LE-1993-2506
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1994-06-03 |
| Publisert: | LE-1993-02506 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Eiker, Modum og Sigdal herredsrett Nr. 92-00291 A - Eidsivating lagmannsrett LE-1993-02506 B. |
| Parter: | Saksøker: Anne Kodalen (Prosessfullmektig: Advokat Trine Buttingsrud Mathiesen, Jevnaker). Saksøkt: Torger Høgmoen, Wenche Havikhagen (Prosessfullmektig: Advokat Alf Skogly, Drammen). |
| Forfatter: | Rettens formann: Lagdommer Dag Stousland med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a |
Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen Kvernhusbråten, gnr. 93 bnr. 4 i Sigdal.
Torger Høgmoen og Wenche Havikhagen overtok eiendommen av Kjell Olav Gulsvik ved kjøpekontrakt av 29. oktober 1991 for 375000 kroner. Konsesjonen ble innvilget av Buskerud Fylkeslandbruksstyre den 3. mars 1992. Skjøte er ikke tinglyst, idet Anne Kodalen, kusine (søskenbarn) av Kjell Olav Gulsvik, reiste løsningssak den 16. mars 1992. Torger Høgmoen og Wenche Havikhagen har ikke bestridt løsningsretten.
Eiker, Modum og Sigdal herredsrett avhjemlet 23. juni 1993 odelstakst med slik slutning:
1. Verdien av eiendommen "Kvernhusbråten", gnr. 93 bnr. 4 i Sigdal, settes til kr 400000,- - kronerfirhundretusen 00/100 -
2. I saksomkostninger betaler Anne Kodalen til Torger Høgmoen og Wenche Havikhagen til sammen kr 20965,- - kronertyvetusennihundreogsekstifem 00/100 - innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av denne odelstakst.
Torger Høgmoen og Wenche Havikhagen har i rett tid begjært overskjønn. Anne Kodalen har tatt til motmæle. Hovedforhandling ble holdt 26. mai 1994 på Prestfoss. Partene møtte og ga forklaring. Det ble ført ett vitne og foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken. Retten foretok befaring av eiendommen.
Saksforholdet fremgår av herredsrettens takst. Partene er enige i den beskrivelsen herredsretten har gitt av eiendommen og bebyggelsen.
De saksøkte, Torger Høgmoen og Wenche Havikhagen, har for lagmannsretten anført at herredsrettens takst på 400000 kroner er for lav. Den avtalte kjøpesum for eiendommen reflekterer ikke eiendommens reelle verdi. Den er influert av at kjøper og selger var godt kjente. Således hadde de saksøkte bodd gratis på eiendommen siden høsten 1987 og frem til de overtok den mot å holde den vedlike. Prisen er videre influert av at Gulsvik forbeholdt seg vederlagsfri rett til bruk av kårstuen i 10 år samt at han holdt tilbake en hyttetomt på ca 2 da.
Herredsretten har tatt for lite hensyn til boverdien. Eiendommen er så liten og sentralt beliggende at boverdien utgjør det vesentligste ved verdsettelsen. I tillegg kommer så inntektene fra jord- og skogbruk.
Det er feil at herredsretten har sett bort fra muligheten for tilleggsinntekt ved at det kan etableres campingplass på en av skogteigene i tilknytning til motorcross-/gocartbane og skytebaner. Området ligger midt mellom Prestfoss og Noresund og i meget kort avstand fra boligene på eiendommen. Det aller meste av arbeidet med å etablere campingplassen kan eieren gjøre selv.
Eiendommen skal takseres slik den befinner seg på taksttidspunktet uten de rettigheter som Gulsvik betinget seg ved salget av eiendommen. Det må legges til grunn at eiendomsprisene i området har steget 20-30% siden 1993.
Torger Høgmoen og Wenche Havikhagen har nedlagt slik påstand:
1. Verdien av eiendommen "Kvernhusbråten", gnr. 93 bnr. 4 i Sigdal økes vesentlig i forhold til odelstaksten.
2. Anne Kodalen betaler saksomkostninger til Torger
Høgmoen og Wenche Havikhagen ved overtaksten, samt utgiftene til rettsgebyr m.v.
Saksøkeren, Anne Kodalen, har gjort gjeldende at herredsretten har kommet frem til et riktig resultat. Det er i og for seg riktig at boverdien kan være av betydning for en slik liten eiendom i forhold til store landbrukseiendommer. Boverdien får imidlertid størst betydning hvor eiendommen er sentralt beliggende, hvilket ikke er tilfelle for denne eiendom. I utkantstrøk er det heller ikke aktuelt å tillegge boverdien betydning på grunn av boplikten.
Herredsretten har riktig lagt til grunn at det ikke er noen realistisk og påregnelig utnyttelse av eiendommen å etablere campingplass på den nest største skogteigen. Eiendommen skal ifølge odelsloven §49 verdsettes etter omsetningsverdien med de begrensninger i bruken som fremgår av denne bestemmelse.
Anne Kodalen har nedlagt slik påstand:
1. Overtaksten fremmes.
2. Torger Høgmoen og Wenche Havikhagen dømmes til å erstatte Anne Kodalen saksomkostninger ved overskjønnet.
Lagmannsretten bemerker:
Eiendommen skal verdsettes etter prinsippet i odelsloven §49. Retten skal finne frem til omsetningsverdien ut fra naturlig og påregnelig bruk etter forholdene på stedet og som kan forenes med at eiendommen hovedsaklig blir brukt til landbruksformål, jfr. Rt-1980-233.
Eiendommen er et meget lite småbruk beliggende ca 11 km nord for Prestfoss på østsiden av sjøen Soneren og ca 1 km fra hovedveien mellom Prestfoss og Eidal. Eiendommen ligger omtrent like langt fra Prestfoss som fra Noresund. Den er på ca 85 da fordelt på tre teiger. Den største teigen er på ca 53 da bestående av ca 33 da skog og ca 17 da jordbruksareal. På denne teigen er bebyggelsen. Videre er det to skogteiger på henholdsvis ca 12 og ca 20 da.
Lagmannsretten viser til herredsrettens beskrivelse av bygningene på eiendommen med følgende tillegg:
Våningshuset er innvendig godt vedlikeholdt og av alminnelig standard. Kjøkkeninnredningen er av eldre dato. Utvendig er vedlikeholdet godt bortsett fra pipen på gavlveggen som ikke er forskriftsmessig. Videre trenger pipen over taket vedlikehold.
Taket er tekket med bølgeblikkplater, mens tilbygget og carporten er tekket med papp. Kjelleren er av mindre god standard.
Driftsbygningen er tilfredsstillende vedlikeholdt. Den har bare bruksverdi som lager for lettere gjenstander og til snekkerverksted slik eieren har innredet fjøset.
Pipen på kårstua trenger vedlikehold, det samme gjelder taket over inngangen. Det er svikt i den vestre grunnmuren.
I likhet med driftsbygningen har stabburet bare verdi som lager for lettere gjenstander.
I henhold til jordregisteret, har eiendommen ca 17 da fulldyrket jord, hvorav ca 5 da er lettbrukt. Dyrkningsarealet ligger på begge sider av veien til Noresund. Det er dårlig arrondert og delvis vassjukt. Jorden er moreneholdig og som herredsretten, legger lagmannsretten til grunn at den påregnelige driftsform er beite og grasproduksjon.
I mangel av oppgave over produksjonsinntekter, legger lagmannsretten til grunn en pris av ca 1500 kroner pr. da for fulldyrket jord som utgangspunkt for verdifastsettelsen av jordveien.
Skogen på den største teigen utgjør ca 33 da og består av gran, furu og løvtre. Den bærer preg av ikke å ha vært stelt den senere tid. Ca. 70% er i hogstklasse 4 og 5, mens resten er i klasse 2 og 3.
Den nest største teigen på ca 20 da, består stort sett av furu med noen løvtrær langs veien. Her er det mest hogstklasse 4 og 5. Et areal på 2 - 3 mål i den nordre delen, består imidlertid av hogstklasse 1.
Den minste teigen på ca 12 da har overvegt av hogstklasse 3 men har også noe i hogstklasse 4.
Stående kubikkmasse anslås til 500 - 550 m3, mens tilveksten anslås å utgjøre 12 - 13 m3. Skogen er lettdrevet med kort avstand til vei. Det er gode driftsforhold. Som følge av at det ikke eksisterer noen driftsplan, er verdsettelse etter balansekvantumsprinsippet ikke aktuelt. Ved den skjønnsmessige beregning av driftskostnadene, har lagmannsretten tatt utgangspunkt i de vanlige kostnadene for hugst og kjøring, samt andre vanlige kostnader som utgifter til skogkultur m.v. Retten har lagt til grunn at driften av et slikt lite bruk vil være basert på egeninnsats.
Eiendommen er som foran nevnt beliggende ved veien mellom Prestfoss og Noresund. Lagmannsretten deler ikke de saksøktes oppfatning om at eiendommen er sentralt beliggende. Dertil er avstanden til de nærmeste tettstedene, Hokksund, Mjøndalen og Drammen, for stor. Til Drammen er avstanden ca 70 km. Det er noe kortere til Mjøndalen og Hokksund.
Eiendommen er så liten at avkastningen av jord- og skogbruket bare i meget liten grad vil kunne forrente verdien av våningshuset som har en middels god kvalitet. Eiendommen antas å utgjøre mindre enn 0,1 årsverk, slik at eierens inntekter vil måtte komme utenfra. Den er så liten at den ikke er kvalifisert for noen av støtteordningene i jordbruket. Ved anvendelsen av odelsloven §49 i dette tilfellet, må verdien av boligen, etter lagmannsrettens oppfatning, få relativt stor betydning. Spørsmålet blir derfor hva en vanlig kjøper som skal drive med jord- og skogveien, vil gi for eiendommen med bolig- og uthus og den avkastning som ligger i jord- og skogbruksdelen.
I likhet med herredsretten, finner lagmannsretten at opparbeidelse av campingplass på den nest største skogteigen ikke er noen påregnlig og verdiøkende utnyttelse av eiendommen. De saksøkte har vist til en skisse de selv har lagt over planløsningen av en campingplass. De har imidlertid ikke søkt eller fått noe tilsagn fra offentlig myndighet til omdisponering av arealet. Lagmannsretten finner det ikke sannsynlig at det vil bli gitt slik tillatelse og viser blant annet til opplysning fra de saksøkte om at de ble nektet å få utskilt ut en tomt til bolighus ved bebyggelsen på den største teigen. De saksøkte har heller ikke foretatt noen økonomisk kalkyle for anlegg og drift av en slik campingplass.
Etter en samlet vurdering kan lagmannsretten i det vesentlige slutte seg til herredsrettens verdivurdering, og finner at eiendommens verdi bør settes til 400000 kroner. Det bemerkes at de saksøkte og Gulsvik for lagmannsretten har forklart at salgssummen som de ble enige om var 400000 kroner etter undersøkelser i markedet. Fradrag ble gjort med 25000 kroner for de rettigheter Gulsvik betinget seg. Det er etter lagmannsrettens oppfatning ikke grunnlag for å gjøre noen endring i verdien på bakgrunn av den økning som det siste året har funnet sted i boligprisene på sentrale steder av Østlandet.
Overskjønnet er alene begjært av de saksøkte. De har ikke oppnådd noen bedre avgjørelse enn ved underskjønnet, og lagmannsretten finner ikke at underskjønnet lider av slike feil eller at avgjørelsen er så tvilsom at de hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn. De saksøkte tilkjennes derfor ikke saksomkostninger, jfr. skjønnsloven §42, jfr. §54a, første ledd. På den annen side finner lagmannsretten ikke at det var åpenbart urimelig av de saksøkte å begjære overskjønn. De pålegges derfor ikke å erstatte saksøkerens omkostninger, jfr. skjønnsloven §54a, tredje ledd. De lovbestemte omkostninger ved overskjønnet samt utgiftene til skjønnsmennene må dekkes av de saksøkte.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Taksten ved odelsløsning av eiendommen "Kvernhusbråten", gnr. 93 bnr. 4 i Sigdal, settes til 400000 - firehundretusen - kroner.
2. Saksomkostninger tilkjennes ingen av partene. Torger Høgmoen og Wenche Havikhagen dekker omkostningene ved overskjønnet, herunder utgiftene til skjønnsmennene.