LF-1992-516

Instans:	Frostating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1993-05-28
Publisert:	LF-1992-00516
Stikkord:	Odelsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Stjør- og Verdal herredsrett nr. 92-373 - Frostating lagmannsrett LF-1992-00516 B. Rettskraftig.
Parter:	Saksøker: Brynjar Eggen, 7620 Skogn. (Prosessfullmektig: Advokat Tore Welde, 7500 Stjørdal). Saksøkt: Jan Vidar Skulbørstad, 7500 Stjørdal. (Prosessfullmektig: Advokat Hans O. Kveli, 7700 Steinkjer).
Forfatter:	Lagdommer Randi Grøndalen, formann, 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, Jordloven (1955) §54, §66

Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen Moksnes søndre, gnr 104 bnr. 2 i Stjørdal.

Jan Vidar Skulbørstad ble eier av eiendommen etter at den ble solgt på tvangsauksjon sommeren 1989 for kr 750000,-. Brynjar Eggens rett til odelsløsning er ikke bestridt.

Odelstakst ble avhjemlet ved Stjør- og Verdal herredsrett 15. mai 1992. Taksten lød på kr 1050000,- uten påhefte av kårrettighet, alternativt kr 930000,- med påhefte av denne rettighet.

Jan Vidar Skulbørstad har i rett tid begjært odelsovertakst. Rettsforhandlinger fant sted 4. mai 1993. Lagmannsretten befarte odelseiendommen Moksnes søndre. Eiendommens bygninger ble besiktiget, likedan jordveien og grusforekomster. Forhandlingene forløp for øvrig som rettsboken viser. Det er fremlagt noen nye dokumenter for lagmannsretten.

Etter herredsrettens odelstakst er det inntruffet den forandring at det ikke lenger hviler noen heftelse på eiendommen - kårtager er falt bort og kårboligen er nå utleid. Saksøkte Skulbørstad har ved overtaksten dessuten ikke gjort gjeldende at det skal tas hensyn til tilleggsverdi grunnet mulighet for utparsellering av industritomter.

Herredsretten har redegjort for sakens bakgrunn i rettsboken 2 og har dessuten gitt en nærmere beskrivelse i rettsboken 6-7 av eiendommen med beliggenhet, dyrkajord og bygninger. Partene er enige om de beskrivelser som er gitt og det kan derfor henvises til dette. Brynjar Eggen har i det vesentlige gjort gjeldende:

Eiendommen skal verdsettes etter odelsloven §49. Det betyr at man skal finne frem til hva den alminnelige fornuftige kjøper vil gi for eiendommen under forutsetning av at den hovedsaklig skal brukes som landbrukseiendom.

Nåværende eiers tap er irrelevant ved odelstaksering. Dersom denne har investert ufornuftig er det hans risiko.

Det gamle våningshuset er undergitt store påkostninger av Jan Vidar Skulbørstad, første etasje er restaurert, men annen etasje er ikke brukbar. Interessen i boligmarkedet er lav i Stjørdal, også sentrumsnære eiendommer er tungt omsettelige. Eiendommen her er spesiell, også fordi den vil kreve store vedlikeholdskostnader. Heller ikke gårdsbruk har den store interessen i markedet lenger.

For øvrig må man også ta i betraktning de ulemper med mulige miljøkonflikter det vil være å ha et gårdsbruk så nær sentrum.

Kårboligen er av vanlig standard. Det er vanlig med kårboliger på gårder, en utgift som må tas i betraktning ved takseringen.

Forutsatt at driftsbygningen skal leies ut til ulike formål, slik nåværende eier gjør, vil det påløpe en god del utgifter til vedlikehold på denne gamle bygningen. Det må det gjøres fradrag for. For øvrig er utleie til biler, båter o.l. i opplag et sesongbetont og usikkert marked. Leien er dårlig og leieforholdene kan plutselig falle bort. Lignende opplagsplasser er ledige i nærheten, flere andre driftsbygninger står tomme i Stjørdal. Det kan spørres om Skulbørstad har fått leid ut til spesielt bekjente. Det går også en grense for hvor mye som kan leies ut; eiendommen skal i hovedsak være brukt til landbruksformål.

Jordveien utgjør 110 da, hvorav 20 da er myrlendt. Her er behov for mer drenering (på 10 da). Det må antas at det beste vil være å grave en kanal, for så å bruke massen til å heve terrenget. Dette vil koste kr 40000,-, og det gis ikke statstilskott for slik drenering.

Eggen vil hevde at eiendommen utgjør en bærekraftig selvstendig bruksenhet. Han er derfor uenig med herredsretten som sier at eiendommen ligger i grenseland mellom en selvstendig driftsenhet og et støttebruk. Eggen mener at han vil kunne leve av bruket alene, noe driftsplanen for Moksnes søndre utarbeidet av Stjørdal og omegn forsøksring i mai 1992 viser. Alle som starter gårdsdrift må legge inn ekstra arbeidsinnsats i begynnelsen, og som regel er man to om dette. Ingen leieinntekter er innlagt i driftsplanen. Ved vurderingen nå må man derfor legge inn leieinntektene av kårboligen som nå er fristilt. Dette kompenserer økte finanskostnader, det samme gjør rentefallet. Driftsplanens beregnede nettoinntekter viser et rimelig bra resultat basert på 2500 arbeidstimer. Dette er et bærekraftig bruk, selv om man forutsetter kjøpesummen økt. Driftsplanen er et viktig vurderingsmoment, fordi den alminnelig kjøper vil se på muligheten for avkastning.

En sammenhengende grusrygg ligger her under dyrkamarka. Dersom det tas ut grus endres driftsplanen, fordi dyrkamarka da ikke kan brukes. Eggen vil hevde at den verdi grusen eventuelt representerer er så usikker at dette ikke kan gi seg utslag i taksten. Muligheten for slik alternativ utnyttelse som grusforekomstene på gården utgjør er så lite sannsynlig at en potensiell kjøper ikke vil gi det utslag i sitt bud.

Grusuttak er ikke en del av landbruksvirksomheten. Der er mange skranker og det skal mange selvstendige avgjørelser til for å tillate utnytting av grusressursen. Man vet heller ikke hvor mye som eventuelt er drivverdig. Det er ikke påregnelig at fylkeslandbruksstyret vil gi tillatelse til omdisponering av jordveien etter jordloven §54. Antagelig vil også grusuttak være konsesjonspliktig etter forurensningsloven pga sentrumsnær beliggenhet og de støvulemper det særskilt innebærer. Dette er en sammenhengende ressurs, som dekker så å si hele jordveien. Uttak vil senke terrenget og gjøre store inngrep i kulturlandskapet. Reesultatet i så måte vil være det samme om grusen tas ut over flere år eller om alt tas ut med en gang. Man må merke seg at fylkeslandbruksmyndigheten nylig har gitt avslag på uttak av grus på en annen eiendom ca 3 km lenger sørøst enn Moksnes søndre, som gjelder samme grusrygg og hvor ettårig omdisponering var aktuelt. Fylkeslandbrukskontoret har den 3. mai d.å. gitt en forhåndsuttalelse om muligheten for tillatelse til grusuttak på Moksnes søndre. Dette forteller at en kjøper ikke vil kunne basere seg på å få utnyttet grusen. Det ville være ille om en odelsløser må betale for en grusforekomst han ikke får utnyttet i ettertid.

Dersom det skal anses påregnelig med tillatelse til uttak av grusen, vil det eventuelt være snakk om mer begrensede mengder. Prisen er også av interesse, det vil påløpe store kostnader med å ta av matjorda og legge dette tilbake etter uttak. Eggen vil hevde at uttakskostnadene vil bli for store selv om det skulle blitt gitt tillatelse til uttak. Skulbørstad kunne faktisk søkt tillatelse til omdisponering ved grusuttak. Da han ikke har sørget for en slik avklaring bør han heller ikke få betalt for de grusressurser som ligger i eiendommen ved odelstakseringen. Konklusjonen blir at man må se bort fra grusforekomsten. Da har man flere sammenlignbare odelstakster fra Nord-Trøndelag. Herredsretten har satt odelstaksten for høy. Den normale verdsettelse i dag vil utgjøre kr 800000,- - kr 900000,-.

Jan Vidar Skulbørstad har i det vesentlige gjort gjeldende:

Herredsretten har satt en for lav odelstakst på eiendommen, som må undergis noe mer enn en tradisjonell landbruksvurdering. Den er ikke uinteressant som landbrukseiendom, jordvei og beliggenhet gir muligheter for valg av driftsform. Beliggenheten gjør også boverdien spesiell for den som kjøper eiendommen. Herredsretten har undervurdert den sentrale beliggenheten. Eiendommen har to bolighus nær Stjørdal sentrum, og kjøpers mulighet til å velge annet arbeid i tillegg til gårdsdriften må tas i betraktning. Eiendommen har også et inntektspotensiale i utleie og i form av grusforekomster som er spesielt i forhold til en vanlig landbrukseiendom. Herredsretten må i særlig grad ha undervurdert utleiemulighetene. Når man nå vet at alene kårboligen leies ut for kr 4500,- pr. måned ser man dette i de alternative takstene.

Da eiendommen ble kjøpt på tvangsauksjon for kr 750000,- var kårboligen bebodd av borettshaver og den gamle hovedbygningen var totalt ubrukelig. Ingenting var gjort i markedet for å teste utleiemuligheter. Fylkeslandbrukmyndigheten vurderte det slik at det ville være nødvendig med arbeid utenom eiendommen i forbindelse med konsesjonsbehandlingen. Skulbørstad er ansatt i E-verket og driver potet- og korndyrking på jordveien. Eiendommen ble kjøpt til kombinasjonsbruk. Dette er det mest fornuftige. Dette er også det mest sannsynlige fremtidsperspektiv med hensyn til driftsformen.

Jan Vidar Skulbørstad har nedlagt betydelig egeninnsats og penger i restaurering av det gamle våningshuset. Noe er også brukt på kårboligen. Denne leies ut for kr 4500,- pr måned. Kårbygningen ligger slik til at den burde kunne fradeles gården. Riktignok ble dette avslått i 1989, men etter hvert vil det nok bli gitt slik tillatelse. Nå er den i hvert fall et glimrende utleieobjekt og det vil ha liten betydning for taksten hvorvidt man baserer seg på leieinntekter eller salg av en fradelt parsell.

Driftsbygningen fungerer nå kun som utleieareal ved siden av at der er en korntørke. Det er marked for den utleieform Skubørstad driver og bygningen er ikke egnet til annet. Hovedpoenget er at den potensielle kjøper nå har god beboelsesmulighet i hovedbygningen, resten av gårdens bygningsmasse vil være til utleie. Skulbørstad har selv leid lager til potetene. Det kan være tvilsomt om en kjøper vil kunne investere i oppbygging av et slikt lager, i hvert fall hvis man ser på muligheten for arbeid utenfor gårdsdriften. Skulbørstad tar inn ca kr 30000,- pr år i leieinntekter på driftsbygningen. Noe kostnader påløper, men nødvendig vedlikehold er minimalt. Skulbørstad vil også hevde at der er mer potensielt utleieareal på gården. Med få investeringer kan man få til ytterligere 150 m2 i fjøset, likedan vil stabburets annen etasje og bryggerhuset kunne leies ut som opplagsplass for maskiner, båter og biler o.l. Den alminnelige kjøper vil se på det ytterligere utleiepotensiale når han bestemmer den pris han vil gi for eiendommen. Både faktisk og potensiell utleieverdi er undervurdert av herredsretten.

Det foreligger en betydelig mengde kvalitetsgrus på denne eiendom. Massen er beregnet til å utgjøre 240000 m3 (etter uttak). Skulbørstad har aldri hevdet at han skal ta ut så mye på en gang. Derfor vil den uttalelse Eggen har innhentet fra fylkeslandbrukskontoret ikke være treffende. Fylkeslandbruksmyndigheten uttaler seg ellers prinsipielt positivt til utnytting av grusressurser på landbrukseiendommer. På Moksnes søndre kan man uten å ødelegge terrengforholdene ta ut relativt små mengder grus hvert år og deretter legge matjorda tilbake. Anleggsområdet vil da til enhver tid være lite, og under slike forutsetninger vil Skulbørstad hevde at en tillatelse til uttak i høy grad vil være påregnelig.

Det tilfelle Eggen har tatt frem, om en eiendom i nærheten som fikk avslag på søknad om grusuttak, skal visstnok også være det eneste tilfelle hvor fylkeslandbruksstyret har sagt nei, og det på grunn av helt spesielle forhold for naboeiendommen. På Moksnes søndre derimot ligger forholdene godt an for å kunne ta ut relativt små mengder pr år. En potensiell kjøper reagerer positivt på dette. Han vil betale mer for eiendommen for å ha dette gruspotensialet.

Et opplegg hvor man går forsiktig frem vil fylkeslandbruksmyndigheten neppe si nei til. Stjørdal og omegn vil i nær fremtid få stort behov for grus i forbindelse med utbygging av E6. Her er gruspotensialet nært markedet og man må se på muligheten for uttak fremover i tid. Man kan ikke tro at man lar kvalitetsgrusen ligge rett utenfor stuedøra, for så å pådra seg unødvendige transportkostnader. Det vil være samfunnsmessig nyttig å ta ut grusen som ligger nært der den skal brukes. Et suksessivt uttak ødelegger heller ikke landskap eller miljø og dyrkamarka vil bli ført tilbake.

Odelsloven §49 spør etter hva en kjøper vil betale for eiendommen når premissen er landbrukseiendom. På Moksnes søndre ligger det tilleggsverdier av særlig betydning i utleiepotensialet og gruspotensialet. Det å bo så nært sentrum samtidig som man kan drive gård vil også være av større betydning her enn vanlig er. Andre odelstakster kan gi veiledning, men det som er ganske spesielt for Moksnes søndre er at denne gården har alle verdikomponenter - et brukbart gårdsbruk, sentral beliggenhet, nåværende og fremtidige utleieinntekter og et betydelig gruspotensiale.

Lagmannsretten bemerker:

Odelsloven §49 sier dette om hvordan man skal gå frem ved verdsettingen:

"Verdsetjinga ved odelstakst skal gjerast på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden og som kan sameinast med at eigedomen hovudsakeleg blir nytta til landbruksføremål."

Om dette har Høyesterett i dom inntatt i Rt-1980-233 flg. sagt at bestemmelsen forstås slik at "retten skal finne frem til hva en vanlig kjøper vil gi under de forutsetninger med hensyn til bruken av eiendommen som fremgår av paragrafen." Det begrep som har festnet seg etter denne dom er "bruksbestemt salgsverdi".

Odelseiendommen Moksnes søndre ligger ca 1 km fra Stjørdal sentrum og ca 1 km fra Trondheim lufthavn, Værnes - i støysone III, hvorfor det her gjelder et generelt byggeforbud. Området der eiendommen ligger er i kommuneplanen avsatt til landbruksformål. Eiendommen utgjør tilsammen 116 da, hvorav 110 da er dyrket og de siste 6 da utgjør den private veien og tun o.l. På eiendommen er det et gammelt våningshus, nyere kårbygning med garasje, driftsbygning, stabbur og bryggerhus. Eiendommen har ikke skog eller almenningsrett og heller ingen andre rettigheter av verdi. Kårkontrakten er nå bortfalt, slik at eiendommen ikke har noen heftelser. Det er uomtvistet at eiendommen under dyrkamarka har en betydelig grusforekomst av etterspurt kvalitet.

Herredsretten har for øvrig gitt følgende beskrivelse av eiendommen som partene er enige om:

"A. Den dyrkede marken består av ca 90 dekar selvdrenerende sandjord og ca 20 dekar myrjord. Den er godt arrondert rundt bygningene. Det er behov for drenering for ca 10 dekar av myrjorden. Arealet er meget lettdrevet og egner seg godt til korn, potet og grønnsakproduksjon.

B. Våningshuset er oppført på 1800 tallet i laftet tømmer. Bygningen er på ca 85 kvm grunnflate og har to etasjer. Bygningen er delvis nyrestaurert utvendig og i første etasje. Andre etasje er ikke restaurert og kan vanskelig utnyttes bomessig på grunn av lav takhøyde. Det utnyttede areal består av vindfang, kjøkken, stue, bad og ett soverom, samt boder.

C. Kårbygningen er oppført i 1971 og har en grunnflate på 90 kvm og har en og en halv etasje.

Bygningen har alminnelig god standard. Den består av kjøkken, stue, arbeidsrom, bad og tre soverom.

Bygningen har full kjeller.

D. Driftsbygningen er oppført i 1913 og har en grunnflate på 412 kvm og har to etasjer. Bygningen er delvis satt i stand med nye støpte gulv. Det er installert en korntørke med ca 20 tonns kapasitet.

Bygningen tilfredstiller ikke dagens krav til driftsbygning og kan hverken utnyttes til husdyrhold eller potetproduksjon.

E. Stabburet er oppført i 1903 og er bygget med laftet tømmer. Det har ca 35 kvm grunnflate og består av to etasjer.

F. Bryggerhus er oppført i 1953 og har en grunnflate på ca 45 kvadratmeter. Den ene delen er utnyttet til garasje.

G. Garasje er oppført i 1971 og er tilknyttet kårbygningen. Den har en grunnflate på ca 35 - 40 kvadratmeter. Alminnelig god standard."

Lagmannsrettens verdivurdering av eiendommen:

Det skal først bemerkes at Stjørdal ikke på samme måte som mange andre steder i landet de siste årene har opplevd nedgang i priser og stagnasjon i utbygningsaktiviteter. Stjørdal har også de senere år hatt vekst. Statoil-etablering her nevnes særskilt, det samme gjelder den pågående utbygging av Værnes flyplass.

Moksnes søndre er å anse som en attraktiv eiendom både til jordbruk og til bosted. Likevel kan det nok være et minus for en alminnelig kjøper at eiendommen ligger så nær flyplassen.

Det mest nærliggende alternativ for den alminnelige kjøper vil være kornproduksjon i kombinasjon med inntektsgivende arbeid utenfor gården. Det er derfor påregnelig at den alminnelige bruker vil hente noe av sine inntekter utenfor gården. Dagens situasjon i jordbruket tilsier at eiendommen må betraktes som et støttebruk når man skal vurdere omsetningsverdien ved odelstakst. Lagmannsretten nevner at fylkeslandbruksstyret heller ikke anså eiendommen som en selvstendig enhet i forbindelse med konsesjonsbehandlingen for Skulbørstad.

Den gamle hovedbygningen er nå restaurert så mye at den utgjør et brukbart boalternativ for en mindre familie i første etasje, hvor man nå må si at boligen tilfredsstiller dagens krav til standard og komfort.

Husets betydning som bofunksjon tillegges etter dette vekt ved siden av landbruksverdien.

Det er således tatt hensyn til de store investeringer Skulbørstad har gjort. Bygningens annen etasje har derfor også fått en viss verdi. De ytre ombygninger/restaureringer gjør ferdigstillelse av annen etasje lettere.

Utarbeidede driftsplaner er av interesse, idet en alminnelig kjøper ser på muligheten for avkastning av jorda. Jorda og beliggenheten er her slik at det i og for seg ligger til rette for valg av produksjon over et ganske vidt spekter. Driftsbygningen er imidlertid i en slik forfatning at husdyrhold neppe er aktuelt for en alminnelig kjøper. Det vil sannsynligvis ikke være regningssvarende med slike investeringer i overskuelig fremtid. Som nevnt er andre driftsformer, og da helst kornproduksjon, å anse som den naturlige og påregnelige bruk. Der er korntørke i driftsbygningen som kan brukes. For øvrig er det ikke lagerplass til poteter i den forfatning driftsbygningen er i nå.

Den kalkyle som er gitt i den foreliggende driftsplan fra 1992 anser lagmannsretten for urealistisk. Den forutsetter for mange arbeidsintensive og sesongavhengige produksjoner og ville sannsynligvis ikke la seg forrente.

Verken utleie eller grusuttak vil komme i konflikt med formålsangivelsen i odelsloven §49. Det avgjørende vil være om dette er påregnelig utnytting av eiendommen i det strøk av landet den ligger. Lagmannsretten finner at såvel utleie som grusuttak her gir avkastningsmuligheter som må være med å danne grunnlaget for verdsettelsen ved odelstakseringen.

Lagmannsretten antar at det vil være forholdsvis kurant for den alminnelige kjøper å fortsette utleie i gårdens driftsbygning, som den nåværende eier har gjort. Det vil være et utleiemarked i sentrumsnære områder som her for opplagsplass for biler, maskiner og båter m.v. Man kan imidlertid ikke ta det for gitt at utleie vil fortsette i samme omfang og til samme priser og heller ikke ekspandere, og det må derfor korrigeres en del for usikkerheten i markedet fremover. Dertil må man anta at en annen eier vil ha behov for en større del av driftsbygningen selv til lagerplass for egne maskiner.

Etter lagmannsrettens oppfatning vil det her også være riktig å hensynta leieinntekter av kårboligen i årene fremover. Den som kjøper et kombinasjonsbruk som Moksnes søndre vil ikke ha kårhefte og kårboligen står derfor ledig. Den nåværende eier har ikke gjort investeringer her, kun alminnelig vedlikehold for istandsetting til utleie. Den leie Skulbørstad får er nok realistisk i markedet, men den fremtidige eier vil også få vedlikeholdskostnader med kårboligen.

Det særlig omstridte tema er hvorvidt de inntektsmuligheter grusuttak fra jordveien gir skal med i verdsettingen etter odelsloven §49. Lagmannsretten har antatt at dette vil være en påregnelig utnyttbar ressurs fremover og en viss verdi av grusen er derfor også hensyntatt ved verdsettelsen.

Det er dokumentert og ubestridt at grusforekomstene har god kvalitet (støypesand). Den er beregnet å utgjøre 240000 m3. De samfunnsmessige interesser tilsier etter lagmannsrettens oppfatning at grus på sikt vil bli tatt ut, neppe hele forekomsten og ikke på en gang, men suksessivt, i mindre omfang, slik at dyrkajorda parallelt blir reparert. I Stjørdalsregionen vil det i forbindelse med den videre utbygging av f.eks. Værnes flyplass og E6 være behov for slik grus.

Det må anses klart at eieren av eiendommen vil selge grusen "på rot", slik at denne ikke vil ha kostnader eller investeringer av betydning for å få avkastningen. Et visst produksjonstap fra landbruksdriften må en imidlertid regne med. Det er i vitneførselen for lagmannsretten opplyst at prisen for grusen "på rot" i dag minst vil være kr 10,- pr. m3.

Grus er en verdifull ressurs og den har en høy kontantverdi. Forutsetningen her vil være forsiktige uttak i mindre omfang fordelt over flere år fremover og med parallell tilbakeføring av matjorda, slik at det areal det blir tatt ut grus fra blir restaurert tilbake til jordbruksformål. Kulturlandskapet vil etter lagmannsrettens mening ikke bli ødelagt. Grunnvannsforurensninger kommer neppe inn som problem, og størstedelen av jorda vil antagelig bli bedre for jordbruksformål etterpå, fordi avstanden til grunnvannspeilet blir noe mindre. Beliggenheten av grusforekomstene sammenholdt med den antatte samfunnsmessige interesse i å nytte denne, samtidig med at uttakene ikke vil ha negativ innvirkning på jordkvalitet, arrondering eller kulturlandskap, gjør at også den alminnelige kjøper av eiendommen vil kunne ha en realistisk forventning om å få utnyttet i hvert fall en del av forekomsten.

Det forhold at fylkeslandbruksstyret for et halvt år siden har avslått en søknad om grusuttak fra en annen eiendom i Stjørdal, har ikke gjort at lagmannsretten har sett annerledes på påregnelighetsspørsmålet for Moksnes søndre. Det er opplyst, og lagmannsretten legger til grunn, at landbruksmyndigheten i Nord-Trøndelag vanligvis gir sitt samtykke til omdisponering i slike tilfelle etter jordloven §54. Det fremgår av nevnte avgjørelse at fylkeslandbruksmyndigheten generelt stiller seg positiv til utnytting av grusforekomster, og at det ville vært i samsvar med praksis i andre tilsvarende saker å imøtekomme søknaden. Imidlertid var det de helt spesielle landskapsmessige/kulturlandskapshensyn, særlig i forhold til naboeiendom, som særskilt tilsa at omdisponering ble nektet. Fylkeslandbruksstyret har også uttrykt den oppfatning at grusforekomster som beror på eiendommen er en ressurs som bør kunne utnyttes av eieren når forholdene ligger til rette for det og arealet etter endt uttak kan tilbakeføres til jordbruksformål.

Heller ikke den uttalelse Brynjar Eggen har innhentet 3. mai 1993 fra Fylkeslandbrukskontoret i Nord-Trøndelag, vedrørende spørsmål om eventuelt masseuttak på Moksnes søndre spesielt har gjort at lagmannsretten har sett slike uttak upåregnelige. De forutsetninger Fylkeslandbrukskontoret har lagt til grunn for sin negative uttalelse er ikke aktuelle og er ikke hensyntatt på den måten i odelstaksten. Det fremgår at Fylkeslandbrukskontoret har uttalt seg under forutsetning av et masseuttak på 240000 m3. Dersom det gjøres under ett er det nok riktig at det vil medføre topografisk og arronderingsmessige ulemper. Lagmannsretten har imidlertid merket seg at Fylkeslandbrukskontoret også her peker på at landbruksmyndighetene generelt er positive til at grus "bør kunne utnyttes til beste for samfunnet og landbruket"..." under forutsetning av at de produksjonsarealer som berøres blir tilbakeført til landbruksformål uten at uttaket endrer arealets produksjonsevne i negativ retning, skaper arronderings- eller driftsmessige ulemper." Dette vil være forutsetningen for masseuttak fra dyrkamarka på Moksnes søndre. Den usikkerhet som ligger i såvel tidsperspektiv, uttaksvolum og priser fremover er innlagt i vurderingen ved verdsettelsen. ..................

Etter en samlet vurdering er lagmannsretten kommet frem til en odelsovertakst over eiendommen på kr 1300000,-.

Saksomkostninger.

Jan Vidar Skulbørstad har begjært odelsovertakst og saksomkostninger skal avgjøres i henhold til odelsloven §66 jf skjønnsloven §42 jf §54a. Han har oppnådd et bedre resultat ved overtaksten enn ved undertaksten og må av den grunn få dekket sine saksomkostninger for lagmannsretten av odelsløseren Brynjar Eggen. Omkostningene utgjør samlet kr 35177,60. Av dette er kr 15540,- salær og utgifter til advokat Kveli, kr 4500,- gebyrer, mens kr 15137,60 er utgifter forbundet med skjønnsmenn.

Odelsovertaksten er enstemmig.

Slutning :

1. Eiendommen Moksnes søndre gnr 104 bnr 2 i Stjørdal verdsettes ved odelsovertakst til kr 1300000,- - kronerenmilliontrehundretusen 00/100.

2. Brynjar Eggen betaler kr ?? i saksomkostninger til Jan Vidar Skulbørstad v/advokat Hans O. Kveli innen 2 - to - uker fra forkynnelse.