LE-2002-170
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 2002-06-10 |
| Publisert: | LE-2002-00170 |
| Stikkord: | Ekspropriasjon, Differanseprinsippet |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Nedre Romerike herredsrett Nr 01-00652 B - Eidsivating lagmannsrett LE-2002-00170 B. |
| Parter: | Saksøker: Gjerdrum kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Morten F. Arnesen) Saksøkt: Sven Olav Moe Jan Erik Moe AS Bygg og Trelast Gjerdrum v/styrets formann (Prosessfullmektig: Advokat Trond Skyberg). |
| Forfatter: | Førstelagmann Odd Jarl Pedersen Skjønnsmenn: Takstmann Morten Brurok Eiendomsmegler Jan Jensen |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §7, Skjønnsprosessloven (1917) §54 |
Saken gjelder overskjønn over Nedre Romerike herredsrettes erstatningsfastsettelse i anledning av Gjerdrum kommunes erverv av ca 510 m2 til adkomstvei fra en bebygd næringseiendom i Ask sentrum i Gjerdrum.
Gjerdrum kommune egengodkjente den 28 april 1999 reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for «Ask sentrum». Planen viser blant annet en regulert adkomstvei som forutsetter at gnr 42 bnr 95 skal avstå ca 510 m2 til adkomstvei. Adkomstveien skal i første omgang benyttes av naboeiendommen, Askheim, som er en stor boligeiendom. Senere vil den også bli adkomstvei for en barnehage som skal oppføres på en regulert tomt. Eiendommen er en bebygd næringseiendom på 6200 m2. På eiendommen er oppført et bygg med en grunnflate på 2075 m2. Bygget er i bruk til trelastutsalg.
Resteiendommen er regulert til boliger/næring/forretninger/kontor med en tillatt utnyttelse på maksimalt BYA 35 %. Som følge av eksisterende bygning med en grunnflate på 2075 m2 på den 6200 m2 store eiendom ville det ha vært igjen 95 m2 å nedbygge hvis ekspropriasjon ikke hadde kommet. Denne utbyggingsmulighet går tapt som følge av ekspropriasjonen.
Ekspropriasjonsarealet består av en stripe ca 10 meter bred og beliggende i skrånende terreng i eiendommens nordvestre hjørne.
Eiendommen eies av Sven Erik Moe med 51 % og av Jan Erik Moe med 49 %. De har festet eiendommen til AS Bygg og Trelast Gjerdrum som har fremfestet eiendommen. Ekspropriatene er innforstått med at de selv foretar den interne fordeling av ekspropriasjonsbeløpet.
For herredsretten var det tvist om skjønnets fremme, men innsigelsen er frafalt for lagmannsretten. Kommunen fikk tillatelse til forhåndstiltredelse. Arealet ble tiltrådt den 22 januar 2002. Etter dette blir overskjønnet å fremme på de samme skjønnsforutsetninger som for herredsretten. Skjønnsforutsetningene er inntatt i herredsrettens skjønn.
Nedre Romerike herredsrett avhjemlet skjønn den 17 desember 2001 med slik slutning:
«1. Gjerdrum kommune betaler de saksøkte erstatning med kr 530 pr. kvm.
2. Erstatningsbeløpet forrentes med 7 % p.a. fra tiltredelse til betaling skjer.
3. Saksøkeren betaler de lovbestemte utgifter ved skjønnet, herunder godtgjørelse til skjønnsmennene etter fastsetting av rettens formann.
4. Saksøkte erstatter de saksøktes utgifter til juridisk bistand med kr 30.492,- kroner trettitusen firehundre og nittito 00/100.»
Herredsretten fastsatte erstatningen til det beløp en kjøper måtte betale for å kjøpe et tilsvarende areal for å kompensere for den byggemulighet som går tapt som følge av arealreduksjonen. Herredsretten tok utgangspunkt i den pris som var betalt for å erverve naboeiendommen for oppførelse av boligkomplekset Askheim.
Gjerdrum kommune har begjært overskjønn over herredsrettens fastsettelse av erstatningen; slutningens pkt 1. Ekspropriatene har ikke begjært overskjønn.
Overskjønnsforhandlingene ble holdt den 6 juni 2002 i Gjerdrum kommunehus. Lagmannsretten foretok sammen med partene befaring av eiendommen og de påberopte sammenligningseiendommer. Avdelingsingeniør Marius Eriksen ble ført som vitne. Han hadde kontrollmålt eksisterende bebyggelse til 2075 m2.
Gjerdrum kommune har anført at det skal sees bort fra at ekspropriasjonsarealet er regulert til trafikkformål. Verdsettelsen skal foretas etter differanseprinsippet ut fra ekspropriasjonsarealets påregnelige utnyttelsesmuligheter. Lagmannsretten må ta utgangspunkt i den generelle strøkspris for Ask sentrum. Det blir da feil å basere avgjørelsen på ervervet av Askheim. Formålet med kjøpet av grunnen var å få tomt til det store boligkomplekset, er ikke representative for erverv av en næringseiendom, og de kjøpte areal var delvis bebygd. Strøksprisen i Ask sentrum ligger på ca kr 200 pr m2.
Med dette som utgangspunkt må lagmannsretten foreta en helt konkret vurdering av eiendommens salgsverdi med og uten ekspropriasjonsarealet. Parkprinsippet sier ikke at verdsettelsen skal foretas ut fra bruk til tomter. Tomtepris er avhengig av at slik utnyttelse er konkret påregnelig. Spørsmålet blir om potensielle kjøpere ville betale noe mer for eiendommen hvis den hadde hatt i behold utbyggingspotensialet på 95 m2. Utnyttelse til parkeringsareal er upåregnelig av markedsmessige grunner. Slik bruk ville dessuten ha krevd opparbeidelse.
Gjerdrum kommune har nedlagt slik påstand:
«1. Overskjønnet fremmes.
2. Gjerdrum kommune v/ordføreren 2024 Gjerdrum betaler de lovbestemte utgifter ved overskjønnet og de saksøktes nødvendige utgifter til juridisk bistand.»
Sven Olav Moe, Jan Erik Moe og As Gjerdrum Bygg og Trelast Gjerdrum har henholdt seg til herredsrettens premisser. De har for lagmannsretten sterkt fremhevet at den relevante sammenligningseiendom er naboeiendommen, Askheim, som er ervervet til kr 522 pr m2 i gjennomsnitt. Kommunens egne kjøp er ikke relevante fordi det gjelder eiendommer som er regulert til offentlig bebyggelse, og kommunen selger til kostpris.
Hvis Bygg og trelast skal utvide må de kjøpe tilbake et areal av tilsvarende størrelse for å bli stilt i samme stilling som før ekspropriasjonen. Utgiftene til et slikt kjøp utgjør erstatningen etter differanseprinsippet.
Andre utnyttelsesmuligheter av arealet ville ha vært til parkering. Det er behov for parkeringsplasser, noe kommunens kjøp av naboeiendommen til kommunehuset viser.
Ekspropriatene har nedlagt slik påstand:
«1. De saksøkte gis full erstatning
2. De saksøkte tilkjennes saksomkostninger.»
Lagmannsrettens bemerkninger:
Ekspropriasjonsarealet er et ca 510 m2 stort areal i form av en ca 10 meter bred stripe i utkanten av en bebygd forretningseiendom på 6200 m2. Arealet har ikke selvstendig omsetningsverdi til andre enn eksproprianten. Det innebærer at verdsettelsen må foretas etter differanseprinsippet. Herredsretten har funnet differansen ved å se hen til den pris en kjøper ville betale for kjøp av tilsvarende areal til kompensasjon for tapte utbyggingsmuligheter. Dette er feil rettsanvendelse. Det herredsretten har verdsatt, er kjøpers utgifter for å få en eiendom av samme størrelse som før ekspropriasjonen. Men en slik verdsettelse ut fra utgiftene til å opprettholde eiendommens størrelse, er det ikke grunnlag for ved avståelse av grunn fra en næringseiendom. Lagmannsretten viser til ekspropriasjonserstatningsloven §7 og til Rt-1980-309 der Høyesterett forkastet samme anførsel i forbindelse med utgifter til å støyisolere.
Det som er gjenstand for verdsettelse er eierens økonomiske tap som følge av avståelse. De to størrelser, gjenkjøpsutgiftene og det økonomiske tap, kan være identiske, men ikke nødvendigvis, og derfor blir det gal rettsanvendelse å verdsette utgiften. Som lagmannsretten kommer tilbake til, vil det i denne sak langt fra være sammenfallende beløp.
Ekspropriatens økonomiske tap må finnes ut fra en konkret vurdering av ekspropriasjonsarealets betydning for salgsverdien av hele eiendommen.
Arealet har ingen funksjon i aktuell bruk av eiendom som butikk for salg av trelastprodukter. Men det avgjørende er arealets påregnelig fremtidig bruk sammen med resteiendommen. Lagmannsretten finner det klart at bruk som parkeringsareal er uaktuelt. Dertil er det for stor parkeringskapasitet i strøket, og en slik bruk av ekspropriasjonsarealet som ligger i skrånende terreng på en fylling, ville betinge opparbeidelseskostnader som ville gjøre bruken ulønnsom.
Lagmannsretten kan ikke se annen påregnelig bruk av arealet enn som grunnlag for å bygge på eiendommen. Utfra gjeldende reguleringsbestemmelser kan ytterligere 95 m2 av eiendommens areal bygges ned. Dette går tapt som følge av avståelsen, men det er tale om et så marginalt areal i forhold til de 2075 m2 som allerede er brukt opp, at lagmannsretten er i tvil om de ytterligere 95 m2 ville ha slått ut i øket salgssum hvis eiendommen ble solgt, men er kommet til at erstatningen skjønnsmessig kan settes til kr 60 000. Lagmannsretten har da også sett hen til at det ikke er dokumentert det samme marked for næringseiendommer som for boligeiendommer i Ask sentrum.
Advokat Skyberg har levert omkostningsoppgave på kr 39.250, hvorav kr 500 er reiseutgifter. Gjerdrum kommune har bemerket at salæret er noe høyt, men har ikke villet protestere.
Lagmannsretten deler Gjerdrum kommunes syn, og bemerker at det er tale om et overskjønn med et takstnummer, og problemstillingene som var fremme for lagmannsretten, var også fremme for herredsretten. Hovedforhandlingen tok fire timer. Ut fra dette kan ikke lagmannsretten se annet enn at det er brukt mer tid til forberedelse for lagmannsretten enn hva som skjønnes nødvendig, og setter salæret til kr 25.000, jf skjønnsloven §54.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Erstatningen i anledning Gjerdrum kommunes erverv av ca 510 m2 fra gnr. 42 bnr 95 i Gjerdrum, settes til 60.000 -sekstitusen- kroner.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Gjerdrum kommune til Sven Olav Moe, Jan Erik Moe og AS Bygg og Trelast Gjerdrum i fellesskap, 25.500 - femogtyvetusenfemhundre - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette overskjønn.