LE-2002-325

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse
Dato:	2002-05-15
Publisert:	LE-2002-00325
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Høyesterett HR- : - Eidsvoll tingrett Nr 00-00396 - Eidsivating lagmannsrett Nr 02 00325 A
Parter:	Ankende part: Einar Gjetrang (Prosessfullmektig: Advokat Ulf Werner Andersen). Ankemotpart: Gjensidige NOR Sparebank (Prosessfullmektig: Advokat Geir Gregersen). Ankemotpart: Handelsbanken NUF (Prosessfullmektig: Advokat Tore Hovland). Ankemotpart: Bjørn Burud.
Forfatter:	Lagdommer Berit Haga. Lagdommer Sverre Nyhus. Lagdommer Vegard Sunde
Lovhenvisninger:	Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §11-30, §11-34, Tvistemålsloven (1915) §180, §380, §384, §3-3, §11-29

Saken gjelder anke over stadfestelse av et bud avgitt under tvangssalg av en fast eiendom.

Gnr 4 bnr 32 i Ullensaker ble den 5. mai 2000 av Lindorff AS på vegne av Gjensidige NOR Sparebank begjært tvangssolgt. Den 21. juni 2001 ble tilsvarende begjæring fremmet av Handelsbanken. Saksøkt i begge tilfelle var Einar Gjetrang som debitor og hjemmelsinnehaver.

Tvangsfullbyrdelse ble besluttet av Eidsvoll namsrett den 23. februar 2001, og Advokatene Holt & Lægland Eiendom AS ble gitt i oppdrag å være medhjelper ved salget. Eiendommen ble taksert den 11. oktober 2001. Verditakst ble satt til kr 2.800.000 og lånetakst til kr 2.500.000.

Den 23. november 2001 innkom et bud, stort kr 2.400.000. Budet ble begjært stadfestet av så vel Lindorff AS som Handelsbanken, men en kreditor, som ikke ville få dekket sin fordring, ønsket ikke budet stadfestet. Før namsretten fikk vurdert spørsmålet om stadfestelse, innkom det bud på kr 2.500.000 avgitt av Bjørn Burud, og deretter et bud på kr 2.600.000 avgitt av Multimedia Express AS. Budet ble begjært stadfestet av Handelsbanken. Det kom imidlertid inn nok et bud, stort kr 2.650.000, avgitt av Bjørn Burud. Budet var avgitt 8. januar 2002 og var bindende til 29. januar. Budet ble forelagt Eidsvoll namsrett ved medhjelperens brev av 11. januar 2002, og foreleggelsen ble sendt partene, byder og kjente rettighetshavere. Det fremgikk av brevet at innsigelser mot budet måtte fremsettes innen to uker fra brevets dato. Dette budet ble begjært stadfestet av Lindorff.

Eidsvoll namsrett avsa den 28. januar 2002 kjennelse med slik slutning:

Bud på kr 2.650.000 gitt av Bjørn Burud på eiendommen gnr 4 bnr 32 i Ullensaker stadfestes.

I kjennelsen heter det bl.a.:

Budet er forelagt partene, byder og kjente rettighetshavere i brev av 11.01.02. Det er ikke innen fristutløp kommet innvendinger mot stadfestelsen. Retten er ikke kjent med forhold som tilsier at den av eget tiltak skal nekte stadfestelse. Framsatt begjæring tas til følge.

Dagen etter, den 29. januar 2002, innga Multimedia Express AS ved Einar Gjetrang et bud på kr 2.670.000.-.

Einar Gjetrang har i rett tid påanket kjennelsen.

Gjensidige NOR Sparebank, Handelsbanken og Bjørn Burud har alle tatt til gjenmæle.

Einar Gjetrang har ved sin prosessfullmektig, advokat Ulf Werner Andersen, sammenfatningsvis gjort gjeldende:

Namsretten har gjort seg skyldig i en saksbehandlingsfeil som medfører at budet ikke skulle vært stadfestet. At dette kan brukes som ankegrunn, følger av teori og rettspraksis.

Saksbehandlingsfeilen gjelder det forhold at namsretten ikke har vurdert hvorvidt man kunne oppnå en høyere salgssum.

Etter den tidligere tvangsfullbyrdelsesloven var det et krav at namsretten måtte ta stilling til hvorvidt det var et åpenbart misforhold mellom budet som ble søkt stadfestet og markedsverdien på eiendommen. I de tilfellene der et bud ble stadfestet, måtte det fremgå av kjennelsen at denne vurderingen var gjort. Det vises til Rt-1982-901. Også fordi et påstått misforhold mellom bud og eiendommens verdi ikke kunne brukes som ankegrunn, var det desto viktigere at det fremgikk av kjennelsen at forholdet var vurdert. Det vises til Rt-1988-210.

Disse prinsippene må gjelde også etter dagens tvangsfullbyrdelseslov. Etter lovens §11-30 annet ledd bokstav a) skal namsretten nekte stadfestelse dersom det er sannsynlig at fornyede salgsforsøk vil lede til et større utbytte. Etter §11-34 første ledd kan imidlertid ikke en påstand om mulig større utbytte ved fornyede salgsforsøk brukes som ankegrunn. Det blir derfor like viktig som etter den tidligere lov at det klart fremgår av namsrettens kjennelse av forholdet nevnt i §11-30 annet ledd bokstav a) er vurdert. Det er tilstrekkelig med en summarisk begrunnelse, men slik namsrettens kjennelse fremstår, foreligger det ikke noen holdepunkter for at spørsmålet er vurdert. Minimumskravet til summarisk begrunnelse er ikke oppfylt. Eidsvoll namsrett har i sin kjennelse utelukkende bemerket at retten ikke er kjent med «forhold som tilsier at den av eget tiltak skal nekte stadfestelse.»

Det foreligger således en saksbehandlingsfeil som kan ha virket bestemmende på avgjørelsens innhold. Det er også slik at de orienteringene om medhjelperens salgsarbeid som ankemotpartene viser til, er utarbeidet etter stadfestelsen. Det er ikke forhold som namsretten var kjent med da stadfestelsen fant sted. De tidligere budgivere ble ikke kontaktet for å bringe klarhet i om de ønsket å høyne sine bud.

Det viste seg at det kom inn et høyere bud dagen etter stadfestelsen. Når namsretten ikke har vurdert sannsynligheten for dette forhold, må det anses sannsynlig at feilen har virket bestemmende på resultatet.

Det er nedlagt slik påstand:

1. Eidsvoll namsrett kjennelse av 28.01.2202 i sak 00-396 C (stadfestelse av bud på eiendommen gnr. 4 bnr. 32 i Ullensaker) oppheves.

2. Einar Gjetrang tilkjennes saksomkostninger for Lagmannsretten med tillegg av 12 % rente p.a. fra forfall til betaling skjer.

Gjensidige NOR Sparebank har ved sin prosessfullmektig, advokat Geir Gregersen, sammenfatningsvis gjort gjeldende:

Namsrettens formulering «Retten er ikke kjent med forhold som tilsier at den av eget tiltak skal nekte stadfestelse» viser at retten har vurdert om det er mulig å få et høyere bud. Det foreligger derfor ingen saksbehandlingsfeil.

Subsidiært anføres at en eventuell saksbehandlingsfeil ikke har hatt betydning for resultatet, jf tvistemålsloven §384 første ledd. Det aksepteres fra den ankende part at en «summarisk begrunnelse» er tilstrekkelig for å tilfredsstille kravet til saksbehandlingen. Spørsmålet blir da om en «summarisk begrunnelse» - utover den som foreligger - ville ha innvirket på resultatet. Det er i den forbindelse relevant å se på hvilket grunnlag retten bygget da stadfestelse ble besluttet.

Det vises til at tvangssalget har foregått over en lang periode. Eiendommen er avertert i alt 8 ganger i 3 forskjellige aviser. Under hele salgsperioden lå annonsen også ute på Internett.

Det vises også til orientering av 15. mars 2002 fra medhjelper om salgsarbeidet, vedlegg 2 til anketilsvaret.

Frist for å fremsette innsigelser mot budet var 25. januar 2002. Det var ikke innkommet innsigelser innen fristen. Tre dager etter ble budet stadfestet, og det var da ikke sannsynlig at det ville komme høyere bud eller innsigelser.

Selv om retten hadde gitt en «summarisk begrunnelse» i saken, ville derfor ikke slutningen i namsrettens kjennelse den 28. januar 2002 blitt en annen.

En eventuell saksbehandlingsfeil har således ikke hatt betydning for resultatet.

Det er nedlagt slik påstand:

1. Namsrettens kjennelse av 28. januar 2002 stadfestes.

2. Einar Gjetrang dømmes til å betale kr 3.900,- i tillegg kommer 24 % mva, totalt kroner 4.836,- med tillegg av 12 % rente fra forfall til betaling skjer.

Handelsbanken har sammenfatningsvis gjort gjeldende:

Det bestrides at det foreligger saksbehandlingsfeil. Subsidiært anføres at en eventuell feil ikke har hatt betydning for resultatet, jf tvistemålsloven §384 første ledd.

Når det gjelder faktum, vises det til at banken underveis i salgsprosessen ble orientert av medhjelper om salgsarbeidet. I brev av 26. november 2001 skrev medhjelper at det hadde vært annonsert og avholdt visning i to runder, og at det hadde vært avholdt ytterligere visninger etter forespørsel. Ny annonsering med visning skulle gjennomføres noen dager senere.

I ettertid er saksøkerne ytterligere orientert om salgsarbeidet. Det var annonsert i tre aviser flere ganger og eiendommen lå ute på Internett i hele salgsperioden.

Etter ankemotpartens syn var det en relativt lang, omfattende og solid salgsprosess som lå til grunn for det endelige salg, og den oppnådde pris var god.

Når det gjelder sakens rettslige side, anføres at det er klart at det ikke kan ankes over en stadfestelseskjennelse med den begrunnelse at den oppnådde pris er for lav. Det aksepteres imidlertid at det må kunne ankes dersom det er uvisst om namsretten har vurdert dette forhold, slik den er pålagt etter tvangsfullbyrdelsesloven §11-30 annet ledd bokstav a).

Det fremgår av namsrettens kjennelse av retten har vurdert de forhold som medfører at retten av eget tiltak skal nekte stadfestelse. Dette gjelder nettopp forhold angitt i tvangsfullbyrdelsesloven §11-30 annet ledd bokstav a) - f). Det kan ikke være påkrevet at retten regner opp de enkelte momenter i bestemmelsen. Det foreligger således ingen saksbehandlingsfeil. Det vises også til avgjørelse inntatt i Rt-1997-1427 der det bl.a heter:

Hvis det ikke er noen spesiell foranledning til å gå nærmere inn på prisen, vil en summarisk begrunnelse være tilstrekkelig.

I den foreliggende sak forelå ingen innsigelser mot budet, og en summarisk begrunnelse, slik det her ble gitt, var derfor tilstrekkelig. Det foreligger således ingen saksbehandlingsfeil fra namsrettens side som må føre til opphevelse av kjennelsen.

Subsidiært understrekes at en saksbehandlingsfeil som anført av den ankende part, ikke kan sees å ha hatt betydning for resultatet. Utgangspunktet for vurderingen er situasjonen for namsretten da kjennelsen ble avsagt. Det foreligger ingen opplysninger eller signaler som skulle medføre at det på det tidspunkt var grunnlag for å vurdere ytterligere salgsforsøk. Det vises til medhjelperens orientering om salgsarbeidet, antallet visninger og annonseringer. Eiendommens lånetakst var på 2.500.000 og verditaksten var på 2.800.000. At det dagen etter stadfestelsen kom inn et bud på 2.670.000 kroner kan ikke tillegges vekt ved vurderingen av hvorvidt det foreligger en saksbehandlingsfeil som kan ha virket bestemmende på kjennelsens innhold. Den 28. januar hadde hverken namsretten eller medhjelper fått signal om at Multimedia Express AS ville komme med et høyere bud.

Det nedlegges slik påstand:

1. Anken forkastes.

2. Handelsbanken tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten som p.t. utgjør kr 3.000,- med tillegg av 12 % rente fra forfall til betaling skjer.

Bjørn Burud har sammenfatningsvis gjort gjeldende at det ikke kan være grunnlag for å oppheve namsrettens kjennelse når det sees hen til salgsarbeidet og til oppnådd pris.

Lagmannsretten skal bemerke:

Handelsbanken har begjært saken behandlet skriftlig i medhold av tvistemålsloven §380, og lagmannsretten har tatt begjæringen til følge, jf lagmannsrettens brev av 22. april d.å. til partene.

Tvangsfullbyrdelsesloven §11-30 fastslår i første ledd at namsretten snarest mulig etter at fristen for å fremsette innvendinger mot stadfestelse er utløpt, skal avgjøre om et bud skal stadfestes.

Namsretten ble underrettet av medhjelperen om budet på kr 2.650.000 ved brev av 11. januar 2002. Budet var bindende til 29. januar og innsigelser måtte foreligge innen den 25. januar, jf tvangsfullbyrdelsesloven §11-29 annet ledd.

Lagmannsretten legger til grunn at orientering om budet og fristen for å fremsette innsigelser var utsendt fra medhjelper i samsvar med bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven §11-29 første ledd. Lagmannsretten legger videre til grunn at namsretten var kjent med at orienteringen var sendt de aktuelle parter, kjente rettighetshavere og bydere som hadde gitt bud som var begjært stadfestet, slik det fremgår av medhjelperens brev av 11. januar 2002 til namsretten.

Det er på det rene at det ikke innkom innsigelser til det fremsatte bud, hverken innen fristens utløp den 25. januar eller før kjennelsen om stadfestelse ble avsagt, den 28. januar.

Når namsretten skal ta stilling til spørsmålet om stadfestelse, må retten vurdere mulige innsigelser og se i hvilken utstrekning disse skal ha betydning for spørsmålet.

Dernest må retten, uavhengig av hvorvidt det er innkommet innsigelser eller ikke, av eget tiltak, ta stilling til om det foreligger forhold som medfører at stadfestelse skal nektes. Disse forhold er uttømmende angitt i tvangsfullbyrdelsesloven §11-30 annet ledd bokstav a) til f), der det i bokstav a) er bestemt at stadfestelse skal nektes dersom det er sannsynlig at fornyede salgsforsøk vil lede til større utbytte.

Den som ønsker å anke over namsrettens stadfestelseskjennelse, er henvist til de ankegrunner som er angitt i tvangsfullbyrdelsesloven §11-34 første ledd. I utgangspunktet kan bare anker begrunnes med at namsretten har stadfestet et bud på tross av at det forelå forhold som nevnt i §11-30 annet ledd bokstav b) - f), og som skulle ha ledet til nektelse av å stadfeste.

Fordi forholdet nevnt i §11-30 annet ledd bokstav a) ikke kan gjøres til ankegrunn, vil det være særlig viktig at det fremgår av stadfestelseskjennelsen at dette punktet er vurdert av namsretten.

I avgjørelse inntatt i Rt-1997-1427 har Høyesteretts kjæremålsutvalg uttalt at dersom det ikke er noen spesiell foranledning til å gå nærmere inn på prisen, vil en summarisk begrunnelse være tilstrekkelig.

I den foreliggende sak var det ikke innkommet innsigelser mot budet eller stadfestelsen av det. Det forelå en verditakst på eiendommen på kr 2.800.000.

I tilknytning til et tvangssalg er det da etter lagmannsrettens syn ingen spesiell foranledning for namsretten til i sin kjennelse om stadfestelse å gå nærmere inn på prisen når det er spørsmål om stadfestelse av et bud på 2.650.000 kroner. Dette innebærer at det vil være tilstrekkelig med en summarisk begrunnelse for stadfestelsen.

Det blir i saken her et spørsmål om hvor summarisk en begrunnelse kan være uten at det foreligger saksbehandlingsfeil. Det sentrale må være at det av kjennelsen fremgår at retten har vurdert de forhold som loven pålegger den å vurdere i relasjon til de momenter som skal føre til nektelse av å stadfeste budet.

I saken gjengitt i Rt-1997-1427 hadde namsretten i sin kjennelse bare en generell henvisning til tvangsfullbyrdelsesloven §11-30 annet ledd. Dette ble av kjæremålsutvalget ansett som tilstrekkelig.

Eidsvoll namsrett har i sin kjennelse uttalt at «(d)et er ikke innen fristutløp kommet innvendinger mot stadfestelsen. Retten er ikke kjent med forhold som tilsier at den av eget tiltak skal nekte stadfestelse. Framsatt begjæring tas til følge.»

På tross av at namsretten ikke direkte henviser til den relevante bestemmelse i loven, ser lagmannsretten det likevel slik at begrunnelsen er tilstrekkelig. Utsagnet «(r)etten er ikke kjent med forhold som tilsier at den av eget tiltak skal nekte stadfestelse» er en direkte henvisning til tvangsfullbyrdelsesloven §11-30 annet ledd, idet det ikke er andre bestemmelser i tvangsfullbyrdelsesloven som namsretten i denne forbindelse skal vurdere av eget tiltak. Det kan ikke være påkrevet i en situasjon som den foreliggende at namsretten uttrykkelig angir at det ikke foreligger forhold som nevnt i §11-30 annet ledd bokstav a - f.

Lagmannsretten legger således til grunn at namsretten har vurdert også det forhold som omhandles i §11-30 annet ledd bokstav a), nemlig hvorvidt det er sannsynlig at fornyede salgsforsøk vil lede til større utbytte.

Det er dette som er det avgjørende ved vurderingen av spørsmålet om hvorvidt det foreligger saksbehandlingsfeil. Om namsrettens vurdering i relasjon til bokstav a) var riktig eller ikke, er ikke avgjørende. Det er muligens slik at dersom det i den konkrete sak er et betydelig sprik mellom antatt markedsverdi og bud, kan en stadfestelse av budet indikere at rettens skjønnsutøvelse i forhold til bokstav a) har vært vilkårlig. Det utelukkes ikke at dette også antagelig kan føre til opphevelse pga saksbehandlingsfeil, men i saken her lå det aktuelle budet nær den avgitte verditakst. For ordens skyld bemerkes også at det ikke er av betydning i relasjon til spørsmålet om det foreligger saksbehandlingsfeil fra namsrettens side at det etter stadfestelsen innkom et høyere bud.

Lagmannsretten konkluderer etter dette med at det ikke foreligger saksbehandlingsfeil.

Anken blir etter dette å forkaste.

Anken har vært forgjeves. Saksomkostningsspørsmålet for lagmannsretten skal da avgjøres av tvistemålsloven §180 første ledd, jf tvangsfullbyrdelsesloven §3-3.

Lagmannsretten kan ikke se at det foreligger særlige omstendigheter som tilsier at Einar Gjetrang bør fritas for erstatningsplikten.

Det er fra Gjensidige NOR Sparebank krevet saksomkostninger med kr 3.900 med tillegg av merverdiavgift og med tillegg av morarente.

Handelsbanken har krevet seg tilkjent saksomkostninger med kr 3.000 med tillegg av morarente.

Det er ikke fremsatt bemerkninger til dette, og lagmannsretten legger beløpene til grunn.

Kjennelsen er enstemmig.

Slutning:

1. Anken forkastes.

2. Einar Gjetrang betaler innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse i saksomkostninger til Gjensidige NOR Sparebank kr 4.836,-, - firetusenåttehundreogseksogtredve 0/100 kroner - med tillegg av 12 - tolv - % forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.

3. Einar Gjetrang betaler innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse i saksomkostninger til Handelsbanken NUF kr 3.000,- - tretusen 0/100 kroner - med tillegg av 12 - tolv - % forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.