LE-1995-984
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1995-06-02 |
| Publisert: | LE-1995-00984 |
| Stikkord: | Husleierett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo namsrett Nr. 94 - 2236 D (førsteinstans) - Eidsivating lagmannsrett LE-1995-00984 K. |
| Parter: | Kjærende parter: 1. Carl August Mohn 2. Maridalsveien 9 AS (Prosessfullmektig: Advokat F. W. Heimbeck, Oslo) Kjæremotpart: Lina Koreh (Prosessfullmektig: Advokat Øyvind Solberg v/adv. flm. Heidemarie Nordahl) |
| Forfatter: | Lagdommer Erik Møse, formann, kst lagdommer Agnar A. Nilsen jr., kst. lagdommer Ellen Holager Andenæs |
| Lovhenvisninger: | Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (1977) §5, §7, Tvistemålsloven (1915) §180, §188, §355, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (1977), Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §13-2, §3-3 |
Saken gjelder begjæring om fravikelse av leilighet.
Carl August Mohn - som eide 43% av aksjene i Maridalsveien 9 AS - inngikk den 4 mars 1994 avtale om overdragelse av aksjeselskapet til City Finansiering AS sammen med de øvrige aksjonærer. Maridalsveien 9 AS var eier av Fagerborggaten 45 AS som igjen eide en leiegård i Fagerborggaten 45 med 30 leiligheter.
I rekommandert brev av 25 mars 1994 sa Carl August Mohn opp den fremleiekontrakt han tidligere hadde ingått med Lina Koreh. I begrunnelsen het det bl a:
Bakgrunnen for oppsigelsen er at utleieren av Fagerborggt. 45 har sagt opp den leiekontrakt jeg har, med den begrunnelse at eiendommen nå er solgt, og det har vært en forutsetning for salget at kjøperen skulle ha frigjort denne leilighet.
Siden Lina Koreh ikke fraflyttet leiligheten, begjærte Carl August Mohn og Maridalsveien 9 AS den 18 august 1994 henne utkastet. Ny supplerende begjæring til Oslo namsrett ble inngitt den 30 september 1994. I begjæringen ble det vist til at saken dreide seg om oppsigelse av en fremleiekontrakt, som det ikke var anlagt sak for å bestride gyldigheten av, og som forøvrig var akseptert av Lina Koreh. Hun hadde besittelsen uten hjemmel av noen art. Det ble således fremholdt at betingelsene for utkastelse forelå etter pkt. 8 i den inngåtte fremleiekontrakt og tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd (feilaktig angitt som annet ledd) bokstavene c og e.
I tilsvar datert 20 oktober 1994 bestred Lina Koreh at det var anledning til å ta begjæringen til følge. Det ble vist til at beboerne i leiegården etter overdragelsen hadde opprettet et eierseksjonssameie med sikte på kjøp av leilighetene. Fremleietakerne var gitt anledning til å delta. Oslo bystyre traff den 22 juni 1994 vedtak om å benytte kommunens forkjøpsrett til leiegården til fordel for beboerne. Etter dette oppsto det tvist om overdragelsessummen, hvorved kommunen begjærte skjønn etter forkjøpsrettsloven §7 niende ledd. I denne situasjon ble det anført at rådighetsinnskrenkningene i loven §5 annet ledd avskar saksøkerne fra å begjære utkastelse, uten kommunens samtykke, jf loven §7 første ledd.
Oslo namsrett avsa den 28 februar 1995 kjennelse med slik slutning:
1. Begjæringen om at Lina Koreh skal fravike leilighet i Fagerborggt. 45 C i Oslo tas ikke til følge.
2. Maridalsveien 9 AS betaler innen to uker fra forkynnelsen av denne kjennelse kr 3.000,- - kronertretusen- i sakskostnader til Lina Koreh.
Carl August Mohn og Maridalsveien 9 AS har i rett tid påkjært kjennelsen til Eidsivating lagmannsrett. Lina Koreh har tatt til motmæle.
De kjærende parter, Carl August Mohn og Maridalsvein 9 AS, har i det vesentlige gjort gjeldende:
Det er en saksbehandlingsfeil at namsretten avgjorde utkastelsesbegjæringen uten muntlig behandling. Dette hadde de kjærende parter utrykkelig forutsatt i kontakten med namsretten. Videre er kjennelsen svært mangelfull i sin angivelse av de kjærende parters opplysninger og anførsler. Det må således antas at vesentlige faktiske opplysninger og anførsler ikke er blitt viet tilstrekkelig oppmerksomhet.
I forhold til begjæringen fra Maridalsveien 9 AS har namsretten bygget på en feil forståelse av forkjøpsrettsloven §5. For øvrig har retten heller ikke berørt det avgjørende forhold at Lina Koreh ikke engang har pretendert å ha en leieavtale med gårdeier. Hva angår begjæringen fra Carl August Mohn, har namsretten feilaktig lagt til grunn at han ikke har reell interesse av fravikelse. Videre er det uriktig at Mohn selv har bragt sitt hovedleieforhold til opphør og bare skal stille leiligheten til disposisjon for gårdeier.
Videre vises til anførsler gjort gjeldende for namsretten. Spesielt påpekes at Lina Koreh ikke utleder noen hjemmel til leiligheten fra gårdens eier eller kommunen.
De kjærende parter har lagt ned slik påstand:
Prinsipalt
Oslo namsretts kjennelse i sak nr. 94-2236D oppheves.
Subsidiært
Lina Koreh kastes ut fra den leilighet hun besidder i Fagerborggaten 45.
I begge tilfeller
C.A. Mohn og Maridalsveien 9 AS tilkjennes sakens omkostninger for namsrett og lagmannsrett.
Kjæremotparten, Lina Koreh, har i det vesentlige gjort gjeldende:
Namsrettens kjennelse er basert på riktig rettsanvendelse, bevisbedømmelse og saksbehandling.
Namsrettens avgjørelse om ikke å holde muntlige forhandlinger er en beslutning som etter sin art ikke kan angripes ved kjæremål eller gjøres til kjæresmålsgrunn, jf tvistemålsloven §355 tredje ledd. Det kan i ettertid ikke påberopes som kjæremålsgrunn at de kjærende parter unnlot å fremlegge bevis i påvente av en muntlig forhandling, sml tvistemålsloven §188.
Uansett var saken tilstrekkelig opplyst til å avgjøres uten muntlig forhandling. Namsretten har avslått begjæringen om fravikelse ut fra en juridisk vurdering, hvor de relevante rettskildene er fremlagt under saksforberedelsen. Utsagn fra påberopte vitner ville således ikke ha vært bestemmende for namsrettens kjennelse. Eventuelle saksbehandlingsfeil har ikke under noen omstendighet hatt innflytelse på kjennelsens innhold.
Forøvrig fastholdes at de kjærende parter ikke har slik disposisjonsrett over eiendommen at de kan begjære fravikelse av Lina Koreh uten kommunens samtykke.
Kjæremotparten har lagt ned slik påstand:
1. Namsrettens kjennelse av 28. februar 1995 stadfestes.
2. Saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten tilkjennes Lina Koreh.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som namsretten og skal bemerke:
Lagmannsretten, som har full prøvelsesrett, er enig med kjæremotparten i at det ikke er omstridt faktum, men spørsmålet om korrekt rettsanvendelse som er det sentrale i nærværende sak. Lagmannsretten går på denne bakgrunn ikke nærmere inn på de kjærende parters anførsler om saksbehandlingsfeil. Tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd inneholder fem særlige tvangsgrunnlag for fravikelse av fast eiendom. De kjærende parter har påberopt to av disse; i bokstavene c og e. Førstnevnte bokstav regulerer tilfeller der det foreligger en oppsigelse som fyller husleieloven vilkår og søksmål om oppsigelsens gyldighet enten ikke er fremmet, eller er fremmet og oppsigelsen er funnet gyldig av retten. Bokstav c kan imidlertid bare anvendes hvis utleieren har adgang til å si opp leieforholdet, se Falkanger, Flock, Waaler: Tvangsfullbyrdelsesloven med kommentarer (1992) 692. Når utkastelse i medhold av bokstav e krever at det er åpenbart at saksøkte ikke har rett til å besitte eiendommen, blir det avgjørende spørsmål i saken om forkjøpsrettsloven oppstiller skranker med hensyn til de kjærende parters adgang til å si opp det aktuelle leieforhold.
Forkjøpsrettsloven §5 annet ledd 1. og 2. punktum lyder:
Hverken overdrager eller erverver kan disponere rettslig over leiegården etter det tidspunkt forkjøpsrett kan gjøres gjeldende. De kan derfor ikke foreta seksjonering, påhefte leiegården servitutter, inngå nye leiekontrakter eller foreta andre rettslige disposisjoner uten samtykke fra kommunen.
Bestemmelsen ble tilføyet ved endringslov av 20 desember 1991, det vil si etter Kjæremålsutvalgets kjennelse inntatt i Rt-1985-1457, der utvalget fant at det var tvilsomt hvilken kompetanse erververen hadde i tiden etter at forkjøpsretten var gjort gjeldende, og derfor ikke fant å kunne godta utkastelse av en leietaker og fremleietaker etter dagjeldende tvangsfullbyrdelseslov §234 tredje ledd.
Den nevnte innskrenkning i råderetten gjelder fra det tidspunkt forkjøpsretten kan gjøres gjeldende, det vil si fra det tidspunkt det er inngått bindende avtale om overdragelse av leiegården. Oppsigelsen av Lena Koreh fant sted etter dette tidspunkt.
Lagmannsretten antar at oppsigelse av en leieavtale fanges opp av forkjøpsrettsloven §5 annet ledd. Ordlyden i bestemmelsens første punktum er generelt formulert. Oppregningen i annet punktum nevner uttrykkelig til inngåelse av leieavtaler og viser dessuten til "andre rettslige disposisjoner". Det kan ikke ses gode grunner som skulle tilsi at oppsigelsessituasjonen bør behandles annerledes. Videre vises til at formålet med bestemmelsen er å gi kommunen mulighet til å forhindre disposisjoner som ikke er forenlige med kommunens ønsker med et eventuelt forkjøp av eiendommen, jf Ot.prp.nr.44 (1990-91) side 24 første spalte. Et viktig formål med loven er å gjøre det mulig for leieboere å overta leiegården. Det må legges til grunn at Oslo kommune ikke ønsker at utkastelse skal gjennomføres.
Lagmannsretten kan heller ikke se at det foreligger noen tungtveiende grunner som kan tilsi at Carl August Mohn - i egenskap av utleier i fremleieforholdet - kan ha en videre kompetanse enn overdrager og erververen av gården. Lina Korehs hjemmel til fortsatt å besitte leiligheten er den tidligere inngåtte fremleiekontrakt.
Namsrettens kjennelse blir etter dette å stadfeste, idet lagmannsretten også er enig i og tiltrer saksomkostningsavgjørelsen.
I medhold av hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, jf tvangsfullbyrdelsesloven §3-3, bør Carl August Mohn og Maridalsveien 9 AS ilegges saksomkostninger for lagmannsretten. Disse fastsettes skjønnsmessig til kr 1.500.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Carl August Mohn og Maridalsveien 9 AS, en for begge og begge for en, 1.500 - ettusenfemhundre - kroner til Lina Koreh innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelsen.