LF-1992-366
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1993-04-30 |
| Publisert: | LF-1992-00366 |
| Stikkord: | Forvaltningsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Trondheim byrett nr. 588-91 a - Frostating lagmannsrett LF-1992-00366 A. Rettskraftig. |
| Parter: | Ankende parter: 1. Terje Wessel-Aas, Trondheim. 2. Real Estate ANS, c/o advokat Leif A. Storvik, Sandvika. (Prosessfullmektig: Advokat Jo Forfang, Sandvika). Motpart: Trondheim kommune v/ordføreren, Trondheim. (Prosessfullmektig: Kommuneadvokat Kari Messelt Ekker, Trondheim). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Sverre Erik Jebens, formann. 2. Kst. lagdommer Ivar Oftedahl. 3. Ekstraordinær lagdommer Hakon Huus-Hansen |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §10, Kommunestyreloven (1954) §24, §25, Tvistemålsloven (1915) §172, §178, §180, Kommunestyreloven (1954), Skadeserstatningsloven (1969) §5-1 |
Saken gjelder erstatningskrav mot en kommune i forbindelse med en påstått avtale om eiendomsoverdragelse fra en privat part til kommunen.
Eiendommen Ilevollen 16 i Trondheim var våren 1990 gjenstand for rehabilitering. Selskapet Real Estate ANS var prosjektansvarlig for utbedringene. Dette selskap eies av selvstendig næringsdrivende Trond Christen Setsaas, Trondheim, med to tredeler, og advokat Leif Arne Storvik, Oslo, med en tredel. Ilevollen 16 var våren 1990 eid av Terje Wessel-Aas, Trondheim. Meningen var å selge eiendommen når rehabiliteringen var fullført, og også salgsoppdraget var gitt til Real Estate ANS.
I mars og april 1990 ble det ført forhandlinger mellom Real Estate ANS og Trondheim kommune om salg av eiendommen. Bakgrunnen for kommunens interesse for eiendommen i Ila var at kommunen trengte utleieboliger til erstatning for de boliger som gikk tapt ved fremføringen av E6 Øst fra Leangen til Nidelv bro. Forhandlingene foregikk mellom Setsaas på vegne av Real Estate ANS og eiendomssjef Kjetil Lehn på vegne av Trondheim kommune. Det ble oppnådd enighet mellom Setsaas og Lehn om salg av eiendommen for 7,2 millioner kroner på nærmere angitte vilkår. Den 25. april 1990 vedtok styret for kommunens byggeog eiendomskontor å erverve eiendommen i tråd med eiendomssjefens forslag. Den 15. mai s.å. ble saken behandlet i Trondheim formannskap. Formannskapet besluttet enstemmig å sende saken tilbake til bygge- og eiendomskontoret.
Etter dette fulgte ytterligere forhandlinger mellom Setsaas og Lehn, uten at det ble oppnådd et forhandlingsresultat som eiendomssjefen fant å kunne anbefale. I brev av 15. juni 1990 til Trondheim kommune varslet advokat Storvik på vegne av selgeren " at avtale signert av selger pr 16. mai d.å. heves og selger vil gå til dekningssalg."
Ved stevning av 11. april 1991 til Trondheim byrett reiste Terje Wessel-Aas og Real Estate ANS sak mot Trondheim kommune, med krav om erstatning. Kommunen påsto seg frifunnet i tilsvar av 8. mai 1991. Trondheim byrett avsa dom i saken den 7. april 1992 med slik domsslutning:
"1. Trondheim kommune frifinnes.
2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger."
Terje Wessel-Aas og Real Estate ANS har i rett tid påanket byrettens dom til Frostating lagmannsrett. Trondheim kommune har tatt til gjenmæle mot anken. Ankeforhandling ble avholdt i Trondheim den 16. april 1993. Trond Christen Setsaas møtte som ansvarlig deltaker i Real Estate ANS, og med fullmakt fra Terje Wessel-Aas og Leif Arne Storvik. Det ble ført to vitner for lagmannsretten.
Saken står i rettslig henseende i samme stilling for lagmannsretten som for byretten. I faktisk henseende er saken noe endret, idet eiendommen Ilevollen 16 er blitt solgt til Den norske Bank. Når det gjelder det nærmere saksforhold, samt partenes anførsler for byretten, vises til byrettens dom.
Terje Wessel-Aas og Real Estate ANS har i det vesentlige gjort gjeldende:
Partene har inngått bindende salgsavtale. Eiendomssjef Lehn tok ikke forbehold om politisk godkjennelse. De to skriftlige tilbud fra kommunen inneholdt ingen klare forbehold om godkjenning av bystyre eller formannskap. Den skriftlige kontrakt hadde ingen forbehold om slik godkjennelse.
Eiendomssjef Lehn hadde privatrettslig legitimasjon til å foreta kjøp av eiendommen på vegne av kommunen. Den privatrettslige legitimasjonsvirkning følger av avtaleloven §10 annet ledd.
Nyere forvaltningsrettslig teori åpner for legitimasjonsvirkninger også hvor fullmektigen har opptrådt på vegne av stat eller kommune. Det er særlig vist til Bernt, Avtaler med stat og kommune, 1981, 19 flg., samt til Frihagen, Forvaltningsrett, bind III, 1992, 238 flg. og Lassen, Kontraktsrettslig representasjon, 1992, 49. Rettspraksis som fastslår ansvarsfrihet for kommunen er ikke til hinder for at legitimasjonsvirkninger kan inntre. Dommen i Rt-1933-385 er svært gammel, og dommen i Rt-1971-228 gjaldt utøvelse av offentlig myndighet. I dommen i Rt-1985-1066 var avgjørelsen konkret begrunnet, uten å komme inn på legitimasjonsspørsmålet. Byretten har derfor tatt feil når den har lagt til grunn som sikker rett at kommunen ikke hefter for ansattes fullmaktsoverskridelser.
Nærværende sak gjelder privatrettslige disposisjoner, hvor det er større rom for legitimasjonsvirkninger enn ved offentlig myndighetsutøvelse. Eiendomssjef Lehn må derfor anses legitimert til å avtale kjøp av eiendommen.
Subsidiært er anført at kommunen er erstatningsansvarlig etter reglene om arbeidsgiveransvar. Det var uaktsomt av eiendomssjef Lehn ikke å opplyse om at formannskapsbehandling var nødvendig. Byretten har tatt feil når den har frifunnet kommunen fordi det var upåregnelig at en tjenestemann i så høy stilling sluttet avtale uten å innhente nødvendige fullmakter.
Både Setsaas og Storvik var i god tro med hensyn til Lehns kompetanse til å inngå avtalen. Det kan ikke oppstilles strenge krav med hensyn til hva den private part burde forstå om offentlige kompetansebegrensninger. Verken Setsaas eller Storvik hadde erfaring i å inngå avtale med offentlige myndigheter.
Erstatningskravet utgjør kr 5115820,-. I dette beløp inngår verditapet som eiendommen har vært utsatt for, og som utgjør 3 millioner kroner. Hertil kommer økte finanskostnader med kr 2502280,-. Til fradrag går netto driftsresultat i den periode hvor eiendommen sto usolgt.
Terje Wessel-Aas og Real Estate ANS har nedlagt slik felles påstand:
"1. Trondheim kommune dømmes til å betale til Terje Wessel-Aas og Real Estate ANS erstatning etter rettens skjønn, begrenset oppad til kr 5115820,-, tillagt renter med 18 % p.a. fra 6. oktober 1992 til betaling skjer.
2. Trondheim kommune dømmes til å betale sakens omkostninger såvel for byretten som lagmannsretten."
Trondheim kommune v/ordføreren har i hovedsak anført:
Det var ikke inngått bindende avtale om at kommunen skulle kjøpe eiendommen Ilevollen 16. Det forelå kun et forhandlingsresultat mellom Setsaas og eiendomssjef Lehn, som de politiske myndigheter skulle ta standpunkt til. Det lå utenfor eiendomssjefens kompetanse å slutte bindende avtale om kommunalt kjøp av en eiendom til den verdi som var aktuell i saken. Eiendomssjef Lehn har heller ikke opptrådt som om han hadde full kompetanse til å slutte avtale. Det er derimot, såvel muntlig som skriftlig, presisert at spørsmålet om eiendomskjøp fra kommunens side måtte avgjøres av bystyret.
Eiendomssjefen var ikke legitimert til å avtale kjøp av en eiendom i den aktuelle størrelsesorden. Det er ikke rom for legitimasjonsvirkninger overfor offentlige rettssubjekter. Dette er lagt til grunn i dom i Rt-1937-424, og er ikke senere blitt fraveket, jf Eckhoff, Forvaltningsrett, 1990, 180.
Det er heller ikke grunnlag for å holde kommunen erstatningsansvarlig. Eiendomssjef Lehn opptrådte ikke uaktsomt, idet han gjorde det klart for Setsaas og Storvik at saken måtte bystyrebehandles. Subsidiært har kommunen henholdt seg til byrettens vurdering, idet Lehns opptreden ligger utenfor det påregnelige, dersom det legges til grunn at han har opptrådt som om bystyrebehandling ikke var nødvendig. Ytterligere subsidiært er anført at en eventuell uaktsom unnlatelse av å opplyse om bystyrets behandling ikke har forårsaket noe tap, idet formannskapets vedtak var upåvirket av hvilke opplysninger eiendomssjefen ga under forhandlingene.
Med hensyn til erstatningsutmålingen er anført at selgeren hevet avtalen, og at erstatning derfor bare kan gis for tidsrommet mellom den påståtte avtaleinngåelse og 15. juni 1990, da hevningserklæringen ble fremsatt. Subsidiært er anført at selgerne har gjort for lite for å redusere tapet gjennom dekningssalg, og at et eventuelt ansvar for kommunen bør lempes etter reglene i skadeserstatningsloven §5-1.
Trondheim kommune har nedlagt slik påstand:
"1. Byrettens dom med unntak av saksomkostningsavgjørelsen stadfestes.
2. Trondheim kommune tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett."
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten, men på et annet grunnlag.
De ankende parter har prinsipalt basert erstatningskravet på at kommunen har misligholdt en avtale om kjøp av eiendommen Ilevollen 16. En forutsetning for at denne anførsel skal kunne gis medhold er at partene har inngått en bindende avtale om kjøp av eiendommen.
Innledningsvis bemerkes at eiendomssjef Lehn ikke hadde kompetanse til selv å forplikte kommunen til kjøp av en fast eiendom til 7,2 millioner kroner. Dette følger av den dagjeldende kommunestyrelov av 12. november 1954, som kommer til anvendelse i nærværende sak. Etter denne lov §24 nr 1 annet og tredje ledd kunne bystyret riktignok delegere en avgrenset myndighet i forbindelse med erverv av fast eiendom "til formannskapet eller noen annen". Det er imidlertid på det rene at Trondheim bystyre ikke hadde delegert myndighet til eiendomssjefen til å foreta kjøp av faste eiendommer. Etter §24 nr 1 annet ledd kunne kompetanseoverføringen dessuten bare ha omfattet fastsetting av prisen for eiendommer som bystyret selv hadde besluttet å erverve. Bestemmelsen i §24 nr 1 tredje ledd omfatter kun delegasjon av myndighet til å erverve eiendommer "så langt det trengs for å sette i verk eller gjennomføre et vedtak som kommunestyret har gjort." Et slikt forutgående vedtak foreligger ikke i nærværende sak, og denne bestemmelsen kunne derfor ikke ha vært benyttet. Endelig bemerkes at heller ikke §5 nr 2 i kommunens delegasjonsreglement, sammenholdt med kommuneloven §25, er eller kunne ha vært benyttet i nærværende sak. Bestemmelsen hjemler bare kompetanseoverføring til kommunaldirektøren, og inneholder dessuten en beløpsbegrensning på kr 25000,-.
Konsekvensen av dette er at kommunen bare kan bli kontraktsforpliktet, dersom det er grunnlag for å anse eiendomssjefen legitimert til å inngå avtale om kjøp av eiendommen på vegne av kommunen. Partenes prosedyre har i stor grad gjeldt spørsmålet om det er grunnlag for å oppstille en legitimasjonsregel i norsk forvaltningsrett. Forutsetningen for at dette spørsmål skal være aktuelt er imidlertid at vedkommende forvaltningstjenestemann har opptrådt slik at medkontrahenten har hatt grunn til å tro at det ble inngått avtale direkte med kommunen. I motsetning til byretten finner lagmannsretten ikke grunnlag for å oppfatte eiendomssjef Lehns opptreden på en slik måte.
Trond Christen Setsaas tok kontakt med eiendomssjef Lehn i begynnelsen av mars 1990, og tilbød to eiendommer, hvorav den ene lå i Innherredsvegen og den andre i Ila. Det første møtet mellom Setsaas og Lehn fant sted på sistnevntes kontor i kommunen den 19. mars 1990. Det ble tidlig klart at kommunen ikke var interessert i å kjøpe eiendommen i Innherredsveien. Derimot legger lagmannsretten til grunn at Lehn, på vegne av kommunen, uttrykte interesse for eiendommen Ilevollen 16. Det ble avholdt befaring på denne eiendom i begynnelsen av april 1990.
Den 6. april 1990 sendte kommunens bygge- og eiendomskontor et brev til Setsaas, hvor det ble tilbudt 6,6 millioner kroner for eiendommen. Det var knyttet flere vilkår til budet, blant annet dette:
"Oppgjør finner sted ved ferdigstillelse/-overlevering etter bystyrets behandling 31. mai 90."
Kort tid etter kontaktet Setsaas eiendomssjef Lehn pr telefon, og opplyste at tilbudet ikke var akseptabelt, fordi prisen var for lav. Den 17. april s.å. tilskrev bygge- og eiendomskontoret på ny Setsaas, og tilbød 7,2 millioner kroner for eiendommen. Også dette brev inneholdt et slikt forbehold som i brevet av 6. april 1990. Begge brevene var undertegnet av eiendomssjef Kjetil Lehn.
Det er ubestridt at Setsaas var klar over at eiendomskjøpet skulle realitetsbehandles av styret for bygge- og eiendomsavdelingen. Avdelingsstyret vedtok den 25. april 1990 å erverve eiendommen, i henhold til betingelsene i bygge- og eiendomskontorets brev av 17. april s.å. Partene er derimot uenige om det fra kommunens side ble opplyst at saken også måtte realitetsbehandles i bystyret.
Ved avgjørelsen av dette spørsmål er det naturlig å ta utgangspunkt i det forbehold som ble uttrykt skriftlig fra kommunens side i tilbudene av 6. og 17. april 1990. Det uttales riktignok ikke direkte at bindende avtale bare kan oppnås dersom bystyret vedtar dette. Likevel fremgår det tilstrekkelig klart at eiendomskjøpet skal behandles av bystyret. Det er da nærliggende å spørre hva denne behandling skulle gå ut på, dersom den ikke skulle munne ut i en avgjørelse med hensyn til spørsmålet om kjøp av eiendommen. At bystyret bare skulle foreta en formell kontroll av en allerede inngått avtale er en lite rimelig forståelse av forbeholdet. Størrelsen av den foreslåtte kjøpesum burde tilsi at bystyret skulle foreta en realitetsbehandling med hensyn til spørsmålet om kjøp av eiendommen. Denne forståelse av forbeholdet er fullt forenlig med den utforming forbeholdet er gitt i brevene av 6. og 17. april 1990.
Etter bevisføringen legger lagmannsretten til grunn at eiendomssjef Lehn under de muntlige forhandlinger med Setsaas tok forbehold om politisk godkjennelse av det resultat man eventuelt kom frem til. Lehn har i sin vitneforklaring opplyst at han under forhandlingene gjorde det klart at muligheten for politisk godkjennelse ble mindre, jo høyere den foreslåtte kjøpesum var. At Setsaas kan ha oppfattet forholdet slik at spørsmålet om politisk godkjennelse ikke var noe problem, kan ha sammenheng med at bystyret og andre politiske organer oftest følger administrasjonens innstilling. Det er ikke holdepunkter for at Setsaas' villfarelse med hensyn til betydningen av den etterfølgende bystyrebehandling skyldes mangelfulle eller misvisende opplysninger fra Lehns side. På grunn av det som ble uttalt, muntlig såvel som skriftlig, burde Setsaas ha forstått at det tillå bystyret å avgjøre om kommunen skulle kjøpe eiendommen.
Etter dette er det ikke nødvendig å drøfte spørsmålet om eiendomssjef Lehn var legitimert til å inngå avtale på vegne av kommunen. Avgjørende er at Lehn ikke opptrådte som om han hadde kompetanse til å beslutte kjøp av eiendommen. De ankende parter har ikke oppnådd avtale om salg av eiendommen Ilevollen 16 med det kompetente organ innenfor kommunen eller med noen person som har opptrådt som legitimert. Kommunen kan derfor ikke holdes erstatningsansvarlig for brudd på en inngått kontrakt.
Lagmannsretten finner heller ikke grunnlag for å etablere arbeidsgiveransvar for kommunen, i henhold til skadeserstatningsloven av 13. juni 1969, slik denne sak ligger an. Avgjørende for dette er at det ikke kan rettes bebreidelse mot eiendomssjef Lehn for hans opptreden i saken. Skadeserstatningsloven betingelse om at skaden må skyldes en uaktsom handling eller unnlatelse fra en av kommunens ansatte er derfor ikke oppfylt.
Anken har ikke ført frem. I medhold av tvistemålsloven §172 første ledd tilpliktes de ankende parter å erstatte kommunens saksomkostninger for byretten. Med hjemmel i tvistemålsloven §180 første ledd pålegges de ankende parter også omkostningsansvar for lagmannsretten. I anledning prosedyren om omkostningsspørsmålet bemerkes at avgjørelsen ikke har frembudt tvil, og at det heller ikke foreligger andre grunner for å frita de ankende parter for omkostningsansvaret. Kommunens saksomkostninger for byretten er oppgitt til kr 22000,-, hvorav salæret utgjør kr 21500,-. For lagmannsretten har kommunen krevet saksomkostninger tilkjent med kr 25200,-.
Herav utgjør salær kr 25000,-. De omkostninger som kreves dekket, fremstår som nødvendige, og tilkjennes Trondheim kommune. Saksomkostninger fastsettes etter dette til kr 47200,-. Omkostningene refererer seg til de ankende parter i samme utstrekning og med det fulle beløp. De ankende parter pålegges solidarisk ansvar for saksomkostningene, jf tvistemålsloven §178 annet ledd.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Byrettens dom, punkt 1, stadfestes.
2. I saksomkostninger for byrett og lagmannsrett betaler Terje Wessel-Aas og Real Estate ANS, én for begge og begge for én, kr 47200,- - førtisjutusentohundre 00/100 - til Trondheim kommune v/ordføreren innen 14 - fjorten - dager etter at dommen er forkynt.