LE-1995-1855
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Skjønn |
|---|---|
| Dato: | 1996-05-30 |
| Publisert: | LE-1995-01855 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Vinger og Odal herredsrett Nr: 95-00187 - Eidsivating lagmannsrett LE-1995-01855 B |
| Parter: | Saksøker: Arnfinn Jørgensen (Prosessfullmektig: Advokat Orwall Andersen) Saksøkt: Solrun Hostad Johansen (Prosessfullmektig: Advokat Jon Erik Holm) |
| Forfatter: | Lagdommer Inger Marie Dons Jensen med meddommere |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42 |
I odelsløsningssak mellom Arnfinn Jørgensen som saksøker og Solrun Hostad Johansen som saksøkt avsa Vinger og Odal herredsrett 4 mai 1996 odelstakst med slik slutning:
"1. Odelstaksten for eiendommen, Åsen, Kjensli Øvre og Kjensli Nedre - gnr. 21 bnr. 91 og 94; gnr. 30 bnr. 19, 20 og 23 - samtlige i Eidskog, fastsettes til 505.000 - femhundreogfemtusen - kroner.
2. Arnfinn Jørgensen dømmes til å betale til Solrun Hostad Johansen hennes omkostninger til juridisk bistand med 18.000 - attentusen - kroner.
3. Arnfinn Jørgensen dekker de lovbestemte utgifter ved skjønnet.
Oppfyllelsesfristen hva angår pkt. 2 og 3 er 2 - to - uker."
Saksforholdet fremgår av herredsrettens takst.
Arnfinn Jørgensen har i rett tid begjært odelsovertakst. Solrun Hostad Johansen har inngitt tilsvar.
Skjønnsforhandlinger for Eidsivating lagmannsrett ble holdt 29 mai 1996. Under det innledende rettsmøtet i Kongsvinger redegjorde prosessfullmektigene for saken og la fram partenes anførsler. Forhandlingene ble avsluttet med befaring på eiendommen. Partene og to vitner ble avhørt under befaringen. Det ble foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken.
Arnfinn Jørgensen har anført:
Den beskrivelsen av eiendommen som herredsretten bygger på, er neppe helt korrekt. Det er tale om en liten landbrukseiendom med lav driftsverdi, og herredsrettens takst er alt for høy.
Man vet ikke om de grøfteplanene som er lagt fram, er gjennomført. Under enhver omstendighet ligger de langt tilbake i tid og gjelder bare deler av eiendommen. I grøfteplanene er jordveien beskrevet som vassyk. Jordet på Åsen er svakt hellende og kan få tilsig fra torvmyra ovenfor eiendommen. Det må tas hensyn til at det kan medføre kostnader å få jordveien i brukbar stand. Den lave leien i kontrakten fra 1990 kan også indikere at jorda er dårlig, selv om det er tale om et leieforhold mellom slektninger.
Rundén har beregnet jordveiens avkastningsverdi til kr 75971. 40 da av eiendommen er randsone uten verdi. En eventuell oppdyrking av deler av dette arealet, ville ikke bli regningssvarende.
Våningshuset har lav standard og er lite tidsmessig. Herredsretten har i sin vurdering sett bort fra en rekke forhold. Det er boplikt på eiendommen. I tillegg til nytt tak og maling vil det koste så mye å få en tidsmessig bolig at det kanskje kan være mest fornuftig å bygge nytt. Boligen er ikke modernisert siden 1947, heller ikke kjøkkenet. Det må skje et utstrakt vedlikehold. Det elektriske anlegget må skiftes, drikkevannet må forbedres og altanen i annen etasje må repareres. Med en svak helling på taket, vil det neppe være full høyde i 2 etasje. Det må tas hensyn til at vedlikeholdskostnader bare kan trekkes fra i næringsinntekter på eiendommen.
Driftsbygningen er alt for stor etter dagens behov, og er langt dårligere enn herredsretten har lagt til grunn. Det er mye som må gjøres i tillegg til å skifte tak og male dersom bygningen skal kunne fylle et praktisk behov i dag. Den kan ikke benyttes som garasje for motorvogner, og utleie til f eks campingvogner er ikke aktuelt i og med at gården ligger så avsides. Gården har ikke tørke, og istandsetting av driftsbygningen for kornproduksjon er ikke regningssvarende. Slik driftsbygningen står i dag, har den tilnærmet 0-verdi.
Det synes noe uklart om det produktive skogsareal er så stort som 92 da. Det er ikke skog i hogstklasse 1 på eiendommen, og årlig hogstkvantum er ikke større enn 20 m3. Det er behov for tynning og rydding. Skogen grenser mot myr og vann, og det er antydet at det kan være noe råte.
De store utgiftene som er nødvendige på eiendommen, må få betydning for verdsettingen. Det må også legges vekt på at odel er et familiemessig spørsmål, ikke et markedsmessig spørsmål. Det vises ellers til prinsippene i Rt-1980-233 flg og til flere underrettsavgjørelser med sammenlignbare verdsettingspørsmål.
Arnfinn Jørgensen har nedlagt slik påstand:
"1. Odelsovertakst fremmes.
2. Solrun Hostad Johansen tilpliktes å betale fulle saksomkostninger til Arnfinn Jørgensen i forbindelse med odelsovertaksten."
Solrun Hostad Johansen har anført:
Den pris herredsretten har fastsatt, er forsvarlig og ikke for høy. Herredsrettens beskrivelse er også i det alt vesentlige korrekt.
Det må legges til grunn at ca halvparten av jordveien ble grøftet på slutten av 60-tallet, og jorda, slik den fremstår, er åpenbart ikke vassyk. Det er tale om god jord som i dag benyttes til kornproduksjon, men som også har vært benyttet både til potet- og grønnsakproduksjon. Det er muligheter for lettvint vanning fra elva som ligger langs jordveien. I tillegg til ca 60 da dyrket areal er det 40 da med skog og myr som heller ikke er uten verdi. Arealet har vært brukt til beite, og deler av det kan antakelig også dyrkes opp. Den leieavtalen det er vist til, er inngått mellom nære slektninger og gir ikke noen indikasjon på prisen etter odelsloven §49. Rundéns verdianslag er alt for lavt. Han har fastsatt verdien til ca kr 1.200 pr da, mens riktig pris burde ligge mellom kr 2.000 og kr 3.000 pr da.
Når det gjelder våningshuset fra 1947, er vedlikehold og standardheving mer naturlig enn riving. Huset trenger nytt tak og maling, det er uisolert og det elektriske anlegget er ikke så bra. Men huset er rett med tørr, fin kjeller og uten råte. Det er lagt inn bad, antakelig i 1965. Etter at saksøkte overtok, har det skjedd en viss oppussing av soverom i annen etasje, og det er drenert rundt hele huset. Kloakkanlegget er tilfredsstillende, og vannet er ikke helsefarlig. Eiendommen er ikke spesielt avsidesliggende, og boverdien er høy.
Driftsbygningen er stor, men har utnyttelsesmuligheter, f eks som redskapshus. Å installere en kaldluftstørke krever heller ikke så store investeringer.
Skogen er god og lettdrevet med skogsbilvei inn i området. Det er et betydelig kvantum som kan hogges ut.
Det er opplyst at eiendommen er med i to elgvald.
Odelstakst skal være gangbar pris i egnen i samsvar med odelsloven §49. Det skal legges til grunn at eiendommen hovedsakelig skal benyttes til landbruksformål også i fremtiden. Det er altså tale om en bruksbestemt salgspris, jf Rt-1980-233 flg. Ved verdsettingen må man kunne skjele hen til en eventuell konsesjonspris.
Solrun Hostad Johansen har nedlagt slik påstand:
"1. Odelsovertakst fremmes.
2. Arnfinn Jørgensen tilpliktes å betale saksomkostninger til Solrun Hostad Johansen i forbindelse med odelsovertaksten."
Lagmannsretten kan i det vesentlige slutte seg til herredsrettens beskrivelse av odelseiendommen og viser til denne. I tillegg nevnes:
Jordet er sammenhengende og brukbart arrondert selv om tunet med våningshus og driftsbygning ligger midt inne i jordveien. Bygningene er hensiktsmessig plassert med tanke på grunnforhold og stabilitet.
Våningshuset er noe stort etter dagens boforhold, men godt egnet som bolighus uten uforholdsmessige kostnader. Det er solid og har god rominndeling. Både kjellerarealet og boligarealet kan utnyttes fullt ut, også annen etasje. Altanen i annen etasje trenger reparasjon. Etter at Solrun Hostad Johansen overtok eiendommen, er soverommene i annen etasje delvis pusset opp, og det er drenert og lagt grunnmursplater rundt huset . Det er opplyst at jerninnholdet i drikkevannet bør reduseres med avjerningsfilter. Kloakkanlegget skal være brukbart.
Driftsbygningen er stor etter dagens forhold, men vil kunne dekke behov for redskapshus, eventuelt garasjer uten uforholdsmessige kostnader.
Skogen er meget god. Mye av tømmeret i hogstklasse IV er hogstmodent.
Eiendommen er med i to elgvald.
Odelstaksten skal være en markedspris basert på at eiendommen fortsatt hovedsakelig skal benyttes til jord- og skogbruk, altså en "bruksbestemt salgsverdi", jf Rt-1980-233 flg. Området er etter det opplyste avsatt til landbruksformål, og det synes ikke å være aktuelt med utbygging på eiendommen. Bruksverdi (avkastningsverdi) blir da et naturlig utgangspunkt ved vurderingen av hva en vanlig kjøper vil være villig til å betale for eiendommen.
Eiendommen er imidlertid så liten at eieren må ha inntekt fra annet arbeid. Åsen ligger 3 mil fra Kongsvinger, 4 km fra Skotterud. Den har fin beliggenhet og ligger ikke mer avsides enn at også boverdien vil få betydning ved beregningen av markedspris.
Etter en totalvurdering - på bakgrunn av det fremlagte materialet og lagmannsrettens eget inntrykk under befaringen - finner retten at herredsrettens takst bør stadfestes. Eiendommen er taksert slik den fremstår på takseringstidspunktet, og i samsvar med prinsippene nevnt ovenfor. Det er også sett hen til verdsettingsprinsippene ved konsesjonsbehandling.
Saksøker har begjært overtaksten, og Solrun Hostad Johansen skal ha dekket sine omkostninger for lagmannsretten etter skjønnsloven §42 med henvisninger. Det er krevet dekning for salær på kr 24.000 til utarbeidelse av prosesskrifter, konferanse og telefonsamtaler med part, telefonsamtaler med motpartens prosessfullmektig, vanlig saksforberedelse, herunder gjennomgang av litteratur og rettspraksis og fremmøte i retten. Andre utgifter er oppgitt til kr 1200. Saksøker har anført at omkostningsoppgaven er høy, og at salæret ikke burde overstige salæret i herredsretten på kr 18000. Ut fra de prosesskriftene som foreligger, og forhandlingene for lagmannsretten er lagmannsretten enig i at omkostningsoppgaven kan synes høy. På bakgrunn av hva salæret etter det opplyste skal dekke, har retten imidlertid ikke funnet grunnlag for å sette beløpet ned. Saksomkostningene blir etter dette fastsatt til kr 25200.
Avgjørelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Herredsrettens odelstakst stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Arnfinn Jørgensen til Solrun Hostad Johansen 25.200 - tjuefemtusentohundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne odelsovertakst.
3. Arnfinn Jørgensen dekker de lovbestemte utgifter ved odelsovertaksten.