LE-1999-474
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1999-09-14 |
| Publisert: | LE-1999-00474 |
| Stikkord: | Fast eiendom |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Eidsvoll herredsrett Nr: 98-330 - Eidsivating lagmannsrett LE-1999-00474 A. Anket til Høyesterett; lagmannsrettens dom stadfestet, se HR-2000-00041B. |
| Parter: | Ankende part: Eidsvoll kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Morten F. Arnesen). Ankemotpart: Oddrun Røher (Prosessfullmektig: Advokat Dag Arne Ruud). |
| Forfatter: | Førstelagmann Odd Jarl Pedersen. Lagdommer Berit Haga. Ekstraordinær lagdommer Ole Sjetne |
| Lovhenvisninger: | Vassdragsloven (1940) §7, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Delingsloven (1978) |
I 1983 solgte Oddrun Røher ca 9 dekar av sin eiendom Sundet i Eidsvoll kommune til Eidsiva Brannkasse. Eidsvoll kommune gjorde forkjøpsrett gjeldende slik at skjøte av 27 oktober 1983 ble utstedt til kommunen. Eiendommen hadde før utskillelsen av de 9 dekar fasade i vest til Vorma, og eiendomsretten omfattet også tilstøtende elvegrunn. Saken gjelder tvist om strandkanten og elvegrunnen i Vorma fulgte med i salget.
I kjøpekontrakten mellom Oddrun Røher og Eidsiva Brannkasse het det:
«Jeg Oddrun Signe Røher selger til Eidsiva Brannkasse ca 9 dekar av min eiendom Sundet (landeiendom) gr.nr 16 br. 8, 24 og 45 av skyld mark - - - i Eidsvoll herred, - - - for omforenet kjøpesum stor kr 450. 000,00, som er pristakst.
- - -
- - -
Kart og oppmålingsforretning begjæres snarest mulig. Oppmålingen og skylddelingen skal skje etter de grenser som er opptrukket på det kart som foreligger i saken.»
Det har ikke lykkes partene å fremskaffe det kart som det er referert til i kjøpekontrakten. I den påfølgende kart- og oppmålingsforretning ble det på målebrevskartet anmerket 11 koordinatspunkter. Av disse lå pkt A og N i vest langs strandkanten ca 4-5 meter inn fra den på kartet markerte strandkant. Linjen A-N var i sin helhet trukket på land, men på grunn av strandkantens formasjon, tangerte den elvekanten midt mellom punktene.
Deretter utstedte Oddrun Røher skjøte til kommunen:
«Undertegnede, Oddrun Signe Røher, født xx.xx.1934, erkjenner å ha solgt, likesom jeg herved overdrar og skjøter til Eidsvoll Kommune en parsell på ca 9 dekar av Sundtoppen i Eidsvoll, som har fått gnr. 16, bnr. 122.»
Etterat kommunen hadde fylt opp deler av elvegrunnen til parkeringsplass, tok Oddrun Røher i 1997 kontakt med kommunen og hevdet at salget ikke hadde omfattet strandkanten og elvegrunnen. Hun krevde derfor betaling for det areal hun mente var beslaglagt. Hun viste til linjen A-N i målebrevet som hun mente var vestgrensen for det overdratte område. Eidsvoll kommune motsatte seg kravet og anførte at det som var solgt, var ca 9 dekar av Sundtoppen med fasade til Vorma og at elvegrunnen da fulgte med i salget, fordi Oddrun Røher ikke uttrykkelig hadde holdt strandkanten og elvegrunnen tilbake. Linjen mellom koordinatpunktene A og N var i følge kommunen en hjelpelinje for å få nøyaktig fastslått det utskilte områdets størrelse.
Oddrun Røher tok deretter ut stevning mot Eidsvoll kommune med krav om fastsettelsesdom for at hun er eier av grunnen langs og i Vorma, vest for gnr 16 bnr 122. Eidsvoll kommune tok til motmæle med krav om fastsettelsesdom for at Eidsvoll kommune er eier av elvegrunnen under gnr 16 bnr 122 i Eidsvoll. Eidsvoll herredsrett avsa dom i tvisten den 8 april 1999 med slik domsslutning:
«I hovedsøksmål:
1. Oddrun Røher er eier av grunnen langs og i Vorma vest for gnr 16 bnr 122.
I motsøksmål:
1. Oddrun Røher frifinnes.
I begge søksmål:
2. Eidsvoll kommune dømmes til å erstatte Oddrun Røher hennes saksomkostninger, i hovedsøksmål og motsøksmål, med til sammen kr 29 726,- med tillegg av 12 % rente fra 14 dager etter dommens forkynnelse til betaling skjer.
Forpliktelsen i nr 2 forfaller til betaling 14 dager etter dommens forkynnelse.»
Eidsvoll kommune har påanket herredsrettens dom til Eidsivating lagmannsrett. Oddrun Røher har tatt til motmæle. Saken står for lagmannsretten i samme faktiske og rettslige stilling som for herredsretten.
Eidsvoll kommunes anførsler kan sammenfattes slik:
Under kontraktsforhandlingene mellom Oddrun Røher og Eidsiva Brannkasse var det hverken avtalt eller forutsatt at elvegrunnen skulle holdes tilbake. Linjen mellom koordinatpunktene A-N er en hjelpelinje som ble trukket opp under oppmålingsforretningen for å fastlegge størrelsen på landarealet. En grenselinje ville ha fulgt strandkanten. Linjen slik den er tegnet inn på målebrevskartet, er i samsvar med den oppmålingspraksis som ble fulgt i Eidsvoll når parseller ned mot elvens hovedløp skulle fradeles. Det som ble målt opp, var landarealet, mens elvegrunnen fulgte med uten videre. Det ble en omlegging av denne praksis i 1991 da den nye Sundbroen skulle bygges. Fra da av har det vært betalt særskilt for strandretten. I 1983 kan det derfor ikke ha tjent noen fornuftig hensikt å tilbakeholde stripen vest for linjen og elvegrunnen. Dessuten har Røhers gjenværende areal hverken strandlinje eller adkomst over annen eiendom til stranden slik at det i praksis ville være umulig å utnytte strandretten.
At strandretten fulgte med i salget i 1983, er i samsvar med den deklaratoriske regel i vassdragsloven §7 annet ledd og Høyesteretts klare praksis. Skal strandretten ansees holdt tilbake på selgerens hånd, krever det klare holdepunkter.
Eidsvoll kommune har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
«1. I hovedsøksmålet:
Eidsvoll kommune v/ordføreren frifinnes
2. I motsøksmålet:
Eidsvoll kommune v/ordføreren er eier av elvegrunnen under gnr. 16 bnr. 122 i Eidsvoll.
3. I begge søksmål:
Eidsvoll kommune v/ordføreren tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten.»
Oddrun Signe Røhers anførsler for lagmannsretten kan sammenfattes slik:
Det helt avgjørende i denne tvist er at det på målebrevskartet er inntegnet klare grenser for hva som ble frasolgt i 1983, og at alle grensene er trukket på land. Vassdragsloven §7 annet ledd og den høyesterettspraksis som er påberopt, forutsetter at grensen er beskrevet verbalt slik at den går langs elven. Her er det trukket fysiske grenser som holder tilbake opptil 5-6 meter av det tørre land på selgers hånd. Vassdragsloven §7 annet ledd får derfor ikke anvendelse.
Skal strandretten i et slikt tilfelle ansees solgt, krever det et særskilt grunnlag. Men i dette tilfelle er det på det rene at det ikke er solgt noe annet eller mer enn det som fremgår av målebrevskartet. Elvegrunnen var overhodet ikke noe tema under forhandlingene. Det er de 9021 m2 landareal som det er betalt for, og som er overskjøtet.
Det er ingen grunn til anta at grensene er feilaktig trukket opp under kart- og oppmålingsforrretningen. Delingsloven stiller strenge krav til grenser. Den som anfører at den grense som følger av målebrevskartet er feil, har en streng bevisbyrde. Skulle elvegrunnen ha fulgt med, måtte, i følge håndboken til delingsloven, retningen på grensene ut i elva ha vært markert ved stiplede linjer.
Kommunen har betalt andre eiere av grunn som grenser opp til elva, særskilt vederlag for elvegrunnen.
Hun nedla slik påstand:
I Hovedsøksmålet:
Herredsrettens dom pkt. 1 stadfestes.
II Motsøksmålet:
Herredsrettens dom pkt. 1 stadfestes.
III I begge søksmål:
Oddrun Røher tilkjennes fulle omkostninger for såvel herredsretten som lagmannsretten.
Lagmannsrettens bemerkninger:
Lagmannsretten tar utgangspunkt i at det er kjøpekontrakten av 19 april 1983 mellom Oddrun Røher og Eidsiva Brannkasse som er bestemmende for hva som i kraft av forkjøpsretten ble overdradd til Eidsvoll kommune. Av kontrakten er det på det rene at en parsell på ca 9 dekar skulle fradeles og selges. Parsellens grenser fremgår i følge kjøpekontrakten av «det kart som foreligger i saken». Dette kart som gjennom henvisningen er blitt en del av kjøpekontrakten, har ikke partene kunnet legge frem. Det er således ikke mulig for lagmannsretten å si noe med sikkerhet om det på dette kartet var trukket opp noen grenselinje i vest langs elvebredden. Men det som er på det rene, er at selgerens øvrige eiendom ikke hadde noen grense mot Vorma, og at den heller ikke skulle ha noen adkomstrett til det omtvistede areal over den parsell som skulle fraskilles. Det er videre på det rene at arealet i følge dagjeldende reguleringsplan var lagt ut til friareal. Ut fra dette kan ikke lagmannsretten se at det kan ha tjent noe fornuftig formål å holde strandsonen og elvegrunnen tilbake på selgers hånd.
Oddrun Røher har fremholdt at andre som har solgt strandeiendommer mot Vorma, har fått særskilt oppgjør for elvegrunnen. Men lagmannsretten kan ikke se at det kan få noen betydning for tolkningen av kontrakten. Den skal tolkes ut fra de forutsetninger som gjaldt i 1983, da kontrakten ble inngått mellom Oddrun Røher og Eidsiva Brannkasse. Lagmannsretten må bygge på at det ikke ble betalt særskilt for elvegrunn på det tidspunkt. De eksempler Oddrun Røher har påberopt seg, gjelder alle senere overdragelser. Denne nye praksis henger sammen med at det skulle bygges ny bro over Vorma. At Oddrun Røher i 1983 skulle ha holdt tilbake strandretten med sikte på et særskilt salg, ser derfor lagmannsretten bort fra. I sin partsforklaring presiserte hun at under kontraktsforhandlingene tenkte ingen av partene på strandretten. Det var ikke noe tema.
At strandretten følger usagt med når en eiendom som støter an mot sjø eller vassdrag, overdras, er i samsvar med gammel sedvanerett og er for vassdrag i vassdragsloven §7 annet ledd lovfestet som deklaratorisk regel. Høyesterett har understreket styrken i denne regel ved å stille strenge krav til beviset for at strandretten er holdt tilbake; således i Rt-1971-596 (Tokke):
«I mangel av tilstrekkelig bevis for særskilt forbehold fra overdragerens side må da eiendommen være ervervet med de rettigheter i det tilstøtende vassdrag som følger av alminnelige regler i vassdragslovgivningen. Jeg tilføyer at i følge Høyesteretts praksis i saker av denne art må det kreves bevis av en vekt som ikke etterlater rimelige tvil.»
Oddrun Røher har særlig vist til målebrevskartet som mot Vorma har inntegnet en linje nord-syd, ca 4-5 meter inn fra strandkanten. Dette, anføres det, skal vise at hun i 1983 holdt igjen en stripe land slik at presumsjonen i vassdragsloven §7 annet ledd ikke får anvendelse. Lagmannsretten finner ikke at den påberopte linje langs eiendommens strandkant er bevis av tilstrekkelig styrke til å fravike den tolkning som følger av kjøpekontrakten. Det har, som lagmannsretten ovenfor har gjort rede for, all formodning mot seg at linjen korresponderer med en grenselinje som partene trakk opp i det kart som kjøpekontrakten viser til. Lagmannsretten viser til at tidligere teknisk sjef Per Erling Romsaas i Eidsvoll kommune forklarte at praksis i kommunen i 1983 var å måle landarealet slik at den påberopte linje ble benyttet som en praktisk hjelpelinje for å avgrense landarealet mot elvegrunnen. Det var landarealet som bestemte eiendommens størrelse med elvegrunnen som et tilbehør som fulgte landarealets eiendomsrett. Lagmannsretten viser også til at det ikke ble avtalt noe om selgers adkomst til det som eventuelt skulle ha vært et restareal.
Ut fra dette kan ikke lagmannsretten finne tilstrekkelige holdepunkter for at arealet vest for linjen mellom koordinatspunktene A - N ble holdt tilbake da Oddrun Røher i 1983 solgte eiendommen til Eidsiva Brannkasse. Det fulgte derfor med da Eidsvoll kommune i kraft av sin forkjøpsrett trådte inn i brannkassens rettigheter etter avtalen.
Eidsvoll kommunes anke har ført frem både i hovedsøksmålet og i motsøksmålet. Saksomkostningsspørsmålet skal avgjøres etter tvistemålsloven §172 første ledd, jf §180 annet ledd. Lagmannsretten finner at avgjørelsen ikke har voldt slik tvil at unntaksbestemmelsen i tvistemålsloven §172 annet ledd bør anvendes. Advokat Arnesen har levert omkostningsoppgave for lagmannsretten på kr 33 828, hvorav salæret utgjør kr 18 000. Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn.
Saksomkostningsspørsmålet for herredsretten skal avgjøres ut fra det resultet lagmannsretten er kommet til. Det innebærer at Eidsvoll kommune fullt ut har fått medhold i både hovedsøksmålet og motsøksmålet, og lagmannsretten finner at Oddrun Røher i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §172 første ledd bør erstatte Eidsvoll kommune dens saksomkostninger for herredsretten. Saksomkostningene settes i samsvar med innlevert omkostningsoppgave til kr 29 139, hvorav salær utgjør kr 25 000.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. I hovedsøksmålet:
Eidsvoll kommune v/ordføreren frifinnes.
2. I motsøksmålet:
Eidsvoll kommune v/ordføreren er eier av elvegrunnen under gnr. 16 bnr. 122 i Eidsvoll.
3. I saksomkostninger for herredsretten betaler Oddrun Røher til Eidsvoll kommune 29.139 -niogtyvetusenetthundreogniogtredve- kroner og i saksomkostninger for lagmannsretten 33.828 -treogtredvetusenåttehundreogåtteogtyve- kroner. Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne dom.