LE-1994-1359
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1994-07-08 |
| Publisert: | LE-1994-01359 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Oslo namsrett Nr. D-3304/93 (førsteinstans) - Eidsivating lagmannsrett LE-1994-01359 K - Anket til Høyesterett - Kjæremålet forkastet, se Høyesterett HR-1994-00569K . |
| Parter: | Den kjærende part: Per Lie (Prosessfullmektig: Advokat Torstein Vaagen). Kjæremotpart: Alfa Livsforsikring AS (Prosessfullmektig: Advokat Steffen G. Rogstad). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Eva Nygaard Ottesen, formann 2. Lagdommer Lars-Jonas Nygard 3. Lagdommer Nina Frisak |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §3-2, Tvistemålsloven (1915) §180, §65, Husleiereguleringsloven (1967) §5, §6, Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (1977) §5, §13-2, §3-3, §4-18, §4-3 |
Kjæremålet gjelder fravikelse av fast eiendom etter tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav d.
Alfa Livsforsikring AS begjærte overfor Oslo namsrett den 2. november 1993 1. Per Lie og 2. Anders Bjørndahl kastet ut av en leilighet i Odinsgate 16 i Oslo.
Oslo namsrett avsa 11. april 1994 kjennelse med slik slutning:
1. Sak mellom saksøker og saksøkt nr. 2 heves.
2. Per Lie fraviker leilighet i Odins gate 16.
3. Per Lie betaler kr 15000 - kronerfemtentusen - i saksomkostninger til Alfa Livsforsikring innen 2 -touker etter forkynnelse av denne kjennelse.
Kjennelsen er forkynt for Per Lie den 28. april 1994. Per Lie har ved sin prosessfullmektig, advokat Torstein Vaagen, påkjært kjennelsen til lagmannsretten ved kjæremålserklæring datert 13. mai 1994. Kjæremålet er først innkommet namsretten den 19. mai 1994. På grunn av de mellomkommende fridager anser lagmannsretten etter omstendighetene kjæremålet rettidig. Alfa Livsforsikring AS har ved sin prosessfullmektig, advokat Steffen Rogstad, inngitt tilsvar.
Sakens nærmere sammenheng fremgår av namsrettens kjennelse og lagmannsrettens fremstilling nedenfor.
Per Lie har for lagmannsretten gjort gjeldende:
Han er gjort kjent med at eiendommen, Odinsgate 16, er solgt, men han er ikke kjent med om Oslo kommune er underrettet, jf lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder §5. Eiendommen er på det nærmeste tømt for beboere. Foruten den kjærende part er det nå kun en annen leieboer i gården. Begge er interessert i at kommunen benytter sin forkjøpsrett.
Namsretten har i sin kjennelse foretatt en feilaktig bevisvurdering og lovanvendelse.
Den inngåtte leiekontrakt avskjærer muligheten for å heve leieforholdet på grunn av vesentlig mislighold, uten at det benyttes påkrav. Etter leiekontraktens §13 skal heving p g a leiebetalingsmislighold skje ved påkrav. En etterfølgende betaling innen fullbyrdelsen er gjennomført, vil da avskjære tvangsfravikelsen.
I tillegg hevdes det at det under enhver omstendighet ikke er åpenbart at kjæremotparten hadde adgang til å heve uten å benytte seg av påkrav, jf tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav d. De to kjennelsene namsretten har vist til i sin kjennelse, Rt-1955-959 og Rt-1962-568, illustrerer saksøkers poeng.
Den kjærende part har videre utført diverse arbeider for tidligere gårdeier/utleier, men har ikke fått honorar. Han mente å ha penger til gode i forbindelse med kjæremotpartens overtagelse av eiendommen, og forsto ikke at hans krav ikke kunne overføres mot ny eier/utleier.
Leieforholdet er undergitt bestemmelsene i husleiereguleringsloven kap 2. Namsretten la til grunn at høyeste lovlige leie inkl. tillegg for offentlige avgifter, jf husleiereguleringsloven §5, under enhver omstendighet måtte være minimum ca kr 850 pr mnd. Leierestansen utgjorde ca kr 13715 under hensyntagen til den kjærende parts betaling av kr 6000 den 25 november 1992. Retten bygget da på en forutsetning om at leiligheten var utleiet pr 30 juni 1982, jf husleiereguleringsloven §5. Dersom boligen ikke var utleiet pr denne dato, ville høyeste lovlige leie være kr 447 pr mnd inkl. stigning i offentlige avgifter, jf husleiereguleringsloven §6. Under samme forutsetning som ovenfor utgjorde da leierestansen kr 6733. Denne leierestansen er nå innbetalt.
Kjæremotparten har ikke krevet tillegg i leien for indre og ytre vedlikehold. Det er heller ikke søkt om tillegg for mulige forbedringer. Slike leietillegg kan først oppkreves etter at vedlikeholdsoppgave er stilet til leietagerne eller etter søknad til Husleienemnda.
De ovennevnte husleieberegninger har ikke tatt hensyn til at denne aktuelle leiligheten ble overtatt av den kjærende part uten kjøkken- og baderomsinnredninger og panelovner. De tar heller ikke hensyn til at kjæremotparten skiftet lås i porten inn til gården, og at det tok tid før den kjærende part fikk nøkkel og dermed tilgang til sin leilighet.
Det er videre gal lovanvendelse og bevisvurdering når namsretten har funnet at påberopt tvil vedrørende hvilket av de to leieberegningsalternativer som skal gjelde, ikke skal gå utover utleier. Tvil om hvilken husleie kjæremotparten er berettiget til å innkreve, skal etter lovens system nettopp gå utover utleier, idet det særlige tvangsgrunnlag da ikke vil være åpenbart.
Leierestansen på kr 6733, subsidiært kr 13715, pr 30. april 1994, er for liten til å kunne konstatere at misligholdet åpenbart er vesentlig. At betalingsunnlatelsen har trukket ut i tid, skyldes også kjæremotparten, fordi kjæremotparten har avkrevet en husleie det åpenbart ikke var grunnlag for. Kjæremotparten har en plikt til å avklare hvilken leie som er lovlig, og innkreve denne. Kjæremotparten kunne eventuelt henvendt seg til Husleienemnda om ny leiefastsetting. Det må videre tas hensyn til at betalingsmisligholdet nå er oppgjort.
Endelig vises det til Wyller, Boligrett, 3. utgave 270 hvor det fremholdes at det ved avgjørelsen også må tas hensyn til om utleier har rimelig grunn til å komme ut av leieforholdet.
Per Lie har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
1. Begjæringen om tvangsfravikelse tas ikke til følge.
2. Per Lie tilkjennes sakens omkostninger for begge retter.
Alfa Livsforsikring AS har i det vesentlige gjort gjeldende:
Eiendommen Odinsgt. 16 (gnr. 212 bnr. 709 snr. 1-10) er overdratt fra kjæremotparten til Pål G. Gundersen. I henhold til avtalen skal eiendommen overtas av kjøper med virkning fra den 10 juni 1994. Inntil videre fortsetter Alfa som part i saken også etter 10 juni, jf tvistemålsloven §65. Spørsmålet om bruk av forkjøpsrett i forbindelse med overdragelsen har ingen relevans i nærværende sak, som utelukkende er forårsaket av den kjærende parts betalingsmislighold.
Det bestrides at leiekontraktens §13 avskjærer Alfas mulighet til å heve leieforholdet pga vesentlig betalingsmislighold. Ordlyden i leiekontrakten gir ikke holdepunkter for den kjærende parts fortolkning. Leiekontrakten gir utleier adgang til å begjære leietaker kastet ut dersom leien m.v. ikke blir betalt innen 14 dager etter påkrav - uavhengig av om forsinkelsen vurderes som vesentlig mislighold eller ikke. Bestemmelsen i §13 første ledd suppleres av tredje ledd, hvoretter leiekontrakten kan heves dersom leieren "ellers" gjør noe vesentlig brudd på leiekontrakten. Formålet med utkastelsesklausulen i §13 første ledd er utelukkende å lette utleiers adgang til å gjennomføre utkastelse/fravikelse.
Tvangsfullbyrdelseloven forarbeider gir ikke grunnlag for å anta at det spesielle tvangsgrunnlaget i tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 er forbeholdt leiekontrakter uten "utkastelsesklausul". Det vises til Falkanger, Flock og Waaler: Tvangsfullbyrdelseloven 695 og 698. Det har også formodningen mot seg at en kontraktspart på forhånd fraskriver seg adgangen til å heve pga vesentlig mislighold.
Den kjærende part har aldri tilkjennegjort eller fremmet motkrav overfor Alfa (før under rettsmøtet i Oslo namsrett der det ble fremsatt et udokumentert motkrav). Dette til tross for at den kjærende part i en periode betalte husleie og fikk purringer vedr leieinnbetalingene. Det har således formodningen mot seg at den kjærende part på noe tidspunkt har ment å ha krav som kunne bringes i motregning mot leie. Eventuelle motkrav kan uansett ikke gjøres gjeldende, da de ikke var fremmet før begjæringen om fravikelse, jf tvangsfullbyrdelsesloven §4-3. Den kjærende part må selv bære risikoen for sin rettsvillfarelse.
Prinsipalt fastholdes det at den avtalte leie kr 1200 pr mnd er riktig. Det vises bl a til at bygården er fullstendig rehabilitert. Hensett til leiligheten/gårdens standard og plassering, er den avtalte leie dessuten ualminnelig lav.
Når namsretten har lagt til grunn en lovlig leie på ca kr 850 pr mnd, har namsretten sett bort fra samtlige tillegg i leien pga oppussingsomkostninger m v. Namsretten har således utelukkende hensyntatt de leieøkninger som iht husleiereguleringsloven kan gjennomføres uten at det er foretatt påkostninger, og uten at det foreligger noe samtykke fra offentlige myndigheter. Under disse forutsetninger er det ikke tvilsomt at namsrettens beregninger av høyeste lovlige leie er riktig.
Den kjærende parts anførsel vedr utleie pr 30 juni 1982 bygger på ren spekulasjon, og må betraktes som en konstruert unnskyldning for at den kjærende part skal unngå fravikelse på tross av det massive betalingsmislighold. Det vises til at Odinsgt. 16 er en leiegård med 8 leiligheter, som ulike eiere har benyttet til ervervsmessig utleie.
Den kjærende part har hele tiden hatt nøkkel til sin leilighet. I perioden 1 september 1992 til 17 november 1992 manglet han imidlertid nøkkel til porten. Porten sto i denne periode stort sett åpen og hindret neppe den kjærende part i vesentlig grad. Hvis han hadde kontaktet Alfa, ville han også fått nøklene umiddelbart. Årsaken til at det tok noe tid før den kjærende part fikk nøklene var at Alfa - som hadde overtatt eiendommen på tvangsauksjon - ikke var kjent med hvem som var leietaker til den aktuelle leiligheten. Dette fordi den kjærende parts leilighet sto tom, samtidig som han unnlot å betale leie.
Sett i lys av det lave leienivået, kan ikke alene den beløpsmessige størrelse av misligholdt leie tillegges vekt ved vurderingen av hvorvidt betalingsmisligholdet er vesentlig. Avgjørende for denne vurderingen er derimot hvor mange terminer som er misligholdt. Alfa har krav på leie fra stadfestelsen av tvangsauksjonsbudet den 29 april 1992. Den kjærende part innbetalte kr 6000 den 25 november 1992. Dersom avtalt leie legges til grunn, sto således leien ubetalt fra 1 november 1992 til 1 oktober 1993, dvs. 11 måneder. På det tidspunkt namsretten avsa sin kjennelse var leien ubetalt i 18 måneder. Selv om det legges til grunn at høyeste lovlige leie var kr 850, stod leien ubetalt for de siste 9 måneder på hevingstidspunktet, og for de siste 16 måneder, da namsretten avsa sin kjennelse.
Det bestrides at vesentlig betalingsmislighold kan repareres ved etterfølgende oppfyllelse. En etterfølgende oppfyllelse etter at namsretten har avsagt sin kjennelse vil ikke endre vurderingen av hvorvidt betalingsmisligholdet er vesentlig. Under enhver omstendighet gjøres det gjeldende at selv den siste innbetaling ikke er tilstrekkelig til å dekke utestående leie inklusive morarenter.
Det bemerkes at den kjærende part erkjenner at leiligheten har vært fremleiet til en "merpris" i den perioden den kjærende part selv unnlot å betale avtalt leie.
Alfa Livsforsikring AS har nedlagt slik påstand:
Oslo namsretts kjennelse av 11. april 1994 stadfestes og
Alfa Livsforsikring AS tilkjennes saksomkostninger.
Lagmannsretten bemerker:
Etter tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav d er heving av leieforhold særlig tvangsgrunnlag for fravikelse av fast eiendom, når det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leiekontrakten uten oppsigelse. Et særlig tvangsgrunnlag kan kreves fullbyrdet når to uker er gått etter at saksøkeren har sendt skriftlig varsel til saksøkte, jf tvangsfullbyrdelsesloven §4-18.
Bestemmelsen i leiekontraktens §13, der leietakeren vedtar utkastelse uten søksmål, kan ikke forstås slik at utleier er avskåret fra å heve leiekontrakten ved vesentlig mislighold av leiebetalingen, uten at det er sendt påkrav. Etter kontraktens §13 tredje ledd kan leiekontrakten heves dersom leietakeren ellers gjør noe vesentlig brudd på leiekontrakten. Det virker ikke sannsynlig at utleier ved å innta en bestemmelse i kontrakten om rett til å kreve leietakeren kastet ut hvis leien ikke blir betalt 14 dager etter påkrav, skulle ha fraskrevet seg adgangen til å heve kontrakten ved vesentlig betalingsmislighold.
Etter leiekontrakten skulle leien betales den første i hver måned. Lagmannsretten legger som namsretten til grunn at Per Lie må ha vært klar over at gården ble solgt i april 1992. Han betalte imidlertid ikke leie til Alfa Livsforsikring AS før i november 1992, da det ble innbetalt kr 6000. Siden er det ikke betalt leie, dog slik at etter namsrettens kjennelse har Lie innbetalt kr 6733, som er den leierestanse Lie mener å skylde.
Lagmannsretten finner at manglende oppfylling av betalingsforpliktelsen etter leieavtalen er et vesentlig mislighold fra leietakers side. Å betale leie er den sentrale forpliktelse for leietakeren i et leieforhold. En vedvarende unnlatelse av å betale husleie, som i dette tilfellet, vil gjøre misligholdet vesentlig, uansett størrelsen på leiebeløpet. De innsigelser som Per Lie har gjort gjeldende fratar ikke misligholdet karakteren av å være vesentlig. At Lie i perioden 1. september til 17. november 1992 ikke hadde portnøkkel, kan ikke suspendere betalingsforpliktelsen. Lie kunne ha fått portnøkkel ved henvendelse til kjæremotparten.
Når det gjelder spørsmålet om hva som er lovlig leie, legger lagmannsretten som namsretten til grunn at leien under enhver omstendighet ville være kr 850 pr mnd i den aktuelle periode. Det vises til namsrettens beregninger. Betalingsmisligholdet har allikevel vært vesentlig. Det foreligger ingen opplysninger om at leiligheten ikke skulle ha vært leid ut 30. juni 1982.
Leietaker har ikke rett til å holde tilbake leiebetalingen i påvente av at kommunen skal gjøre forkjøpsrett gjeldende. At det nå har skjedd et nytt salg der spørsmålet om kommunal forkjøpsrett kan være aktuelt, har ikke betydning for nærværende sak.
Lagmannsretten finner som namsretten at brevet av 1. oktober 1993 fra Alfa Livsforsikring AS til Per Lie oppfyller kravet til lovlig varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven §4-18, og slutter seg forøvrig til namsrettens begrunnelser.
Namsrettens kjennelse blir etter dette å stadfeste, idet lagmannsretten heller ikke har bemerkninger til namsrettens omkostningsavgjørelse.
Kjæremålet har vært forgjeves og Per Lie må betale saksomkostninger til Alfa Livsforsikrig AS jf tvistemålsloven §180 første ledd jf tvangsfullbyrdelsesloven §3-3. Saksomkostningene for lagmannsretten settes til kr 5000.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten tilpliktes Per Lie å betale til Alfa Livsforsikring AS 5000 - femtusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av kjennelsen.