i god forfatning, og som også kan nyttes for utkjøring av torv. Mellom myra og veien går en bekk som ligger noe lavere i terrenget enn myra. Utdrenering av myra vil forholdsvis enkelt kunne foretas til denne bekken. Anleggelse av transportvei helt frem til myra burde heller ikke by på store vanskeligheter, verken rent praktisk eller økonomisk. I august 1993 ga fylkeslandbruksstyret samtykke i medhold av jordloven og skogbruksloven til omdisponere av inntil 100 dekar for uttak av torv. Lagmannsretten legger til grunn at eieren av eiendommen ikke trenger ytterligere tillatelser fra jord-, skog- eller miljøvernmyndighetene for å starte torvuttak. Omlag 5 km fra myra har Marker Torv etablert et anlegg for uttak og behandling av torv. For lagmannsretten er opplyst at denne bedriften har sagt seg villig til å ta ut torv fra myra mot kr 7,- pr. m3. Noe skriftlig eller definitivt bindende tilbud foreligger imidlertid ikke. Fagsjef Wold, som også møtte som vitne for lagmannsretten, har satt verdien av myra til ca kr 160000,-. Hans anslag er basert på snarlig utnyttelse og nettopris kr 4,- pr. m3.

Ut fra de opplysninger som foreligger for lagmannsretten, herunder omdisponeringstillatelsen fra fylkeslandbruksstyret, finner lagmannsretten at myra representerer en økonomisk ressurs ved eiendommen som en vanlig kjøper utvilsomt vil ta i betraktning ved vurderingen av eiendommens verdi. Retten legger således til grunn at myra må påregnes nyttet til torvuttak innen rimelig fremtid. Drift vil imidlertid neppe komme i gang i den aller nærmeste fremtid, og det er også usikkert hvor store mengder torv som vil bli tatt ut, samt hvilken nettofortjeneste som kan oppnås. Dette tilsier en viss forsiktighet ved verdsettelsen av myra. Etter omstendighetene må Wolds antydning reduseres ikke ubetydelig.

Etter en helhetsvurdering finner lagmannsretten at eiendommens samlede verdi passende kan settes til kr 1600000,-.

Saksøkte Mary Jensen har oppnådd en klart bedre avgjørelse ved overtaksten enn ved undertaksten. Av skjønnsloven §42, jfr. §54a og §54 sammenholdt med odelsloven §66, følger da at Jensen skal tilkjennes dekning for nødvendige utgifter i anledning av overskjønnet. Med omkostninger forstås ikke bare utgifter til egen prosessfullmektig og annen bistand, men også de utlegg til rettsgebyr og skjønnsmenn som Jensen i egenskap av rekvirent av overtaksten står ansvarlig for overfor lagmannsretten.

Saksøktes prosessfullmektig har fremlagt omkostningsoppgave som viser kr 21000,- i salær, kr 2908,70 til vitnet Einar Wold og kr 2170,- til vitnet Arild Veidahl, tilsammen kr 26078,70. I tillegg kommer gebyr og utgifter til skjønnsmennene. Saksøkeren har ikke fremkommet med innvendinger mot oppgaven som finnes rimelig, og som godtas av lagmannsretten.

Overtaksten er enstemmig.

Slutning:

1. Taksten ved odelsløsning av eiendommen "Krosby, Østre" - gnr. 98 bnr. 3 i Marker - settes til 1600000,- - enmillionsekshundretusen 00/100 - kroner.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Solveig Olsen Torp til Mary Jensen 26078,70 - tjuesekstusenogsyttiåtte 70/100 - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overtaksten.

3. Solveig Olsen Torp betaler de lovbestemte utgifter ved overtaksten, herunder behandlingsgebyr og utgifter til skjønnsmennene.