LE-1994-2351

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1995-05-08
Publisert:	LE-1994-02351
Stikkord:	Avtalerett
Sammendrag:
Saksgang:	Asker og Bærum herredsrett Nr. 93-01729 A - Eidsivating lagmannsrett LE-1994-02351 A - Anket til Høyesterett - Nektet fremmet, se Høyesterett HR-1995-00639K .
Parter:	Ankende part: Knut Nordstaa (Prosessfullmektig: Advokat Audun Gjøstein). Ankemotpart: Christian Falck-Pedersen (Prosessfullmektig: Advokat Fred Arne Gade).
Forfatter:	1. Lagdommer Petter A. Lossius, formann 2. Kst. lagdommer Vincent Galtung 3. Byrettsdommer Janne Tennøe
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §151, §180, Avtaleloven (1918) §39, Foreldelsesloven (1979)

Saken gjelder spørsmål om det er inngått bindende avtale om salg av fast eiendom, samt krav om erstatning.

Knut Nordstaa bodde i 1989 på eiendommen "Odden" på Nesøya, gnr 40 bnr 11 i Asker. Eiendommen er en større strandeiendom på ca fem mål, og er omgitt av sjøen på tre sider. Eiendommen var bebygget med et eldre bolighus, samt en sidebygning og en garasje.

Knut Nordstaa hadde i flere år drevet en omfattende forretningsvirksomhet, gjennom selskapet Knut Nordstaa A/S og diverse datterselskaper. Virksomheten dreide seg særlig om eiendomsutvikling/-utbygging, og Knut Nordstaa - som er selvlært - betegner seg som arkitekt. Som sikkerhet for selskapsforpliktelsene hadde Nordstaa blant annet påheftet sin personlig eide eiendom "Odden" to pantobligasjoner på henholdsvis kr 3,0 og kr 2,2 mill. Obligasjonene var utstedt til selskapenes bankforbindelse, Oslo Handelsbank - heretter kalt banken.

I 1988 fikk Nordstaa-selskapene alvorlige økonomiske problemer. I samråd med banken ble det etterhvert besluttet å realisere selskapenes aktiva. Nordstaa og banken ble også enige om at det var nødvendig å selge "Odden", på grunn av de nevnte obligasjoner på tilsammen kr 5,2 mill.

Eiendommen ble avertert i juni og august 1989.

Knut Nordstaa ønsket å beholde deler av eiendommen selv, dvs å selge huset med noe tomt, men beholde resten av eiendommen med sikte på å kunne bli boende på stedet. Det er omstridt om dette ble gjort kjent for banken.

Av salgsprospekt utarbeidet av Nordstaa 5. september 1989 fremgikk at eiendommen var ment å deles i tre. Delen i midten - med huset - skulle selges, mens både den ytterste delen ("tuppen") og den innerste delen - med sidebygningen og garasjen - var ment beholdt av Nordstaa selv.

Under "spesielle vilkår" i prospektet heter det blant annet:

Så snart det er mulig vil sidebygning flyttes, rives eller rustes opp slik at det faller naturlig inn i bebyggelsen.

Det tas forbehold om at arkitektarbeidene i forbindelse med omgjøring av eks. hovedhus utføres av undertegnede.

Ankemotparten Christian Falck-Pedersen og hans kone var blant dem som på bakgrunn av Nordstaas salgsannonser var på visning på stedet. Den 10. september 1989 avga Falck-Pedersen skriftlig bud på (den aktuelle tredjedel av) eiendommen, stort kr 4125000,-. I brevet heter det blant annet:

Vi forsto deg dithen at du ikke ville foreta en "auksjons"preget videre prosedyre, men et en ny budrunde ville bli avholdt. Ovenstående bud er gitt utfra denne forutsetning og faktorer som vil ha betydning for et endelig bud vil være:

a) En nærmere presisering av sannsynlighet for at noe vil bli gjort med den tilstøtende sidebygning i overskuelig fremtid.

b) Hva du legger i forbeholdet om at arkitektarbeider i forbindelse med en ombygging skal gjøres av deg. (Hvor sterk styring ønsker du, hvilke frihetsgrader har vi?)

c) Muligheten for forkjøpsrett for den tilstøtende eiendom du ønsker å ha i "reserve"".- - - - -

Vi håper vi får anledning til å diskutere ovenstående punkter og at vi kan finne løsninger som både du og vi blir fornøyd med.

Det er uomstridt at pkt. c) tok sikte på "tuppen".

Det er videre uomstridt at partene noen dager etter dette var i kontakt med hverandre, enten telefonisk eller ute på "Odden", og at punktene a), b) og c) herunder ble diskutert. Det er imidlertid omstridt om disse punktene ble avklart under samtalen.

Den 15. september 1989 avga så Falck-Pedersen et nytt skriftlig bud. Det heter blant annet:

Med referanse til opprinnelig brev/tilbud med forbehold, samt vår etterfølgende samtale, gis med dette bud .... stort kr 4850000,-.

Den 21. september 1989 var Knut Nordstaa i møte med banken. Etter dette møtet ringte han Falck-Pedersen, og opplyste at han aksepterte budet av 15. september s.å. Det ble avtalt at Nordstaa skulle komme hjem til Falck-Pedersen i Sandvika samme kveld, hvilket også skjedde. Nordstaa hadde da med seg utkast til kjøpekontrakt, samt utkast til tre andre avtaler - blant annet om flytting av sidebygning/utføring av arkitektarbeider m.v. (avtale nr. 4) og om forkjøpsretter (avtale nr. 3). Nordstaa hadde også satt opp et følgebrev, som fulgte avtaleutkastene. I følgebrevet heter det avslutningsvis:

Jeg håper vi kan komme frem til en enighet ut i fra disse avtaler, og ser meget frem til et fremtidig naboforhold.- - - - -

Seks dager senere, den 27. september 1989, ble Knut Nordstaa tilskrevet fra banken. I brevet viser banken til det nevnte møte 21. september s.å., og opplyser at den inntil videre vil motsette seg at "Odden" selges "i biter".

Det er uomstridt at Nordstaa etter mottakelsen av brevet ringte til Falck-Pedersen og opplyste at det var oppstått problemer i forhold til hans (Nordstaas) bankforbindelse, med hensyn til heftelser i eiendommen. Nordstaa opplyste at salget derfor foreløpig ikke lot seg gjennomføre, og at man måtte avvente en løsning i forhold til banken.

Etter dette var det ikke kontakt mellom partene før ved nyttårsskiftet 1989/90. I mellomtiden hadde Nordstaa - i desember 1989 - rykket inn nye salgsannonser for eiendommen. Falck-Pedersen på sin side hadde gått på visninger av andre eiendommer. Den 29. desember 1989 skrev Falck-Pedersen til Nordstaa. Det heter i brevet blant annet:

Vedr. Odden hadde vi vel regnet med å ha en endelig, skriftlig avtale klar til nyttår. I påvente av dette, føler jeg et visst behov for å formalisere våre tidligere inngåtte muntlige avtaler noe.

M.a.o. at du i prinsippet har akseptert vårt skriftlige bud på kr 4850000,-, forutsatt at vi blir enige om de punkter vi var innom i vår første samtale her i Homansvei.

Videre bekrefter jeg at jeg kan være interesert i å gi bud på den delen av Odden ("tuppen") som du frykter ikke å få byggetillatelse for.

Det er uomstridt at "første samtale her i Homansvei" viser til samtalen om kvelden den 21. september, hjemme hos Falck-Pedersen i Sandvika.

Nordstaa svarte ikke uttrykkelig på brevet, men fulgte opp Falck-Pedersens invitt angående "tuppen" med å innhente en verdivurdering av denne.

I januar/februar 1990 fikk Falck-Pedersen tilfeldigvis rede på at det var Oslo Handelsbank som var Nordstaas bankforbindelse. Falck-Pedersen kontaktet da banken, og fikk opplyst at det i stor grad var banken som bestemte med hensyn til spørsmålet om salg, samt at det ville ta tid å få en avklaring. Falck-Pedersen kontaktet deretter Nordstaa, og orienterte ham om hva banken hadde opplyst. Nordstaa reagerte svært negativt på det han betraktet som innblanding fra bankens side.

Den 14. mars 1990 skrev Falck-Pedersen igjen til Nordstaa. I brevet skriver Falck-Pedersen at han er "noe forbeholden m.h.t. å inngå en avtale etter de retningslinjer som er skissert". Videre heter det:

Jeg kan forstå din irritasjon over at det ad tilfeldighetens veg har vært en dialog mellom din bank og meg, men du respekterer sikkert at jeg legger min interesse på is inntil videre, sålenge banken (også etter vår siste samtale) gjentar at du ikke kan selge eiendommen.

Jeg ønsker deg lykke til videre og håper at du får en akseptabel løsning til slutt....

Etter dette var det ikke kontakt mellom partene før i juni 1990.

I mellomtiden fortsatte Nordstaa sin møtevirksomhet med banken, blant annet med en befaring på eiendommen 15. mai 1990 og et etterfølgende møte 31. mai. Nordstaa tilbød her - som en del av en større "pakke" - banken kr 4 mill., mot at banken slettet pantobligasjonene i "Odden". Tilbudet ble avslått av banken. I brev av 7. juni 1990 fra banken fremsatte banken skriftlig mottilbud, på kr 5 mill. Akseptfrist ble satt til 13. juni. Bankens tilbud ble imidlertid ikke akseptert.

Etter mottakelsen av bankens brev av 7. juni 1990 kontaktet Nordstaa Falck-Pedersen igjen, og opplyste at han nå hadde konkrete tall å forholde seg til fra bankens side. Det ble deretter avholdt et møte mellom partene, ute på eiendommen, 16. juni. Igjen tok man frem de avtaleutkast Nordstaa hadde fremlagt 21. september året før.

Den 22. juni 1990 skrev Falck-Pedersen til Nordstaa. I brevet opplyste Falck-Pedersen at han trakk seg fra konseptet.

Etter dette rykket Nordstaa inn nye salgsannonser for eiendommen i juni og juli 1990.

I september 1990 kontaktet Nordstaa Falck-Pedersen igjen og tilbød denne gang kjøp også av "tuppen". Den 20. september 1990 møttes partene hjemme hos Falck-Pedersen. Nordstaa har for lagmannsretten frafalt sin tidligere anførsel om at det under dette møtet ble inngått en bindende avtale. Det er imidlertid uomstridt at partene diskuterte en pris på kr 6,5 mill. for det område som nå var til salgs.

Den 26. september 1990 var Nordstaa i møte med banken. Nord-staa fikk da spørsmål om Falck-Pedersen fortsatt var aktuell som kjøper, noe Nordstaa benektet - etter egen forklaring fordi han fryktet at banken skulle blande seg inn i salget.

Banken kontaktet deretter Falck-Pedersen direkte, og det ble avtalt et møte 2. oktober s.å. I dette møtet ble det inngått en muntlig avtale om at Falck-Pedersen under visse forutsetninger skulle kjøpe hele eiendommen for kr 5,7 mill. Falck-Pedersen opplyste ikke om at han hadde diskutert en pris på kr 6,5 mill. med Nordstaa for et noe mindre areal. Den muntlige avtalen mellom Falck-Pedersen og banken ble satt opp skriftlig 14. november 1990.

Banken ringte Nordstaa 4. oktober 1990 og orienterte ham om avtalen mellom banken og Falck-Pedersen. Under henvisning til telefonsamtalen ba banken i brev av samme dato om å få fullmakt til frivillig salg av eiendommen. Banken hadde på dette tidspunkt allerede begjært tvangsauksjon over eiendommen. Slik fullmakt til frivillig salg ble ikke gitt.

Falck-Pedersen ringte Nordstaa 7. oktober 1990 og opplyste om avtalen mellom banken og ham selv. Nordstaa skrev deretter samme dag til Falck-Pedersen. Det heter i brevet bl.a.:

Du innledet din samtale idag med å spørre om jeg var forbannet på deg!

Til det må jeg si at forbannet er jeg ikke, ikke på deg, men meget på banken og på hele situasjonen.- - - - -

Til deg Christian må jeg si at du har vært særdeles behagelig og beholdt ord som vi har lovet oss imellom.

Advokat Pål Berg, som representerte Nordstaa, skrev 30. oktober 1990 til Falck-Pedersen. I brevet heter det blant annet:

Jeg vil med dette meddele at min klient er av den bestemte oppfatning at det er inngått en bindende avtale med Dem om kjøp av eiendommen."

Eiendommen ble etterhvert solgt på tvangsauksjon til banken selv. Kjøpesummen var kr 7 mill. I overensstemmelse med den forannevnte avtale mellom banken og Falck-Pedersen er eiendommen blitt videresolgt til ham for kr 5,7 mill.

Nærmere enkeltheter om saksforholdet fremgår av herredsrettens dom og fremstillingen nedenfor.

Ved stevning av 30. juni 1993 reiste Knut Nordstaa sak for Asker og Bærum herredsrett med krav om erstatning. For helhetens skyld nevnes at Nordstaa også har saksøkt banken, ved stevning av 10. oktober 1993 til Oslo byrett. Etter det opplyste er hovedforhandling berammet til medio mai d.å.

I nærværende sak avsa Asker og Bærum herredsrett 30. juni 1994 dom med slik domsslutning:

1. Christian Falck-Pedersen frifinnes.

2. Knut Nordstaa dømmes til å betale i saksomkostninger til Christian Falck-Pedersen kr 59200,- - femtinitusentohundre - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

Knut Nordstaa har i rett tid påanket dommen. Christian FalckPedersen har tatt til motmæle. Under ankeforberedelsen ble pådømmelsen besluttet delt, slik at spørsmålet om erstatningens omfang eventuelt skal avgjøres særskilt, jfr. tvistemålsloven §151 annet ledd.

Ankeforhandling ble holdt i Oslo 5. til 7. april 1995. Både Knut Nordstaa og Christian Falck-Pedersen møtte og avga forklaring. Det ble avhørt fire vitner, hvorav ett var nytt for lagmannsretten. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.

Saken står i tilnærmet samme stilling for lagmannsretten som for herredsretten. Som nevnt har imidlertid Knut Nordstaa frafalt sin anførsel om at bindende avtale ble inngått (også) i september 1990. Spørsmålet om bindende avtale eller ei gjelder dermed kun situasjonen i september 1989, dvs året før.

Den ankende part, Knut Nordstaa, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Det foreligger her en bindende avtale, idet et bindende bud er blitt akseptert.

Falck-Pedersens bud av 15. september 1989 - som var en oppfølging av budet av 10. september s.å. - ble akseptert av Nordstaa 21. september 1989. Henvisningen til sidebygning og arkitektarbeider i det opprinnelige bud av 10. september må sees i lys av prospektet, der begge disse forhold er nevnt. Henvisningen til sidebygning og arkitektarbeider samt eventuell forkjøpsrett i budet av 10. september kan ikke sees som forbehold, men bare som forhold som har betydning for størrelsen av neste bud. Når det i budet av 15. september vises til "opprinnelig brev/tilbud med forbehold" sikter dette bare til den uttrykte forutsetning om at det kun skulle være en ny budrunde. Under enhver omstendighet var forholdene med hensyn til sidebygning, arkitektarbeider og forkjøpsrett avklart ved drøftelser mellom partene før budet av 15. september ble avgitt.

Mulig tolkingstvil med hensyn til forståelsen av budene må gå utover den som burde ha uttrykt seg klarere, dvs Falck-Pedersen selv. - For så vidt angår Nordstaas aksept, var denne ikke betinget av bankens samtykke.

Etter at budet av 15. september 1989 var blitt akseptert 21. september, forelå det heller ikke vesentlige uavklarte spørsmål mellom partene. Uansett om forholdene med hensyn til sidebygning, arkitektarbeider og forkjøpsrett ikke skulle ha vært fullt avklart allerede på aksepttidspunktet, ble man etterhvert enige - noe som viser at de nevnte spørsmål ikke var av vesentlig betydning. Hvis man ikke etterhvert var blitt enige, kunne de nevnte spørsmål under enhver omstendighet ha vært løst ved vanlig tolking og utfylling av avtalen.

Den inngåtte avtale er heller ikke falt bort på grunn av bristende forutsetninger. At den nødvendige avklaring i forhold til banken ville ta endel tid var noe Falck-Pedersen var innforstått med, hvilket blant annet fremgår av hans brev av 29. desember 1989. Falck-Pedersen kunne dermed heller ikke heve avtalen, under henvisning til (antesipert) mislighold.

Det bestrides videre at Falck-Pedersen hadde adgang til å tilbakekalle sitt bud, slik han gjorde ved sitt brev av 22. juni 1990. Tilbakekallet ble ikke akseptert av Nordstaa, og han har heller ikke vist slik passivitet i forhold til tilbakekallet at dette kan tillegges rettsvirkninger.

Konklusjonen er dermed at Falck-Pedersen har brutt den foreliggende avtale om kjøp av andel av "Odden" for kr 4850000,-.

Falck-Pedersen har videre opptrådt erstatningsbetingende overfor Nordstaa gjennom sin direkte kontakt med Nordstaas bankforbindelse. Falck-Pedersen kontaktet banken i januar/februar 1990 med spørsmål om "Odden". Deretter har han gjennom sin avtale med banken i oktober 1990 utnyttet situasjonen til å skaffe seg en vinning på Nordstaas bekostning, idet han overfor banken ikke opplyste at han hadde diskutert en adskillig høyere pris med Nordstaa enn den som ble lagt til grunn mellom Falck-Pedersen og banken. Falck-Pedersen har ved dette opptrådt illojalt (culpøst) og påført Nordstaa et betydelig økonomisk tap. Det må legges til grunn at den samlete verdi av "Odden" var ca kr 8,5 mill.

Falck-Pedersens anførsel om at Nordstaas krav er foreldet, er en ny anførsel som kreves avskåret. Det bestrides for øvrig at treårsfristen etter foreldelsesloven er utløpt, idet fristen må regnes fra 22. juni 1990. Det var først ved brevet av denne dato Falck-Pedersen trakk seg, ikke ved brevet av 14. mars s.å. Forliksklage er datert 22. april 1993.

Knut Nordstaa har nedlagt slik påstand:

1. Christian Falck-Pedersen er ansvarlig for eventuelt tap påført Knut Nordstaa som følge av brudd på kjøpsavtale inngått ved bud 15. september 1989 og aksept av 21. september 1989 vedrørende kjøp av del av eiendommen Odden 1, gbnr 40/11 i Asker for kr 4850000,-.

2. Christian Falck-Pedersen er ansvarlig for eventuelt tap påført Knut Nordstaa på grunnlag av erstatningsbetingende opptreden.

3. Christian Falck-Pedersen dømmes til å erstatte Knut Nordstaa sakens omkostninger for herredsretten og lagmannsretten.

Ankemotparten, Christian Falck-Pedersen, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Sentralt i saken står de forbehold om avklaring med hensyn til sidebygning, arkitektarbeider og forkjøpsrett som Falck-Pedersen tok i sitt første bud av 10. september 1989. Disse forbehold som ikke var blitt avklart i mellomtiden, ble det henvist til i neste bud av 15. september s.å.

Videre må det legges til grunn at Nordstaas aksept var betinget av bankens samtykke. Denne betingelse slo ikke til.

Etter Nordstaas aksept av 21. september 1989 var partene blitt enige om prisen, men en rekke forhold var ikke avklart - blant annet spørsmål om sidebygning, arkitektarbeider og forkjøpsrett, jfr. foran. Det var også høyst uklart om man ville få myndighetenes tillatelse til å dele opp eiendommen i tre.

At man ikke var kommet så langt som til bindende avtale fremgår også av partenes etterfølgende adferd. Falck-Pedersens brev av 29. desember 1989 viser at det ikke var inngått bindedende avtale i september s.å. At dette også var Nordstaas oppfatning fremgår blant annet av at han averterte eiendommen til salgs igjen i desember 1989, og av hans passivitet etter at Falck-Pedersen trakk seg 14. mars 1990 senere definitivt 22. juni 1990. Nordstaas oppfatning fremgår også av hans brev av 7. oktober 1990 til Falck-Pedersen.

Subsidiært gjøres det gjeldende at Falck-Pedersen uansett var berettiget til å tilbakekalle budet "re integra", sml. avtaleloven §39 annet pkt. Tilbakekall skjedde allerede ved brevet av 14. mars 1990.

Falck-Pedersen måtte også kunne gå fra en eventuell avtale ut fra læren om bristende forutsetninger eller vesentlig mislighold, idet det trakk ut med en avklaring i forhold til banken.

Endelig anføres at Nordstaas passivitet etter at Falck-Pedersen trakk seg uansett viser at han aksepterte dette. Passiviteten kan også tenkes å tillegges selvstendig betydning ut fra de ulovfestete regler om passivitetsvirkninger eller ut fra en foreldelsesbetraktning. I relasjon til det sistnevnte vises til at Falck-Pedersen som nevnt trakk seg allerede 14. mars 1990, mens forliksklagen først er datert 22. april 1993 - dvs over tre år senere.

Det bestrides at Falck-Pedersen har opptrådt erstatningsbetingende gjennom sin kontakt med Oslo Handelsbank. Forholdet var at Nordstaa høsten 1990 prøvde å lure banken ved å benekte at Falck-Pedersen var aktuell som kjøper. Falck-Pedersen sto i forhold til Nordstaa helt fritt til å inngå avtale med banken i oktober 1990.

Christian Falck-Pedersen har nedlagt slik påstand:

1. Asker og Bærum herredsretts dom stadfestes.

2. Christian Falck-Pedersen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett.

Lagmannsretten skal bemerke:

Lagmannsretten er enig med Knut Nordstaa i at Christian Falck-Pedersens bud på eiendommen - både det første budet av 10. september 1989 og det siste budet av 15. september s. å. - kunne ha vært klarere formulert. Ordlyden i budet av 15. september 1989 er således uklar med hensyn til om det tas forbehold om de punkter som er betegnet som a), b) og c) (sidebygning, arkitektarbeider, forkjøpsrett) i det første budet.

Retten finner det imidlertid ikke nødvendig å ta stilling til hvordan budet i så henseende skal forstås. Retten finner det i denne sammenheng tilstrekkelig å vise til at det rent faktisk må legges til grunn at de nevnte forhold ikke var blitt avklart i tiden mellom 10. og 15. september, dvs før det siste budet ble inngitt. Det kan heller ikke legges til grunn at disse forhold ble avklart i tiden mellom 15. september og 21. september, da budet ble akseptert.

Ut fra dette faktum må det vurderes om avtaleprosessen mellom partene var kommet så langt at det kan sies å være inngått bindende avtale.

Et sentralt moment i denne vurderingen er hvor vesentlige de ikke avklarte forhold er, sammenlignet med de forhold der det er blitt oppnådd enighet. Partenes egen oppfatning av situasjonen, slik denne oppfatning kan utledes av deres etterfølgende adferd, er også et viktig moment i totalvurderingen. At spørsmålet om det er inngått bindende avtale eller ei beror på en totalvurdering av denne karakter, fremgår blant annet av Høyesteretts avgjørelser i Rt-1987-1205 og Rt-1991-1171.

I den foreliggende sak er man blitt enige om prisen, men ikke om forholdene omkring sidebygningen, arkitektarbeider og eventuell forkjøpsrett. Etter lagmannsrettens oppfatning dreier dette seg om viktige forhold. Det er imidlertid tvilsomt om de i seg selv er av så vesentlig betydning at man uten videre kan legge til grunn at bindende avtale ikke er inngått.

Partenes etterfølgende adferd trekker imidlertid entydig i retning av at det ikke ble inngått noen bindende avtale i september 1989. At Falck-Pedersen ikke anså seg bundet, fremgår av det forhold at han etter 27. september 1989 - da Nordstaa opplyste at salget foreløpig ikke lot seg gjennomføre på grunn av problemer i forhold til hans bankforbindelse - gikk på visninger av andre eiendommer. Falck-Pedersens oppfatning fremgår også relativt klart av hans brev av 29. desember 1989 samt av de senere brev av 14. mars og 22. juni 1990.

For så vidt gjelder Nordstaa viser lagmannsretten til at han i følgebrev av 21. september 1989 til formelle avtaleutkast - dvs umiddelbart etter den telefoniske aksept samme dag - skriver at han "håper vi kan komme frem til en enighet....". Retten viser videre til at han i desember 1989 averterte eiendommen på ny, og at han overfor Falck-Pedersen ikke reagerte på dennes tre brev av 29. desember 1989, 14. mars 1990 og 22. juni 1990. I alle disse brev kommer Falck-Pedersens oppfatning om å være ubundet forholdsvis klart frem, jfr. over. Lagmannsretten peker også på at det i Nordstaas eget brev til Falck-Pedersen av 7. oktober 1990 - etter at han var underrettet om avtalen mellom banken og Falck-Pedersen - heter at "du har vært særdeles behagelig og beholdt ord som vi har lovet oss imellom." - På denne bakgrunn taler mye for at også Nordstaas oppfatning var at det ikke var inngått noen bindende avtale. I det minste må Nordstaa ha vært klar over Falck-Pedersens oppfatning, uten at han tok avstand fra denne, sml. Rt-1987-1205 (se 1211).

Lagmannsretten finner det etter dette ikke tvilsomt at det ikke ble inngått noen bindende avtale mellom partene i september 1989. - - - - - - -

Lagmannsretten må videre ta stilling til om Falck-Pedersen gjennom sin direkte kontakt med Oslo Handelsbank har opptrådt erstatningsbetingende overfor Nordstaa. Som nevnt inngikk Falck-Pedersen 2. oktober 1990 avtale med banken om mulig kjøp av eiendommen, på et tidspunkt da han igjen var i forhandlinger med Nordstaa. Avtalen mellom banken og Falck-Pedersen innebar blant annet at Falck-Pedersen kunne kjøpe eiendommen av banken for kr 5,7 mill. hvis banken kom i eierposisjon - hvilket den senere gjorde.

Som det fremgår foran var det banken som kontaktet FalckPedersen, ikke omvendt. Retten legger videre til grunn at det var banken som foreslo summen på kr 5,7 mill.

Lagmannsretten bemerker for ordens skyld at spørsmålet om årsakssammenheng og økonomisk tap må vurderes i forhold til tvangsauksjonskjøpesummen, kr 7 mill. - ikke i forhold til videresalgssummen på kr 5,7 mill. Det er tvangsauksjonskjøpesummen på kr 7 mill. som er blitt godskrevet Nordstaa, mens differansen mellom kr 7 mill. og kr 5,7 mill. er bankens tap.

For så vidt gjelder spørsmålet om ansvarsgrunnlag - culpa - viser lagmannsretten til at det i september/oktober 1990 var gått over ett år siden Nordstaa og Falck-Pedersen første gang var i kontakt om eiendommen. I hele dette tidsrom hadde gjennomføring av eventuelt salg vært hindret av at Nordstaa ikke hadde klart å oppnå en avklaring i forhold til banken. Når Falck-Pedersen i en slik situasjon får en henvendelse direkte fra banken, kan det ikke betegnes som illojalt (culpøst) at han følger opp denne og inngår en avtale med banken. Noen plikt til å opplyse overfor banken hvilke summer som hadde vært diskutert med Nordstaa, hadde Falck-Pedersen åpenbart ikke.

Lagmannsretten finner det på denne bakgrunn ikke nødvendig å gå nærmere inn på spørsmålene om årsakssaammenheng og økonomisk tap.

Herredsrettens dom, domsslutningens pkt. 1, blir etter dette å stadfeste. - - - - - - -

Anken fra Knut Nordstaa har vært forgjeves. Etter tvistemålsloven §180 første ledd må han erstatte Christian Falck-Pedersens omkostninger for lagmannsretten, idet det ikke kan sees å foreligge særlige omstendigheter som tilsier unntak fra hovedregelen. Herredsrettens omkostningsavgjørelse finnes det ikke grunn til å endre.

Advokat Gade har, på vegne av Christian Falck-Pedersen, fremlagt omkostningsoppgave på kr 44300,- for lagmannsretten. Av dette er kr 44000,- salær og resten utlegg.

Knut Nordtstaa har ikke hatt bemerkninger til omkostningsoppgaven, og lagmannsretten legger denne til grunn.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Knut Nordstaa til Christian Falck-Pedersen 44300 - førtifiretusentrehundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.