LE-1996-80
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Odelsovertakst |
|---|---|
| Dato: | 1996-09-25 |
| Publisert: | LE-1996-00080 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Solør herredsrett Nr. 95-00145 - Eidsivating lagmannsrett LE-1996-00080 B. |
| Parter: | Saksøker: Leif Arild Grandahl (Prosessfullmektig: Advokat Jonny Holen). Saksøkt: Erling Olav Eriksmoen (Prosessfullmektig: Advokat Pål Johnsrud). |
| Forfatter: | Lagdommer Reidar Vigen med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, Odelsloven (1974) §49, §66, Konsesjonsloven (1974) |
Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen Arneberg, gnr 34 bnr 38 i Våler kommune.
Eiendommen ble ved skjøte av 12.04.93, tinglyst 26.04.93, overdratt fra Henry Smebakk til Erling Olav Eriksmoen for en kjøpesum på kr 260000,-.
Leif Arild Grandahl, som er sønn av Arne Smebakks søster, har reist odelsløsningssak mot Erling Olav Eriksmoen ved stevning av 18. april 1995 til Solør herredsrett. Det er av saksøkte ikke gjort innsigelser mot Leif Arild Grandahls odelsløsningsadgang, og odelstakst ble avhjemlet den 31. oktober 1995 med slik slutning:
"1. Gnr 34 bnr 28 i Våler i Solør verdsettes til kr 490.000 - firehundreognittitusen 00/100 -.
2. Leif Arne Grandahl tilpliktes å betale saksomkostninger med kr 15823, samt omkostninger til retten."
Odelstaksten var enstemmig.
Erling Olav Eriksmoen har i rett tid begjært odelsovertakst, i det han har gjort gjeldende at herredsretten har verdsatt eiendommen for lavt og at det er feil når det i odelstaksten fremgår at den tinglyste jordleieavtale mellom Henry Smebakk og Erling Olav Eriksmoen er bortfalt ved konfusjon. Leif Arlid Grandahl har i rett tid inngitt tilsvar og gjort gjeldende at eiendommens verdi må reduseres betydelig i forhold til den verdi som ble fastsatt ved odelstaksten.
Odelsovertakstforhandling ble avholdt i Våler den 3. september 1996. Leif Arild Grandahl og Erling Olav Eriksmoen møtte med sine prosessfullmektiger. For øvrig var det sakkyndige vitnet Olav Svenneby tilstede under forhandlingene. Prosessfullmektigene redegjorde for saken og partenes anførsler. Det ble foretatt avhør av partene og det sakkyndige vitnet, samt foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken. Forhandlingene ble avsluttet med befaring på eiendommen, hvor samtlige forannevnte tilstedeværende deltok.
Erling Olav Eriksmoen har i det vesentlige anført følgende:
Eiendommen Arneberg er alt for lavt verdsatt ved den odelstakst som er avhjemlet ved Solør herredsrett.
Kjøpesummen for eiendommen var på kr 260000,- og med tillegg av dokumentavgift, tinglysningsgebyr, utlegg til konsesjonsgebyr og konsesjonsbehandling, utgjør ervervssummen nær kr 270000,-.
Etter at Erling Olav Eriksmoen overtok eiendommen, har han oppdyrket 38 dekar og foretatt en fullstendig renovering og istandsetting av hovedbygningen på eiendommen. Han har også sanert og fjernet en låve som var kondemnabel.
Eiendommen skal takseres i den stand den er på det tidspunkt når odelsovertaksten holdes, og det må derfor tas hensyn til de påkostninger som er foretatt i det disse har påvirket eiendommens markedsverdi. Det er bare investeringer som er foretatt i illojal hensikt retten har anledning til å sette ut av betraktning. Noen slik illojalitet fra Eriksmoens side foreligger ikke, i det det bare er fornuftige investeringer som er foretatt.
Det er i denne forbindelse vist til at det foruten en betydelig egeninnsats, egentransport og gårdsarbeidshjelp som ikke er særskilt spesifisert, er foretatt påkostninger på våningshuset i løpet av 1993, 1994 og 1995 på i alt ca kr 358000. Videre er det i forbindelse med opparbeiding av 38 dekar nydyrket mark påkostet i alt ca kr 167000.
Ved vurderingen av eiendommens verdi må retten vurdere hva som er en påregnlig bruk ut fra at dette er en jordbrukseiendom. Boverdien må tillegges særlig vekt, fordi dette er et mindre bruk. Det bør foretas en kapitalisering av den leieinntekt man vil kunne oppnå ved å leie ut huset, hvor verdien i alle fall må settes høyere enn de påkostninger som har funnet sted.
Når det for øvrig gjelder våningshuset, er det anført at det i odelstaksten foreligger en feil når det er opplyst at det er isolert med mineralull, 10 cm i vegger og 5 cm ellers. Det riktige er at det er isolert med 15 cm i vegger og gulv og 20 cm i tak.
Når det gjelder den dyrkede mark, må det foretas en vurdering av det faktiske bruk hvor det tas hensyn til bonitet og påregnlig avkastning. Det er ikke registert floghavre eller potetsykdom på eiendommen. Når det gjelder avkastningen må det tas utgangspunkt i den avkastning Eriksmoen har hatt på eiendommen i den tiden han har drevet den, slik det fremgår av de fremlagte avregningsoppgaver for settepoteter, matpoteter og korn. Videre er det påregnlig at Eriksmoen i en viss utstrekning vil dyrke brokkoli på eiendommen, og dette må det også legges vekt på. For øvrig må det ses hen til hva som betales pr. dekar dyrket mark for tilsvarende eiendommer i distriktet. Det er i denne forbindelse vist til at odelsløseren har kjøpt naboeiendommen og betalt ca 4.000 kroner pr. dekar for denne. Ved verdsettelsen vil lagmannsretten ikke være bundet av landbruksmyndighetenes rundskriv som gjelder forholdet til konsesjonslovgivningen.
For øvrig er det anført at det foreligger en tinglyst forpaktningskontrakt mellom Henry Smebakk og Erling Olav Eriksmoen hvor Eriksmoen skal leie den dyrkede mark, som ved kontraktens inngåelse var på 54 dekar, for kr 250,- pr. dekar pr. år. Jord som Eriksmoen selv dyrker opp i leieperioden skal det ikke betales jordleie for. Denne avtale vil fortsatt bestå dersom odelsløseren overtar eiendommen, og Eriksmoen vil i så fall kunne drive eiendommen i ytterligere 6 år mot å betale i alt kr 13.500 pr. år i jordleie. Dette må det tas hensyn til ved fastsettelse av eiendommens verdi. Dersom lagmannsretten legger til grunn at leieavtalen fortsatt består, må det gjøres fradrag i takstbeløpet for denne heftelse.
Erling Olav Eriksmoen har nedlagt slik påstand:
Overskjønn fremmes over eiendommen Arneberg, gnr 34 bnr 28 i Våler til fastsettelse av det vederlag Leif Arild Grandahl skal betale Erling Olav Eriksmoen mot utferdigelse av skjøte fritt for andre heftelser enn løpende leieavtale av 06.09.92.
Leif Arild Grandahl dømmes til å betale sakens omkostninger for lagmannsrett til Erling Olav Eriksmoen.
Leif Arild Grandahl har i det vesentlige anført følgende:
Den verdsettelse som herredsretten har foretatt ved den avholdte odelstakst, er for høy. Lagmannsretten må derfor redusere eiendomsverdien i overtaksten.
Eiendommen må slik den fremtrer i dag, takseres på fritt grunnlag basert på bestemmelsene i odelsloven §49. Selv om Eriksmoen har påkostet eiendommen etter at han overtok den, innebærer ikke bestemmelsene i §49 at han skal få dekket krone for krone de investeringer som er foretatt. Investeringene skal imidlertid tas hensyn til, i den utstrekning de antas å påvirke eiendommens markedsverdi. En investering vil imidlertid vanligvis gi en mindre økning i takstverdien enn investeringen har kostet. Det må også reises spørsmål om investeringene er gjort for å vanskeliggjøre odelsløsningen. Dersom det foreligger slike investeringer, må retten kunne sette dem ut av betraktning.
Eiendommen må verdsettes ut fra hva en vanlig kjøper vil kunne gi under forutsetning av at eiendommen skal nyttes til jordbruksformål. Dersom odelsretten skal ha noen realitet, må verdien fastsettes slik at den som i kraft av sin odelsrett overtar eiendommen, må kunne gjøre det på slike vilkår at han økonomisk kan makte å sitte med gården ut fra den avkastning bruket gir. Hele eiendommen må ses som en enhet, og det vil ikke være riktig å foreta særskilt verdsettelse av den dyrkede mark og av våningshuset.
I henhold til kommuneplanen ligger eiendommen Arneberg i et område som er angitt som et LNF-område og det er ikke er grunnlag for tilleggsverdier på grunn av utskillelse av tomter eller annen bruk av eiendommen enn til jordbruksformål.
Den omstendighet at odelsløseren, Leif Arild Grandahl, eier naboeiendommen og kan nyttiggjøre seg sine maskiner, utstyr osv. er uten betydning for verdsettelsen. Eiendommen skal verdsettes ut fra hva en vanlig kjøper ville gi for eiendommen.
Selv om konsesjonsloven bestemmelser ikke får direkte anvendelse ved odelsløsning, må landbruksdepartementets rundskriv vedrørende vurdering av priser på landbrukseiendommer indirekte få betydning også for verdsettelsen av nærværende eiendom. Landbruksdepartementet har uttalt at det bør anvendes en kapitaliseringsrentefot på 9 % ved bruksverdiberegninger i forbindelse med konsesjon. Dersom den tidligere jordleieavtale på kr 250 pr dekar pr år legges til grunn, vil verdien med en kapitaliseringsrentefot på 9 % bli kr 2778 pr dekar. Det må også være naturlig å legge vekt på de maksimalpriser som landbruksmyndighetene har akseptert ved konsesjonsbehandling av eiendommer i distriktet.
Den jordleieavtale som ble inngått mellom Henry Smebakk og Erling Olav Eriksmoen kort tid før Smebakk overdro eiendommen til Eriksmoen, må anses for å være bortfalt ved konfusjon.
Leif Arild Grandahl har nedlagt slik påstand: .
Odelsovertakst fremmes og verdien på eiendommen Arneberg, gnr 34 bnr 28 i Våler reduseres betydelig.
Erling Olav Eriksmoen dømmes til å betale sakens omkostninger.
Lagmannsretten vil bemerke følgende:
Eiendommen skal verdsettes i samsvar med prinsippene i odelsloven §49. Etter teori og rettspraksis innebærer dette at retten skal finne frem til den pris - basert på en naturlig og påregnlig bruk som samtidig er forenelig med at eiendommen i hovedsak blir utnyttet til landbruksformål - som en vanlig kjøper vil være villig til å gi for eiendommen, jf Rt-1980-233. Denne "bruksbestemte salgsverdi" fremkommer ikke ved en ren mekanisk summering av verdien av eiendommens enkelte deler. Ved verdsettelsen må det foretas en objektiv helhetsvurdering av eiendommen slik den fremstår i dag, og med de fremtidige utnyttelsesmuligheter som er påregnelig. Partene er innforstått med at eiendommen i overskuelig fremtid ikke vil kunne nyttes på annen måte enn til landbruksvirksomhet, og retten legger dette til grunn ved verdsettelsen. I og med at dette er en mindre eiendom, hvor driften må baseres på at eiendommen er et støttebruk til annen inntektsgivende virksomhet, vil boverdien få en selvstendig betydning for taksten, i det det ved den skjønnsmessige vurdering vil bli gitt tillegg for den verdi som mulighetene for utleie av huset kan gi.
Da verdsettelsen skal skje ut fra hva en vanlig kjøper vil kunne gi for eiendommen, har lagmannsretten sett bort i fra at odelsløseren i nærværende sak eier naboeiendommen og at han ved drift av eiendommen kan utnytte maskiner, utstyr m.v som han allerede har. Lagmannsretten finner derfor ikke å legge avgjørende vekt på den pris odelsløseren betalte da han kjøpte naboeiendommen Sørli, i det han i den konkrete situasjon han var i, hvor han eiet og drev nabogården Granli og derved hadde maskiner og utstyr m.v. var villig til å gi en høyere pris enn det som skal fastsettes etter bestemmelsene i odelsloven §49.
Landbruksdepartementets retningslinjer for prisvurdering i forbindelse med konsesjon gir anvisning på andre takseringsprinsipper enn odelsloven §49. Allikevel er det slik at en eiendom ikke vil kunne selges på det åpne marked for noen høyere pris enn den som kunne påregnes godkjent ved en konsesjonsbehandling. Lagmannsrettens verdsettelse av eiendommen er imidlertid foretatt uavhengig av de retningslinjer landbruksdepartementet har gitt for prisvurdering ved konsesjon.
På eiendommen er det tinglyst en jordleieavtale mellom den tidligere eier Henry Smebakk og den nåværende eier Erling Olav Eriksmoen. Leieavtalen som ble inngått den 6. september 1992, ble tinglyst den 3. november 1992. Allerede den 17. desember 1992 behandlet landbruksnemnda i Våler søknad fra Erling Olav Eriksmoen om konsesjon for erverv av eiendommen Arneberg. Det var også opplyst at eiendommen ville bli løst på odel. Lagmannsretten har på tilsvarende måte som herredsretten kommet til at leieavtalen må være bortfalt ved konfusjon ved overdragelse av eiendommen og at det ikke er noe behov for å vurdere verdien av jordleieavtalen særskilt. Lagmannsretten viser til herredsrettens begrunnelse for dette, som er dekkende for lagmannsrettens syn.
Lagmannsretten skal verdsette eiendommen slik den fremstår på tidspunktet for odelsovertaksten.
Eiendommen er på i alt 94 dekar, hvorav lagmannsretten legger til grunn at ca 90 dekar er dyrket mark og resten utgjør området rundt bolighuset, samt grøfter m.v. Bolighuset har en grunnflate på 64 m2 og er oppført i 1 1/2 etasje. Det er ikke andre bygninger på eiendommen.
Når det gjelder beskrivelse av eiendommen med påstående bolighus, vises til den beskrivelse som herredsretten har foretatt og som lagmannsretten slutter seg til, dog slik at tykkelsen på isolasjonen i huset er 15 cm i vegger, 15 cm i gulv og 20 cm i tak. Odelstakstens gjengivelse av isolasjonens tykkelse er således ikke riktig.
For øvrig vil lagmannsretten bemerke at selv om det er foretatt betydelige påkostninger på bolighuset, kan lagmannsretten ikke se at bolighuset på langt nær ville hatt en verdi isolert sett som det som er opplyst at det er påkostet dette. Når det gjelder den dyrkede mark, legger lagmannsretten til grunn at jorda ikke lider av floghavre eller noen potetsyke, og at jorda er vel egnet til å dyrke korn og poteter, samt vekselsvis noe grønnsaker. Lagmannsretten har ved verdsettelsen lagt til grunn den faktiske bruk som nåværende eier har hatt, samt at det er påregnelig at noe av eiendommen vil kunne benyttes til grønnsakdyrking. De fremlagte avregningsoppgaver for den produksjon som nåværende eier har drevet, er lagt til grunn ved vurderingen av den dyrkede mark, i tillegg til forannevnte mulighet for noe grønnsakdyrking.
Ut fra en samlet vurdering av de forhold som foran er nevnt, og på bakgrunn av det fremlagte materialet og lagmannsrettens eget inntrykk under befaringen, er lagmannsretten kommet til at eiendommen bør verdsettes til kr 490000, det samme resultat som herredsretten kom frem til.
Odelsovertaksten er begjært av saksøkte. Han har ved overskjønnet ikke oppnådd noen bedre avgjørelse enn ved underskjønnet. Retten har heller ikke funnet at underskjønnet lider av slike feil eller at avgjørelsen er så tvilsom at saksøkte hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn, selv om det i underskjønnet forelå en feil med hensyn til tykkelsen på isolasjonen i boligen. Retten finner imidlertid ikke at det var åpenbart urimelig av saksøkte å begjære overskjønn. Etter dette vil erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten ikke bli tilkjent noen av partene, jf odelsloven §66, jf skjønnsloven §42 tredje ledd, jf §54a. Dette innebærer at Erling Olav Eriksmoen, som har begjært odelsovertaksten, må betale de lovbestemte utgifter ved overtaksten, herunder utgiftene til skjønnsmenn.
Herredsrettens omkostningsavgjørelse stadfestes, jf odelsloven §66 jf skjønnsloven §42 første ledd.
Odelsovertaksten er enstemmig.
Slutning:
Eiendommen Arneberg, gnr. 34 bnr. 28 i Våler i Solør, verdsettes ved odelsløsning til 490.000 - firehundreognittitusen - kroner. .
Omkostningsavgjørelsen for herredsretten stadfestes.
Erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.