LE-1993-608

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1993-07-05
Publisert:	LE-1993-00608
Stikkord:	Ekspropriasjonsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Eidsivating lagmannsrett LE-1993-00608 B, jfr. LE-1993-00609 B. Anket til Høyesterett - Nektet fremmet - HR-1993-00788K .
Parter:	Ankesak nr. 93-00608 B: Saksøker: Bærum kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: H.r.advokat Ingolf Vislie v/advokat Sverre Landmark). Saksøkt: Berit Holmvang Geir Holmvik Grete Thon Sidsel Saunes Anne Kathrine Werenskiold Harald Larsen (Prosessfullmektig: H.r.advokat Bjørn Dalan v/advokat Håkon Mathiesen). Overskjønn nr. 93-00609 B: Saksøker: Bærum kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: H.r.advokat Ingolf Vislie v/advokat Sverre Landmark). Saksøkt: Kari Fjeld (Prosessfullmektig: H.r.advokat Bjørn Dalan v/advokat Håkon Mathiesen).
Forfatter:	Rettens fomann: Lagdommer Odd Jarl Pedersen Skjønnsmenn: Murmester Anfinn Hansen, Oslo Gårdbruker Øystein Holmen, Vøyenenga Gårdbruker Lars Hoel, Skjetten Byggmester Helge Lien, Oppegård
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Fylkeskommuneloven (1961)5-§2, §6, Plan- og bygningsloven (1985) §23

Saken gjelder overskjønn over Asker og Bærum herredsretts erstatningsfastsettelser i anledning Bærum kommunes ekspropriasjon av grunn til veiprosjektet Østre Lenke gjennom Sandvika sentrum. Ekspropriasjonen foretas i medhold av reguleringsplan for Sandviken Nord, vedtatt 14. april 1989. Reguleringplanen omfatter også ny hovedterminal for tog, buss og drosjer med et parkeringsanlegg for "park og ride".

Kjøreadkomst til terminalområdet fra øst er fra Østre Lenke som vil føre trafikken fra Sandviksveien i tunnell gjennom Sandviksåsen, og i bro over Engervannet til Engervannsveien.

Grunnavståelsen har tilknytning til broen. Tunnellen kommer ut i dagen syd for Engervannet hvor det er laget rundkjøring med adkomst inn til terminalområdet. Rundkjøringen med adkomstvei beslaglegger i alt 3250 m2. Av dette er 1550 m2 vann, 350 m2 er en øy i Engervannet og 1350 m2 er landgrunn.

Broen føres over Engervannet. På nordsiden er bygd en rundkjøring i krysset med Engerveien som leder trafikken fra Sandvika sentrum til Hasleområdet. Rundkjøringen på nordsiden berører tre eiendommer. Av disse er det bare gnr. 83 bnr. 30 som er part i overskjønnet. Eiendommen skal avstå en smal stripe på ca 40 m2.

Bærum kommune tok ut to skjønnsbegjæringer som av herredsretten ble forenet til felles behandling. Sakene er også forenet til felles behandling ved lagmannsretten. Sak 93-608 B gjelder takstnr. 1 og sak 93-609 B gjelder takstnr. 3.

Ekspropriatene har ingen innsigelser mot at skjønnene fremmes på de alminnelige skjønnsforutsetninger som er referert i herredsrettens skjønn. De spesielle skjønnsforutsetninger vil det bli redegjort for under de enkelte taksnummer.

Asker og Bærum herredsrett avhjemlet skjønn den 28. oktober 1992 med slik slutning:

1. Bærum kommune tillates å overta grunn og rettigheter i samsvar med ekspropriasjonsvedtakene mot å betale erstatning til de saksøkte slik som er angitt under de enkelte takstnummere.

2. Erstatningsbeløpet forrentes med 12 % p.a. fra grunn og rettigheter ble tatt i besittelse og til utbetaling skjer.

3. Bærum kommune tilpliktes innen 14 - fjorten - dager å betale i saksomkostninger til de saksøkte kr 25890,- - kronertjuefemtusenåttehundreognitti 00/100.

Bærum kommune eier en ideell tredel i takst nr. 1. Skjønnsretten fastsatte slik erstatning:

Erstatning for ideell 2/3 del av ca 1350 kvm landgrunn kr 266,67 pr. kvm. Erstatning for ideell 2/3 del av ca 350 kvm øy kr 0,- pr. kvm.

Erstatning for ideell 273 del av ca 1550 kvm elvegrunn kr 0,- pr. kvm.

For takstnummer 3 fastsatte retten slik erstatning:

Erstatning for grunnavståelse kr 0,- pr. kvm.

Erstatning for ulempe kr 35000,-.

Bærum kommune har i rett tid begjært overskjønn for takst nr. 1 og takstnr. 3. Kommunen har nedlagt slik påstander:

1. Overskjønnene fremmes.

2. Den av underskjønnet fastsatte erstatning for avståelse av grunn under tnr. 1 nedsettes vesentlig, og det tilkjennes ikke erstatning for ulemper til tnr. 3.

3. Saksøkeren erstatter de saksøkte deres utgifter til nødvendig juridisk bistand i anledning av overskjønnssakene.

Grunneierne har tatt til motmæle.

De saksøkte har lagt ned slike påstander:

1. De saksøkte tilkjennes full erstatning.

2. Saksøkeren erstatter de saksøktes utgifter til nødvendig bistand i anledning overskjønnssakene.

Bærum kommune har i det vesentlige gjort gjeldende at den stripe på 40 m2 som tnr. 3 skal avstå, ikke påvirker eiendommens omsetningsverdi. Erstatningen må derfor i samsvar med differanseprinsippet settes til null slik som skjønnsretten har gjort. Det er ikke grunnlag for å tilkjenne ulempeserstatning. Ulempe i form av trafikkstøy er en alminnelig ulempe som bare utløser erstatning forsåvidt tålegrensen i naboloven §2 er overskredet. Eiendommen ligger i Sandvika sentrum og har hatt fasade til Engervannsveien. Det nye er at den også vil få støy fra Østre Lenke. Før utbyggingen av Østre Lenke var trafikkmengden i Engervannsveien 5500 ÅDT. Det ga et støynivå på 62 dba ved fasade og 37 dba inne. Som følge av Østre Lenke vil trafikkmengden øke til 10000 ADT. Det medfører en økning i støynivået til h.h.v. 65 dba og 40 dba. Ut fra eiendommens beliggenhet er støyøkningen uvesentlig, og tålegrensen er ikke overskredet.

For tnr. 1 har Bærum kommune i det vesentlige anført at underskjønnet feilaktig har lagt til grunn at det er påregnelig med utbygging på landarealet. Det gjelder strenge krav for å se bort fra den arealbruk som var gjeldende før vedtakelsen av den plan det eksproprieres etter, jfr. Rt-1988-120. Skjønnsretten har uten å gi noen begrunnelse sett bort fra kommuneplanen fra 1986 hvor arealet i sin helhet er lagt ut til skog, natur og rekreasjonsområde. Det er ikke påregnelig at arealet ville ha blitt tillatt bebygd hvis veien ikke hadde kommet. En utbygging av arealet ville ha krevet reguleringsplan, og det er ikke holdepunkter for at en slik plan ville ha blitt godkjent. Behandlingen av reguleringsplanen for Sandvika Nord viste at det var vanskelig å få til veien med broen over Engervannet. Derfor sier det seg selv at regulerings- og miljøvernmyndighetene ville ha sagt nei til utbygging.

Gjeldende kommuneplan fra 1992 har bestemmelser om byggeforbud i 30 meters bredde.

Reguleringplanen for 1989 legger ekspropriasjonsfeltet ut dels til vei og dels til friområde. Men planen inngår ikke i et område som ellers skal byggges ut. Friområdet er en del av et større rekreasjonsområde for hele Sandvika, og er ikke trukket inn som en del av utbyggingen av Sandvika. Det samme gjelder veien. Den er et ledd i det overordnede veisystem rundt Sandvika. Da følger det av Høyesteretts praskis at det ikke skal sees bort fra planen, jfr. Rt-1988-120 (Moldegård) og Høyesteretts dom av 28. august 1993 (Malvik).

Eierne av takstnummer 1 har i det vesentlig anført at påregnelig utnyttelse av hele arealet er til byggeområde. Det er fullt mulig, både teknisk og økonomiske, å fylle ut vannet og innlemme grunnen i et større område som kan bebygges. De har forøvrig henholdt seg til skjønnsrettens premisser side 16-19 om påregnelig utnyttelse. Men den fastsatte kvadratmeterpris er for lav. Det er dokumentert priser på kr 1000 til 1300 for tilsvarende areal.

Takstnummer 3 har anført at selv om det areal som skal avståes er lite, vil det ha vedi. Et areal på 40 m2 i Sandvika sentrum må ha en verdi. Når det gjelder støyerstatning har eieren vist til skjønnsrettens premisser. Tålegrensen er overskredet. Det økonomiske tapet for eiendommen er langt høyere enn den erstatning skjønnsretten har utmålt.

Lagmannsrettens bemerkninger.

Takstnummer 1: Gnr. 7 bnr. 20 i Bærum.

Gnr. 7 bnr. 20 i Bærum består av åtte parseller som er blitt liggende igjen etter en omfattende utparsellering til del av Sandvika sentrum. Eiendommen ligger i sameie med to tredeler på ekspropriatene, Berit Holmvang, Geir Holmvik, Grete Thon, Sidsel Saunes, Anne Kathrine Werenskiold og Harald Larsen. Bærum kommune eier den resterende tredjepart.

Inngrepet gjelder tre av parsellene, på ca 1350 m2 landgrunn, en øy på ca 350 m2 og ca 1550 m2 elvesjøgrunn. Arealene ble tiltrådt den 14. januar 1991.

Partene er uenige om arealene skal verdsettes ut fra tomtebruk. De avståtte parseller ligger i Sandvika sentrum ved Engervannet i nærheten av Sandvika stasjon i grensesonen mellom areal som skal bygges ut med næringsbygg, terminal og parkering og areal i tilknytning til Engervannet med elva som skal forbli ubebygd som fri- og naturvernområder.

I generealplanen for 1976-1985 går grensen i vestlig del av ekspropriasjonsarealet. Da planen ble revidert i 1986, ble det grønne område trukket lengre vestover slik at det dekker hele ekspropriasjonsområdet, og også areal vestenfor, bl.a. det senere regulerte terminalområde. Kommuneplanen innførte plankrav for bl.a. bebyggelse langs vassdrag i en avstand av 30 meter fra strandlinjen.

Området ble regulert i plan for Sandvika Nord vedtatt 19. april 1989. I planen inngår veiprosjektet Østre Lenke med bro over Engervannet. Det er videre regulert adkomstveier, gang- og kjøreveier fra Østre Lenke inn i terminalområdet. Selve vannet med holmen er lagt ut til friområde på begge sider av broen. Vest for rundkjøringen er landområdet på sydsiden av vannet regulert til naturvernområde.

I kommuneplanen for 1990-2010 er arealbruken fra reguleringsplanen opprettholdt. Østre Lenke med bro over Engervannet danner grensen for friluftsområdet i øst og sentrumsområdet i vest. Men broen er på kartet vist for langt mot vest. Den er bygget øst for holmen, men er på kartet vist vest for holmen. I medhold av plan- og bygningsloven §23 er det innført byggeforbud i uregulerte områder i strandsonen. Det betyr at reguleringsplanen med sitt veisystem faller utenfor forbudet.

Det rettslige utgangspunkt for verdsettelsen er ekspropriasjonserstatningsloven §5 og §6. Eieren kan kreve verdsettelse etter salgsverdien eller bruksverdien. Men for begge verdsettelsesprinsipper gjelder at de skal baseres på "den påreknelige utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden". Eieren krever omsetningsverdien fastsatt etter bruk av arealene til tomter. Det forutsettes en bruksendring i strid med reguleringsplanen. Arealet vil derfor bare ha verdi som tomtegrunn hvis det ved erstatningsfastsettelsen er adgang til å se bort fra planen, og utbygging under den forutsetning ville ha vært påregnelig, jfr. Høyesteretts dom av 28. april 1993 (Malvik).

I Malvikdommen slo Høyesterett fast at veiregulering skal bedømmes på samme måte som en regulering til friområde/friluftsområde. Det skal ikke sees bort fra en reguleringsplan som trekker grensen mellom hvilke områder som skal bebygges og hvilke som skal anvendes til andre formål og forbli ubebygd.

Innenfor et område som skal bebygges, skal det sees bort fra reguleringer til gater, veier, lekeplasser m.v. som er nødvendige for utbyggingen av området. Slike areal kan imidlertid også ligge utenfor det regulerte utbyggingsområdet, f.eks. en lekeplass eller byggefeltets adkomstvei over et jordbruksareal fram til riksveien. Det betyr at det i grensesonen mellom utbyggingsområdet og det område som ikke skal bebygges, kan være vanskelig å avgjøre om et areal tilhører utbyggingsområdet. I Malviksaken, som gjaldt en motorvei gjennom et utbyggingsområdet, trakk Høyesterett opp retningslinjer:

Det er imidlertid på det rene at parkprinsippet etter gjeldende rett, iallefall for så vidt gjelder friarealer og lignende for almennheten, er begrenset til arealer som hovedsaklig skal betjene befolkningen i det utbyggingsområde de er en del av. Gjelder det således friarealer som strekker seg utover et utbyggingsområde og skal tjene til rekreasjon for folk fra en videre krets, blir det ikke plass for noe parkprinsipp. Dette er fastslått i to avgjørelser av Høyesterett i 1993, jfr.

Høyesteretts kjennelse av 11 februar 1993, lnr 26/1993 og

Høyesteretts dom av 23 februar 1993, lnr 24B/1993.

Den motorvei det her er tale om, har på ingen måte karakter av en slik intern vei for utbyggingsområdet at det alminnelige parkprinsipp kan få anvendelse. Selv om motorveien også tjener som adkomstvei til området, har den som ledd i landets motorveisystem en helt annen hovedfunksjon."

Lagmannsretten finner etter dette det klart at den del av ekspropriasjonsarealet som er regulert til friområde og naturvernområde, ikke har karakter av internt friområde. Det gjelder sjøgrunnen med holmen og landgrunnen øst for rundkjøringen. Friområdet er ifølge kommuneplanen en del av et større grøntområde som strekker seg langs begge sider av Engervannet og med forbindelse til marka. Det er et friområde som skal tjene almennheten, som en grønn lunge, og er ikke trukket inn som en reguleringsmessig forutsetning for utbygging av et nærmere bestemt område.

Veireguleringen med rundkjøringene inngår i veiprosjektet Østre Lenke. Det er et hovedveisystem som skal betjene den alminnelige trafikk til og i Sandvika. Det vises til beskrivelsen innledningsvis. Fra rundkjøringen syd for Engervannet er det regulert gang- og kjøreadkomster til terminalområdet. Så langt er reguleringen et ledd i almennhetens trafikkbehov til og fra Sandvika og inn i et terminalområde som på samme måte skal tjene almenhetens transportbehov. Men adkomstveien fra rundkjøringen skal også brukes som adkomstvei til en del av utbyggingsarealet, i planen betegnet S3. Bærum kommune har således makeskiftet arealet med Gustav Lund-selskapene. Kommunen overtok det areal som legges til hovedterminal, mens Gustav Lundselskapene fikk et utbyggingsarealet. I avtalen er det foorsatt at kommunens tilrettelegger adkomst til utbyggingsområdet.

Adkomstveien fra rundkjøringen har således dobbelt funksjon. Den er dels adkomstvei til bebyggelsen i et avgrenset sentrumsområde, og dels er den veiforbindelsen fra terminalområde med offentlige parkeringsplasser. Spørsmålet blir om det er en tilstrekkelig nær sammenheng mellom utbyggingen av det tilgrensende område (Gustav Lund-arealet) og utleggingen av adkomstveien, til at adkomstveien kan sies å være trukket inn i det regulerte utbyggingsområde. Den regulerte gangvei fremstår klart som en del av det overordnede transportsystem.

Utbyggingsarealet har også adkomstvei fra øst. Imidlertid vil adkomsten fra rundkjøringen bli hovedadkomsten til Gustav Lund- bygget etter at makeskifteavtalen er gjennomført. Og ut fra en totalvurdering av trafikksituasjonen i området, finner lagmannsretten at adkomsten er trukket så sentralt inn i utgyggingen av eiendommen at den er en forutsetning for bebyggelsen. Den del av reguleringen som etter dette er trukket inn i utbyggingsområdet utgjør 160 m2. Strøksprisen settes til kr 400. Det vises til underskjønnets flertall. Ekspropriatene eier to tredjeparter av området i sameie med Bærum kommunen. Erstatningen blir kr 45000,-

Etter dette legger lagmannsretten til grunn at bortsett fra adkomstarealet på 160 m2, inngår ekspropriasjonsarealet i i et område som ikke er åpnet for bebyggelse, og heller ikke er trukket inn i det tilgrensede utbyggingsområde som nødvendig for utbyggingen av det. Derved kan ikke disse areal verdsettes som tomtegrunn. Arealene har heller ingen avkastningsmuligheter som slår ut i en bruksverdi. Avgjørende for om arealene har noen verdi som gjenstand for erstatning, vil være om det finnes andre kjøpere enn eksproprianten som ville ha betalt noe for å bli eiere under forutsetning av bruk som friareal, jfr. Høyesteretts dom av 23. februar 1993 (Randesund). Det eneste areal som andre enn kommunen ville kunne være interessert i å kjøpe, er landarealet vest for rundkjøringen. Det kunne vært utnyttet i sammenheng med det bakenforliggende areal til Norges statsbaner som en strandsone i tilknytning til parkeringsarealet. Noen betydning for antall parkeringsplasser ville ikke arealet hatt, og lagmannsretten kan ikke se at N.S.B ved å kjøpe arealet ville fått annen nytte av arealet enn om det hadde blitt på kommunens hånd. Arealet har derfor ikke omsetningsverdi.

Erstatningen settes til kr 45 000 for takst nr. 1.

Takstnummer 3, gnr. 83 bnr. 30. s.nr. 2.

Eiendommen eies av Kari Fjell. Det er en seksjonert næringseiendom. Det eksproprieres ca 40 m2 grunn.

Lagmannsretten bemerker at eiendommen skal avstå en smal stripe langs eksisterende vei. Arealet lå delvis i skråningen ned mot veien, og avståelsen påvirker ikke bruksmulighetene. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at avståelsen er så bagatellmessig at det ikke slår ut i omsetningsverdien for hele eiendommen.

Bærum kommune har lagt frem støyberegningen:

Eiendommen omfattes av stadfestet reguleringplan "Sandvika Nord" vedtatt 19. april 89. I forbindelse med endringer i veisystemet vil det i løpet av 1993 åpnes en ny veiforbindelse gjennom Sandvikåsen mellom Sandviksveien og Engervannsveien. Til denne blir også tilknyttet Sandvikas nye bussterminal.

Trafikkmengden i Engervannetsveien forbi eiendommen kan som følge av dette øke fra ÅDT 5500 til opp i mot ÅDT 10000 i 1995.

Etter-situasjon

Etter bygging av veianlegget er det i hovedsak rundkjøringen og strekningen av Engervannsveien forbi eiendommen som er interessant å vurdere i støysammenheng.

På oppdrag fra Vegdirektoratet har Sintef i Trondheim laget en rapport om støyforhold i rundkjøring som ble ombygget fra T-kryss til rundkjøring. Fordi støy fra rundkjøring er et resultat av et stort antall trafikkbevegelser med forskjellig hastighet og volum er valgt å gjøre støymålinger i før- og ettersituasjonen. Rapporten konkluderer med at det for forsøkskrysset har vært en generell reduksjon i støynivået omkring krysset. det ble ikke registrert høyere støynivåer.

Overført til Engervannsrundkjøringen betyr dette at krysset kan beregnes som et vanlig T-kryss. Det antas at det i hovedsak er den gjennomgående veien (Engervannsveien) som gir støybidrag.

Trafikkmengden i 1995 er beregnet til ca ÅDT 10000. Det antas en større andel tunge kjøretøy (pga. bussene) og at hastighetsnivået reduseres noe (pga. rundkjøringen). Ved å benytte den samme beregningsmetoden som i før-situasjonen blir støyverdiene 65dba ute ved fasade og 40dba inne i bygningen.

Endringene i støynivået anslås altså som en økning på 3 dba

Både ute ved fasade og inne i bygningen.

Eiendommen har bare krav på erstatning for nærføringsingsulemper såfremt tålegrensen i naboloven §2 er overskredet. I dette tilfellet er det tale om en trafikkøkning som følge av et ringveisystem rundt Sandvika sentrum. Eiendommen blir berørt fordi den nye vei føres inn på Engervannsveien som eiendommen har fasade til. Lagmansnretten finner det klart at det var en utvikling som var påregnelig for eiendommen uten andre holdepunkter enn sin beliggenhet til Engervannsveien. En eiendom som ligger ved fasade til en innfartsåre til Sandvika sentrum, må være forberedt på trafikkomlegginger som kan øke støynivået. Det er en følge av den alminnelige samfunnsutvikling, jfr. Rt-1993-740 (Tune).

En økning av det ekvivalente støynivå på 3 dba, fra 62 db til 65 dba, er åpenbart innenfor tålegrensen for en eiendom med nevnte beliggenhet. Støynivået er innenfor tålegrensen for ventelig støy etter §2 tredje ledd, og en økning på 3 db er for lite til at brukstilhøva for en næringseiendom er vesentlig forverret.

Etter dette utmåles det ingen erstatning til takst nr. 3.

Advokat Mathiesen har fremlagt omkostningsoppgave på kr 21800,-, hvorav utgjør salær kr 19000,-. Lagmannsretten tar oppgavene til følge. Beløpet fordeles skjønnsmessig med 2/3 på sak 93-608 og 1/3 på sak 93-609.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

Sak nr. 93-608 B:

1. Erstatningen settes til kroner 45000 - femogførtitusen.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Bærum kommune innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet 14600 - fjortentusensekshundre - kroner til takst nr. 1 v/advokat Håkon Mathiesen.

Sak nr. 93-609:

1. Det utmåles ikke erstatning.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Bærum kommune innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette overskjønn 7200 - syvtusentohundre - kroner til takst nr. 3 v/advokat Håkon Mathiesen.