LE-1993-2775

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1994-06-23
Publisert:	LE-1993-02775
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Asker og Bærum herredsr. Nr. 93-00452 B/02 (førsteinstans) - Eidsivating lagmannsrett LE-1993-02775 B.
Parter:	Saksøker: Asker kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Svein Arild Pihlstrøm). Saksøkt: Østenstad Sameie Terje Kristian Narum Den Frie Evangeliske Virksomhet (Betel) (Prosessfullmektig: Advokat Erik Gauer). Hjelpeinterv. sterk: Statens vegvesen, Akershus (Prosessfullmektig: Advokat Svein Arild Pihlstrøm).
Forfatter:	Lagdommer Odd Jarl Pedersen Skjønnsmenn: 1. Bygningssjef Per Prestrønning 2. Gårdbruker Kjell Østby 3. Jordskiftekandidat Trond Lyftingsmo 4. Oppmålingssjef Alf Trengereid
Lovhenvisninger:	Plan- og bygningsloven (1985) §31, Skjønnsprosessloven (1917) §54a, §67, §67a

Saken gjelder overskjønn over Asker og Bærum herredsretts fastsettelse av erstatningene for gjennomføring av reguleringsplan av 20.5.92 for gang- og sykkelvei langs riksvei 165, Slemmestadveien, på strekningen Åsliveien - Strandengveien. Det er en strekning på ca 1 km nord for Vollen i Asker.

Grunnlaget for skjønnet er Asker kommunestyres vedtak av 9. september 92 om ekspropriasjon for å gjennomføre reguleringen. Skjønnet har dessuten grunnlag i avtaler med grunneierne som har akseptert forhåndstiltredelse pr. 1. august 1993.

Skjønn ble avhjemlet den 1 juli 1993 for 24 takstnummer. Av disse har Østenstad Sameie (t.nr. 16), Terje Kristian Narum (t.nr. 19) og Den Frie Evangeliske Virksomhet (t.nr. 34B) i rett tid begjært overskjønn. Asker kommune, med Staten v/Samferdselsdepartementet som hjelpeintervient, har tatt til motmæle. Overskjønnforhandlingene ble holdt i Asker Rådhus den 9 og 10 juni 1994. Under lagmannsrettens befaringen var veien på det nærmeste ferdig anlagt. Partene er enige om at overskjønnet skal fremmes på de alminnelige og spesielle skjønnsforutsetninger som er inntatt i skjønnet.

Slemmestadveien er sterkt trafikkbelastet og har en betydelig tungtrafikk. Deler av den strekning ekspropriasjonen omfatter, var tidligere uten gangvei. Mange av avskjørslene var svært uoversiktlige. Strekningen var således særlig risikofylt for såvel kjørende som syklister og gående. Ekspropriasjonstiltaket skal skaffe plass til et langsgående adskilt felt for syklister og fotgjengere. Selve veitraséen blir i liten grad berørt, bortsett fra at traséen er rettet ut gjennom oppfylling, blant annet under takstnummer 16. Trafikkforholdene er også forbedret gjennom stengning av avkjørsler.

På grunn av den sterke støybelastning fra Slemmestadveien er anleggsarbeidene blitt supplert med tiltak for å redusere støyplagene. Dels er det satt opp støyskjermer og dels er det utført bygningsmessige tiltak. Takstnummer 16 har fått anlagt mur med støyskjermer.

Skjønnsretten fastsatte en avsavnsrente på 9 % pro anno med rentesrente pr 31. desember hvert år. Rentefastsettelsen er ikke gjenstand for overskjønn.

Inngrepet overfor de tre eiendommer som er gjenstand for overskjønn reiser forskjellige erstatningsrettslige spørsmål. De behandles derfor hver for seg.

TAKST NR. 16 GNR. 63 BNR. 99 EIER: Østenstad sameie v/Even Østenstad Østenstadveien 11 1392 Vettre

PROSESSFULLMEKTIG: Advokat Erik Gauer EIENDOMSBESKRIVELSE: Landbrukseiendom AREAL FØR INNGREP: Ca. 10000 kvm. AVSTÅELSESAREAL: Ca. 3200 kvm.

SPESIELLE SKJØNNSFORUTSETNINGER: Grunnen overtas med påstående vegetasjon.

EIEREN HAR KREVET ERSTATNING FOR: Avstått grunn med vegetasjon.

Eiendommen ligger på nedsiden av Slemmestadveien ved Sjøvollbukta i et skrånede terreng ned mot fjorden. Den er uregulert og er i kommunedelsplanen for Asker av 27. juni 1990 utlagt til landbruks, natur- og friluftsområde. Det samme er naboeiendommen, et tidligere gartneri på ca 19 mål. Men for den eiendom er det påregnelig at den vil bli bygd ut innen relativt kort tid. Den er i en disposisjonsplan lagt ut til byggeområde for boliger, og reguleringsvesenet har gitt uttrykk for at området vil kunne egne seg for utbygging når Slemmestadveien er ferdig utbedret. Utbyggingspotensialet er imidlertid begrenset av kapasiteten på veien som skal brukes som adkomst fra Slemmestadveien. Den tåler trafikk fra inntil 35 boenheter.

Asker kommune har anført at det følger av Malvikdommen i Rt-1993-409 at veireguleringen i seg selv utelukker erstatning basert på bruk som tomter. Takstnummeret ligger i uregulert område og har aldri vært åpnet for bebyggelse. Selv om gartnerieiendommen skulle bli utbygd, vil ikke Slemmestadveien ha noen funksjon som adkomstvei for det nye boligfelt. Ekspropriasjonsområdet er derfor ikke trukket inn i utbygningsområdet.

Selv om man skulle anvende rettstilstanden fra før Malvikdommen og se bort fra veireguleringen, ville ikke tomtebruk vært påregnelig.

Østenstad sameie har anført at utbygging av eiendommen er påregnelig. Den ligger vakkert til ned mot fjorden. Den er sentralt beliggende i forhold til sentrumsfunksjoner. Og særlig det at naboeiendommen vil bli utbygd, gjør utbygging av ekspropriasjonsarealet påregnelig. Det ville ha blitt trukket inn i utbyggingen av garnerieiendommen ved å bli lagt ut som fellesareal for boligene dersom ikke denne ekspropriasjon hadde blitt foretatt.

Malvikdommen kan ikke anvendes i et tilfelle som dette hvor det eksproprieres grunn til gang- og sykkelveier som først og fremst skal betjene nærtrafikken. Det er ikke omleggingen av veitraséen som er det dominerende formål ved ekspropriasjonen.

Lagmannsretten er kommet til at prinsippet fra Malvikdommen utelukker verdsettelse av ekspropriasjonsarealet som fremtidig tomtegrunn. Det areal som avståes er ved bindende reguleringsplan lagt ut som trafikkområde slik at bebyggelse ikke er en påregnelig utnyttelse, jf. plan- og bygningsloven §31. Skal arealet likevel gis tomteverdi, må det ut fra det prinsipp som er nedfelt i Høyesteretts praksis, være adgang til å se bort fra planen. Malvikdommen gjaldt et areal som forut for veireguleringen ikke var åpnet for utbyggingen. Veitrasséen hadde ligget fast siden 1967. Arealene på begge sider av motorveitraséen ble senere gjort til utbyggingsområder. I slike tilfelle hvor ekspropriasjonsarealet forut for veireguleringen hverken gjennom planer eller ved utbygging, er blitt åpnet for tomtebruk, kan det bare sees bort fra veireguleringen hvis veien er trukket inn i utbyggingsområdet som en nødvendig forutsetning for å få realisert bebyggelsen. En regulering til bebyggelse kan ikke realiseres uten at visse areal blir gjort ubebyggelige for å betjene utbyggingsområdet med veier eller andre fellesareal, jf. prinsippet i plan- og bygningsloven §67 og §67a. Avgjørende for om det ifølge det såkalte parkprinsipp skal se bort fra reguleringen, blir således ikke om det er regulert til vei eller friareal, men arealenes nødvendighet for å kunne realisere boligreguleringen.

I dette tilfelle er det en viss sammenheng mellom reguleringen til vei og det at gartnerieiendommen vil kunne utbygges, for så vidt som det ikke ville blitt tillatt ytterligere utbygging i Sjøvollområdet før trafikksikkerheten på Slemmestadveien var kommet opp på et akseptabelt nivå. Men en slik sammenheng er for fjern. Hovedformålet med reguleringen er å heve veistandarden på en riksvei som tjener almenhetens trafikk. Veien ville blitt opprustet uavhengig av ytterligere bebyggelse i strøket. Og det vil alltid være slik at de som bor nærmest en riksvei eller et friluftsområde, vil få større fordeler av tiltaket enn almenheten. Det er først når det å skaffe adkomst til byggefeltet fremstår som hovedformålet med reguleringen, at arealet skal gis tomteverdi, jf Rt-1988-120.

Etter dette blir ikke arealet å verdsette som ut fra fremtidig tomteverdi. Lagmannsretten finner at ekspropriasjonsarealet ut fra sin beliggenhet og beskaffenhet heller ikke ville hatt noen omsetningsverdi som tilleggsareal til friarealene ved en eventuell utbygging av området. Det er et sterkt skrånende terreng, beliggende under og tett ved eksisterende riksvei. Arealets høyeste verdi er derfor som skog. Erstatningen settes avrundet til kr 10000.

TAKST NR. 19 GNR. 64 BNR. 91 EIER: Terje Kristian Narum Hammerstadgt. 21 B 0363 Oslo

PROSESSFULLMEKTIG: Advokat Erik Gauer EIENDOMSBESKRIVELSE: Boligeiendom AREAL FØR INNGREP: 2050 kvm AVSTÅELSESAREAL: 151 kvm

SPESIELLE SKJØNNSFORUTSETNINGER:

1. Støyskjermer/forstøtningsmurer.

2. Innenfor forstøtningsmurer og støyskjermer er det i anleggsperioden behov for en anleggssone på ca 3 meter. Sonens bredde kan variere noe etter forholdene på stedet. Vegetasjon i anleggssonen må regnes som tapt. Etter bruk settes anleggssonen i stand. Hvor det tidligere har vært plen legges det ut matjord og plen reetableres.

EIEREN HAR KREVET ERSTATNING FOR:

1. Avstått grunn.

2. Gjenoppføring av hekk og beplantning.

Skjønnsretten fastsatte erstatningen til kr 5000.

Asker kommune har anført at vedsettelsen skal foretas ut fra differanseprinsippet. Det må tas hensyn til at eiendommen mister 151 m2 areal og en pen hekk som hadde funksjon som le og gjerde. Men i stedet har anlegget satt opp en mur med støyskjerm som reduserer støynivået fra Slemmestadveien med ca 9 dba. Det er en betydelig særfordel som det skal tas hensyn til ved erstatningsfastsettelsen.

Terje Kristian Narum har anført det ikke er grunnavståelsen i seg selv som er problemet, men at eiendommens uteareal må reetableres. Og den utmålte erstatning ikke strekker til for å gjenopprette haven.

Muren med støyskjermen har en viss effekt, men fortsatt er det støy. Og det er en betydelig ulempe å få en så dominerende mur og skjerm.

Lagmannsretten bemerker at erstatningen skal fastsettes etter differanseprinsippet. Om det vises til skjønnsrettens premisser som i det alt vesentlige er dekkende for lagmannsrettens syn. Men lagmannsretten vil reservere seg når det ut fra en strøkpris på for byggeklare tomter på kr 300 anvendes en justert strøkspris for havegrunn på kr 175 pr m2. Men det får for denne eiendom ingen betydning for lagmannsrettens resultat.

Det skal sees bort fra den verdistigning eiendommen får som følge av at Slemmestadveien blir opprustet med gang- og sykkelveier. Det er en alminnelig fordel som eiendommene i strøket får uavhengig av tiltaket og beliggenhet i forhold til tiltaket. Anderledes med den fordel som ligger i at det bygges støyskjerm. Det er en fordel som skyldes eiendommens nærhet til veien som og oppnås som følge av særlige tiltak rettet mot vedkommende eiendom.

Eiendommen ligger inntil Slemmestadveien og skal avstå en stripe mot veien på i hovedsak 3 - 4,5 meter av en pent opparbeidet have. En velholdt grensehekk blir erstattet med en støyskjerm i den nye grensen. Det er beregnet at støyskjermingen vil redusere støynivået ved husveggen med ca 9 dBa. Det er betydelig forbedring.

Lagmannsretten vil understreke at det er reduksjonen i den objektive salgsverdi som skal erstattes, altså om den alminnelige kjøper av eiendommen ville gi noe mindre for eiendommen slik den nå fremstår uten hekken, men med mur og støyskjerm. At nåværende eier foretrekker den gamle situasjon er således irrelevant. Ved så kostbare støyskjermstiltak som det er gjennomført her, vil ikke kostnadene være veiledende for hvor stor verdiøkningen vil bli. Likevel er lagmannsretten ikke i tvil om at verdistigningen som følge av særfordelen langt overstiger verdireduksjonen som følge av at eiendommens uteareal er blitt noe mindre, at hekken er gått tapt og at muren med støyskjermen kan virke dominerende.

Det utbetales derfor ikke erstatning.

TAKST NR. 34 B GNR. 64 BNR. 55 EIER: Den Frie Evangeliske Virksomhet v/Jacob Reme Røsslyngen 10 2743 Harestua

PROSESSFULLMEKTIG: Advokat Erik Gauer EIENDOMSBESKRIVELSE: Ubebygget areal AREAL FØR INNGREP: Ca. 1830 kvm AVSTÅELSESAREAL: 0 kvm

SPESIELLE SKJØNNSFORUTSETNINGER: Veirett/gangadkomst: Eksisterende adkomst stenges. Ny adkomst er ikke vist i reguleringsplanen.

ERSTATNINGSFASTSETTELSE: Takstnummer 34 B er et utmarksareal beliggende på et høydedrag mellom Plommedalsveien og G.M. Brydes vei. Fra platået går det en smal teig som fremstår som en gammel kjerrevei med grense mot takstnummer 34 og takstnummer 35 ned mot Slemmestadveien. Det er herfra eiendommen har hatt sin adkomst som nå stenges.

Kommunen har ikke sørget for å skaffe eiendommen ny adkomst, men har henvist eierne til å bruke den almene ferdselsrett. Selv om arealet brukes som et friluftsområde til utflukter for menigheten, er det etter lagmannsrettens syn ikke tilfredsstillende når adkomst i kraft av ferdselsretten er så prekær som i dette tilfelle. Under overskjønnsforhandlingene ble derfor partene enige om følgende avtale:

Spørsmålet for erstatning for bortfall av gangadkomst fra Slemmestadveien kan, i mangel av annen ordning, kreves avgjort ved nytt skjønn, bekostet av Asker kommune, hvis eierne i fremtiden skulle bli hindret i å komme fram til eiendommen til fots over arealet der almenheten har fri færdselsrett etter gjeldende lovgivning. Saken kan i alle tilfelle tas opp om ti år, regnet fra 10. juni 1994.

Ut fra dette fremmet ikke Betelmenigheten noe krav om erstatning, og det utmåles følgelig ingen erstatning.

Advokat Gauer har levert omkostningsoppgave på ialt kr 33000, fordelt med kr 15000 for 34 b, kr 9000 for takst nr. 19 og kr 9000 for takst nr. 16. I tillegg kommer utgifter med kr 1600.

Takst nr. 34 b har oppnådd et bedre resultat slik at kommunen bør betale Betelmenigheten saksomkostninger med kr 15000, hvorav utgiftene skjønnsmessig utgjør kr 400. De andre takstnummere har ikke oppnådd noe bedre resultat ved overskjønnssaken, og bør bære egne saksomkostninger, jf. skjønnsloven §54a. Kommunen har ikke begjært overskjønn for de to takstnumre.

Slutning:

Asker kommune betaler i erstatning

1. Til Østenstad Sameie 10 000 - titusen - kroner med tillegg av avsavnsrente som fastsatt av skjønnsretten.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

2. Det fastsettes ikke erstatning til Terje Kristian Nærum.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

3. Det fastsettes ikke erstatning til Den Frie Evangeliske Virksomhet.

I saksomkostninger til Den Frie Evangeliske Virksomhet betaler Asker kommune 15400 - femtentusenfirehundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.