LE-1994-166
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1994-06-16 |
| Publisert: | LE-1994-00166 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Oslo namsrett Nr. D-2893/93 - Eidsivating lagmannsrett LE-1994-00166 K. |
| Parter: | Den kjærende part: Sameiet Trondheimsveien 275 (Prosessfullmektig: Advokat Erling Høyte, Oslo). Kjæremotpart: A (Prosessfullmektig: Advokat Annæus Kr. Schjødt, Oslo). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Karl E. Sundt-Ohlsen, 2. Lagdommer Sissel Rydman Langseth, 3. Kst. lagdommer Christofer Heffermehl |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §4-2, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Eierseksjonsloven (1983) §16, §16a, Ekteskapsloven (1991) §32, §4-7, §6-4 |
Det ble avsagt slik kjennelse:
Saken gjelder utkastelse.
Den 20. januar 1993 begjærte Sameiet Trondheimsveien 275 A utkastet fra As seksjon i eiendommen Trondheimsveien 275. Tvangsgrunnlag var rettsforlik inngått mellom A og Sameiet Trondheimsveien 275 ANS den 10. november 1992.
Namsmannen tok begjæringen til følge og gjennomførte tvangsforretningen 28. september 1993. Den 30. september 1993 påklaget advokat Terje Aakvaag utkastelsesforretningen på vegne av A, og begjærte gjeninnsetting i eierseksjonen. Etter dette fikk A tilbake besittelsen av leiligheten.
Etter muntlige forhandlinger avsa Oslo namsrett 30 november 1993 kjennelse med slik slutning:
1. Begjæring om fravikelse av A fra Trondhjemsveien 275 tas ikke til følge.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Namsretten fant at rettsforliket var en nullitet i forhold til saksøktes hustru, og at det fremtrådte som så vidt tvetydig at det var uegnet som tvangsgrunnlag også mot saksøkte. Namsretten fant under henvisning til tvangsfullbyrdelsesloven §4-2 første ledd b at rettsforliket ikke kunne tvangsfullbyrdes. Saksforholdet forøvrig, med sitat av rettsforliket, fremgår av namsrettens kjennelse.
Sameiet Trondheimsveien 275 ANS har i rett tid påkjært namsrettens kjennelse og nedlagt slik påstand:
1. A må fravike leilighet seksjon 2 i Trondheimsveien 275 i Oslo.
2. A tilpliktes å betale sakens omkostninger både for namsretten og lagmannsretten.
Den kjærende part gjør i det vesentlige gjeldende:
A og Trondheimsveien 275 ANS er sameiere i Sameiet Trondheimsveien 275, slik at A eier en tjuedel av eiendommen og Trondheimsveien 275 ANS nitten tjuedeler av eiendommen. A har over lang tid misligholdt sine forpliktelser som sameier ved ikke å betale de felleskostnader som påløper for hans eierandel. Selskapet reiste søksmål som endte med rettsforliket.
Rettsforliket kreves tvangsgjennomført under henvisning til forlikets punkt 3 og punkt 7. A har ikke betalt felleskostnader siden mai 1993. Saken gjelder utelukkende utkastelse, ikke salgsalternativet.
Namsretten tar feil i at utkastelsesbegjæringen ikke kan gjøres gjeldende mot As hustru. Hustruen har inntil nylig ikke påstått at hun er eier eller formell leietaker av leiligheten, og hun benekter at hun har noen plikt til å betale de felleskostnadene som påløper eiendommen. Hun kan da bare anses som husstandsmedlem. Tvangsgrunnlag overfor hjemmelshaveren omfatter også husstandsmedlemmer, da deres rett er avledet fra hjemmelshaveren. Ellers ville det ikke være mulig å få tvangsgrunnlag mot husstandsmedlemmer uten at de påtok seg de forpliktelsene som eierskapet medfører. Den kjærende part viser til Rt-1969-1192 og Rt-1981-1337, og sammenligner med tvangsgrunnlag etter eierseksjonsloven §16 og §16a som må oppfattes slik.
I kjæremålstilsvaret opplyses nå at hustruen er eier. Inntil dette eventuelt bekreftes ved hennes egen, skriftlige erklæring, fortsetter sameiet å anføre at hun er husstandsmedlem.
Namsretten har henvist til lovbestemmelser som i gitte situasjoner beskytter ektefeller. Det er imidlertid ikke konkretisert hvordan dette kan gjøres gjeldende her.
Subsidiært anføres at A har plikt til å flytte selv om formelle betraktninger skulle føre til at hans hustru kan bli igjen i leiligheten. Han kan ikke flytte inn igjen som husstandsmedlem til hustruen. Han har ved rettsforliket påtatt seg en klar, personlig og uangripelig plikt, uten å opplyse om forhold som kan tilsi at han ikke kunne forplikte seg. Sameiet var ikke kjent med at B bodde i leiligheten.
Namsretten har vist til Rt-1993-432, som gjaldt en person som opptrådte uten tilstrekkelig fullmakt. I denne saken er det hjemmelshaveren selv som har påtatt seg en plikt.
Rettsforliket er ikke uklart. Det ble lagt avgjørende vekt på at man skulle ha klare sanksjoner mot mislighold. Det hadde ikke vært noe i veien for å fullbyrde en dom som påla A det samme som rettsforliket gjør.
Det er feil av namsretten å blande spørsmålet om salg inn i denne saken om utkastelse. Ved namsrettens kjennelse datert 25. august 1993, i sak D-156/93, er A forøvrig blitt ilagt løpende tvangsmulkt til salget er gjennomført. Kjennelsen er rettskraftig selv om A har begjært omgjøring.
Det er ikke nødvendig med ektefellens samtykke for å forberede salg av bolig. A plikter å gjøre forberedelser, men har ikke gjort det. Det er først ved kontraktsundertegning at hustruens samtykke er nødvendig. Eventuelt avslag fra henne plikter A å bringe inn for skifteretten, jf ekteskapsloven §32.
A og hans hustru trenerer gjennomføringen av rettsforliket.
A har tatt til motmæle og nedlagt slik påstand:
1. Kjæremålet forkastes.
2. A tilkjennes saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten.
Han har i det vesentlige anført:
Namsrettens kjennelse er riktig.
Det bestrides at det er grunnlag for å behandle utkastelseskravet adskilt fra salgskravet. Det går fram av rettsforlikets punkt 3 at A vedtar å fraflytte og selge leiligheten. Formålet med fraflyttingen er å gjøre leiligheten salgsklar. Utkastelse og salg er to sider av samme krav om at A skal selge leiligheten.
Namsrettens kjennelse om tvangsmulkt ble formodentlig avsagt uten kjennskap til Bs stilling. Den er begjært omgjort under henvisning til tvangsfullbyrdelsesloven §6-4. Begjæringen er ikke avgjort.
Forliket kan ikke krenke Bs lovfestede rett. Hun er ikke bare husstandsmedlem. Magda og A har fullt felleseie. Leiligheten tilhører felleseiet og brukes som felles bolig. Hun har aldri gitt samtykke til salg av fellesboligen. Rettsforliket gir ikke tvangsgrunnlag overfor B, jf tvangsfullbyrdelsesloven §4-7.
B ble aldri trukket inn i saken for Oslo byrett som endte med rettsfoliket. Sameiet har hele tiden kjent til at hun bodde der, og hatt oppfordring til å trekke henne inn. Årsaken til at A ikke involverte henne, er at han ønsket å spare henne. Hun er 76 år. Ektefellene har sykdomsproblemer. Det er inngått en avtale som ikke kan gjennomføres. Da kan den ikke fullbyrdes, jf tvangsfullbyrdelsesloven §4-2 første ledd b). Det vises til Rt-1993-432 og Hov: Rettsforlik (1976) side 281.
Sakens bakgrunn er at partene er uenige om hvilken andel av sameieutgiftene A skal betale. Etter rettsforliket skulle han fremlegge en strømrapport. Denne er blitt forsinket, dels på grunn av As egen sykdom og sykdom hos den revisor som skulle bistå ham, dels fordi sameiet ikke har etterkommet anmodninger om å fremlegge regnskaper som er nødvendig grunnlagsmateriale. Til tross for at advokat Høyte i prosesskrift av 1. februar 1994 har bekreftet at de er oversendt, er de ikke mottatt (pr. 3. mars 1994).
At A ikke har betalt alle sameieutgifter, har sammenheng med helseproblemer og at sameiet ikke har sendt betalingsoppfordringer etter 1.5.1993.
Det har ikke hatt noen hensikt for A å forberede salg. B vil ikke samtykke i salg, og det kan ikke tenkes at skifteretten vil gi samtykke i medhold av ekteskapsloven §32.
A viser forøvrig til namsrettens begrunnelse, side 9 og 11 i kjennelsen.
Lagmannsretten bemerker:
Lagmannsretten legger til grunn at den kjærende part er Sameiet Trondheimsveien 275 - "totalsameiet" - som var angitt som part helt frem til namsretten avsa sin kjennelse. Namsretten har benyttet både denne betegnelsen og - i ingressen - betegnelsen Sameiet Trondheimsveien 275 ANS, som er "delsameiet". Det vises til redegjørelsen for forholdet mellom sameiene i innledningen til anførslene gjengitt ovenfor.
Rettsforliket av 10. november 1992 er, iallfall i formen, inngått mellom A og delsameiet. Det er mulig det kan være grunnlag for avvisning av begjæringen om utkastelse, da tvangsfullbyrdelse må begjæres av den som er berettiget etter tvangsgrunnlaget. Lagmannsretten finner det ikke nødvendig å ta stilling til dette, da en realitetsavgjørelse må gå ut på at kjæremålet ikke fører frem.
Det forutsettes i den videre drøftelse at totalsameiet var den ene part i rettsforliket av 10. november 1992.
Grunnlaget for begjæringen om utkastelse er sanksjoner rettsforlikets pkt. 3 og 7 fastsetter i tilfelle A ikke etterkommer plikter til å innbetale og deponere visse pengebeløp og til å få utarbeidet "rapport vedrørende strømutgiftene til eiendommen med beregning av hvor mye seksjon nr. 2 skal belastes med". Pkt. 3 og 7 sier at A vedtar "straks å fraflytte og selge sin seksjon".
Lagmannsretten finner det ikke klart at meningen med dette er at krav om fraflytting skal kunne fremmes selvstendig, uavhengig av krav om salg, slik som det er gjort i nærværende sak. Poenget for totalsameiet må ha vært at man istedenfor A skulle få en ny sameier som kunne forventes å overholde de forpliktelser av økonomisk art som A hevdes å misligholde. At han fraflytter leiligheten uten å selge den, kan ikke ha vært ønskelig. Han er ikke bebreidet slike former for mislighold som er omtalt i eierseksjonsloven §16a. Ordet "fraflytte" i forliket må etter lagmannsrettens oppfatning anses som ikke gjennomtenkt eller iallfall ikke ment som noe som skal kunne håndheves som et selvstendig krav.
Partene har vist til en annen sak om tvangsgjennomføring av den plikt til å selge som følger av rettsforliket. Lagmannsretten er ikke kjent med hvordan denne saken står. Dette er uten betydning for lagmannsrettens avgjørelse i nærværende sak, hvor kravet om fraflytting er fremmet som et selvstendig krav uten tilknytning til et konkret salg.
As innvending om at tvangsgrunnlaget ikke kan tolkes slik at krav om fraflytting kan fremmes selvstendig, må tas til følge.
As påstand går ut på at kjæremålet skal forkastes. Partenes anførsler gjelder avgjørelsens innhold. Lagmannsretten skal stadfeste namsrettens avgjørelse.
Kjæremålet har ikke ført frem. Sameiet Trondheimsveien 275 må etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd pålegges å erstatte A hans saksomkostninger for lagmannsretten. Lagmannsretten finner at sameiet også bør erstatte A hans saksomkostninger for namsretten etter §172 første ledd, da saken må anses fullstendig tapt for sameiet og etter lagmannsrettens oppfatning ikke har budt på tvil.
As prosessfullmektig har oppgitt omkostningene til kr 16.125 for namsretten, hvorav kr 15.500 i salær, og kr 6.000 for lagmannsretten. Retten legger oppgavene til grunn.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning :
1. Namsrettens kjennelse, slutningens pkt. 1, stadfestes.
2. I saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten betaler Sameiet Trondheimsveien 275 til A 22.125 - tjuetotusenetthundreogtjuefem - kroner innen to uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.