LE-1994-2091

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse
Dato:	1995-06-16
Publisert:	LE-1994-02091
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Valdres namsrett Nr. 93-00049 C (førsteinstans) - Eidsivating lagmannsrett LE-1994-02091 A.
Parter:	Ankende part: Tor Hovden (Prosessfullmektig: Ingen). Motpart: Statens Nærings- og Distriktsutviklingsfond v/Oppland fylkeskommune (Prosessfullmektig: Advokat Lars Kristian Skovseth v/advokatfullmektig Tore Nymoen).
Forfatter:	1. Lagdommer Hilde Wiesener Haga, formann 2. Lagdommer Karl Eilert Sundt-Ohlsen 3. Lagdommer Kjersti Graver
Lovhenvisninger:	Tinglysingsloven (1935) §21, Gjeldsbrevloven (1939) §15, Tvistemålsloven (1915) §180

Saken gjelder fordeling av vederlaget for eiendom solgt ved tvangssalg.

Hans Chr. Flaaten var på 1980-tallet eier av flere eiendommer på Beitostølen i Øystre Slidre, blant dem boligeiendommen Bakkehaugen, gnr. 3 bnr. 259. I 1985 stiftet han et heleiet aksjeselskap, Oscar AS, som blant annet hadde som formål erverv, besittelse og drift av fast eiendom. Tor Hovden driver regnskapskontor og førte regnskapene for Oscar AS og sørget i den forbindelse for selskapets årsoppgjør, innhentelse av revisjonsberetning, innsendelse av dokumenter til Foretaksregistret, utarbeidelse av selvangivelse og oppgjørsskjema m.v.

Mot slutten av 1980-tallet fikk Flaaten betalingsvanskeligheter, og Hovden betalte flere ganger forfalte terminer av renter og avdrag på Flaatens tidligere opptatte lån. Hovden opparbeidet seg derved etterhvert et tilgodehavende på ca kr 500000,- hos Flaaten.

Flaaten utstedte 27. desember 1989 en pantobligasjon pålydende kr 4500000,- til Advokatfirmaet Føyen & Co, Nesbru. Som sikkerhet ble det gitt pant i Bakkehaugen. Obligasjonen ble tinglyst 3. januar 1990.

Flaaten fikk i begynnelsen av 1980-årene to lån i Distriktenes Utbyggingsfond (DU) på tilsammen ca kr 700000,-, som ble misligholdt. Ved brev av 23. oktober 1990 fra Flaaten til DU søkte han om å få godkjent en ordning hvorved han betalte halvparten av sin restgjeld til DU mot 1. prioritets pant i Bakkehaugen. Ved brev av 26. oktober 1990 fra DU til Flaaten godtok DU under forutsetning av kontant innbetaling av kr 261000,- at restbeløpet kr 260783,- med tillegg av renter og omkostninger fra 1. september 1990 kunne bli tilbakebetalt over 3 år. Det var forutsatt at DU fikk 1. prioritets pant i Bakkehaugen.

Den 30. november 1990 ble det tinglyst på Bakkehaugen en pantobligasjon fra Beitostølen Hyttesenter v/Hans Chr. Flaaten til DU stor kr 261000,-. I pantobligasjonens trykte tekst var rubrikkene for løpetid og avdragsbetaling ikke fylt ut. Rentesatsen var oppgitt til 12 % årlig, og dersom avdrag eller renter ble misligholdt, skulle låntageren betale "etterskudds- og prosessrente med for tiden 3,5 % p. å. over den ordinære rente ..."

I obligasjonens tekst var det også tatt inn forbud mot frivillig salg av panteobjektet uten DUs samtykke.

Ved påtegning av 21. desember 1990, tinglyst 4. januar 1991, på pantobligasjonen til Føyen & Co. på kr 4500000,- ble det veket prioritet for "... følgende obligasjoner:

Kr 270 000,- til Distriktenes Utbyggingsfond Kr. 700000,- til Øystre Slidre Sparebank".

Den 18. mars 1991 ble hjemmelen til eiendommen overført fra Flaaten til Oscar AS. Det ble ikke søkt om eller gitt noe samtykke til overføringen fra DU.

I mars 1991 overførte videre Flaaten alle aksjene i Oscar AS til Hovden, slik at Hovden fra dette tidspunkt ble den reelle eier av Bakkehaugen.

I mai 1991 ble den nevnte pantobligasjon på kr 4500000,- tiltransportert Tor Hovden. Transporten ble tinglyst 30. mai 1991.

Den 8. oktober 1992 ble det tinglyst seksjonering av eiendommen Bakkehaugen slik at den ble bestående av tre boligseksjoner. Hjemmelshaver til alle tre seksjoner var fortsatt Oscar AS.

Ved skriv til Valdres namsrett av 2. mars 1993 fra DUs rettsetterfølger Statens Nærings- og Distriktsutviklingsfond (heretter kalt SND) v/Oppland fylkeskommune ble eiendommen gnr. 3 bnr. 259 seksjonsnummer 1, 2 og 3 i Øystre Slidre kommune begjært tvangssolgt. Tvangsgrunnlaget var ovennevnte pantobligasjon på kr 261000,- tinglyst 30. november 1990.

Tvangssalg ved medhjelper ble gjennomført. Høyeste bud ble avgitt av Hovden med kr 1390000,-. Budet ble stadfestet av Valdres namsrett ved kjennelse av 7. juni 1994.

Valdres namsrett avsa videre 7. juni 1994 fordelingskjennelse med slik slutning:

Kjøpesummen fordeles som ovenfor anført.

Den fordeling som var anført ovenfor i kjennelsen, inneholdt følgende poster:

1. Rettsgebyr kr 4750,00

2. Øystre Slidre kommune, lovbestemt pant for vann-, kloakk- og renovasjonsavgift kr 11754,80

3. Saksøker, hovedstol m/renter og saksomkostninger kr 415816,-

4. Øystre Slidre Sparebank, andel hovedstol m/renter kr 957679,20

Tilsammen kr 1390000,00

Videre het det: Resten av kravet fra Øystre Slidre Sparebank oppnådde ikke dekning ved salget. Det samme gjelder øvrige heftelser i eiendommen med dårligere prioritet enn obligasjonen til Øystre Slidre Sparebank. ...

Hovden har i rett tid påanket namsrettens kjennelse. SND har tatt til motmæle.

Den ankende part, Tor Hovden, har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:

1. Kjennelsen om fordeling av kjøpesummen for gnr 3 bnr 259 seksjonsnummer 1, 2 og 3 i Øystre Slidre oppheves og hjemvises til ny behandling i namsretten.

2. Ankende part tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten.

Ankemotparten, Statens Nærings- og Distriktutviklingsfond v/Oppland fylkeskommune, har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

1. Namsrettens fordelingskjennelse av 7. juni 1994 stadfestes.

2. Statens Nærings- og Distriktutviklingsfond, SND v/næringsseksjonen i Oppland fylkeskommune tilkjennes sakens omkostninger.

Ankeforhandling ble holdt i Oslo 8. juni 1995. Hovden møtte og fremstilte saken og avga partsforklaring. Det ble avhørt ett vitne, som var nytt for lagmannsretten. Hva som ble dokumentert, fremgår av rettsboken.

Den ankende part har for lagmannsretten i det vesentlige fremhevet:

Da Hovden ervervet pantobligasjonen pålydende kr 4500000,- fra Advokatfirmaet Føyen & Co med de påførte prioritetsvikelser for Øystre Slidre Sparebank og DU, undersøkte han grunnboken og fant at det ikke var tinglyst noen pantobligasjon til DU på kr 270000,-, men derimot en på kr 261000,-. Han regnet med at obligasjonen på kr 261000,- ikke hadde noen sammenheng med den påførte prioritetsvikelse for en obligasjon til DU på kr 270000,- og gikk følgelig i aktsom god tro ut fra at den obligasjon han hadde ervervet, hadde 2. prioritets pant etter kr 700000,- til sparebanken. Denne prioritetsrekkefølge må bli å legge til grunn av namsretten ved fordelingen av den sum tvangssalget av eiendommen innbrakte.

Forøvrig er de renteberegninger som namsretten har lagt til grunn i sin fordelingskjennelse, feilaktige. Både sparebanken og SND er tilkjent for høye rentebeløp. Når det spesielt gjelder SND, har fondet ikke krav på 3,5 % "ekstra strafferente" allerede fra 1. september 1990 av hele hovedstolen. Det kan heller ikke være riktig å tilkjenne fondet 12 % rente i dag, da den alminnelige rente på lån med god sikkerhet ligger rundt 7 %. Tilsvarende innvending mot rentesatsen gjøres gjeldende forsåvidt angår sparebankens fordring.

Ankemotparten har for lagmannsretten i det vesentlige fremhevet:

Hovden var ikke i aktsom god tro med hensyn til prioriteten da han ervervet pantobligasjonen. Den påførte prioritetsvikelse for to obligasjoner ga ham foranledning til å gjøre mer enn bare å se i grunnboken. Når det der var anmerket en obligasjon på kr 261000,- til DU, mens prioritetsvikelsen gjaldt en obligasjon på kr 270000,-, hadde Hovden all grunn til å forhøre seg hos skyldneren, Flaaten, eller hos långiveren, DU, for å få opplyst den nærmere sammenheng. Som regnskapsfører for Flaatens selskap Oscar AS må Hovden ha hatt regelmessig kontakt med Flaaten og kjennskap til Flaatens økonomiske situasjon. Det forhold at Hovden ved flere anledninger hadde betalt forfalne terminer av renter og avdrag for Flaaten, tilsier også at det ikke var aktsomt av Hovden ikke å undersøke nærmere den reelle betydning av de påførte prioritetsvikelser.

Gjeldsbrevloven §15 annet ledd, jf første ledd, må få analogisk anvendelse i denne sak. SND viser også til RG-1950-480 og Rt-1974-710.

Når det gjelder Hovdens anførsler om namsrettens renteberegning, erkjenner SND at det nok har blitt beregnet for mye i SNDs oppgave til namsmannen. Dette får imidlertid bare betydning for fordelingen av tvangssalgsvederlaget mellom 1. og 2. prioritets panthaverne, SND og sparebanken. Hovden har ikke rettslig interesse i å kreve fordelingskjennelsen opphevet på dette grunnlag.

Lagmannsretten er kommet til at namsrettens fordelingskjennelse må bli å stadfeste og skal bemerke:

Hovdens angrep på namsrettens fordelingskjennelse er basert på at den pantobligasjon han ervervet fra Føyen, tinglyst 3. januar 1990, har prioritet foran SNDs pantobligasjon, tinglyst 30. november 1990.

Før Hovdens ervervelse av obligasjonen på kr 4500000,- i mai 1991 var den gitt påtegning om at den vek prioritet for to obligasjoner, én på kr 270000,- til DU og én på kr 700000,- til Øystre Slidre Sparebank. Denne påtegning ble tinglyst 4. januar 1991. Dette ga Hovden et klart varsel om at obligasjonen kunne ha prioritet etter tilsammen kr 970000,-. I forhold til hans prioritetsstilling spiller det ingen rolle om det tinglyste prioritetsforbehold var effektivt eller ei. Han måtte regne med å stå tilbake for det angitte beløp og hadde all oppfordring til å undersøke nærmere hva som var realiteten i denne påtegning om han betvilte den. Han undersøkte grunnboken og fant at det var tinglyst en obligasjon til Øystre Slidre Sparebank på det angitte beløp kr 700000,- og en obligasjon til DU pålydende kr 261000,-, altså et noe lavere beløp enn det som var angitt i påtegningen om prioritetsvikelse.

Lagmannsretten finner at Hovden på dette grunnlag burde ha foretatt nærmere undersøkelser for å finne ut om dette var den pantobligasjon som det i realiteten var veket prioritet for. Han kunne i første omgang ha spurt skyldneren etter obligasjonen, Flaaten, som han etter det opplyste hadde regelmessig kontakt med, om en redegjørelse. Dernest ville det ha vært naturlig å ta kontakt med DU for å få opplysning om hva fondet hadde til gode hos Flaaten og som var sikret med pant i eiendommen.

Hovden hadde hatt forretningsforbindelse med Flaaten i flere år som regnskapsfører for Flaatens heleide aksjeselskap Oscar AS, som da var blitt hjemmelshaver til den pantsatte eiendom. Som regnskapsfører må Hovden ha fått et grundig innblikk i aksjeselskapets økonomiske forhold. Hovden opplyste at han for Oscar AS hadde som oppgave å utarbeide årsoppgjør, derunder styreberetning, innhente revisjonsberetning, utarbeide selvangivelse med oppgjørsskjema og å sende de påbudte dokumenter til Foretaksregistret.

I tillegg til sine oppgaver som regnskapsfører m.v. ga Hovden Flaaten flere lån til dekning av forfalte rente- og avdragsterminer på andre lån Flaaten hadde, og som han ikke greide å innfri ved forfall. På den måten oppsto etterhvert et tilgodehavende for Hovden hos Flaaten på omkring kr 500000,-. Hovden opplyste i sin partsforklaring at han til slutt så det nødvendig å sikre sitt eget tilgodehavende hos Flaaten, som han skjønte hadde problem med å gjøre opp de forstrekninger Hovden hadde gitt ham. Det var bakgrunnen for at Hovden i mars 1991 fikk overført til seg fra Flaaten aksjene i Oscar AS og derved i realiteten ble eier av eiendommen, og for at Hovden i mai 1991 fikk overført til seg fra Føyen pantobligasjonen på kr 4500000,-.

På denne bakgrunn kan Hovden ikke høres med at han var i aktsom god tro med hensyn til at den obligasjon han ervervet, hadde prioritet bare etter obligasjonen på kr 700000,- til sparebanken.

Etter gjeldsbrevloven §15 er en rekke innsigelser fra skyldneren etter et gjeldsbrev mot långiveren avskåret hvis gjeldsbrevet er ervervet til eie av en tredjemann. En innsigelse går imidlertid ikke tapt hvis erververen kjenner den omstendighet den er bygget på, eller bør ha mistanke om den. Det samme gjelder hvis gjeldsbrevet har fått påskrift om omstendigheten. Bestemmelsen er etter sin ordlyd ikke direkte anvendelig på forholdet mellom en erverver av obligasjonen og en annen panthaver i eiendommen, men lagmannsretten finner at dens prinsipp kan anvendes analogisk i saken her.

Lagmannsretten viser også til prinsippet i tinglysingsloven §21 hvoretter et eldre rettserverv går foran et yngre uten hensyn til om det yngre rettserverv ble tinglyst først, hvis erververen av den yngste retten kjente eller burde kjenne den eldre rett.

Når det gjelder Hovdens innsigelser mot namsrettens renteberegning for de fordringshavere som har fått dekning av tvangssalgsvederlaget, er lagmannsretten enig med SND i at spørsmålet om rentene er riktig beregnet, kun får betydning for forholdet mellom de to fordringshavere som har 1. og 2. prioritets pant, SND og sparebanken. Spørmålet er i denne sak ikke relevant for Hovden da det ikke blir full dekning til sparebankens 2. prioritet, og lagmannsretten kan ikke se at dette gir noe grunnlag for å oppheve namsrettens kjennelse og hjemvise saken til ny behandling i namsretten.

Namsrettens kjennelse blir etter dette å stadfeste.

Anken har vært forgjeves. I overensstemmelse med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bør Hovden erstatte SNDs saksomkostninger for lagmannsretten, idet det ikke kan ses å foreligge særlige omstendigheter som bør føre til fritagelse for erstatningsplikten. I henhold til omkostningsoppgave fra SNDs prosessfullmektig utgjør omkostningene kr 15750,-, hvorav kr 14200,- er salær og kr 1550,- utlegg. Lagmannsretten legger oppgaven til grunn.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Namsrettens kjennelse stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Tor Hovden til Statens Nærings- og Distriktsutviklingsfond 15750,- -femtentusensjuhundreogfemti- kroner innen 2 -to- uker etter forkynnelsen av dommen.