LE-1995-2060
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Odelsovertakst |
|---|---|
| Dato: | 1996-10-03 |
| Publisert: | LE-1995-02060 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Hedmarken herredsrett NR: 95-01298 B - Eidsivating lagmannsrett LE-1995-02060 B |
| Parter: | Saksøker: Erik Nielsen (Prosessfullmektig: Advokat Nils Edv. Stenersen) Saksøkt: Erling Dyresen, Oddny Dyresen, Ove Dyresen (Prosessfullmektig: Advokat Johannes Thallaug) |
| Forfatter: | Lagdommer Inger Marie Dons Jensen, fire meddommere |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42 |
Eiendommen Linderud, gnr 325 bnr 1 i Stange kommune, tilhørende Ole Mårten Nielsen ble av Landkreditt begjært tvangssolgt i 1991. På tredje gangs tvangsauksjon ble eiendommen - påheftet livsvarig borett for Karen Eldbjørg Nielsen - solgt til Erling, Oddny og Ove Dyresen for kr 1230000. Auksjonsskjøtet ble tinglyst 5 oktober 1993.
Ved stevning av 29 november 1993 reiste Erik Nielsen, bror av Ole Mårten Nielsen, odelsløsningssak for Hedmarken herredsrett mot Erling, Oddny og Ove Dyresen. Spørsmålet om odelsrett er foreløpig ikke avklart. Odelstakst ble avhjemlet 11 september 1995 og har slik slutning:
"1. Odelstakst på eiendommen Linderud, gnr. 325 bnr. 1 i Stange påheftet livsvarig borett til Karen Eldbjørg Nielsen, settes til 1250000 - enmilliontohundreogfemtitusen 00/100 - .
2. Erik Nielsen betaler innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av skjønnet saksomkostninger til Erling, Oddny og Ove Dyresen med kr 18460,- - attentusenfirehundreogseksti 00/100 - samt de lovbestemte utgifter ellers ved saken."
Saksforholdet ellers fremgår av herredsrettens takst.
Erik Nielsen har i rett tid begjært odelsovertakst. Erling, Oddny og Ove Dyresen har inngitt tilsvar.
Skjønnsforhandlinger for Eidsivating lagmannsrett ble holdt 4 september 1996 med innledende rettsmøte i Hamar og befaring på eiendommen. Partene møtte med sine prosessfullmektiger og avga forklaring under befaringen. Det ble foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken.
Erik Nielsen har i det vesentlige anført:
Odelstaksten på kr 1250000 er for høy.
Hovedbygningen er i relativt dårlig stand og vil kreve betydelig vedlikehold. Vannforsyningen er usikker, slik at det må graves ny brønn, og kloakken er så utilfredsstillende at det må forventes pålegg om nytt anlegg, eventuelt om kommunal tilknytning.
Driftsbygningen er gjennomgående i dårlig forfatning.
Føderådsbygningen er i god stand, men trenger ytre vedlikehold og nye vindskier. Det er dessuten tilløp til sopp i kjelleren. Vannet fryser hver vinter, og kloakken har lett for å stoppes til.
Stabburet er innredet for beboelse, men er i dag ikke brukbart verken som stabbur eller bolig.
Herredsretten har ikke tatt tilstrekkelig hensyn til de store vedlikeholdsutgiftene som er påkrevd, og heller ikke til at det er borett på eiendommen, og til at vann og avløp må fornyes. Budet på kr 1230000 fra familien Dyresen ble for øvrig avgitt i den tro at boretten ville falle bort.
Under hensyn til de forhold som er nevnt, antas en riktig pris på eiendommen å ligge i overkant av en million.
Erik Nielsen har bedt om at overskjønnet fremmes.
Erling, Oddny og Ove Dyresen har i det vesentlige anført:
Herredsrettens takst er forsvarlig, men nøktern. Salgstaksten fra 1992, budene på tvangsauksjonen og konsesjonsrunden viser at prisen er et resultat av markedsmekanismen. Taksten bør imidlertid heves på bakgrunn av de endringer som har skjedd i rentenivået den siste tiden, og de utgifter Dyresen har hatt til vedlikehold og påkostninger etter overtakelsen.
Retten må skjønne over skogarealet da det ikke er samsvar mellom oppgavene i jordregisteret og driftsplanen. Det riktige areal synes å være rundt 600 da. Anslaget på 150 m3 som et fornuftig årlig uttak er kanskje noe lavt på bakgrunn av at det ikke har vært hogd siden 1990.
Vannet på gården hentes fra gårdens opprinnelige vannkilde som må antas å ha de samme kvaliteter og svakheter som vannkilder på gårder ellers. Det er ikke tale om tilsig fra husdyrene som benytter areal nedenfor brønnhuset, atskilt fra dette med gjerde. Det kan ikke være grunnlag for ny brønnboring.
Kloakken går til kum som tømmes på vanlig måte. Det er ikke gitt pålegg, og det er ikke rimelig å legge til grunn ved takseringen at kloakkanlegget skal fornyes.
Det er riktig at både våningshus og driftsbygning trenger mye vedlikehold. Dette har imidlertid herredsretten tatt tilstrekkelig hensyn til.
Ved verdsettingen av eiendommen må det legges vekt på at det for tiden er stor etterspørsel etter gårdsbruk i Østlandsområdet. Det er tale om attraktive investeringsobjekter som i tillegg representerer både familiearbeidsplass og bolig. Den verdivurderingen som ble foretatt av jordbrukssjefen under konsesjonsrunden, er uhyre nøktern og fornekter det verdielement som ligger i bofunksjonen.
Ved vurdering av borettens verdi må det legges vekt på at eiendommen har egen føderådsbygning.
Erling, Oddny og Ove Dyresen har nedlagt slik påstand:
"Odelsovertaksten fremmes og de saksøkte tilkjennes saksomkostninger."
Lagmannsretten viser til herredsrettens beskrivelse av eiendommen. Partene er enige om at beskrivelsen i det store og hele er korrekt. Det riktige tallet for uttak av tømmer i perioden 1986 til 1990 er imidlertid 3213 m3. Videre er det opplyst at strømtilførselen til driftsbygningen er stor nok til kaldluftstørken, og at det er tilkoblet vann i melkerommet. Ellers kan det tilføyes at føderådsbygningen trenger utvendig vedlikehold.
I tiden etter herredsrettens dom er det grøftet ytterligere 300 meter, slik at det bare står igjen ca 25 da hvor det er behov for grøfting. Det er også montert ny skyveport i første etasje i driftsbygningen, og stabburet er malt utvendig.
Med disse tillegg og rettelser legger lagmannsretten herredsrettens beskrivelse av eiendommen til grunn. Det er fortsatt ikke tegn til sopp i kjelleren i føderådsboligen.
Det er opplyst at familien Dyresen har hatt betydelige utgifter til vedlikehold og restaurering etter overtakelsen. I tillegg til grøfting og de arbeider som er nevnt fra tiden etter herredsrettens dom, har Dyresen bl a satt opp 1200 meter nytt gjerde, malt driftsbygningen og store deler av taket, montert nye dører oppe i driftsbygningen, skiftet vindskier, sviller mot øst og takrenner, lagt delvis nytt gulv i låven, satt pillar i gjødselkjelleren og støpt fundament for bærevegg inne i låven. Våningshuset er malt utvendig, og det er montert ny jerntrapp ved inngangsdøren. Inne er kjøkkenet pusset opp med ny kjøkkeninnredning, nytt isolert gulv, malt glassfiberstrie på veggene og plater i taket. Det er satt skillevegg og glassdører mellom de to stuene, hvor tak og vegger er pusset opp. I tillegg er det lagt nytt gulv i den ene stuen og satt inn glass terassedører i den andre. Etter pålegg er det elektriske anlegget i første etasje rustet opp. Videre er det montert elektrisk vannpumpe, ny varmtvannsbereder i kjelleren og nytt klosett og badekar i annen etasje. Det er også lagt nytt blikktak på hytta og skiftet vindskier.
Etter en skjønnsmessig helhetsvurdering av eiendommen på bakgrunn av det fremlagte materialet og lagmannsrettens eget inntrykk under befaringen settes verdien på eiendommen til kr 1250000. Lagmannsretten er dermed kommet til samme resultat som herredsretten, og herredsrettens odelstakst stadfestes. Eiendommen er vurdert i samsvar med odelsloven §49 ut fra antatt markedspris basert på at eiendommen fortsatt skal benyttes til jord- og skogbruk, altså en "bruksbestemt salgsverdi", jf Rt-1980-233 flg.
Ved verdsettingen er det tatt hensyn til at Karen Eldbjørg Nielsen som er 62 år, har livsvarig borett på eiendommen og disponerer den frittliggende føderådsboligen. Denne heftelsen skal fortsatt hvile på eiendommen.
Når taksten skal settes ut fra hva en "vanlig" kjøper er villig til å betale for eiendommen hovedsakelig brukt til landbruksformål, er det naturlig å ta utgangspunkt i bruksverdien (avkastningsverdien) på eiendommen. Lagmannsretten har her bl a lagt vekt på at jordas kvalitet gir begrensede dyrkingsmuligheter. Videre kreves det store omlegginger om man vil drive ordinært husdyrhold. Skogen er dessuten svært uthogd, slik at det vil gå lang tid før man er oppe i et "normalt" årlig uttak. Den uklarhet som foreligger når det gjelder arealet for produktiv skog, antas ikke å gi seg utslag i taksten.
De bud som ble avgitt på tvangsauksjonen i 1992, gir indikasjoner på hva markedet var villig til å betale for eiendommen på det tidspunkt. Dyresens bud ble godtatt av konsesjonsmyndighetene, som fant prisen noe høy, men akseptabel. Lagmannsretten har vurdert eiendommens verdi ut fra markedssituasjonen i dag, herunder hvilken pris det antas at konsesjonsmyndighetene eventuelt ville kunne godta.
Eiendommen er vurdert slik den fremstår på takseringstidspunktet med de utbedringer som er foretatt av familien Dyresen. Det er tatt hensyn til det store vedlikeholdsarbeidet som fortsatt kreves på våningshus og driftsbygning, og de svakheter som kan sies å knytte seg til kloakkanlegget. Vannforsyningen anses tilfredsstillende.
Retten har lagt en viss vekt på boverdien. Eiendommen ligger fint til ned mot Linderudsjøen, stille og rolig, likevel nær E 6 og bare ca 3 km fra Tangen stasjon. Det er tale om en tiltalende eiendom med et pent tun og en hensiktsmessig plassering av bygningene.
Saksøker har begjært overtaksten, og Erling, Oddny og Ove Dyresen skal ha dekket sine omkostninger for lagmannsretten etter skjønnsloven §42. Det er krevet dekning for salær på kr 10000 og reiseutgifter på kr 500. Saksøker har ikke hatt bemerkninger til omkostningskravet. Lagmannsretten finner at salæret er rimelig, og saksomkostningene fastsettes til kr 10500. I tillegg skal saksøker dekke de lovbestemte utgiftene ved odelsovertaksten.
Lagmannsretten er enig i herredsrettens omkostningsavgjørelse og finner det tilstrekkelig å vise til den begrunnelsen herredsretten har gitt.
Avgjørelsen er enstemmig.
Slutning :
1. Herredsrettens odelstakst stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Erik Nielsen til Erling, Oddny og Ove Dyresen 10500 - titusenfemhundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens odelsovertakst.
3. Erik Nielsen dekker de lovbestemte utgifter ved odelsovertaksten.