LE-1993-979
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1994-05-18 |
| Publisert: | LE-1993-00979 |
| Stikkord: | Avtalerett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Sarpsborg byrett Nr. 92-00113A - Eidsivating lagmannsrett LE-1993-00979 A. |
| Parter: | Ankende part: Kjell O. Lande (Prosessfullmektig: Advokat Helge Skaaraas, Sarpsborg). Motpart: Staten v/Forsvarsdepartementet (Prosessfullmektig: Førstekonsulent Jan Inge Røyland, Forsvarets Bygningstjeneste, Oslo). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Johannes Smit, formann 2. Lagdommer Wilhelm Omsted 3. Ekstraordinær lagdommer H. Byrkjeland |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §11, §5, §6, Tvistemålsloven (1915) §172, §180 |
Saken gjelder spørsmål om hvorvidt det er inngått bindende kjøpeavtale om fast eiendom og selgers krav på oppfyllelse eller erstatning ved brudd på kjøpeavtalen, eventuelt om han har krav på erstatning ved brutte kontraktsforhandlinger.
Våren 1991 satte Kjell O. Lande seg i forbindelse med K-Eiendom AS, Sarpsborg, ved eiendomsmegler Jon Banggren, med henblikk på salg av sin boligeiendom Bakkeliveien 44 i Tune. Banggren hadde på dette tidspunkt hatt forbindelse med Forsvarets bygningstjeneste, avdeling Viken, i det følgende betegnet som FBT, som var i markedet for å kjøpe tjenestebolig til områdesjefen for HV01 som har tjenestested i Sarpsborg. Banggren antok at Landes eiendom kunne være av interesse for Forsvaret, og underrettet FBT om at eiendommen kunne være for salg. Etter at det var holdt befaring og takst over eiendommen, innga FBT den 26. juli 1991 over telefax skriftlig kjøpetilbud på eiendommen til en pris av kr 1250000. Budet ble erklært bindende til 6. august 1993 kl. 13.00. På grunn av ferieavviklingen ble det ingen nærmere kontakt mellom partene før 5. august 1991. Det ble da og de følgende dager ført flere telefonsamtaler mellom Banggren og FBT's saksbehandler, førstekonsulent Nordby. Akseptfristen for FBT's kjøpetilbud utløp, og den 8. august 1991 meddelte Nordby Banggren over telefon at FBT ikke ville kjøpe eiendommen.
Banggren gjorde på vegne av Lande gjeldende at det forelå avtale om kjøp til en kjøpesum av 1300000 kroner, men FBT fastholdt sitt standpunkt om ikke å kjøpe eiendommen. Lande solgte senere, den 23. mars 1992, eiendommen til en annen kjøper for kr 927000 og anla deretter søksmål ved Sarpsborg byrett mot FBT med krav om dekning av differansen mellom den påståtte kjøpesum og det han oppnådde ved dekningskjøpet, kr 373000, samt rentetap.
Sarpsborg byrett avsa den 15. januar 1993 dom med slik domsslutning:
1. Saksøkte frifinnes.
2. Kjell O. Lande dømmes til innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale Staten v/Forsvarsdepartementet v/Forsvarets bygningstjeneste, avdeling Viken sakens omkostninger med kr 15000,- - kronerfemtentusen 00/100.
Kjell O. Lande har påanket dommen. Ankeforhandlingen er holdt i Sarpsborg den 8. og 9. februar 1994. Den ankende part avga partsforklaring, og det ble avgitt forklaring av fem vitner hvorav to var nye for lagmannsretten. Om bevisførselen henvises for øvrig til rettsboken. Saken står i samme stilling for lagmannsretten som for byretten. Det nærmere saksforhold fremgår av byrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Den ankende part, Kjell O. Lande, har for lagmannsretten anført:
Prinsipalt gjøres det gjeldende at det foreligger en rettslig bindende avtale hvorved staten ble forpliktet til å kjøpe eiendommen for 1300000 kroner. FBT har da uberettiget fragått avtalen, og Lande er berettiget til å få dekket oppfyllelsesinteressen. Byrettens bevisvurdering er på dette punkt uriktig. Banggrens fremstilling er korrekt, og det hevdes at Nordby under en telefonsamtale den 6. august ga uttrykk for at realiteten var i orden, nemlig at FBT hadde besluttet å kjøpe eiendommen til den nevnte pris, men at det bare gjensto å få dette formelt bekreftet ved avdelingsdirektør Brekke. Det var følgelig reelt sett inngått en muntlig avtale ved Nordbys utsagn slik at FBT da var bundet til å kjøpe eiendommen for 1,3 millioner kroner.
Den virkelige årsak til at FBT skiftet standpunkt etter Nordbys og Banggrens samtale hadde ikke sammenheng med prisvurderingen eller andre forhold som knyttet seg til kontrakten mellom Lande og FBT, men utelukkende at boligens størrelse oversteg de arealstandarder Forsvaret har for sjefsboliger i den kategori det her var tale om. Hverken Banggren eller de som fra FBT tidligere hadde forhandlet om kjøpet, var klar over det. Banggren og Nordby kan ha feiloppfattet hverandre. Deres forklaringer er fullt forenlige ut fra dette, selv om Nordby mener å ha tatt forbehold om godkjennelse mens Banggren har oppfattet det slik at det kun var tale om en gjenstående formell notifikasjon. Det er her skapt en uklarhet ved den positive tilbakemelding FBT ga Banggren gjennom Nordby, og staten må da være blitt bundet på det grunnlag.
Med hensyn til spørsmålet om FBT er bundet til en kjøpesum på 1300000 kroner bemerkes det at både Nordby og hans nærmeste overordnede, kontorsjef Petersen, ville gå inn for denne sum. Det var heller ingen uenighet om at dette skulle notifiseres. Banggren er mellommann - ikke part. Det er da vanskelig å trekke hans forklaring i tvil. Uklarheten er skapt ved at staten har gitt positiv tilbakemelding. Staten blir da bundet av budet.
Subsidiært hevdes det at budet på kr 1250000 fortsatt var bindende. FBT ble i dette tilfelle avskåret fra å påberope seg akseptfristens utløp ved å gå inn i forhandlinger om en høyning av budet, slik Nordby gjorde under telefonsamtalen med Banggren den 6. august. Dette må følge av partenes lojalitetsplikt under kontraktsforhandlinger.
I alle fall har staten pådratt seg et erstatningsansvar som følge av den villfarelse Banggren og dermed Lande ble brakt i. Det foreligger her såkalt kontraheringsculpa. Nordby måtte, som profesjonell, forstå at Banggren, som også var profesjonell, la til grunn at akseptfristen ikke ville bli fastholdt etter de forhandlinger som nå var kommet i gang. Den uklarhet som oppsto mellom Nordby og Banggren på dette punkt, må i alle fall ikke komme Lande til skade. Han hadde ingen erfaring med eiendomshandel, og han hadde bare bedt Banggren undersøke om FBT hadde noe å gå på i forhold til tilbudet på 1250000 kroner. Hans instruks til Banggren var å gi aksept på dette beløp hvis det ikke var noe mer å få. FBT's bud måtte ikke settes på spill.
Banggrens henvendelse til FBT må betraktes som en såkalt "negativ tilbakemelding", noe som ikke er å anse som et mottilbud som frigjør byderen. Byretten har på dette punkt riktig lagt til grunn at det ikke forelå noe mottilbud. Det er flere forhold som viser at det utelukkende forelå slik "negativ tilbakemelding". Den interne avtale mellom Banggren og Lande var at det ikke skulle gis noe bestemt mottilbud. FBT hadde hastverk, og det ga selgeren en forhandlingsposisjon. Videre var Banggren klar over at FBT hadde en økonomisk ramme som innebar at kjøpesummen kunne settes høyere, blant annet fordi FBT tidligere hadde avgitt et bud på 1300000 for en annen eiendom i distriktet. En slik forhandlingspraksis med "negativ tilbakemelding" er alminnelig akseptert, og den henger sammen med det helt selvsagte at kjøperen inngir et bud som er så lavt som mulig for å ha noe å gå på. Det har formodningen mot seg at Banggren, som er profesjonell eiendomsmegler, ikke har gardert seg mot at tilbudet skulle falle bort. At hans forståelse av dette var riktig, følger også av at Nordby meddelte at man i FBT tok sikte på umiddelbar tilbakemelding.
Videre anføres det at det foreligger kontraheringsculpa fra statens side. Dette bygger på et mer generelt erstatnings- og avtalerettslig synspunkt. I det nærværende tilfelle er det startet forhandlinger mellom partene, og byderen må da ta det hensyn til selgeren at det klargjøres at en akseptfrist fortsatt er virksom dersom byderen vil påberope seg den. En motsatt regel vil føre til at motparten kan bli fanget ved å fortsette forhandlinger i den tro at det fortsatt er mulig å inngå avtale på grunnlag av det tidligere fremsatte tilbud. Den fordel som byderen har oppnådd, oversittelse av akseptfristen, kan under slike omstendigheter ikke påberopes overfor motparten. Nordby har forespeilet at kontrakt vil bli inngått, og Banggren har bygget på det. Dermed lot Banggren akseptfristen utløpe, noe som ikke kan bebreides hverken ham eller Lande. Det må under enhver omstendighet antas at den uklare situasjon som var oppstått, gir grunnlag for en risikovurdering hvor risikoen må ligge på staten.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
1. Staten v/Forsvarsdepartementet v/Forsvarets bygningstjeneste tilpliktes å betale erstatning til Kjell O. Lande med kr 373000,- med 15% p.a. av kr 1300000,- fra 1. oktober 91 til 30. mars 92, og av kr 373000 fra 1. april 92 til 31. desember 93 og deretter 12% til betaling skjer.
2. Staten v/Forsvarsdepartementet v/Forsvarets bygningstjeneste tilpliktes å erstatte Kjell O. Lande sakens omkostninger for byretten og lagmannsretten.
Ankemotparten, Staten v/Forsvarsdepartementet v/Forsvarets bygningstjeneste, har i det vesentlige anført:
Kontakten mellom partene skjedde mellom profesjonelle. Det kjøpetilbud FBT ga, hadde en klart definert akseptfrist som var satt av hensyn til ferieavviklingen på begge sider. Nordby oppfattet Banggrens henvendelse 6. august som et avslag på det opprinnelige tilbud og et mottilbud. FBT måtte deretter vurdere om det var mulig å gi noe høyere bud. Under denne vurdering besluttet avdelingsdirektør Brekke, som var den som hadde beslutningsmyndigheten, ikke å kjøpe eiendommen, og han fant heller ikke å kunne forlenge akseptfristen for det tidligere tilbud. Det bestrides at Nordby på noe tidspunkt har gitt tilsagn om å kjøpe eiendommen for 1.3 millioner kroner. Det er følgelig ikke inngått noen avtale om kjøp. Det har formodningen mot seg at en erfaren saksbehandler som Nordby skulle gå inn på en muntlig avtale som han heller ikke hadde formell kompetanse til å inngå på statens vegne. Banggren, som representerte Lande, burde ha foretatt seg noe for å hindre at akseptfristen utløp før det forelå noe endelig standpunkt fra FBT's side. Det ble ikke gjort.
Det er heller ingen etterfølgende eller omkringliggende omstendigheter som tilsier at det ble inngått noen slik avtale. Den ble tvert imot bestridt umiddelbart etter at Banggren ga uttrykk for at avtale var inngått på et slikt grunnlag. Det ble ikke avgitt noe bud fra Nordbys side; i så fall ville det ha vært naturlig med en bekreftelse av et slikt bud fra Banggren. Heller ikke de to etterfølgende brev bekrefter noen slik avtale.
Det må kreves sterke bevis for at avtale om kjøp av fast eiendom anses inngått, jfr. Rt-1985-1265. Det vises også til Bergsåker, Eiendomshandel, side 114.
Under enhver omstendighet ville et eventuelt bud fra Nordby ikke vært gyldig, idet hverken Nordby eller Petersen hadde de nødvendige fullmakter, noe også Banggren var klar over. Det vises til avtaleloven §11.
Med hensyn til budet på 1250000 kroner var dette som nevnt avslått i og med at Banggren på vegne av Lande fremsatte mottilbud i telefonsamtalen den 5. august. Det var dermed uforbindende for FBT allerede da, jfr. avtaleloven §5 og §6. Nordbys oppfatning var at tilbudet ble avslått, og risikoen for at en slik oppfatning dannet seg hos Nordby må påhvile Banggren som selv var den som brakte inn usikkerheten ved sitt forhandlingsutspill. Det er lite sannsynlig at man fra FBT's side ville ha inngitt noe høyere bud uten at det på forhånd var klart at det tidligere bud var avslått.
Det er ikke grunnlag for noen utvidelse av akseptfristen. Noen uttrykkelig forlengelse av fristen kom aldri på tale, og det kan heller ikke konstateres noen felles forståelse mellom partene om en slik forlengelse. Det er behov for klare og faste regler i forbindelse med avtaleinngåelser, herunder om akseptfrister. Det er grunn til å tro at Banggren gjennom sin henvendelse 5. august bevisst lot "toget gå" ut fra sine tidligere erfaringer i forhandlinger med FBT.
Det bestrides at FBT har utvist noen uaktsomhet eller at det foreligger lojalitetsbrudd fra FBT's side. Både Nordby og Petersen hadde den oppfatning at budet var bortfalt. Det forelå ingen bevisst forledelse fra noen av disse overfor Banggren. Det er intet uaktsomt ved deres handlemåte. Nordby er en erfaren saksbehandler, og det ville vært en tjenesteforsømmelse for hans vedkommende om han hadde gått utenfor sine fullmakter under kontraktsforhandlingene.
Bakgrunnen for at FBT besluttet ikke å gå inn på kjøpet er irrelevant for avgjørelsen. Banggren har neppe forestilt seg at FBT skulle snu helt i sin beslutning om å kjøpe eiendommen, men en slik forventning kan ikke gi grunnlag for noe krav fra Landes side. En helt annen sak er at denne forventning, sammenholdt med Banggrens tidligere erfaring med FBT, kan ha gitt grunn til de motstridende oppfatninger av saksforholdet mellom ham og Nordby.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. Staten v/Forsvarsdepartementet tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og bemerker:
Landes anførsel om at FBT var bundet til å kjøpe eiendommen for 1300000 kroner må nødvendigvis forutsette at det var sluttet avtale mellom partene på dette grunnlag. En slik avtaleslutning må i tilfelle ha funnet sted i tidsrommet mellom mandag 5. august, da eiendomsmegler Banggren tok muntlig kontakt med saksbehandler Nordby og torsdag 8. august, da Nordby meddelte Banggren at FBT hadde tatt det standpunkt ikke å ville kjøpe eiendommen. Om hendelsesforløpet i dette tidsrommet viser lagmannsretten til fremstillingen i byrettens dom side 3 - 4 som i det vesentlige stemmer med de forklaringer som er avgitt for lagmannsretten. Det legges således til grunn at Banggren tok telefonisk kontakt med Nordby den 5. august, og at han da reiste spørsmålet om FBT kunne gi et tilbud om å kjøpe eiendommen til en høyere pris enn det som allerede var tilbudt. Det er noe uklart om Banggrens utspill inneholdt en uttrykkelig konkretisering til et beløp på kr 1300000, men lagmannsretten finner ikke det avgjørende. Det er på det rene, også ved førstesekretær Nordbys og kontorsjef Petersens forklaringer, at de begge var positivt innstilt til å kjøpe eiendommen, og at de begge foreslo for avdelingsdirektør Brekke, som nå var kommet tilbake fra ferie, å kjøpe eiendommen til en pris på 1300000 kroner, noe som også resulterte i at de forela avdelingsdirektør Brekke utkast til et tilbudsbrev basert på en slik forutsetning. Men det er også på det rene at avdelingsdirektør Brekke, som hadde den interne beslutningsmyndighet i FBT, ikke på noe tidspunkt har besluttet å gi et slikt kjøpetilbud. Lagmannsretten kan ikke finne det godtgjort at det under telefonsamtalene mellom Nordby og Banggren er kommet til uttrykk at FBT har akseptert å kjøpe eiendommen for dette beløp. I den forhandlingsatmosfære som var etablert mellom Banggren og Nordby, og med Nordbys positive innstilling til kjøpet, kan det ikke utelukkes at Nordby også har uttalt seg positivt om en forhøyelse av kjøpetilbudet. Men lagmannsretten finner det utelukket at han kan ha gitt noen erklæring som innebar at et slikt kjøpetilbud var avgitt fra FBT's side. Det vises i denne forbindelse til Nordbys lange erfaring som saksbehandler. Han har bestridt så vel for byretten som for lagmannsretten at han har gitt noe slikt utsagn, og det foreligger ikke omstendigheter som gir grunn til å trekke hans forklaring i tvil.
Dette står heller ikke i motstrid til det forhold at Nordby har meddelt Banggren at det var utferdiget et skriftlig kjøpetilbud som var forelagt avdelingssjefen for underskrift. At Banggren slo seg til ro med dette og dermed anså kjøpet klart for 1.3 millioner kroner, kan ikke gi grunnlag for å anse avtale inngått.
Spørsmålet er så om det er grunnlag for Landes krav i den utstrekning det bygger på det fremsatte kjøpetilbud på 1250000. Det følger av de forhandlinger som ble ført mellom Banggren og Nordby over telefon den 5. og 6. august at dette tilbud ikke ble akseptert da, noe som heller ikke er hevdet av den ankende part. Lagmannsretten kan heller ikke finne at det under disse forhandlinger ble gitt noe uttrykkelig avslag på tilbudet slik at det derved bortfalt etter avtaleloven §5. Banggrens henvendelse til Nordby må vurderes slik at Banggren, på vegne av den ankende part, sonderte mulighetene for å oppnå en høyere pris enn den tilbudte. En slik forhandling må ansees fullt lojal mellom partene og kan ikke ansees å inneholde noe avslag på det fremsatte tilbud med mindre det uttrykkelig fremgår. FBT var således fortsatt bundet av det tilbud som ble fremsatt i det opprinnelige kjøpetilbud.
Spørsmålet blir derfor videre om den akseptfrist som FBT hadde satt i tilbudet, og som utløp den 6. august kl. 13.00, ble forskjøvet som følge av forhandlingene mellom Banggren og Nordby. Det er ikke holdepunkter for å anta at partene uttrykkelig traff noen beslutning om å utsette akseptfristen. Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at hverken Banggren eller Nordby på noe tidspunkt tok opp dette spørsmålet. Begge var oppmerksom på akseptfristen, og Banggren gjorde en rekke henvendelser til Nordby over telefon for å få et endelig svar innen fristens utløp. Grunnen til at det ikke kunne gis noe slikt svar var at avdelingssjef Brekke var opptatt med andre gjøremål. Under disse omstendigheter finner lagmannsretten at det måtte påligge den ankende part, dvs. Banggren, å sørge for at det ble brakt klarhet i forholdet omkring akseptfristen. Lande hadde uttrykkelig sagt til Banggren at budet på 1250000 kroner ikke måtte settes på spill, og det var således Banggren som måtte sørge for den nødvendig avklaring. FBT kunne ikke vite noe mer om forholdet enn at Lande ønsket en høyere pris og hadde på sin side ingen grunn til å ta spørsmålet opp. Det stiller ikke dette spørsmålet i noen annen stilling at Nordby og hans nærmeste overordnede, Petersen, var positivt innstilt til å kjøpe eiendommen, slik at spørsmålet om akseptfristen for så vidt kunne fremstille seg som mindre betydningsfullt.
Lagmannsretten bygger videre på at årsaken til at FBT ikke kjøpte eiendommen var at avdelingsdirektør Brekke ved sin gjennomgang av saken fant at det ville stride mot gjeldende retningslinjer om boligareal og standard for Forsvarets sjefsboliger å kjøpe Landes eiendom.
I og med at det ikke forelå noen tilbakemelding fra FBT's side da akseptfristen nærmet seg sitt utløp, var det oppstått en usikker situasjon for Lande, og lagmannsretten finner at han må bære risikoen for at den kunne utvikle seg slik at det ikke ble noe av salget i det hele tatt. Lande var representert med profesjonell medhjelper som må forutsettes å ha vært vel kjent med virkningene å oversitte en fastsatt akseptfrist. Det kan ikke sees at det fra FBT's side foreligger noe illojalt eller uaktsomt forhold som kan begrunne erstatningsansvar. Selve forsinkelsen med å gi tilbakemeldingen hadde sin årsak i omstendigheter som ikke kan bebreides FBT, og Banggren var fullt underrettet om årsaken.
Byrettens dom blir etter dette å stadfeste.
Anken har vært forgjeves. Etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, må den ankende part erstatte ankemotpartens saksomkostninger for lagmannsretten. Det kan ikke sees å foreligge særlige omstendigheter som fritar for erstatningsansvaret. Omkostningene for lagmannsretten settes til kr 19000, overensstemmende med prosessfullmektigens omkostningsoppgave som lagmannsretten ikke har noe å bemerke til. Beløpet inkluderer reise- og oppholdsutgifter for prosessfullmektigen.
Lagmannsretten er enig i byrettens omkostningsavgjørelse og stadfester derfor også denne, jfr. hovedregelen i tvistemålsloven §180 annet ledd jfr. §172 første ledd.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Kjell O. Lande 19000 - nittentusen - kroner til Staten v/Forsvarsdepartementet v/Forsvarets bygningstjeneste innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.