LE-2001-505
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 2001-11-06 |
| Publisert: | LE-2001-00505 |
| Stikkord: | Ekspropriasjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Nedre Romerike herredsrett 99-01387 B - Eidsivating lagmannsrett LE-2001-00505 B. |
| Parter: | Saksøker: Lørenskog kommune (Prosessfullmektig: Advokat Harald Hesselberg). Saksøkt: Else Berger, Roy Erling Neraasen (Prosessfullmektig: Advokat Trygve Mercoll). |
| Forfatter: | Førstelagmann Odd Jarl Pedersen med 4 meddommere |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, Skjønnsprosessloven (1917) §54a, Plan- og bygningsloven (1985) §20-4, §31, §81, §84, §86a, §86b, §93 |
Saken gjelder overskjønn over Nedre Romerike herredsretts erstatningsfastsettelse i anledning Lørenskog kommunes erverv av grunn fra gnr 100 bnr 6, Berger til Nordliveien, etappe 3.
Berger var et småbruk på ca 24 dekar på Skårer. I generalplanen fra 1976 var eiendommen lagt ut til industri og til veiareal for fremtidig Nordlivei. I 1984 fremmet Fagbygg A/S forslag til reguleringsplan for den del som var lagt ut til byggeområde. Utkastet viste 27 tomter med et lekeareal i grensen mot veien slik den var vist i generalplanen. Da reguleringsplanen ble vedtatt den 14 desember 1988, var lekearealet flyttet og beslagla i stedet tomt nr 25, 26 og 27. Den vedtatte plan har dessuten en annen tomteinndeling slik det ble plass til 21 tomter. Tomtene er senere fradelt slik at det er restarealet av Berger som kommunen nå skal erververe. Dette eies av Else Berger og Roy Erling Neraasen.
Reguleringsplanen for Nordliveien ble vedtatt 14 desember 1994. Planen viste i tillegg til selve veitraséen, en busslomme og en gangvei. Da krevde eierne resteiendommen innløst. Kommunen motsatte seg innløsning, men gikk med å erverve restarealet som totalt er på 5.908 m2 til den pris som blir fastsatt ved skjønn.
De to reguleringsplaner er tilpasset hverandre slik at det aller meste av de 5.908 m2 som skal avstås utgjør den del av eiendommen som ikke ble regulert til byggeområde. Men et mindre areal er tatt fra det regulerte byggeområde. Det gjelder 254 m2 som tas til adkomstvei fra det regulerte friareal. De resterende 5654 m2 er ikke fraskilt gnr 100 bnr 7. Av dette går 3883 m 2 til Nordliveien og 1772 m2 er innløsningsareal hvorav 1589,9 m2 ligger mellom Nordliveien og gangveien.
Bortsett fra de 254 m2 til adkomstvei, ligger det areal som skal avstås i et skrånende terreng av leire ned til en bekk i bunnen av et dalsøkk. I kommuneplanens arealdel fra 1997 er arealet syd for Nordliveien lagt ut til NLF-område med bestemmelse etter plbl §20-4 annet ledd bokstav f om forbud mot arbeider og tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven §81, §84, §86a, §86b og §93 i et belte på 30 meter fra bekk.
Det er enighet om at overskjønnet skal fremmes på de samme skjønnsforutsetninger som for herredsretten.
Overskjønnsforhandlingene ble holdt i Lillestrøm tinghus den 2 november 2001. Else Berger, Kontorsjef Knut Tefre og avdelingsingeniør Kirsti Blomdal i Lørenskog kommune avga forklaring. Retten foretok befaring.
Lørenskog kommune har anført at Nordliveien var tegnet inn allerede i generalplanen fra 1976. Arealet har således aldri vært åpnet for bebyggelse slik at det allrede av den grunn må verdsettes som ubebyggelig. Men selv om det sees bort fra den aktuell veiregulering og legger alternativ påregnelig regulering til grunn, vil arealet fremstå som ubebyggelig. Påregnelig alternativ regulering av arealet ville vært til LNF-område. Og det er helt upåregnelig at det ville blitt gitt dispensasjon for bebyggelse. Områdets topografi, beskaffenhet som byggegrunn og ikke minst at det er tale om et ravineområde ned mot en bekk. Slike områder har et sterkt vern mot utbygging.
Påregnelighetsvurderingen må foretas ut fra forholdene på skjønnstidspunktet. Det følger av hovedregelen i ekspropriasjonserstatningsloven §10. Skal dette prinsipp fravikes, må det foreligge en forhåndstiltredelse. Det er ikke tilfelle i denne sak.
Når det gjelder arealet på 254 m2 må det erstattes som en del av utbyggingsområdet, men etter et differanseprinsipp.
Lørenskog kommune har nedlagt slik påstand:
«1. Overskjønnet fremmes.
2. Lørenskog kommune tilkjennes saksomkostninger.»
Else Berger og Roy Erling Neraasen har anført at kommunen i møte i september 1999 uttalte at 30 meters grensen fra bekk ble vedtatt først i 1997, og at dette ikke ville gjelde for Berger.
Det er tale om to forskjellige reguleringsplaner. Under reguleringen av byggeområdet, forholdt grunneierne seg til den plan som fremgikk av generalplanen. Veireguleringen som kom senere hadde utvidet veiområdet med en busslomme og en gangvei. Lekearealet var av arkitekten foreslått der busslommen nå kommer. Alt dette har ført til at tomteantallet måtte reduseres fra 27 til 21 tomter.
Når lagmannsretten skal vurdere påregnelig bruk av arealene, er det situasjonen slik den var da veireguleringen ble vedtatt som må legges til grunn. Dette følger av Rt-1985-718. Veireguleringen er en tilegnelse som innebærer en tiltredelse av arealene. I 1986 var det påregnelig at Nordliveien ville komme slik den var vist i generalplanen fra 1977, men ikke slik den ble regulert i 1994 med busslomme og gangvei. Dette førte til at 6 tomter gikk tapt.
Verdsettelsen må derfor ta utgangspunkt i at de avståtte areal er tomtegrunn til en pris av kr 700 pr m2 .
Else Berger og Roy Erling Neraasen har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
«1. Overskjønnet fremmes.
2. Else Berger og Roy Erling Neraasen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten».
Lagmannsrettens bemerkninger:
Det følger av plenumsdommen i Rt-1996-521 at når det eksproprieres til gjennomføring av en reguleringsplan som legger ekspropriasjonsarealet ut til veiformål, skal det sees bort fra ervervsplanen. Arealet skal i stedet verdsettes ut fra alternativ påregnelig bruk. Hva det er, skal avgjøres ut fra en bedømmelse av de konkrete forhold. I denne sak er partene uenige om hvilket tidspunkt som påregnelighetsvurderingen skal ta utgangspunkt i.
Det rettslige utgangspunkt er ekspropriasjonserstatningsloven §10 første punktum som slår fast at verdsettelsen skal foretas etter forholdene slik de var på «det tidspunktet då skjønet vert avheimla.» Skal et tidligere tidspunkt legges til grunn, må ifølge annet punktet ekspropriasjonen ha blitt «set i verk før den tid». Dette innebærer at det først er når eksproprianten har tiltrådt arealet, at dette utgangspunkt skal fravikes. Det vil klart være tilfelle i de tilfeller der eksproprianten ved samtykke til forhåndstiltredelse får en eiers rådighet over arealet.. I enkelte tilfeller kan det være tvil om hva som nærmere skal sies å være tiltredelse. Ved fredningsskjønn der eieren fra fredingsvedtaket blir fratatt rådighet, er det lagt til grunn at arealet er tiltrådt allerede fra fredningsvedtaket. Men det samme kan ikke antas i et tilfelle som her der det er regulert til vei. En slik reguleringsplan forutsetter riktignok en tilegnelse for at veien skal bli realisert. Men reguleringen i seg selv medfører ifølge plbl §31 ingen slik begrensning i eierrådigheten at det kan sammenliknes med et fredningsvedtak. Det griper ikke inn i igangværende bruk. Tilegnelsen og skjer først i når det er gitt forhåndstillatelse eller skjønnet er gjennomført.
Når det gjelder hva som ville ha vært alternativ regulering dersom Nordliveien ikke hadde kommet, viser lagmannsretten til at tilstøtende områder i kommuneplanens arealdel er regulert til landbruk- natur- og friluftsområde. Hvis ikke veien hadde kommet, finner lagmannsretten det ikke tvilsomt at hele området fra topp skråning mot det eksisterende byggeområde hadde blitt regulert til NLF-området. Dalsøkket med ravineområdet og en bekk i bunnen, egner seg dårlig som byggegrunn samtidig som området har naturvernmessige kvaliteter som tilsier NLF-område. Selvom området skulle blitt regulert til utbygging, ville arealplanbestemmelsen om 30 meters byggegrense mot bekken, ha hindret plassering av bygningsmessige tiltak inklusive masseforflytninger.
Lagmannsretten legger til at det ikke er riktig slik som ekspropriatene anfører at busslommen og gangveien har ødelagt 6 tomter. I det opprinnelige utkast var lekearealet lagt på ekspropriasjonsarealet. Som følge av at reguleringsmyndighetene ikke godkjente arealet som lekeplass, ble det flyttet slik at det beslagla tomtene nr 25, 26 og 27. Dessuten ble tomteinndelingen endret, blant annet med at det ble lagt inn to rader med seks rekkehus der utkastet hadde to rader med fem eneboligtomter. Det har også gått tapt en tomt ved at tomt nr 3, 4 og 5 i utkastet er blitt til to tomter. Realiteten er med andre ord at arealet som var avsatt til tomt 25, 26 og 27, er blitt omdisponert til lekeareal og at tomtestørrelsen er justert.
Når det gjelder verdsettelsen av ekspropriasjonsarealet under forutsetning av at det er ubebyggelig, viser lagmannsretten til herredsrettens syn. Det innebærer at 5655 m2 skal erstattes med kr 13 som utgjør 73.515 kroner.
Når det særlig gjelder de 254 m2 som tas fra det regulerte byggeområde til gangvei, bemerker lagmannsretten at alternativt til adomstvei, ville ha vært som del av byggeområdet slik at den felles lekeplass ville ha blitt 254 m2 større. Lagmannsretten verdsetter arealet som en del av byggeområdet etter tomtepris. Tapet på utparsellerernes hånd består i at utbyggingsarealet ble mindre, men uten at det er gått tapt noen byggetomt. Det er lekeplassen som er blitt mindre. Idag har det på eiernes hånd kun verdi som solgt til tomteeierne som friareal. Ut fra et differanseprinsipp med en strøkspris på kr 700, settes tapet av dette areal til kr 100.000.
Overskjønnet er begjært alene av saksøkte. De har ikke oppnådd noe bedret resultat.
Etter omstendighetene finner ikke lagmannsretten tilstrekkelig grunn til å anvende bestemmelsen i skjønnsloven §54a slik partene bærer egne omkostninger for lagmannsretten
De saksøkte må bære de lovbestemte utgifter med skjønnet.
Overskjønnet er enstemmig
Slutning:
1. Erstatningen settes til 173.515 - etthundreogtreogsyttitusenfemhundreogfemten - kroner.
2. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.