LE-1998-814
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1999-06-30 |
| Publisert: | LE-1998-00814 |
| Stikkord: | Eiendomssalg |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Nes herredsrett nr. 98-00141 - Eidsivating lagmannsrett LE-1998-00814 A. |
| Parter: | Ankende part: Leif Magne Øyra (Prosessfullmektig: Advokat Rune Torske). Ankemotpart: Svein Harald Grønlibråten Roar Egil Grønlibråten (Prosessfullmektig: Advokat Tore Østerud). |
| Forfatter: | Førstelagmann Odd Jarl Pedersen. Lagdommer Inger Marie Dons Jensen. Lagdommer Berit Haga |
| Lovhenvisninger: | Avhendingslova (1992) §3-3, §4-12, Tvistemålsloven (1915) §180 |
Saken gjelder krav om prisavslag etter kjøp av fast eiendom, jf. avhendingsloven §4-12.
Leiv Magne Øyra kjøpte den 25. oktober 1994 en boligeiendom i Nes kommune. Selger var Marie Grønlibråtens dødsbo ved de to arvingene, Roar Egil og Svein Harald Grønlibråten.
Øyra var på visning på eiendommen den 24. oktober 1994, og begge brødrene Grønlibråten var da tilstede. Øyra ble forevist en takst, avholdt 16. september samme år, der det i rubrikken for tomtens areal var skrevet med maskin: «Oppgitt: ca 1.500 m2 ». Øyra var interessert i eiendommen, og partene ble enige om at Øyra skulle kjøpe eiendommen for kr 420.000.-. Øyra betalte håndpenger med kr 5.000.-, og kjøpsavtale ble underskrevet den påfølgende dag. Overtagelse fant sted ca en måned senere.
Den 28. juni 1996 tok Øyra gjennom advokat kontakt med selgerne. Han hadde fått tomten oppmålt, og oppmålingen viste at tomten bare var ca ett mål. Han hadde også innhentet kopi av skylddelingsforretningen for eiendommen fra 15. november 1958. Denne viste et areal på den utskilte del på ca 1.100 m2 . Han pekte i brevet på at størrelsen av tomten hadde hatt betydning for kjøpesummen og spurte om selgerne var villige til å innrømme ham et prisavslag. Det ble samtidig antydet at han ønsket eventuelt å komme tilbake til endel andre forhold ved eiendommen.
Selgerne var i utgangspunktet ikke uvillige til å akseptere en viss reduksjon i prisen, men kunne ikke godta forslaget om et prisavslag på kr 40.000.-. Etter en del korrespondanse, der også andre feil og mangler ved huset ble trukket inn, var det klart at det ikke var mulig å oppnå enighet mellom partene. Leiv Magne Øyra tok ut stevning ut for Nes herredsrett som avsa dom i saken 3. september 1998 med slik slutning:
1. Svein Harald Grønlibråten og Roar Egil Grønlibråten frifinnes.
2. Leiv Magne Øyra dømmes til å erstatte Svein Harald Grønlibråten sakens omkostninger med 19.000 - nittentusen - kroner innen 2 - to - uker regnet fra dommens forkynnelse.
Dommen omhandlet også påståtte mangler ut over arealsvikten.
Dommen er i rett tid anket til Eidsivating lagmannsrett. Under saksforberedelsen frafalt Øyra de anførslene som ikke gjaldt arealsvikten. Hovedforhandling ble holdt i Nes rådhus, Årnes, den 22. juni 1999. Partene møtte med sine prosessfullmektiger. Leiv Magne Øyra og Roar Egil Grønlibråten avga forklaring. Det ble foretatt dokumentasjon som rettsboken viser.
Leiv Magne Øyra har i hovedsak anført:
Etter avhendingsloven §3-3 representerer arealsvikt en mangel ved eiendommen dersom arealet er vesentlig mindre enn det som er opplyst av selger, eller dersom selgeren har opptrådt klanderverdig. Det siste påberopes ikke i saken. Dersom det foreligger en mangel, kan kjøperen kreve et forholdsmessig prisavslag etter avhendingsloven §4-12 første ledd.
Begrunnelsen for bestemmelsen om at arealsvikten må være vesentlig for at den skal representere en mangel, ligger i selve kjøpssituasjonen. De fleste forbrukerkjøp av fast eiendom skjer etter besiktigelse der kjøper ser over eiendommen og konstaterer tomtens utstrekning. Det han i den sammenheng har sett, må antas å være mer avgjørende for kjøper enn det konkret oppgitte antall kvadratmeter tomt. Det er hvis arealet er vesentlig mindre enn opplyst, at svikten utgjør en mangel, jf. Bergsåker: «Kjøp av fast eiendom» 1997 s 234, 235.
Det dreier seg i saken her om en arealsvikt på ca 400 m2 . Sett i forhold til tomtens virkelige størrelse er dette en svikt på ca 27%. Dette er en arealsvikt på mer enn de 18 - 25% som etter tidligere dommer ikke har vært tilstrekkelig til å føre til prisavslag, og svikten må anses å være vesentlig. I tillegg kommer at begrunnelsen for bestemmelsen om vesentlighet ikke slår til når det gjelder Øyra. Det var dårlig vær den ettermiddagen han besiktiget eiendommen, slik at han ikke fikk gått rundt den. Han måtte konsentrere seg om å se på selve boligen. Det var særlig området på baksiden av huset, d.v.s. sydsiden, han ikke fikk sett ordentlig. Selgerne var heller ikke villige til å gi ham eiendommen på hånden noen dager, og han følte han måtte bestemme seg «der og da». De inngikk muntlig avtale på stedet, og den standarformulering som er inntatt i kjøpekontrakten, om at han overtar eiendommen som besiktiget, ble ikke avtalt.
Forøvrig har Øyra anført at det også må legges vekt på at det hadde vært en enkel sak for selgerne å få bragt tomtens størrelse på det rene.
Leiv Magne Øyra har nedlagt slik påstand:
1. Roar Egil Grønlibråten og Svein Harald Grønlibråten, en for begge og begge for en, betaler Leif Magne Øyra et beløp etter rettens skjønn med inntil kr 40.000.-.
2. Roar Egil Grønlibråten og Svein Harald Grønlibråten, en for begge og begge for en, betaler saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten til Leiv Magne Øyra.
Roar Egil Grønlibråten og Svein Harald Grønlibråten har i hovedsak anført:
Ankemotpartene bestrider ikke at det foreligger en arealsvikt på ca 27%, men aksepterer ikke at dette representerer en mangel i avhendingslovens forstand. Det var ikke gitt noen garanti for tomtestørrelsen, og heller ikke påvist gale grenser. Selgerne oppga til takstmannen den størrelse på tomten som de selv trodde var den riktige, og som var det arealet de hadde fått opplyst fra faren i sin tid.
Det dreier seg om en oversiktlig tomt med klare og naturlige grenser. I nord grenser eiendommen mot fylkesveien, i øst mot dyrket mark, i vest mot en villaeiendom der grensen er markert med gjerde, og mot syd går grensen i skogkanten. Øyra ga ikke på noe tidspunkt uttrykk for at tomtestørrelsen var av betydning for ham. Selv om været og forholdene ikke var de beste da han var på visning, var han under enhver omstendighet nede ved tomtens sydside der garasjen ligger, og grensen ble da pekt ut for ham.
At tomtestørrelsen ikke var av spesiell betydning for Øyra, fremgår også av det faktum at han ikke tok kontakt med selgerne om dette før etter ett og et halvt år etter overtagelsen.
Dersom retten likevel skulle se det slik at det foreligger en mangel, er et prisavslag på kr 40.000 vesentlig for høyt. Det baserer seg såvidt skjønnes på 27% av en tomteverdi på kr 152.000. I saken har det vært fremlagt tre forskjellige takster på eiendommen, der tomteverdien varierer fra 80.000.- til 152.000.-. Bortsett fra at man har valgt den høyeste tomteverdien som utgangspunkt, er det også slik at en mulig verdireduksjon på tomten ikke har direkte sammenheng med forskjellen i antall kvadratmeter tomteareal. Det vises til Bergsåker, side 238.
Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:
1. Nes herredsretts dom stadfestes så langt den er påanket.
2. Svein Harald Grønlibråten og Roar Egil Grønlibråten tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten, og skal bemerke:
Etter avhendingsloven §3-3 er en arealsvikt ved kjøp av fast eiendom ikke mangel i lovens forstand dersom ikke arealet er vesentlig mindre enn oppgitt av selgeren eller selgeren har opptrådt kritikkverdig. Det siste er ikke påberopt. Lagmannsretten bemerker også at det ikke er sannsynliggjort at Øyra ble utsatt for noe press når det gjelder inngåelse av avtalen - at dette måtte skje umiddelbart el.l.
Det er ikke tvilsomt at tomten er ca 400 m2 mindre enn oppgitt i den takst som ble forevist Øyra da han var på visning, og at dette svarer til en svikt på ca 27%.
Lagmannsretten legger etter bevisførselen til grunn at den aktuelle tomten har grenser som fremtrer klart i marken. Den legger også til grunn at selv om det var dårlig vær da Øyra var på visning, var det fullt mulig for ham å gå opp grensene med selgerne dersom det hadde vært viktig for ham å få disse klart påvist. Under enhver omstendighet så han - slik huset var plassert på tomten, tre av tomtens sider umiddelbart, dvs. grensene mot nord, øst og vest. Han forklarte også under hovedforhandlingen at han hadde vært ved garasjen, som ligger i tomtens sydvestre hjørne. Han forklarte også at han da så skogen som står relativt tett ved tomten, og at han ikke trodde at noe av denne hørte til eiendommen.
Det er intet av det som er fremkommet, som tyder på at tomtens størrelse hadde avgjørende betydning for Øyra ved kjøp av eiendommen. Den tid som gikk fra overtagelsen frem til henvendelsen til selgerne, tyder også på at han - i likhet med de fleste andre som kjøper ordinære bolighus med en have omkring - kjøpte det han så og var villig til å betale kjøpesummen for nettopp det.
I denne situasjonen vil ikke en arealsvikt på 27% innebære at arealet må anses som vesentlig mindre enn oppgitt. Det vises herunder til avgjørelsen inntatt i Rt-1966-1327 der en arealsvikt på 25% ikke ble ansett tilstrekkelig til at kjøper kunne kreve prisavslag. Lagmannsretten bemerker i den forbindelse at vedtagelsen av avhendingsloven ikke hadde til hensikt å endre rettstilstanden med hensyn til spørsmålet om prisavslag ved arealsvikt.
Lagmannsretten finner etter dette at det ikke foreligger mangel i avhendingslovens forstand, og herredsrettens dom blir etter dette å stadfeste.
Anken har vært forgjeves. Saksomkostningsspørsmålet for lagmannsretten skal da avgjøres etter tvistemålsloven §180 første ledd. Lagmannsretten finner ikke at det foreligger slike særlige omstendigheter at det gir grunnlag for å frita Øyra for erstatningsplikten.
Advokat Østerud har innsendt en omkostningsoppgave på i alt kr 12.100 hvorav kr 12.000 er salær. Det er ikke innkommet bemerkninger til oppgaven, og lagmannsretten legger den til grunn.
Saksomkostningsavgjørelsen for herredsretten blir stående.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Nes herredsretts dom stadfestes så langt den er påanket.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Leiv Magne Øyra til Roar Egil Grønlibråten og Svein Harald Grønlibråten i alt kr 12.100 - tolvtusenetthundre 0/100 kroner - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen.