LE-1994-528
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1994-09-26 |
| Publisert: | LE-1994-00528 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Eidsvoll herredsrett Nr. 813/1993 B (førsteinstans) - Eidsivating lagmannsrett LE-1994-00528 B. |
| Parter: | Saksøker: Anders Formoe (Prosessfullmektig: Advokat Jan C. Paulsen). Saksøkt: Ruth Formoe (Prosessfullmektig: Advokat Ola Trygve Holt). |
| Forfatter: | Lagdommer Egil F. Jensen Skjønnsmenn: 1. Byggmester Geir Linnerud, 2090 Hurdal 2. Gårdbruker Even Engh, 2030 Nannestad |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §34, §42, §54, §54a, §66 |
Odelsovertakst:
I odelsløsningssak mellom Anders Formoe som saksøker og Ruth Formoe som saksøkt, avsa Eidsvoll herredsrett den 2. november 1993 odelstakst med slik slutning:
1. Odelstakst over eiendommen Formoe, gnr 147 bnr 12 og 20 i Eidsvoll baseres på tomteverdi, boligverdi og salg som tilleggsjord til kr 520000,-.
2. Anders Formoe erstatter innen 14 dager fra forkynnelsen av taksten Ruth Formoes utgifter til juridisk bistand med kr 4500,-.
Sakens nærmere enkeltheter fremgår av herredsrettens takst og lagmannsrettens merknader nedenfor.
Anders Formoe har i rett tid begjært overskjønn. Det hevdes at uriktig lovanvendelse har ført til for høy takst. Ruth Formoe har tatt til motmæle og gjør gjeldende at taksten er korrekt.
Skjønnsforhandlingene for lagmannsretten fant sted på Eidsvoll den 13. september. Som for herredsretten er retten satt med 2 skjønnsmenn, jfr. skjønnsprosessloven §34 tredje ledd. Begge parter møtte og avga forklaring. Det ble ikke avhørt vitner. Befaring av eiendommen ble foretatt etter partenes anvisninger og ønskemål. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Saken står i det alt vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for herredsretten.
Saksøkeren - Anders Formoe - har ved sin prosessfullmektig i det vesentlige anført:
Herredsrettens odelstakst er på flere punkter i strid med odelsloven §49 og rettspraksis. Taksten skal fremkomme etter en helhetsvurdering av eiendommen, jfr. bl.a. RG-1982-123. Taksten kan videre ikke baseres på en forutsetning om salg av hele jordarealet som tilleggsjord. Det er fastslått at eiendommen er å betrakte som en odelseiendom, hvilket innebærer at den fortsatt skal drives med sikte på landbruksformål. Dette må fastholdes og legges til grunn ved verdsettelsen.
Taksten skal ikke nødvendigvis beregnes ut fra en kapitalisert avkastning. Det sentrale er hva en vanlig mann kan tenkes å ville betale for eiendommen under den forutsetning at eiendommen hovedsaklig skal anvendes for landbruksformål. Herredsretten har øvet vold på dette vilkåret og av den grunn kommet ut med en for høy takstsum. I denne forbindelse er vist til Eidsivating lagmannsretts odelsovertakst av 5. mai 1994, samt Rygg og Skarpnes "Odelsloven med kommentarer" (3. utg.) 208-209. Det hevdes at herredsrettens takst er sterkt i strid med de retningslinjer det her gis anvisning på.
Eidsvoll kommune har vedtatt kommuneplan for årene 1991-2002. I arealdelen til denne planen er hele eiendommen utlagt som landbruks-, natur- og friluftsområde. Teoretisk kan en tenke seg dispensasjon eller reguleringsplan på tvers av kommuneplanen, men dette vil bero på rene spekulasjoner. Ingen vanlig kjøper vil legge vekt på slike løse muligheter. Fradeling av en eller flere tomter for boligformål kan derfor ikke anses som påregnelig. Følgelig må en se bort fra en slik mulighet ved verdsettelsen, jfr. Ryggs artikkel "Verdsettelse ved odelsløsning", Advokatforeningens småskriftserie nr. 52 22-27. Det er i denne sammenheng ikke holdbart å trekke paralleller med avgjørelsen i RG-1986-579 som gjaldt et særdeles attraktivt område for boligformål i Oslo. Noe tilsvarende behov for å utnytte nærværende eiendom for boligbygging foreligger ikke. Det aksepteres ellers at eiendommen i det vesentlige kan opprettholdes som landbrukseiendom selv om en fradeler en boligtomt på ca 1 da.
Subsidiært anføres at en boligtomt ikke vil kunne selges for kr 220000 som forutsatt av herredsretten. Rimelig pris for en slik tomt i Eidsvoll er kr 50.000-150000.
Som fremholdt av Rygg i nevnte artikkel, jfr. også RG-1985-102 skal en ved verdsettelsen ta hensyn til alle egenskaper og kvaliteter ved eiendommen som kjøpere flest vurderer som et verdipluss. Det er således plass for å legge inn et tillegg for boverdien. Hagen hever også verdien. Våningshuset er på den annen side meget enkelt, preget av tidligere generasjoners mindre krav til komfort. Generelt er det dårlig isolert og må være kaldt om vinteren. Modernisering vil kreve omfattende tiltak.
De øvrige bygninger på eiendommen er svært enkle. Slik de står i dag har de ingen praktisk betydning for eller tilknytning til driften av eiendommen. De må bygges om dersom de skal nyttes. I låven vil det f. eks. være vanskelig å få inn høy.
Saksøkeren har nedlagt slik påstand:
Overskjønnet fremmes.
Saksøkte - Ruth Formoe - har ved sin prosessfullmektig i hovedtrekk gjort gjeldende:
Saksøkte er enig i at retten skal søke å finne frem til det beløp en vanlig kjøper antas å ville betale for eiendommen under den forutsetning at den hovedsaklig skal nyttes for landbruksformål, jfr. bl.a. Rt-1980-233. Det skal herunder tas hensyn til alle egenskaper ved eiendommen som en kjøper vil legge vekt. Særlig ved mindre eiendommer på grensen til å være odelsjord, vil det være grunn til å legge sterkere vekt på boverdien, og mindre på en ren kapitalisering av jordbruksavkastningen, jfr. Ryggs artikkel 27.
Det dyrkete areal er på 14-15 da. og leies ut for kr 1500 pr. år. Beløpet er beskjedent, noe som skyldes at det ikke er inngått skriftlig kontrakt for et lengre tidsrom. Objektiv korrekt leiesum bør ligge i størrelsesorden kr 3-400 pr. da. pr. år, eller omlag kr 5250 for hele eiendommen. Kapitalisert med rente i størrelsesorden 9-7 % tilsier dette en jordverdi fra kr 58000 til kr 75000.
Våningshuset har ikke spesielt høy kvalitet og er noe utidsmessig. Det er behov for visse forbedringer. Uthusene kan eventuelt leies ut. Eiendommen har imidlertid en lang rekke andre kvaliteter som tilsier at boverdien fremstår som det sentrale element. Den ligger sentralt i kommunen, rett i nærheten av skoler og butikker, med lett atkomst til gode kommunikasjoner. Eiendommer som dette omsettes sjeldent, og er særdeles attraktive. For en noe tilsvarende eiendom ved Minnesund ble inngitt bud med kr 800000.
Herredsretten verdsatte våningshuset til kr 200000. Dette er alt for lavt. Alene tomten som huset står på, kan selges for kr 200000. Byggeklare tomter på under ett dekar i byggefelt i Eidsvoll omsettes i dag for kr 150-170000. For øvrig anføres at etterspørselen har vært stigende etter at herredsretten avhjemlet taksten. Utbygging av Gardermoen virker også positivt inn.
Fradeling av minst en boligtomt innen overskuelig fremtid fremstår som påregnelig, jfr. RG-1986-579. Utbygging av hele området mot Vestvangvegen med 3 boligenheter kan gjennomføres uten at en kommer i konflikt med vilkåret i odelsloven §49 om at eiendommen hovedsaklig skal nyttes for landbruksformål. Denne delen av eiendommen må betegnes som et pressområde idet det er oppført en rekke boliger langs sørsiden av vegen. Det er grunn til å anta at landbruksmyndighetene vil samtykke i slike fradelinger. Området hører ikke til de sentrale jordbruksarealer i Eidsvoll. Dertil kommer at landbruksnemnda ved behandlingen av fradelingssaken i 1988 uttalte at den kunne godta fradeling også på nordsiden av atkomstveien.
Saksøkte har nedlagt slik påstand:
1. Herredsrettens odelstakst stadfestes.
2. Ruth Formoe tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsretten bemerker:
Marie Formoe eide eiendommen "Formoe", gnr. 147 bnr. 12 og 20 i Eidsvoll, inntil hun døde i 1991. Hun etterlot seg 8 barn, blant dem saksøkte Ruth Formoe og Oddvar Formoe, far til saksøkeren Anders Formoe. Ved kjøpekontrakt av 7. november 1991 kjøpte Ruth Formoe eiendommen av dødsboet for kr 450000. Våren 1992 flyttet hun til eiendommen der hun f. t. bor.
Eiendommen skal verdsettes i samsvar med prinsippene i odelsloven §49. Etter teori og rettspraksis innebærer dette at retten skal finne frem til den pris - basert på en naturlig bruk som samtidig er forenlig med at eiendommen hovedsaklig nyttes til landbruksformål - som en vanlig kjøper vil være villig til å gi for eiendommen, jfr. Rygg og Skarpnes l. c. 207-214. Denne "bruksbestemte salgsverdi" fremkommer ikke ved en ren mekanisk summering av verdien av eiendommens enkelte deler og kvaliteter. I siste omgang vil det være tale om en objektiv helhetsvurdering av eiendommen slik den fremstår i dag, og med fremtidige, påregnelige utnyttelsesmuligheter.
Eiendommen er på i alt 14-15 da. dyrket jord og ca 3 da. annet areal. På eiendommen finnes et våningshus, en låve og et fjøs. Fra eiendommen ble det i 1988 fradelt en tomt på ca 1 da. der en annen av Maries døtre har bygget bolig. Datteren betalte kr 50000 for tomta og påtok seg samtidig å pleie moren.
Eiendommen ligger sentralt i Eidsvoll, på vestsiden av Vorma, omlag 3 km. fra kommunesenteret, med liten avstand til E6, hovedvegen mellom E6 og kommunesenteret, skoler og butikker. I den umiddelbare nærhet finnes et større antall bolighus, og det er ikke langt til boligfelt. Offentlig veg, kloakk og vann fører frem til og dels over eiendommen. I arealdelen til kommuneplanen for årene 1991-2002 er eiendommen utlagt som landbruks-, natur- og friluftsområde i sone 1. I denne sonen er det satt forbud mot spredt boligbygging, samt fradeling og bortfesting av tomter til spredt boligbygging. Det er imidlertid gjort unntak for boligbygging tilknyttet stedbundet næring og generasjonsboliger.
Eiendommen ligger i sin helhet i flatt terreng og forholdene ligger generelt vel til rette for dyrking av korn og poteter. Jordarealet har for meste vært benyttet til korn- og grasproduksjon. De siste 30 årene har jorda vært bortleid. Leieforholdet løper fra år til år, og leieren betaler f. t. kr 1500 pr. år. Lagmannsretten er enig med saksøkte i at dette beløpet ligger under den leiesum som bør kunne oppnås dersom det inngås en mer langsiktig kontrakt.
Hoveddelen av våningshuset er oppført i 1920. Grunnflaten er ca 70 må i 2 etasjer og med en lav kjeller. I 1. etasje finnes gang, kjøkken og stuer, og i 2. etasje gang, bad/w.c og 3 soverom. Det er innlagt varmt vann i 2. etasje, men dette er ikke ført ned til kjøkkenet. Innvendig vedlikehold har vært akseptabelt. Det samme kan ikke sies om forholdene utendørs. Selv om situasjonen utvendig ikke er alarmerende, må det gjøres en god del reparasjons- og vedlikeholdsarbeider innen kort tid. Retten peker videre på at vinduer, taksten og undertak helst bør skiftes i løpet av de nærmeste årene. Etter rettens skjønn er det imidlertid ikke grunn til spesiell bekymring i anledning av at gulvet i den ene stua er noe skjevt. Etter at skjevheten er oppstått, antas situasjonen nå å ha stabilisert seg.
Ved våningshuset er anlagt en relativt stor og meget velholdt have med grønnsaker, blomster, opptil 20 bærbusker og 5 frukttrær. Haven representerer utvilsomt et ikke ubetydelig verdipluss.
Låven og fjøset (grisehuset) skal være oppført ca 1925 og er på henholdsvis omlag 75 og 30 må. Bygningene har liten verdi og vil være av underordnet betydning for taksten.
Eiendommens landbruksareal er så lite at eieren ikke vil ha noen mulighet for å livnære seg ved hjelp av den avkastning jorda gir. Den alt vesentlige del av inntektene må hentes utenfor bruket. Jorda vil imidlertid gi avkastning som klart påvirker eiendommens verdi, etter lagmannsrettens vurdering omtrent i den størrelsesorden som antydet av saksøkte. For ordens skyld påpekes at en isolert vurdering av jordarealet ikke kan baseres på en forutsetning om at dette skal selges som tilleggsjord. Retten må legge til grunn at den største delen av arealet fortsatt vil bli drevet for landbruksformål, fortrinnsvis kornproduksjon, enten ved at eieren leier ut jorda, eller ved at eieren driver for egen regning ved hjelp av leide/lånte redskaper. Begge deler fremstår som realistiske alternativer.
Våningshuset har som beskrevet en del mangler. Det er preget av tidligere byggeskikk og tilfredsstiller ikke fullt ut dagens krav til komfort. Det er imidlertid romslig, har de nødvendige installasjoner og vil godt kunne tjene som bolig for en familie. Etter rettens skjønn må videre tas hensyn til at tunområdet, haven og den meget fordelaktige beliggenheten, vil bli vurdert som et stort aktivum av de fleste kjøpere. Slik retten ser det innebærer dette at eiendommen har en boverdi som kommer i tillegg til den mer tekniske verdi av våningshuset, og som vil ha relativt stor innflytelse på eiendommens antatte omsetningsverdi i et åpent marked. Etter omstendighetene må det være korrekt å ta hensyn til denne boverdien ved verdsettelsen i nærværende sak. Det vises til merknadene foran om størrelsen av eiendommens landbruksareal og avkastningspotensiale, sammenholdt med avgjørelsen i RG-1985-102 og Ryggs artikkel 26-27.
Lagmannsretten finner derimot ikke å kunne legge til grunn at en eller flere boligtomter kan forventes fradelt i påregnelig fremtid. Rett nok finnes det en rekke andre boliger i sørvest og nordøst, samtidig som de tekniske forhold ligger vel til rette for utbygging av eiendommen, særlig den del som grenser opp mot Vestvangvegen. Etter at det i 1988 ble fradelt en boligtomt på sørvestsiden av atkomstveien til eiendommen, er landbruksarealet nå imidlertid samlet i en sammenhengende teig som er hensiktsmessig arrondert. Dertil kommer at eiendommen i arealdelen til kommuneplanen frem til år 2002 er utlagt som landbruks-, naturog friluftsområde der videre spredt boligbygging i utgangspunktet ikke er tillatt. Det er nok så at samtykke til fradeling kan gis i form av dispensasjon eller ved utarbeidelse av reguleringsplan, men for retten er ikke fremlagt opplysninger om hvordan plan- og landbruksmyndighetene i tilfelle vil stille seg til en mulig fradelingssøknad. Landbruksnemndas merknader i saken fra 1988 kan vanskelig gi noen indikasjon i så måte. Situasjonen var den gang en ganske annen, særlig fordi området mot Vestvangvegen som også omfattet den fradelte tomt, var utlagt til boligformål i dagjeldende generalplan. Retten vil imidlertid peke på at dagens kommuneplan åpner for boligbygging tilknyttet stedbunden næring, herunder generasjonsbolig. Selv om slik bolig ikke kan fradeles, vil dette forhold representere en mulighet som vil bli oppfattet som et verdipluss.
Lagmannsretten går ikke nærmere inn på herredsrettens vurdering av eiendommens enkelte elementer. Det er tilstrekkelig å påpeke - som det vil fremgå - at lagmannsretten på enkelte punkter er uenig med herredsretten. Ut fra en helhetlig vurdering av eiendommens samtlige egenskaper og kvaliteter, er lagmannsretten likevel kommet til at taksten passende kan settes til et beløp i den størrelsesorden som herredsretten har anslått. Herredsrettens odelstakst vil derfor bli å stadfeste.
Saksøkeren har begjært overtakst. Av odelsloven §66, jfr. skjønnsprosessloven §42 sammenholdt med §54 og §54a, følger da at saksøkeren skal pålegges å dekke saksøktes nødvendige utgifter i anledning av overtaksten. I tillegg må saksøkeren dekke de lovbestemte utgifter ved overtaksten, herunder rettsgebyr og godtgjørelse til skjønnsmennene.
Saksøktes prosessfullmektig har fremlagt omkostningsoppgave som viser kr 11200, hvorav kr 11000 i salær. Saksøkeren har ikke fremkommet med innvending mot oppgaven som finnes rimelig, og som godtas av lagmannsretten.
Lagmannsrettens overtakst er enstemmig.
Slutning:
1. Herredsrettens odelstakst stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Anders Formoe til Ruth Formoe 11200 - ellevetusentohundre 00/100 - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overtaksten.
3. Anders Formoe betaler de lovbestemte utgifter ved overtaksten, herunder behandlingsgebyr og utgifter til skjønnsmennene.