LE-1997-508
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1997-08-27 |
| Publisert: | LE-1997-00508 |
| Stikkord: | Tinglysning |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Toten herredsrett Nr:97-00324 A - Eidsivating lagmannsrett LE-1997-00508 K. |
| Parter: | Kjærende part: Inger Haug (Prosessfullmektig: Advokat Arne B. Krokeide) Kjæremotpart: Mette Lindborg Andersen (Prosessfullmektig: Advokat Sunniva Berntsen). |
| Forfatter: | Konst. lagmann Jørgen Bull, Konst. lagdommer Randi Ottersen, Tilkalt dommer, sorenskriver Ståle Hovden |
| Lovhenvisninger: | Tinglysingsloven (1935) §19, Tvistemålsloven (1915) §180, §18 |
Saken gjelder tinglysning av stevning med hjemmel i tinglysningsloven §19.
Mette Lindborg Andersen har eid eiendommen "Lindborg" gnr. 201 bnr. 14 i Østre Toten kommune siden 1991, og hun overtok da eiendommen etter sin far. Eiendommen er på ca. 16 dekar og regulert til landbruksformål.
Andersen har brukt eiendommen som fritidseiendom. Fra 1.juli 1994 har eiendommen vært bortleid til den kjærende part, Inger Haug. Andersen har i lengre tid vurdert å selge eiendommen. Imidlertid ønsket hun ikke på grunn av familietilknytningen å miste all kontakt med stedet så hun søkte om fradeling av en tomt som hun kunne bygge bolig/fritidshus på. Landbruksmyndighetene avslo søknaden om fradeling. Haug ønsket å kjøpe eiendommen, noe Andersen var interessert i. Som vilkår for en eventuell overdragelse ønsket Andersen rett til å få fradelt en tomt dersom landbruksmyndighetenes fradelingspolitikk skulle endre seg. Dette ble diskutert mellom partene. De ble enige om at eiendommen skulle takseres og Haug søke om konsesjon. I forbindelse med konsesjonssøknaden ble det utferdiget kjøpekontrakt . Det ble benyttet et ferdigtrykt formular som i det vesentlige ble utfylt av Haug. Ved oversendelse til Andersen skrev Haug 12.februar 1997:
"Har nå søkt om konsesjon, men for å behandle saken må det foreligge en kjøpekontrakt (se vedlagt).
Kan du fylle ut resten å sende den tilbake til jordbrukskontoret i Østre Toten. Da det skal være 3 eksemplarer har jeg kopiert en til oss hver. Hvis jeg eller dere mener at noe mer skal være med i kontrakten kan vi ta det senere, men selvfølgelig før overdragelsen."
Kjøpekontrakten er datert 13.februar 1997. Andersen utferdighet 2.april 1997 et tillegg til kjøpekontrakten . Denne nevnte intet om eventuell fradeling av tomt. Andersen utferdiget skjøte 1.april 1997 som ble oversendt Haug for tinglysning. Det ble brukt et standardisert skjøteformular og i pkt.6 tilføyde Andersen følgende:
"Ca.1 mål forbeholdes selger - Mette Lindborg Andersen rett til å overtaes vederlagsfritt dersom det i fremtiden blir endringer i landbruks/jordbrlov, samt offentlig kloakkanlegg, slik at oppsetting av bolig på denne tomt blir godkjent.(Henv. til hv.saker 174/93, 95/47, 95/66, 95/67)"
Ved brev av 24.april 1997 fra advokat Sjur Lohne erklærte Haug seg ubundet av Andersens påtegning og påsto at denne var i strid med den avtale de hadde inngått. Skjøtet ble tinglyst samme dag.
Andersen tok 15.mai 1997 v/advokat Sunniva Berntsen ut stevning mot Haug med påstand om :
"1. a) Det er ikke inngått bindende avtale mellom Inger Haug og Mette Lindborg Andersen om salg av gnr 201 bnr 14 i Østre Toten. b)Avtalen mellom Inger Haug og Mette Lindborg Andersen om salg av gnr 201 bnr 14 heves.
2. For begge tilfeller: Inger Haug dømmes til å slette alle tinglyste disposisjoner på eiendommen.
3. Inger Haug dømmes til å betale sakens omkostninger."
Ved brev av 30.mai 1997 begjærte adv. Berntsen stevningens påstand tinglyst på eiendommen i medhold av tinglysningsloven §19.
Inger Haug v/advokat Arne B. Krokeide innga tilsvar og stevning i motsøksmål 19.juni 1997. Hun la ned slik påstand:
I hovedsøksmålet:
Saksøkte frifinnes og tilkjennes saksomkostninger.
I motsøksmålet:
1. I bestemmelse i skjøte tgl.24.april 1997 som dagboknr. 2889/97 ved Toten soren skriverembete pkt.6 gjøres slike endringer: Tomten overtas mot vederlag etter verditakst. Rettigheten gjelder til 24.april 2007.
2. Domsslutningens pkt.1 tinglyses på eiendommen gnr.201 bnr.14 i Østre Toten.
3. Saksøkeren tilpliktes å erstatte saksøktes saksomkostninger i motsøksmålet.
Når det gjaldt Andersens begjæring om tinglysning av stevningen, påsto Haug at vilkårene for tinglysning ikke var tilstede.
Toten herredsrett avsa 8.juli 1997 kjennelse med slik slutning:
"Følgende tinglyses på eiendommen gnr 201 bnr 14 i Østre Toten:
"I sak nr 97-324A for Toten herredsrett er det etter stevning av 15.05.97 reist krav om tilbakeskjøting av eiendommen til Mette Lindborg Andersen.""
Kjennelsen ble rettidig påkjært av Haug ved kjæremål av 16.juli 1997.
Den kjærende part, Inger Haug, har idet vesentlige gjort gjeldende:
Andersen har ikke sannsynliggjort at det ikke var inngått bindende avtale om salg av eiendommen. Det vises her til avgjørelse inntatt i Rt-1991-652.
Herredsretten har åpenbart lagt avgjørende vekt på Andersens brev av 12. februar 1997 hvor det heter "Hvis jeg eller dere mener at noe mer skal være med i kontrakten, kan vi ta dette senere, men selvfølgelig før overdragelsen." Den kjærende part vil imidlertid prinsipalt hevde at det allerede forut for 12. februar 1997 var inngått muntlig bindende avtale om overdragelse av eiendommen. Dersom Andersen mente at det ikke var inngått bindende avtale, hadde hun all mulig foranledning til å si fra om dette. Subsidiært, vil Haug hevde at herredsretten har gjort feil i sin bevisvurdering når den synes å ha sett helt bort fra det som har skjedd mellom partene etter 12.februar 1997 som f.eks. Andersens "Tillegg til kjøpekontrakt."
Inger Haug har nedlagt slik påstand:
"1. Begjæringen om tinglysing av anmerkning om søksmålet på eiendommen tas ikke til følge.
2. Kjæremotparten tilpliktes å erstatte den kjærende part saksomkostninger for lagmannsretten."
Kjæremotparten, Mette Lindborg Andersen, har i det vesentlige anført:
Herredsrettens avgjørelse er korrekt med hensyn til både bevisvurderingen og lovanvendelsen når det gjelder spørsmålet om å tinglyse stevningens prinsipale påstand på eiendommen. Andersen bestrider at det var inngått bindende muntlig avtale om salg av eiendommen før søknad om konsesjon var sendt. Det har ikke formodningen mot seg at Andersen lot Haug søke konsesjon selv om det ikke forelå noen bindende kjøpsavtale. Det er ikke uvanlig at man ønsker å ha avklart eventuelle offentlige tillatelser før avtale inngås. Det har derimot formodningen mot seg at avtale om salg av eiendom inngås muntlig. Dette er fastslått en rekke ganger i rettspraksis. Haug har hele tiden visst at fradeling av tomt var et vilkår for salg.
Dersom det er inngått skriftlig avtale, består denne av tre dokumenter; standardavtalen av 13.februar, skjøte av 1.april og tillegget av 2.april. Haug har dessuten muntlig i andres nærvær akseptert Andersens vilkår om vederlagsfri tomt i tillegg til kjøpesummen. Slik partene nå påstår dekker ikke prisforlangende og pristilbudet hverandre, og følgelig er det ikke kommet i stand en endelig avtale. Om nødvendig er Andersen villig til å stille sikkerhet for å få stevningen tinglyst.
Mette Lindborg Andersen la ned slik påstand:
1. Prinsipalt: Herredsrettens kjennelse stadfestes.
2. Subsidiært:Tinglysning skjer mot sikkerhetsstillelse fastsatt etter rettens skjønn.
Lagmannsretten bemerker:
Lagmannsretten finner at herredsrettens kjennelse må bli å stadfeste. Tinglysningsloven §18 annet ledd antas å få anvendelse ved tolkning av tinglysningsloven §19. Saksøkeren må enten sannsynliggjøre sitt krav eller stille slik sikkerhet som retten bestemmer. Formålet med §19 er å sikre det påståtte krav rettsvern samt å være et varsel ovenfor godtroende tredjemenn. Ut over dette hindrer en slik tinglysning ikke utøvelsen av vanlige eierbeføyelser.
Når det gjelder kravet til sannsynliggjøring, kan det ikke her stilles de samme krav som for en dom i saksøkerens favør. Den avgjørelse lagmannsretten nå må ta, må tas på bakgrunn av det skriftlige materiale som foreligger, mens avgjørelsen av selve tvisten vil skje på bakgrunn av en full bevisføring under hovedforhandlingen. Bevisføring og bevisvurdering antas i denne saken å være avgjørende for hvorvidt saksøkeren vil vinne frem med sitt krav. Det må derfor være tilstrekkelig for sannsynliggjøring etter tinglysningsloven §19 at det på grunnlag av det fremlagte materialet er en rimelig mulighet for at søksmålet kan vinne frem.
Lagmannsretten har ved vurderingen lagt vekt på at de forhandlinger som har skjedd har foregått mellom to ikkeprofesjonelle parter. Mye av kontakten har skjedd muntlig, og partene har hatt forskjellige oppfatninger av hva som har skjedd. Retten ser saken slik at det er tre skriftlige dokumenter i saken; kjøpekontrakt av 13.februar 1997, skjøte av 1.april 1997 og tillegg til kjøpekontrakt av 2.april 1997. Det fremgår av Haugs brev av 12.februar 1997 at hun ikke oppfattet avtaleprosessen slik at hun på det tidspunkt oppfattet hele avtalen som endelig. Haug valgte dessuten å tinglyse skjøtet vel vitende om at Andersens tilføyelse da også ville bli tinglyst og følgelig fremstå som en del av avtalen.
Kjæremålet har ikke ført frem og kjæremotparten tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Lagmannsretten finner ikke at det foreligger slike særlige omstendigheter at den ankende part bør fritas for erstatningsplikten. Ankemotparten har nedlagt påstand om kr 5000,- i saksomkostninger for lagmannsretten. Retten finner beløpet passende og fastsetter omkostningsansvaret til kr 5000,-.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning :
1. Toten herredsretts kjennelse av 8.juli 1997 stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Inger Haug til Mette Lindborg Andersen kr 5000,- femtusenkroner - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.