LE-1999-112
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1999-09-23 |
| Publisert: | LE-1999-00112 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Sør-Østerdal herredsrett Nr: 98-00056 B - Eidsivating lagmannsrett LE-1999-00112 B. |
| Parter: | Saksøker: Johan Ødegården (Prosessfullmektig: Advokat Gerhard Sanderød). Saksøkt: Aagot Finstad (Prosessfullmektig: Advokat Jonny Holen). |
| Forfatter: | Førstelagmann Odd Jarl Pedersen med 4 skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §39, §49, Skjønnsprosessloven (1917) §54, Skogbruksloven (1965), §66 |
Saken gjelder odelsovertakst over Sør-Østerdal herredsretts takst i anledning av at Johan Ødegården har krevet løst Finstad Østre i Elverum fra Aagot Finstad.
Gårdsbebyggelsen på Finstad Østre ligger ca 8 km øst for Elverum sentrum. Der ligger også jordveien på 125 dekar fordelt på 7 skifter. Til eiendommen hører videre 14 skogteiger spredt over hele østre Elverum. Under saken har partene inngått forlik om hvilke skogteiger som Ødegården har løsningsrett til:
«Johan Ødegården har odelsløsningsrett til gnr 102 bnr 71, gnr 105 bnr 16, gnr 109 bnr 21, gnr 131 bnr 18, gnr 153 bnr 24, gnr 153 bnr 67, gnr 102 bnr 12, gnr 109 bnr 1, gnr 109 bnr 7, gnr 180 bnr 14 og gnr 182 bnr 6 alle i Elverum kommune.»
Aagot Finstad har solgt gnr 131 bnr 18, Lemyrsstykket, til Arnfinn Finstad for kr 100.000. Det er en skogteig på 550 dekar. Arnfinn Finstad har søkt om odelsfrigjøring og partene er enige om å stanse saken for denne teigen.
Sør-Østerdal herredsrett avhjemlet odelstakst den 21 oktober 1998, med slik slutning:
«1. Odelstakst over eiendommene gnr 102 bnr 12, 31 og 71, gnr 105 bnr 16, gnr 109 bnr 1, 7 og 21, gnr 153 bnr 24 og 67, gnr 180 bnr 14 og gnr 182 bnr 6 i Elverum kommune settes til kr 740.000,- kronersyvhundreogførtitusen.
2. Johan Ødegården betaler, innen 14 - fjorten- dager fra takstens forkynnelse, kr 74 552,- -kronersyttifiretusenfemhundreogfemtito til Aagot Finstad. I tillegg kommer omkostningene ved skjønnet, herunder godtgjørelse til skjønnsmennene.»
I herredsrettens slutning er nevnt at løsningen skal omfatte gnr 102 bnr 31. Men partene er enige om at den skal holdes utenfor.
Aagot Finstad begjærte den 6 januar 1999 odelsovertakst. Hun gjør gjeldende at eiendommen kunne ha vært solgt på det åpne marked for en langt høyere pris enn takstens.
Johan Ødegården har tatt til motmæle. Forutsatt at det gjøres et fratrekk for Aagot Finstads borett, har han ikke hatt vesentlige innvendiger mot herredsrettens takst.
Hovedforhandling ble holdt på Elverum den 14. og 15. september 1999. Ingen av partene møtte personlig. For Johan Ødegården møtte advokat Gerhard Sanderød og privat sakkyndig Ole Jan Hørstad. For Aagot Finstad møtte advokat Holen og privat sakkyndig Yngve Holth. Børre Rogstadkjærnet forklarte seg som vitne. Retten foretok befaring av gårdsbebyggelsen og jordveien samt nr. 2, 4, 5, 8, 9 og 15 av skogteigene etter en plan utarbeidet av partene.
Eiendommen med bygninger, jordvei, skog og jakt er utførlig beskrevet i herredsrettens takst. Partene har ikke hatt innvendinger mot beskrivelsene. Lagmannsretten viser derfor til herredsrettens beskrivelse og det som nedenfor fremkommer i lagmannsrettens premisser.
Johan Ødegården har for lagmannsretten anført at skogen er i meget dårlig forfatning. Den har vært utsatt for rovdrift som har resultert i at skogoppsynet har grepet inn med hugstforbud. Skogen er uhensiktmessig arrondert og enkelte teiger har problematiske veiforhold. Som følge av rovdriften vil det ikke kunne foretas sluttavvirkning før nåværende hugstklasse III blir hugstmoden om 30-40 år. Frem til da vil eneste inntekter som kan påregnes, måtte komme fra tynningshugst. Men det gir lite overskudd, og dessuten vil en kjøper måtte ta igjen forsømte kulturarbeider.
Jordveien er bortleid for kr 10.000 pr år. Utleie er den påregnelige driftsform i fremtiden. Det er en del ledig areal i distriktet som vil presse prisene.
Bebyggelsen er i elendig forfatning. En som skal overta eiendommen, vil måtte bruke betydelige midler på en fullstendig rehabilitering av våningshuset. Driftsbygningen er kondemnabel og representerer en negativ verdi.
I kommunen kreves 4 000 mål utmark for en fellingstillatelse for elg. Det gir knapt en elg til Finstad Østre forutsatt at eiendommens areal går inn i et større jaktområde. I tillegg kommer småviltjakt. En årlig nettoavkastning på kr 5.000 er påregnelig.
Aagot Finstad kan ikke påberobe seg odelsloven §39. Det finnes ikke passende husrom for henne på gården. Men Johan Ødegården har tilbudt henne livsvarig borett i våningshuset mot at det i taksten gjøres et fratrekk for verdien av en slik borett.
Eiendommen skal verdsettes etter odelsloven §49. Retten må finne frem til hva en vanlig kjøper ville gi for eiendommen fortsatt drevet som landbrukseiendom. Av dette følger at det skal sees bort fra hva kjøpere med en spesiell interesse kunne være villig til å betale for eiendommen. Naboen Børre Rogstadkjærnet, er med sin jordbærproduksjon en slik spesiell byder at retten må se bort fra hans bud på 1,5 millioner kroner for Finstad Østre.
Johan Ødegården har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
«1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Johan Ødegården tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»
Aagot Finstad har for lagmannsretten anført at selv om skogen har vært drevet hardt, har Finstad Østre en tiltalende belligenhet. Det er muligheter fremover. Det kan hugges i skogen, men eieren har ikke rett til å blinke selv. I det frie markedet ville eiendommen vært meget lett omsettelig. Det er stor etterspørsel etter slike eiendommer i nærhet av byer.
Eiendommen skal verdsettes etter odelsloven §49 til hva en vanlig fornuftig kjøper ville gi for eiendommen. Børre Rogstadkjærnet fremstår som en slik person. Han er nabo og er interessert i eiendommen for å drive den sammen med sin egen eiendom. Påregnelig utnyttelse av Finstad Østre er som tilleggsjord. Lagmannsretten må derfor legge hans tilbud på 1,5 millioner kroner til grunn for sin takst.
Aagot Finstad har i følge odelsloven §39 krav på fri bolig. Det følger av Rt-1951-154.
Aagot Finstad har for lagmansretten nedlagt slik påstand:
«1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Johan Ødegården dømmes til å erstatte Aagot Finstads saksomkostninger for lagmannsretten, inklusive omkostninger til skogsakkyndig bistand.»
Lagmannsrettens bemerkninger:
Eiendommen Finstad Østre et gårdsbruk på totalt ca 3 100 dekar beliggende sentralt 8 km øst fra Elverum. Landbruksressursene på eiendommen består av jordveien, skogen med jakt, og bebyggelsen. Eiendommen har dessuten med sin sentrale og pene beliggenhet en boverdi ut over gårdsbebyggelsen. Nærheten til Elverum trekker den inn i etterspørselen som bolig. Men for Finstad Østre trekkes denne verdien sterkt nedover som følge av eiendommens generelt dårlige forfatning og i denne sammenheng spesielt av at det på eiendommen ikke er bebyggelse som er tidsmessig for slike etterspørrere i markedet.
Eiendommen skal verdsettes etter odelsloven §49. Partene er enige om at den gir anvisning på en bruksbestemt omsetningsverdi, men er uenige i hvilken krets av etterspørrere som det er relevant å hensynta. Aagot Finstads hovedinnvending mot undertaksten er således at det ikke er hensyntatt hva naboene er villige til å betale for eindommen kjøpt som tilleggsjord og har vist til Børre Rogstadkjærnets tilbud på kr 1,5 millioner. Lagmannsretten finner det i strid med verdsettelsesprinsippet i odelsloven §49 å basere taksten på tilbud fra en slik spesiell kjøpergruppe.
I den grunnleggende avgjørelse om forståelsen av bestemmelsen i Rt-1980-233 slo Høyesterett fast at det skulle finnes frem til hva en «vanlig kjøper vil gi for eiendommen» under de forutsetninger med hensyn til bruken som fremgår av bestemmelsen. Referansen til markedet er således den «vanlige kjøper». Slike nabobud vil være basert på odelseiendommens verdi verdsatt i sammenheng med tilbyderens egen eiendom. Det innebærer at odelseiendommen på hans hånd får en subjektiv verdi som i forhold til vanlige kjøpere blir en marginalverdi. Dette illustreres av Rogstadkjærnets vitneforklaring. Jordveien skulle inngå i hans allerede vel etablerte driftsapparat for jordbruksproduksjon, og ved å få hånd om skogen på Finstad Østre, kunne han ut fra en felles balansekvantumsberegning øke avvirkningstakten i den hugstmodne skogen på egen eiendom.
Etter dette tar lagmannsretten utgangspunkt i hva alminnelige kjøpere skjønnes å ville gi for Finstad Østre under de forutsetninger med hensyn til bruken som fremgår av odelsloven §49. Det sentrale moment vil være markedets vurdering av påregnelig fremtidig nettoavkastning av landbruksressursene, og hvilket krav til avkastning av den nødvendige kapital som må til. I tillegg til disse rent driftsøkonomiske forhold, vil komme slikt som eiendommens verdi som bolig ut over det landbruksmessige og da kommer slikt som vakker og sentral beliggenhet inn i vurderingen med den begrensning som ligger i bestemmelsen. Det som skal fanges opp, er merverdi ut over avkastningsverdien som landbrukseiendom denne eiendom på grunn av sin beliggenhet, vil ha.
Jordveien på ca 125 dekar ligger fordelt på 7 skifter rundt gårdsbebyggelsen. Lagmannsretten finner at påregnelig driftsform for en alminnelig landbruksinteressert kjøper, er egen kornproduksjon. Jorda består av steinet grus- og leirholdig morene. Den er flat og lettdrevet, men arronderingen er dårlig. Men det er en ulempe for driften at arealet er spredt på så mange teiger.
Skogen er på 2.321 dekar produktivt areal når Lemyrstykket holdes utenfor. Arealet er spredt på 14 teiger over hele østre Elverum. Skogen har vært hardt drevet i lang tid. I seinere tid i ett tilfelle også i strid med skogbrukslovens forbud mot sluttavvirkning av hugstklasse III. Dette har ført til en skjev hugstklassefordeling med 1% av produktivt areal i hugstklasse V, 8% i hugstklasse IV, 65% i hugstklasse III, 20% i hugstklasse II og 6% i hugstklasse I. Middels bonitet dominerer og halvparten av eiendommens produktive areal er i hugstklasse III på bonitet 14. Tettheten varierer mye fra full tetthet til utglisnet skog med svært dårlig tetthet. Det er utført betydelig skoggrøfting i flere teiger. Likeens er utført bestandspleie av ungskog i form av avstandsregulering. Det er terreng for fulllmekanisert drift, men bilveidekningen varierer mye, fra god til direkte dårlig.
En vanlig kjøper vil ikke legge vekt på jevnt hogstkvantum for denne skogen. Til dette har skogen en altfor ujevn alderssammensetning. Verdien av hele skogen ligger hovedsakelig i hugstklasse III. Denne hugstklassen utvikler seg og vil om en del år gå over i hugstklasse IV og videre til å bli hogstmoden. Den skjevheten som skogen har i dag vil forplante seg videre. Dette vil en vanlig kjøper ta hensyn til.
Gjennomsnittsalderen på skogen i hugstklasse III ligger i dag på ca 50 år for henholdsvis bonitet 11 og 14. Selv om mye av denne skogen er tynnet meget sterkt og tildels ujevnt, har den stor tilvekst og et stort potensiale for tømmer om 30-60 år. Dersom det (i denne hogstklassen) gjennomføres tynningshogster og renskingshogster i størrelsesorden 200 m netto pr. år i 20 år, har denne skogen et potensiale på sluttavvirkning/litt tynning i størrelsesorden 1800 m pr. år i 30 år i tidsrommet 2030-2060. I den første tida vil en kjøper måtte bruke en del av driftsnettoen til forsømt ungskogpleie og veiutgifter. Det står inne kr 1.929 i skogavgift. I sluttavvirkningene vil det bli en god del av godt betalt furutømmer.
Ut fra dette finner lagmannsretten at kjøpere som har til hensikt å drive Finstad Østre som en landbrukseiendom og vurderer ressursene i et langtidsperspektiv vil kreve 6% av kapitalen.
Eiendommens størrelse gir fellingstillatelse fullt ut for en elg, og rettigheten må derfor måtte forvaltes i et utmarkslag. I tillegg kommer småviltjakta.
Gårdstunet med våningshuset ligger vakkert og sentralt til i forhold til Elverum. Men våningshus og driftsbygning er i meget dårlig forfatning. Garasjen er i noe bedre stand. En kjøper av eiendommen ville enten rive våningshuset og føre opp en tidsmessig bolig eller eventuelt beholde den eksisterende bygnings tømmer og gjennomføre en fullstendig ombygging. Rehabiliteringsalternativet vil ikke bli billigere enn ved nybygg, men det vil bevare en gammel særpreget bygning. Driftsbygningen er kondemnabel og bidrar ikke med noen verdi på en kjøpers hånd.
Ut fra dette finner lagmannsretten at en samlet vurdering av eiendommens landbruksmessige avkastning og den særlige boverdi som dens beliggenhet tilsier, settes til 1,2 millioner kroner.
Når det gjelder Aagot Finstads borett, bemerker lagmannsretten at odelsloven §39 forutsetter at det er passende husrom på gården. Det må forstås slik at det må finnes husrom som det er rimelig å la henne få når odelsløserens behov for husrom er ivaretatt. Det kan typisk være at kårboligen på en gård står ledig. I dette tilfelle er situasjonen spesiell forsåvidt som løseren ut fra sin helse, ikke kan forventes å bosette seg på gården. Men det kan ikke være avgjørende for saksøktes rett til å kreve husrom. Vurderingen må foretas objektivt. Her kommer også hensynet til den aktuelle odelsløsers etterkommere inn i bildet. Med den vekt lovgiver har lagt på bo og driveplikten, må vurderingen etter odelsloven §39 ta utgangspunkt i boligsituasjonen slik den er når løserens behov er ivaretatt. Og slik vurdert er det klart at Aagot Finstad ikke kan påberope seg bestemmelsen som grunnlag for fortsatt å kunne bo på gården.
Johan Ødegården, som selv ikke trenger boligen, har imidlertid tilbudt Aagot Finstad lisvarig borett mot et forholdsmessig avslag i prisen. Tilbudet står, etter det lagmannsretten kunne forstå av partenes anførsler under hovedforhandlingen, fortsatt ved makt. Lagmannsretten finner det derfor riktig å avhjemle alternativ takst og setter som herredsretten verdien av livsvarig borett for Aagot Finstad i våningshuset til kr 150.000. Lagmannsretten har da sett hen til at bygningen som følge av dens tilstand, på langt nær kunne påregnes å oppnå gangbar leiepris i distriktet.
Det er alene Johan Ødegården som har begjært overskjønn. Saksomkostningsavgjørelsen for lagmannsretten skal således avgjøres etter odelsloven §66 som henviser til skjønnslovens regler. Det innebærer at odelsløseren, Johan Ødegården, i samsvar med skjønnsloven §54 bør betale Aagot Finstads saksomkostninger for lagmannsretten. Advokat Holen har levert omkostningsoppgave på kr 47.428. Av dette utgjør salæret kr 32.000. Utgifter til sakkyndig bistand er oppgitt til kr 13.848. Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn.
Odelsovertaksten er enstemmig.
Slutning:
1. Odelstaksten over eiendommen Finstad Østre med gnr 102 bnr 12 og bnr 71, gnr 105 bnr 16, gnr 109 bnr 1, bnr 7 og bnr 21, gnr 153 bnr 24 og bnr 67, gnr 180 bnr 14 og gnr 182 bnr 6 i Elverum kommune settes til 1.200.000 -enmilliontohundretusen- kroner.
2. Fratrekket ved at Aagot Finstad får livsvarig borett på Finstad Østre, settes til 150.000 - etthundrogfemtitusen- kroner.
3. Johan Ødegården betaler, innen 14 - fjorten- dager fra overtakstens forkynnelse til Aagot Finstad 47.428 - syvogførtitusenfirehundreogåtteogtyve- kroner.
4. Johan Ødegården betaler de lovbestemte utgifter ved overtaksten.