LE-1998-214
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1998-01-18 |
| Publisert: | LE-1998-00214 |
| Stikkord: | Ekspropriasjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Nedre Romerike herredsrett NR: 9700022 B - Eidsivating lagmannsrett LE-1998-00214 B. |
| Parter: | Saksøker: Staten ved Samferdselsdepartementet (Prosessfullmektig: Advokat Per Anders Bjørgan) Saksøkt: Leon Gilinsky, Geir Sundsrud, Arnt O. Martinsen (Prosessfullmektig: Advokat Geir Østgård). |
| Forfatter: | Førstelagmann Odd Jarl Pedersen med mdedommere |
| Lovhenvisninger: | Plan- og bygningsloven (1985) §65, Skjønnsprosessloven (1917) §54a, Vassdragsloven (1940) §8, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §8, §7 |
Saken gjelder overskjønn over Nedre Romerike herredsretts erstatningsfastsettelse i anledning av at fremføringen av Gardermobanen førte til at tre eiendommer, som ikke var tilknyttet offentlig vannverk, mistet vannforsyning fra privat brønn.
De berørte eiendommer ligger i et regulert villastrøk på Fjellhamar i Lørenskog kommune. Takstnummer 1, gnr 107 bnr 476, tilhører Leon Gilinsky; takstnummer 2, gnr 107 bnr 1869 tilhører Geir Sundsrud og takstnummer 3, gnr 107 bnr 1648 tilhører Arnt O. Martinsen. Alle tre eiendommer ble bebygget med vannforsyning fra privat brønn. Takstnummer 1 ble bebygd i 1940 årene, takstnummer 2 ble bebygget i 1977 og takstnummer 3 i 1972. Det ligger kommunale vannledning i Grønnliveien i 30-40 meters avstand fra bebyggelsen på eiendommene.
Gardermobanen er lagt i tunnel under eiendommene. Det medførte at brønnene ble ødelagt. Gardermobanen har bekostet ny vannforsyning fra Lørenskog kommunale vannverk ved å legge felles privat samleledning fra hovedledningen i Grønnliveien samt å betale den kommunale engangsavgiften. Ledningen er lagt over gnr 107 bnr 627 i en lengde av ca 15 meter i grensen mot gnr 107 bnr 243.
Tvisten mellom partene gjelder om Gardermobanen i tillegg skal erstatte grunneierne tap som følge av at de i fremtiden må betale årsavgift til kommunen og tap som følge av økte vedlikeholdsutgifter i fremtiden. Utgiftene gjelder både for ledningen over tredjemanns eiendom og over egne eiendommer.
Partene har inngått avtale om at tvisten skal avgjøres ved skjønn. I avtalen heter det at "skjønnet skal bygge på vanlige ekspropriasjonsrettslige prinsipper"
Nedre Romerike herredsrett avhjemlet skjønn den 13 oktober 1997 skjønn med slik slutning:
"1. Staten v/Samferdselsdepartementet v/NSB Eiendom betaler de saksøkte de ovenfor spesifiserte erstatningsbeløp.
2. Staten v/Samferdselsdepartementet v/NSB Eiendom betaler de lovbestemte utgifter ved skjønnet, herunder godtgjørelse til skjønnsmennene etter fastsetting av rettens formann.
3. Staten v/Samferdselsdepartementet v/NSB Eiendom erstatter de saksøktes utgifter til juridisk/teknisk bistand innen 2 -to- uker fra skjønnets forkynnelse"
Slutningens punkt 1 refererte seg til følgende erstatningsfastsettelse:
1 Leon Gilinsky kr 10.000.
2 Geir Sundsrud kr 10.000
3 Arnt O. Martinsen kr 10.000
Herredsretten baserte sin erstatningsfastsettelse på at det var påregnelig at de tre eiendommer, uavhengig av ekspropriasjonstiltaket, i medhold av plan- og bygningsloven §65 annet ledd før eller senere ville ha fått pålegg om tilknytning til det kommunale anlegget, og at de derfor ikke hadde krav på erstatning for årsavgiften. Derimot ble de hver tilkjent kr 10.000 i erstatning for kompensasjon for påregnelige vedlikeholdsutgifter på tredjemanns eiendom.
Overskjønnsforhandlingene ble holdt i Tinghuset på Lillestrøm den 12 januar 1999. Det ble ført to vitner. Sivilingeniør Lars Roar Hovde i SFT forklarte seg om vannkvaliteten i brønnene og sivilingeniør Sigurd Borgejordet i Fjellanger Widrerø forklarte seg om vedlikeholdsutgifter. Borgefordet har et notat av 13 januar 1999 koorigert sine beregninger. Leon Gelinski, som har arbeidet med blant annet brønnpumper, forklarte seg som part.
Leon Gilinsky, Geir Sundsrud og Arnt O. Martinsen begjærte 9 desember 1997 overskjønn. Begjæringen ble fremsatt for sent. Men ved Nedre Romerike herredsretts kjennelse av 5 januar 1998, stadfeste av Eidsivating lagmannsrett den 20 april 1998, ble det gitt oppreisning for fristoversittelsen.
Overskjønnsbegjæringen gjelder skjønnet i sin helhet.; både erstatningen for økte årlige driftsutgifter; fremtidige vedlikeholdsutgifter for ledningen over egen grunn og forhøyet erstatning for fremtidige vedlikeholdsutgifter for ledningen over tredjemanns eiendom.
Grunneierne har for lagmannsretten anført at herredsretten har tatt feil når den ikke tilkjente erstatninger for økte utgifter i fremtiden ved at de må betale årsavgift. Det er bevist at Lørenskog kommune i overskuelig fremtid ikke ville ha pålagt eiendommene tilknytning til det kommunale vannanlegg. Eiendommene ligger i et tettbygd strøk. Takstnummer 2 og 3 er bebygd så sent som på 1970 tallet med vannforsyning fra egen brønn. Forholdene er vesentlig annerledes enn i Rt-1980-152 der det utslagsgivende var at tilknytning var konkret påregnelig.
Alle tre eiendommer hadde tilstrekkelig og godt vann fra brønnene, og minst like godt som fra det kommunale anlegget.
Anleggskostnadene for privat brønn kan stipuleres til kr 15.000 som med en levetid for anlegget i 25 år, blir kr 600 pr år. I tillegg kommer driftskostnader som kan settes til kr 47,50 pr år.
For takstnummer 2 som vil få en årsavgift på kr 3 315, vil det gi et årlig nettotap på kr 2 667,50. For takstnummer 3 som vil få en årsavgift på kr 2.159, vil det årlige nettotap bli kr 1.11,50, og for takstnummer 1 som vil få en årsavgift på kr 4.317, vil årlig nettotap bli kr 3.669,50. Kapitalisert og diskontert med 3 % gir det følgende tap:
Takstnummer 1 kr 122.190
Takstnummer 2 kr 98.972
Takstnummer 3 kr 52.797
Det er påregnelig at de årlige avgiftene vil stige i fremtiden. Det må derfor gjøres et påslag med 25 %.
I tillegg kommer tap som følge av fremtidig vedlikehold av ledningsnettet. Slike utgifter vil bli dekket av forsikringen slik at tapet vil bli begrenset til egenandelen. Det er påregnelig med to skader i løpet av de første 20 år på egen eiendom og to skader på tredjemanns eiendom slik at tapet samlet blir kr 20.000 for hver av de tre saksøkte.
De saksøkte har nedlagt slik påstand:
1. Staten ved Samferdselsdepartementet betaler full erstatning til Leon Gilinsky, Geir Sundsrud og Arnt O. Martinsen.
2. Staten ved Samferdselsdepartementet erstatter de saksøkte saksomkostningene for lagmannsretten.
Staten ved Samferdselsdepartementet har i prosesskrift nedlagt påstand om at de saksøkte ikke skal tilkjennes erstatning for vedlikeholdsutgifter for ledningen over tredjemanns eiendom. Prosesskriftet er betegnet tilsvar og aksessorisk overskjønn, men i og med at denne del av underskjønnet allerede var brakt inn for overskjønn i grunneiernes begjæring, er det i realiteten bare et tilsvar med påstand om at den erstatningspost grunneierne krever forhøyet, skal falle bort i sin helhet.
Staten har for lagmannsretten anført at de saksøkte ikke har krav på erstatning ut over at de har fått vederlagsfri tilknytning til kommunens vannverk.
Utgangspunktet er at den som får ødelagt sin vannforsyning har krav på erstatning for det økonomiske tap det innebærer for ham. Erstatningskravet kan forankres i vassdragsloven §8 annet ledd eller i ekspropriasjonserstatningsloven §8. Men i dette tilfelle ville grunneierne ha fått pålegg etter plan- og bygningsloven §65 annet ledd om tilknytning av sin eiendommen til det kommunale vannanlegg som ligger i Grønnliveien. Pålegget ville ha kommet uavhengig av fremføringen av Gardermobanen som en følge av den alminnelige samfunnsutvikling. I et slikt tilfelle følger det av Høyesteretts dom i Rt-1983-152 at eksproprianten ikke plikter å betale erstatning.
Pålegg om tilknytning er påregnelig fordi eiendommene ligger i et etablert villastrøk med der kommunen har lagt forholdene til rette for tilknytning til offentlig anlegg. Dette gjelder for alle eiendommer i strøket. Spesielt for disse eiendommer kommer at vannkvaliteten fra egne anlegg er dårlig.
Ved pålagt tilknytning ville de saksøkte selv ha måttet koste alle utgiftene; både stikkledningen fra hovedledningen i Grønnliveien og offentlige avgifter i form av tilknytningsavgift og årlig avgift. Videre ville de ha blitt påført ansvaret for utgifter forbundet ved vedlikehold og reparasjon.
Subsidiært for det tilfelle at kommunalt pålegg om tilknytning ikke er påregnelig, har staten anført at det er nettotapet som skal erstattes. Utgangspunktet må tas i eiendommenes verdi før inngrepet og sammenlikne med eiendommenes verdi etter inngrepet. Staten anfører at selv om årsavgiften vil ligge på eieren, er omsetningsverdien større solgt med det offentlige anlegg enn den ville ha vært solgt med det private anlegg.
Ved sammenlikningen må utgangspunkt tas i netto merutgifter. De fremtidige årsavgifter må kapitaliseres og diskonteres til nåtidsverdi. Staten er enig i størrelsen på årlige avgiftene, men anfører at grunneierne har satt de påregnelige fremtidige utgifter ved de private anlegg vesentlig for lavt. Diskonteringsrentefoten må settes til syv prosent.
Utgiftene til fremtidige vedlikehold av ledningen på tredjemanns eiendom og egen eiendom, vil være små. Risikoen for skade i overskuelig fremtid er liten. Det gjelder særlig over tredjemanns eiendom der ledningen ligger frostfritt. Utgiftene vil komme i fremtiden og må diskonteres til nåtidsverdi.
Staten har nedlagt slik påstand:
1 De saksøkte tilkjennes ikke erstatning.
2 Partene bærer egne omkostninger ved overskjønnsbehandlingen
Lagmannsretten bemerker at inngrepet det skal utmåles erstatning for, har ført til at eiendommene har mistet sine brønner og derved også mistet sin etablerte vanntilførsel. Staten har anført at plan- og bygningsloven §65 annet ledd får betydning for erstatningsutmålingen:
"Når offentlig vannledning går over eiendommen eller i veg som støter til den, eller over nærliggende areal, skal bygning som ligger på eiendommen knyttes til vannledningen."
Lørenskog kommune har lagt hovedledning i Grønnliveien i slik avstand fra de saksøktes eiendommer at de i utgangspunktet hadde tilknytningsplikt. Plikten følger direkte av lovbestemmelsen slik kommunen må gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven §7 for eiendom som skal slippe. Ved tilknytning hadde eierne i tilfelle selv måttet ta utgiftene ved å legge stikkledninger fra hovedledningen og inn i husene og betale de kommunale avgifter. De hadde også måttet stå for det fremtidige vedlikehold. Tilknytningsplikten er uavhengig av om eiendommen har tilfredsstillende privat vanntilførsel, men det kan være et moment som tilsier dispensasjon.
I en situasjon der kommunen legger frem ledninger til et nytt strøk, vil dette føre til at det på ekspropriasjonstidspunktet hviler en forpliktelse for eieren til tilknytning. Ved salg ville forpliktelsen normalt slå negativt ut med et beløp tilsvarende utgiftene. Situasjonen blir den samme som når det hviler såkalte veierklæringer på eiendommen - se Eidsivating lagmannsretts i RG-1984-1051 (Glads vei).
Forutsetningen for at forpliktelsen skal hensyntas ved erstatningsutmålingen, er imidlertid at den ville ha slått ut i eiendommens omsetningsverdi. I den ovenfor tenkte situasjon, ville et salg av eiendommen utvilsomt ha medført at kjøperne ville ha hensyntatt at de måtte ha bekostet tilknytning til offentlige ledninger. I denne sak er ikke forpliktelsen like reell. Ekspropriasjonsinngrepet har ikke aktualisert tilknytningsplikt. Inngrepet kommer i et strøk som allerede hadde fått offentlig anlegg for vanntilførsel. Tilknytningsplikten ble aktualisert da kommunen i sin tid la hovedledningen i Grønnliveien. Men til tross for at eiendommene ifølge plan- og bygningsloven §65 annet ledd da i utgangspunktet hadde tilknytningsplikt, er det på det rene at kommunen ikke har tatt skritt til å få eiendommene tilknyttet, men har latt dem få beholde de private anlegg. Årsaken til dette er ikke klarlagt for lagmannsretten. Men de opplysninger som er lagt frem i form av erklæringer fra kommunen, viser i alle fall at tilknytning ikke ville ha vært en aktuell problemstilling om ikke ekspropriasjonen hadde kommet. Hadde ikke Gardermobanen kommet, er det sannsynlig at de ville fått beholde sine private anlegg. Lagmannsretten finner det derfor ikke tilstrekkelig sannsynliggjort at tilknytning uavhengig av ekspropriasjonen var så påregnelig at det kan hensyntas ved erstatningsutmålingen.
Lagmannsretten legger til at situasjonen i denne sak ikke kan sammenliknes med den som forelå i Rt-1982-203 hvor eksproprianten kom med hovedledninger inn i et strøk hvor det var påregnelig at offentlige ledninger ville kommet uavhengig av ekspropriasjonen. Eksproprianten aktualiserte ved sitt anlegg tilknytningsplikten. At da ekspropriasjonen hadde fremskyndet tilknytningsplikten, var ikke avgjørende.
Etter dette må erstatningen fastsettes ut fra differanseprinsippet. Eiendommens omsetningsverdi før inngrepet, må sammenliknes med verdien etter inngrepet. Foranlediget av grunneiernes anførsler, presiserer lagmannsretten at ekspropriatene ikke uten videre kan kreve erstatningen utmålt etter hva det vil koste å reetablere situasjonen før inngrepet - jf Rt-1980-309 (Nybrottveien). Tapet fremkommer i form av redusert omsetningsverdi. Noe annet er at markedet normalt vil hensynta utgiftene slik at de indirekte er med på å bestemme omsetningsverdien. Hvis Gardermobanen ikke hadde sørget for ny vannforsyning til de saksøktes eiendommer, ville markedet utvilsomt ha tatt de utgifter eksproprianten har hatt med i sin vurdering av hvor mye han ville betale for eiendommen.
Før inngrepet hadde eierne kunne selge eneboliger i et etablert villastrøk med ordnede forhold for kommunaltekniske anlegg. Spesielt for disse eiendommene ville imidlertid ha vært at de hadde måttet vært solgt med privat vannforsyning fra egen brønn. Som følge av ekspropriantens tiltak kan de nå selges tilknyttet kommunalt vannverk. Dette innebærer etter lagmannsrettens syn en betydelig fordel i markedet. Markedet vil bedømme det som et kjøpelyte å ha privat vannforsyning. At ekspropriantene for sin del foretrekker sin etablerte brønn, er ikke avgjørende.
Hvor stort kjøpelytet ved å ha vannforsyning fra egen brønn vil være, avhenger av hvor godt det private anlegg er, både med hensyn til vannkvalitet og teknisk standard, sammenliknet med det offentlige anlegg. Med hensyn til vannkvalitet legger lagmannsretten til grunn at begge løsninger ville ha vært tilfredsstillende. Videre legges til grunn at årlige driftsutgifter ville ha vært mindre ved det private anlegg.
Derimot finner lagmannsretten at det offentlige anlegg er klart billigst med hensyn til vedlikehold, avskriving og reparasjonskostnader. Herunder er også tatt hensyn til påregnelige fremtidige utgifter til vedlikehold på ledningen over tredjemanns eiendom. Isteden for eldre anlegg med pumpesystemer, har de nå fått et nytt og betydeligere enklere anlegg.
Når det særlig gjelder kravet om erstatning for fremtidige skader på anlegget over tredjemanns eiendom, legger lagmannsretten til grunn at eksproprianten har ervervet rett for ekspropriatenes eiendom til å ha ledningen liggende vederlagsfritt. Kravet gjelder erstatning for utgifter de kan bli påført som følge av nødvendig vedlikehold og skade. Et krav fra hver av eierne på kr 10.000, innebærer at med første tilfelle om 25 år, ville de med 5 % rente, hatt til disposisjon over kr 90.000 fordi det er tale om et solidaransvar. Dessuten kommer at risikoen for skader på denne del av anlegget hvor ledningen ligger forstfritt, er svært små.
Ut fra dette finner lagmannsretten at markedet vurderer fordelene med å ha ordnet kommunal vannforsyning så stor at de oppveier merutgiftene sammenliknet med den tidligere ordning. Erstatningen settes derfor til null.
Grunneierne har gjennom sin overskjønnsbegjæring brakt underskjønnet i sin helhet inn for overskjønn; herunder også herredsrettens erstatningsfastsettelse for vedlikeholdsansvaret på tredjemanns eiendom. Saksomkostningene skal avgjøres etter skjønnslovens §54a idet overskjønn må ansees å være begjært av de saksøkte alene. Staten har riktignok som ovenfor nevnt formulert sitt tilsvar som en aksessorisk overskjønnsbegjæring, men i realiteten er det kun nedlagt påstand om redusert erstatning.
De saksøkte har ikke ved sin overskjønnsbegjæring oppnådd noe bedre resultat enn for herredsretten. Lagmannsretten kan heller ikke se at unntaket i skjønnsloven §54a første ledd bokstav b kan få anvendelse i denne sak. Partene må derfor bære egne omkostninger i anledning overskjønnsbehandlingen.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Det fastsettes ingen erstatning.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for overskjønnsbehandlingen.