LE-1993-354
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1993-09-30 |
| Publisert: | LE-1993-00354 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo namsrett Nr. T92-12642 - Eidsivating lagmannsrett LE-1993-00354 A. |
| Parter: | Ankende part: A og B (Prosessfullmektig: Advokat Klaus Døscher). Motpart nr. 1: UNI Storebrand Livsforsikring A/S (Prosessfullmektig: Advokat Erik Herlofsen). Motpart nr. 2: Sivertsen Eiendom v/Ole J. Sivertsen (Prosessfullmektig: Ingen). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Egil F. Jensen, formann 2. Lagdommer Petter A. Lossius 3. Kst. lagdommer Christofer Heffermehl |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §158, §162, Tvistemålsloven (1915) §172, §178, §180, §380, §384, §385, §119, §155, Rettsgebyrloven (1982) §8, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §16-2 |
Saken gjelder anke over stadfestelseskjennelse etter tvangsauksjon.
UNI Storebrand Livsforsikring A/S begjærte 6. mai 1992 første gangs tvangsauksjon over seksjonsnr. 175 av gnr. 28 bnr. 827 i Oslo, en leilighet i X-vn. 58. Eiere av leiligheten og saksøkt ved auksjonen var A og B. Auksjonen ble avholdt 28. september 1992. De saksøkte var varslet, men møtte ikke. Høyeste bud, kr 700000, ble fremsatt av Grethe Sivertsen på vegne av Sivertsen Eiendom. I brev av 1. oktober 1992 fra UNI Storebrand Livsforsikring A/S ble budet begjært stadfestet, og det ble vist til uttalelse fra ESS Eiendomsmegling A/S vedlagt brevet, der leiligheten var beskrevet og der verdien av leiligheten ble opplyst til "kr 700000,- +/- 5%". Det er på det rene at verdianslaget med beskrivelsen av leiligheten ikke ble sendt A og B til uttalelse.
Namsretten avsa kjennelse 12. oktober 1992 med slik slutning:
Det av Grethe Sivertsen, på vegne av Sivertsen Eiendom avgitte bud stort kr 700000,- kronersjuhundretusen 00/100 på eiendommen gnr. 28, bnr. 827, seksjonsnr. 175 i Oslo stadfestes. ...
Av premissene for kjennelsen fremgår det at namsretten la til grunn og bygget på den beskrivelsen av leiligheten som var gitt i verdianslaget fra Ess Eiendomsmegling A/S. Det fremgår videre at det forut for kjennelsen ikke ble reist innvendinger mot antagelsen eller stadfestelsen av budet Sivertsen Eiendom hadde avgitt.
A og B har i rett tid anket namsrettens kjennelse til lagmannsretten og nedlagt slik påstand:
1. Namsrettens kjennelse av 12. oktober 92, hvor det av Grethe Sivertsen, på vegne av Sivertsen Eiendom avgitte bud stort kr 700000,- - kronersjuhundretusen 00/100 - på eiendommen gnr. 28, bnr. 827, seksjonsnr. 175 i Oslo stadfestes, oppheves.
2. UNI Storebrand Livsforsikring A/S og Sivertsen Eiendom v/Ole J. Sivertsen dømmes in solidum til å erstatte A og B alle sakens omkostninger.
UNI Storebrand Livsforsikring A/S har tatt til motmæle og nedlagt slik påstand:
1. Anken avvises.
2. A og B dømmes in solidum til å betale saksomkostninger.
Også Sivertsen Eiendom ved Ole J. Sivertsen har tatt til motmæle, men har påstått namsrettens kjennelse stadfestet og krevet saksomkostninger.
Lagmannsretten har i medhold av tvistemålsloven §380 besluttet saken overført til skriftlig behandling. Partene har deretter fått anledning til å gi to innlegg hver.
A og B har blant annet anført:
Anken gjelder saksbehandlingen. Den verdivurderingen som namsretten bygget på ved stadfestelsen, og som delvis er gjengitt i premissene for kjennelsen, er på flere punkter feilaktig og mangelfull. Beskrivelsen av leiligheten er villedende og har medført at namsretten er blitt forledet til å stadfeste et bud på sviktende faktisk grunnlag. Leilighetens beskaffenhet er slik at den reelle verdien er ca 1,4 mill. kr
Det må være anledning til å anke over stadfestelsen uten hensyn til tvangsfullbyrdelsesloven §158 og §162 når namsretten er blitt forledet til å bygge på et materiale som ikke er korrekt.
UNI Storebrand Livsforsikring AS har blant annet anført:
Stadfestelseskjennelsen kan etter tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd ikke påankes. Det fremgår av premissene for kjennelsen at namsretten på forsvarlig måte har vurdert et mulig misforhold mellom budet og omsetningsverdien. Heller ikke §158 første ledd kan brukes, da det ikke er reist innvendinger før stadfestelsen. Det er heller ikke noen mangler ved auksjonsgrunnlaget som namsretten av eget tiltak skulle ha tillagt vekt, jfr. §162 annet ledd jfr. §155. Namsretten var ikke pliktig til å la innhente takst, jfr. §119 annet ledd.
Anken bør avvises fordi det ikke ble reist innsigelser før stadfestelsen. For øvrig tiltres Sivertsen Eiendoms anførsler.
I prosesskrift av 20. januar 1993 har UNI Storebrand Livsforsikring A/S meddelt at A og B har innfridd den gjeld som lå til grunn for tvangsauksjonen, men det er samtidig opplyst at selskapet ikke ønsker ikke å ta stilling til hvorvidt innbetalingen medfører rettslige konsekvenser for saken. I senere prosesskrift har UNI Storebrand Livsforsikring A/S fortsatt å ta til gjenmæle i ankesaken.
Sivertsen Eiendom har blant annet anført:
Kjøpesummen er i realiteten ca kr 720000, da blant annet renter må dekkes utenfor kjøpesummen. Dette er markedsprisen, og taksten er riktig. Dette fremgår av fremlagt statistisk materiale. Enkeltsalg, som det av leiligheten under A og Bs, hvor det bare kom inn ett bud, kan ikke gi grunnlag for slutninger om markedsverdien.
Da budet som er stadfestet, er i overensstemmelse med markedsverdien, foreligger det verken saksbehandlingsfeil eller gal bevisbedømmelse fra namsrettens side.
Verdivurderingen som ble fremlagt for namsretten var ikke villedende på punkter av betydning for namsrettens avgjørelse. Det er for øvrig naturlig at et fotografi tatt fra bakken gir et annet inntrykk enn om det hadde vært tatt fra femte etasje.
Lagmannsretten bemerker:
Begjæring om tvangsfullbyrdelse er inngitt før 1. januar 1993, og det er da tvangsfullbyrdelsesloven av 1915 som kommer til anvendelse, jfr. §16-2 i tvangsfullbyrdelsesloven av 1992.
Lagmannsretten oppfatter de ankende parter slik at de mener det er en saksbehandlingsfeil etter tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd når namsretten ved stadfestelsen har basert seg på en uriktig beskrivelse av eiendommen. Denne saksbehandlingsfeilen, hevdes det, har ført til at namsretten har stadfestet et bud som bare er halvparten av det eiendommen er verdt etter gangbar pris.
Hovedregelen etter tvangsfullbyrdelsesloven §162 første ledd er at det bare er de innvendinger mot stadfestelse som den ankende part selv har fremsatt, men som namsretten har forkastet, som kan brukes som ankegrunn. Unntak fra hovedregelen gjelder når den ankende part gjør sannsynlig at "han uten egen skyld har manglet kjendskap til den omstændighet, som begrunder indvendingen". I den foreliggende sak var det først da stadfestelseskjennelsen ble forkynt for A og B at de ble kjent med den beskrivelsen av leiligheten som namsretten hadde lagt til grunn for sin vurdering av om det forelå et misforhold mellom budet og leilighetens verdi. Innvendingen om at det er en saksbehandlingsfeil at namsretten har lagt til grunn uriktig faktum ved vurderingen etter §158 annet ledd kunne følgelig ikke ha vært reist av de ankende parter før stadfestelsen. Innvendingen kan da gjøres gjeldende som ankegrunn. Det er således ikke grunnlag for å avvise anken.
Etter tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd skal stadfestelse etter første og annen gangs tvangsauksjon nektes når det er et misforhold mellom bud og verdien etter gangbar pris. Slik nektelse skal namsretten beslutte av eget tiltak, det vil si uten hensyn til om det er reist innvendinger. Når namsretten skal avgjøre om det foreligger et misforhold etter tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd, må namsretten i meget vidt omfang selv bedømme hvorvidt den har det materiale den anser tilstrekkelig for å treffe avgjørelsen, og det kan ikke kreves at namsretten skal gå frem på noen bestemt måte, jfr. Rt-1982-901. Av Rt-1988-210 fremgår det at det likevel må stilles krav om at stadfestelseskjennelsen viser at namsretten på en forsvarlig måte har overveiet om bestemmelsen i §158 annet ledd er til hinder for stadfestelse. Lagmannsretten legger i den forbindelse til grunn at forutsetningen for en forsvarlig overveielse er at namsretten har skaffet seg korrekte opplysninger om de egenskaper ved eiendommen som har avgjørende betydning for verdien.
I det foreliggende tilfellet har namsretten i stadfestelseskjennelsen vist til verdivurderingen fra Ess Eiendomsmegling A/S og referert beskrivelsen av eiendommen og verdiansettelsen. Namsretten har derunder lagt til grunn at leiligheten har utsikt over et tilliggende industriområde. Namsretten har så konkludert med at det blant annet på denne bakgrunn ikke er noe misforhold mellom budet og eiendommens verdi etter gangbar pris.
For lagmannsretten har de ankende parter uimotsagt anført at det fra leilighetens ene terrasse er utsikt mot Holmenkollen og byen og at industriområdet knapt kan skimtes, og at det fra den andre terrassen er utsikt mot fjorden og aftensol. Det er heller ikke omstridt at det i den beskrivelsen namsretten har lagt til grunn, mangler opplysninger om at leiligheten ligger i fjerde og femte etasje, som er toppetasjen. Dette er opplysninger som etter lagmannsrettens oppfatning har stor betydning ved vurderingen av eiendommens verdi, og opplysningene burde vært tatt i betraktning da namsretten vurderte om stadfestelse skulle gis. Situasjonen er etter dette at man ikke kan vite hva namsrettens avgjørelse ville blitt dersom den hadde lagt de riktige faktiske forhold til grunn. Det hefter en slik mangel ved namsrettens behandling av stadfestelsesspørsmålet at kjennelsen bør oppheves, jfr. tvistemålsloven §384 første ledd og §385.
Anken har ført frem, og tvistemålsloven §180 annet ledd får anvendelse. Etter hovedregelen i tvistemålsloven §172 første ledd bør A og B tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten, idet det ikke er grunnlag for å frita noen av ankemotpartene for saksomkostningsansvaret. Lagmannsretten peker i denne forbindelse på at begge ankemotparter har hatt befatning med den fremlagte verdivurderingen. Advokat Klaus Døscher har opplyst at saksomkostningene utgjør kr 45000 inklusive rettsgebyret. Lagmannsretten legger til grunn at dette gjelder fullt rettsgebyr, i det foreliggende tilfellet kr 11 250. Da anken avgjøres uten ankeforhandling, påløper halvt ankegebyr, jfr. rettsgebyrloven §8 første ledd i.f. Saken har vært arbeidskrevende og saksomkostninger tilkjennes med kr 39375, hvorav kr 33750 utgjør salær. For dette beløpet hefter ankemotpartene solidarisk, jfr. tvistemålsloven §178 annet ledd, annet alternativ.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelse oppheves.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler UNI Storebrand Livsforsikring A/S og Sivertsen Eiendom v/Ole J. Sivertsen, en for begge og begge for en, til A og B i fellesskafødt xx.xx.75 - trettinitusentrehundreogsyttifem - kroner innen 2 - to - uker etter forkynnelsen av denne kjennelse.