LE-1994-2570
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1995-06-26 |
| Publisert: | LE-1994-02570 |
| Stikkord: | Ekspropriasjonsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Indre Follo herredsrett Nr. 92-605 B og 93-372 B - Eidsivating lagmannsrett LE-1994-02570 B og LE-1994-02571 B. |
| Parter: | Saksøker: Staten v/NSB Banedivisjonen Region Øst (Prosessfullmektig: Advokat Ola Brekken). Saksøkt: Arne Strand (Prosessfullmektig: Advokat Håkon Mathiesen). Sak LE-1994-02571 B Saksøker: Ski kommune v/ordføreren Hjelpeintervenient: Staten v/Samferdselsdepartementet v/Vegsjefen i Akershus (Prosessfullmektig: Advokat Ola Brekken). Saksøkt: Arne Strand (Prosessfullmektig: Advokat Håkon Mathiesen). |
| Forfatter: | Lagdommer Jan Hein Eriksen, Skjønnsmenn: Byggmester Aage Rustad, Gårdbruker Bjørg Reidun Sæther, Gårdbruker Martin Grøstad, Siv.ing. Bent Thune-Holm |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §6, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54a, Fylkeskommuneloven (1961)5, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984), Plan- og bygningsloven (1985) §25, §31 |
Overskjønn:
Ski kommunestyre godkjente 11 mars 1992 reguleringsplan for Søndre Finstad, vestre del, som dels gjaldt NSB's dobbeltsporanlegg Ski-Moss, parsell Ski-Ås, dels riksvei 152 (Åsveien) og Søndre Tverrvei, adkomstvei til Nordre Finstad boligfelt, veiforbindelse til gangvei øst for Nordre Finstad gård, gang- og sykkelveier samt friområde.
NSB fattet 21 april 1992 vedtak om ekspropriasjon til gjennomføring av planen for så vidt gjelder dobbeltsporanlegget. Vedtaket var rettet mot eieren av Nordre Finstad gård, gnr 137 bnr 1 i Ski, Arne Strand, som berøres av inngrepet. Staten v/NSB Banedivisjonen Region Øst fremsatte 19 mai 1992 begjæring om skjønn til Indre Follo herredsrett og inngikk 10 juli 1992 avtale med Arne Strand om forhåndstiltredelse av arealet.
Ski kommune og Arne Strand inngikk 13 april 1993 avtale om tiltredelse av grunn til veianleggene, og at erstatningen skulle fastsettes ved avtaleskjønn i medhold av skjønnsloven §4.
Ski kommune med Staten v/Samferdselsdepartementet v/Vegsjefen i Akershus som hjelpeintervenient begjærte skjønn 14 april 1993.
Sakene ble forenet til felles behandling, og Indre Follo herredsrett avsa 15 august 1994 skjønn med slik slutning:
Norges Statsbaner og/eller Ski kommune betaler erstatning til Arne F. Strand således:
1. For grunnavståelse som tomtegrunn i hht. foranstående, kr 60,- pr. m2.
2. For grunnavståelse, etter bruksverdi som innmark, i hht. foranstående, kr 10,- pr. m2.
3. For bruk av anleggsbeltet, kr 750,- pr. da pr. dyrkingssesong som hindres og i tillegg for en dyrkingssesong.
4. For anleggsbeltet og arbeider i have m.v. kr 15000 pr. sommerhalvår. For del av sommerhalvår, tiden enten før eller etter 1. juli, kr 7500,-.
5. For utgift til juridisk bistand innen 2 -to- uker fra skjønnets forkynnelse til saksøkte ved advokat F.B. Sigmond v/advokat Håkon Mathiesen kr 44900 -førtifiretusennihundre-.
Arealene nord for punkt 133 på reguleringsplankartet som erverves til veiforbindelsen fra rundkjøringen i krysset riksvei 152/Søndre Tverrvei til gangveien nord for Nordre Finstad gård, er erstattet på grunnlag av tomteverdi. For øvrig er arealene som erverves til dobbeltsporanlegget, riksvei 152 og Søndre Tverrvei erstattet etter jordbruksverdi.
Arne Strand har i rett tid begjært overskjønn. Overskjønnsbegjæringen omfatter ikke arealene som er erstattet etter tomteverdi og heller ikke erstatningsfastsettelsen for hagegrunn og områder som beslaglegges midlertidig. For disse deler er herredsrettens skjønn rettskraftig. Sakene er forenet til felles behandling også for lagmannsretten.
Overskjønnsforhandlingen ble holdt i Ski 15 og 16 mai 1995. Partsrepresentasjonen og hva som er dokumentert fremgår av rettsboken. Saksøkte og tre vitner ga forklaring, og har sammen med prosessfullmektigene deltatt i befaringen av ekspropriasjonsarealet. For det areal overskjønnet gjelder, står saken i det vesentlige i samme stilling som for herredsretten. Om det nærmere saksforhold vises til underskjønnet. Det samme gjelder de alminnelige og spesielle skjønnsforutsetninger.
Saksøkerne og hjelpeintervenienten har i hovedsak anført at det ikke er påregnelig at utbygging ville bli tillatt på de arealer overskjønnet gjelder. Kommunen har helt siden generalplanen i 1968 og ved reguleringsplanene for boligområdene Søndre Finstad og Finstadgrenda i 1971, 1975 og 1980 lagt til grunn at riksveien og Søndre Tverrvei ville komme slik traseene er fastlagt i reguleringsplanen i 1981. Det forhold at utformingen av trafikkområdet ble endret ved reguleringsplanen i 1992 som følge av NSB's dobbeltsporanlegg, endrer ikke situasjonen.
Reguleringsplanens arealanvendelse må legges til grunn ved verdsettingen, som må bygge på den påregnelige, lovlige utnytting. Det følger av Rt-1993-409 (Malvik) at arealet må erstattes etter den aktuelle bruksverdi som er jordbruk, idet det som utgangspunkt ikke er adgang til å se bort fra reguleringsplanens arealanvendelse ved ekspropriasjon etter denne.
Det foreligger ikke grunnlag for å erstatte arealet til strøkpris etter det såkalte "parkprinsippet" som bare gjelder for veier og andre ubebygde arealer innenfor utbyggingsområdet. Dobbeltsporet, riksvei 152 og Søndre Tverrvei har helt andre funksjoner enn å betjene utbyggingsområdet, selv om veianlegget gir adkomst også til dette.
Herredsrettens erstatning måÆ00F9Åreduseres. Det er ikke grunnlag for å erstatte tilpasningstap, idet jorden er utleiet og maskiner og redskap overlatt forpakteren. Grunnlag for ulempeserstatning er ikke til stede.
Saksøkerne har nedlagt slik påstand:
1. Erstatning for avstått areal reduseres.
2. Saksøkerne tilkjennes saksomkostninger.
Saksøkte har gjort gjeldende at arealet skal erstattes på grunnlag av tomteverdi.
Det er den påregnelige bruk av arealet om jernbanesporet og veiene ikke var kommet som skal legges til grunn, og denne ville ha vært utbygging. Området ligger nær Ski sentrum og er innebygget av boliger. Det har helt fra 1950-årene vært tale om utbygging for boliger, landsfengsel og senter for hjerte- og lungesyke. Behovet for tomter er påtrengende. Kommuneplanen av 27 november 1991 forutsetter utbygging. Reguleringen i 1978 til jordbruksformål må anses forlatt og jordvernet er nærmest opphevet i området.
Det er under enhver omstendighet grunnlag for erstatning til strøkpris etter "parkprinsippet", jf Rt-1981-701 (Grini) og Rt-1983-700 (Gommerud). Selv om jernbanen og veianlegget tjener nasjonale interesser, har de også viktige funksjoner når det gjelder betjeningen av området. Rt-1993-409 (Malvik) gjelder en motorvei utenfor sentrale strøk, og avgjørelsen åpner for at man i andre tilfeller kan fravike reguleringsplanens arealanvendelse.
Subsidiært anføres at erstatning etter jordbruksverdi må settes høyere enn den som er fastsatt ved underskjønnet. Verdsettelsen skal foretas etter objektive kriterier og tilpasningstapet skal erstattes. Det skal ses bort fra at Strand leier ut arealet. Jernbanen og veianlegget medfører en kumulativ effekt, og naboloven tålegrense er oversteget. Også de øvrige ulempene for resteiendommen gir grunnlag for erstatning.
Saksøkte har nedlagt slik påstand:
1. Avstått areal erstattes som utbyggingsgrunn.
2. Ulempeserstatning for resteiendom.
3. Saksøkte tilpliktes å dekke alle omkostninger ved overskjønnet, herunder også for sakens juridiske og eventuell annen bistand.
Lagmannsretten bemerker:
Grunnlaget for erstatningsfastsettelsen er lov av 6 april 1984 nr 17 om vederlag ved oreigning av fast eiendom. Etter §5 annet ledd skal det for vurderingen av salgsverdien "leggjast vekt på .... den påreknelige utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden". Tilsvarende gjelder for bruksverdien etter §6.
Overskjønnet gjelder et areal på ca 24,8 dekar som ved reguleringsplanen for omlegging av riksvei 152, stadfestet 10 november 1981, var utlagt til veigrunn gjennom et område av Nordre Finstad gård som ved gjeldende reguleringsplan, stadfestet 29 mai 1978, er regulert til jordbruksformål. Om den reguleringsmessige situasjon bemerkes at Ski kommune i generalplanen av januar 1968 og reguleringsplanene for Søndre Finstad boligområde av 14 september 1971 og for Finstadgrenda boligområde av 15 januar 1975 og 13 august 1980 forutsatte at riksvei 152 og Søndre Tverrvei ville komme omtrent der traseene i reguleringsplanen av 1981 var fastlagt. Imidlertid medførte den nye trase for jernbanen at utformingen av trafikkområdet i reguleringsplanen av 1981 måtte endres, noe som skjedde ved reguleringsplanen av 1992 for Søndre Finstad, vestre del. Strand har anført at reguleringen av 1978 til jordbruksformål er foreldet, og at det må ses bort fra reguleringene til trafikkformål og legges til ggrunn at utbygging av arealet ville ha vært påregnelig om veien og jernbanesporet ikke var kommet.
Lagmannsretten bemerker at arealet som avstås er avsatt til trafikkområde ved reguleringplan, og at reguleringen medfører at utbygging ikke er en påregnelig utnytting, jf plan- og bygningsloven §25 første ledd nr 3 som medfører et forbud mot utbygging av arealet, jf §31. Som det fremgår av Rt-1993-409 (Malvik) foreligger det ved verdsettingen ikke noen alminnelig adgang til å se bort fra den arealanvendelse reguleringsplanen har fastlagt.
Strand har videre påberopt det såkalte "parkprinsippet" som medfører at arealer som er avsatt til trafikkformål skal erstattes etter strøkpris.
Lagmannsretten kan ikke se at det foreligger grunner som tilsier at arealet verdsettes etter strøkpris. Det er etter rettspraksis en forutsetning for anvendelsen av "parkprinsippet" at det dreier seg om interne veier som skal tjene utnyttelsen av utbyggingsområdet. Det er ikke tilfelle her. Dobbeltsporanlegget har som et ledd i NSB's jernbanesystem en helt annen hovedfunksjon. Riksvei 152 (Åsveien) har i utpreget grad karakter av å være en gjennomfartsvei. Det samme er tilfelle for Søndre Tverrvei som er forbindelsesvei mellom riksvei 152 og E-18 vest for Ski sentrum. Selv om veiene også i noen grad må sies å tjene som adkomst til området, har de som hovedfunksjon å tjene befolkningen i større sammenheng. Lagmannsretten er også enig med herredsretten i at friområdet og gang- og sykkelveiene langs riksveien må anses som en integrert del av hovedveiutbyggingen, og at arealene må verdsettes på samme grunnlag.
Etter dette er lagmannsretten enig med herredsretten i at det areal overskjønnet gjelder må verdsettes etter den aktuelle bruksverdi som er jordbruk.
Arealet er nyttet til kornproduksjon og har god bonitet. Erstatningen settes til kr 7 pr m2. Strand har siden 1984 leiet ut jorden, senest på 1-års kontrakt med årlig leie kr 18 000. Maskiner og redskap er overlatt til forpakteren. Det er ikke grunnlag for tilpasningstap. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at det ikke foreligger grunnlag for ulempeserstatning og slutter seg til herredsrettens begrunnelse.
Det er enighet mellom partene om avsavnsrenten.
Overskjønnet er begjært av saksøkte, som har oppnådd et dårligere resultat enn ved underskjønnet. Lagmannsretten kan ikke se at underskjønnet lider av slike feil eller at avgjørelsen er så tvilsom at han hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn. På den annen side var det etter lagmannsrettens vurdering ikke åpenbart urimelig av saksøkte å begjære overskjønn. Under disse omstendigheter tilkjennes ikke saksomkostninger, jf skjønnsloven §54a, første ledd bokstav b og tredje ledd. Saksøkte må bære de lovbestemte utgifter ved overskjønnet, herunder utlegg til skjønnsmennene etter nærmere oppgave.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Den erstatning Staten v/NSB Banedivisjonen Region Øst og Ski kommune skal betale til Arne Strand for avståelse av de deler av gnr 137 bnr 1 i Ski overskjønnet gjelder fastsettes til 7 -syv- kroner pr m2.
2. Staten v/NSB Banedivisjonen Region Øst og Ski kommune betaler 12 -tolv- prosent årlig rente av erstatningene fra henholdsvis 10 juli 1992 og 13 april 1993 til betaling skjer.
3. Erstatning for saksomkostninger tilkjennes ikke. Arne Strand betaler de lovbestemte utgifter ved overskjønnet, herunder utlegg til skjønnsmennene.
Jan Hein Eriksen, Aage Rustad, Martin Grøstad.