LF-1992-649
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1993-01-18 |
| Publisert: | LF-1992-00649 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Midt-Trøndelag herredsrett NR. 3/1990 A. Frostating lagmannsrett LF-1992-00649 K. Rettskraftig. |
| Parter: | Kjærende part: Johan E. Dyrendahl, Rissa. (Prosessfullmektig: Advokat Joar Grimsbu). Motpart: 1. Gudrun Dyrendahl, Rissa. 2. Ivar Dyrendahl (Prosessfullmektig: Advokat Odd Grut). |
| Forfatter: | Lagdommer Mats Stensrud, lagmann Hans Flock, lagdommer Kjell Buer |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §50, Tvistemålsloven (1915) §176, §180, §65, §21, §22, §40 |
Saken gjelder spørsmål om en odelsløsning omfatter en hytteeiendom.
Erling og Maren Dyrendahl bodde på gården "Dyrendahl" gnr. 125 bnr. 5 i Rissa, og fikk åtte barn som levde opp. Alle var født før 1965. De fire eldste barna var i rekkefølge Peter, Einar, Ellen og Johan. I 1943 og 1944 fikk henholdsvis Einar og Peter bygge hver sine hytter på tomter i utmarken. Det ble ikke skylddelt.
Far Erling døde i 1958 og mor Maren satt i uskiftet bo til sin død i 1972. Uskifteboet ble ikke gjort opp umiddelbart, og skiftetakst for "Dyrendahl" ble holdt først 17. oktober 1984.
I 1985 overtok Peter 6/7 av gården, mens Johan beholdt sin 1/7. Fra 1987 ble Peter eier av hele "Dyrendahl".
Peter døde i 1989. Hans arvinger overskjøtet "Dyrendahl" til Einar ved skjøte 7. november 1989. Einar døde bare en måned senere - 9. desember 1989. Lillesøsteren Gudrun var i testamentet innsatt som enearving. Dog var det bestemt:
"Ivar Dyrendahl, sønnesønn av min søster Ellen Dyrendahl, skal arve min hytte ved Dyrendalsvatnet med 1 mål tomt, med rett til adkomst og med fiskerett i Dyrendalsvatnet." Johan reiste odelssak mot sin søster Gudrun ved stevning av 11. januar 1990 til Midt-Trøndelag herredsrett.
Gudrun søkte 29. juli 1991 om fradeling av den nevnte hyttetomten, og søknaden ble godtatt i Rissa bygningsråd 19. november 1991. Vedtaket ble påklaget.
Gudrun tinglyste 2. desember 1991 hjemmelsoverføring til seg for "Dyrendahl".
Fradelingsvedtaket ble stadfestet av fylkesmannen i Sør-Trøndelag 20. juni 1992.
Hyttetomten ble fradelt ved målebrev 21. juli 1992, tinglyst 17. august 1992. Den er betegnet gnr. 125 bnr. 36. Ivar Dyrendahl fikk tinglyst skjøte for hyttetomten 2. september 1992. Det ble like før, 17. august 1992, tinglyst erklæring om at eieren av gnr. 125 bnr. 36 (og eieren av en annen tomt): "......har rett til adkomst langs skogsveien til Dyrendahl og videre langs eksisterende stier.
Videre har de samme eiendommene rett til parkering langs driftsveien fra Haugabakken til Olabakken på anvist sted."
Etter behandling i herredsrett, lagmannsrett og Høyesteretts kjæremålsutvalg, er det rettskraftig fastslått 19. september 1991 at Johan er berettiget til å løse gården "Dyrendahl" på odel fra Gudrun.
Johan har fremsatt krav om avløsning av den utskilte hyttetomten og erklæringen som ble tinglyst 17. august 1992, jf odelsloven §50.
Gudrun har motsatt seg dette, og har vist til at hytteeiendommen i lang tid har vært holdt utenfor selve odelseiendommen og også utenfor booppgjøret etter foreldrene i 1985.
Midt-Trøndelag herredsrett avsa 23. september 1992 kjennelse i forbindelse med odelstaksten. Slutningen lyder:
"Kravet om avløsning av eiendommen gnr. 125 bnr. 36 med rettigheter tas ikke til følge."
Johan E. Dyrendahl har i rett tid påkjært kjennelsen til Frostating lagmannsrett. I og med at Ivar Dyrendahl like før odelstaksten skulle avholdes fikk hjemmel til den aktuelle tomten, er han trukket inn i kjæremålssaken, jf tvistemålsloven §65.
Johan fastholder at heftelsene knyttet til gnr. 125 bnr. 36 må avlyses etter odelsloven §50. Herredsretten har tatt feil i sin faktiske bevisvurdering og lagt til grunn en gal lovforståelse.
I dom avsagt av Frostating lagmannsrett 21. mai 1991 er det rettskraftig avgjort at Johan har et ubetinget krav på å overta gårdseiendommen, herunder hytteeiendommen med tinglyste rettigheter.
De rimelighetsbetraktninger som herredsretten delvis har begrunnet sin avgjørelse med er ikke i tråd med den forståelse som er lagt til grunn omkring bestemmelsen om avløsning av hefte. Herredsrettens bemerkninger om at heftelsen ble en faktisk realitet da preskripsjonsfristen begynte å løpe er uriktig, både i faktisk og rettslig henseende.
Johan har nedlagt slik påstand:
"1. Johan E. Dyrendahl er under odelsløsningssaken berettiget til å avløse den fradelte tomteparsell gnr. 125, bnr. 37 i Rissa kommune i forhold til hjemmelshaver Ivar Dyrendahl, samt påheftet rett til veg- og parkeringsplass til denne parsell."
2. Gudrun Dyrendahl dømmes til å betale sakens omkostninger."
I punkt 1 er åpenbart "bnr. 37" en feilskrift for "bnr. 36".
Gudrun og Ivar Dyrendahl mener at herredsrettens kjennelse er korrekt.
Ivar Dyrendahl er eier og hjemmelsinnehaver alene til gnr. 125 bnr. 36. Han er derfor den reelle motpart i kjæremålet.
Lagmannsretten har i sin dom av 21. mai 1991 tillagt betydning at tomten ikke var tillatt fradelt av landbruksmyndighetene. Slik tillatelse er gitt i ettertid. Den tidligere eier Einar var bedre odelsberettiget enn Johan. Som hovedarving etter Einar hadde Gudrun plikt til å respektere hans bestemmelse og gjennomføre fradelingen. Den beskyttelse odelsloven §50 gir mot disposisjoner fra en dårligere odelsberettiget, er ikke aktuell her.
Heftelsen er ikke tyngende for hovedbruket.
Gudrun og Ivar Dyrendahl har nedlagt slik påstand:
"1. Herredsrettens slutning i kjennelsen stadfestes.
2. Johan E. Dyrendahl dømmes til å betale sakens omkostninger." Lagmannsretten bemerker:
Lagmannsretten har 21. mai 1991 avsagt dom i sak mellom Gudrun og Johan E. Dyrendahl. Saken gjaldt spørsmål om rett til odelsløsning var foreldet, om det etter odelsloven §21 ville være "klårt urimeleg" å løse eiendommen og om odelsløsningen inkluderte en hytteeiendom. Det heter på side 14 i domspremissene bl.a.:
"Det siste spørsmålet er forholdet til hytta ved Dyrendalsvatnet. Ivar Dyrendahl er ikke trukket inn som part i saken og lagmannsretten kan heller ikke se at det er begått noen feil ved at dette er unnlatt. Einar Dyrendahls testasjon er klar, mens forholdene omkring Ivar Dyrendahls overtagelse er dårligere opplyst. Han har angivelig foretatt noen ominnredninger i hytta - kledd en vegg og satt inn en dør. Ellers er det opplyst at man foreløpig ikke har lyktes å fradele hytteeiendommen. Under disse omstendigheter finner ikke lagmannsretten foranledning til å vurdere om Ivar Dyrendahl har en obligatorisk eller tinglig rett overfor eieren av gnr. 125 bnr. 5. Odelsløsningen må således omfatte hele eiendommen, og slik at Ivar Dyrendahl eventuelt må søke forholdene til hytta løst ved etterfølgende forlik eller domstolsavgjørelse."
Fradelingen er nå gjennomført, saken er bedre opplyst og Ivar Dyrendahl er trukket inn som part. Lagmannsretten finner at spørsmålet om avløsning av hyttetomten med rettigheter ikke tidligere er rettskraftig avgjort.
Odelsloven fastsetter i §50:
"Hefte på eigedomen som blir dekte av takstverdien kan løysingsmannen krevje avløyste, når dei er påhefta etter at foreldingsfristen tok til, jfr. §40. Det same gjeld råderettar som er påhefta tidlegare, dersom dei er særleg tyngjande. ......."
Det dreier seg om en fradeling, et skjøte og en erklæring om adkomst/parkering vedrørende gnr. 125 bnr. 5. Dokumentene er tinglyst etter at Gudrun tinglyste hjemmelsoverføringen til seg selv 2. desember 1991. I utgangspunktet taler det for rett til avløsning.
Bygningsrådets vedtak om fradeling er imidlertid fra et tidligere tidspunkt, 19. november 1991.
Disse forhold har likevel ikke vært avgjørende for lagmannsretten.
Det dreier seg om en tomt på ett mål. Lagmannsretten legger til grunn at Einar fikk den av foreldrene for å bygge den hytte som ble oppført der i 1943. Det er ikke opplyst at det er betalt noe vederlag for tomten eller krevet eller betalt festeavgift. Videre legges til grunn at tomten med hytte ble holdt utenfor uskifteboet/dødsboet etter foreldrene Erling og Maren. Lagmannsretten har ikke holdepunkt for annet enn at Einar fikk tomten som gave fra sine foreldre for ca 50 år siden.
Tomten har en helt alminnelig størrelse som hyttetomt. Den ble ikke skyldsatt og fradelt mens Einar levde, selv om det sannsynligvis hadde vært en kurant sak i 1943. Frem til 1960-tallet var det ikke restriksjoner på fradeling av hyttetomter av denne størrelse i utmark - dvs opptil to dekar. På den annen side var det meget vanlig at man unnlot å fradele og overskjøte hytteeiendommer som slekt eller venner overtok.
Følgelig kan ikke lagmannsretten se at det hadde vært noe til hinder for at Einar selv bekostet og besørget en skylddeling og hjemmelsoverføring for hyttetomten på et tidlig stadium. En slik bebygd hytteeiendom ville da i dag vært unntatt for odelsløsning etter odelsloven §22, som etter praksis også gjelder tomt til fritidsbebyggelse, jf bl.a. Rt-1981-298.
I dommen drøftes om "hefte" i §50 er synonymt med rettstiftelse. Førstevoterende uttaler på side 305:
"Jeg er kommet til at "hefte" i odelsloven §50 første punktum må forstås slik at både fradelte tomter som ikke er solgt, og solgte tomter kan kreves avløst. For solgte tomter antar jeg at avløsning kan kreves enten salget er gjennomført eller ikke, forutsatt at disposisjonen er foretatt i preskripsjonstiden."
Rygg/Skarpnes har utdypet dette i "Odelsloven med kommentar" (2.utgave 1986) side 177:
"Det er bare hefte som er "påhefta" (dvs. stiftet) etter at preskripsjonstiden tok til som kan kreves avløst. Spørsmålet blir da når anses en rettighet "påhefta"? Skjer det ved salgsavtalen eller ved tinglysing? Høyesterett tok ikke standpunkt til dette spørsmål i foran nevnte dom i Rt-1981-298.
Vi antar at en her bør bygge på stiftelsestidspunktet - også utinglyste heftelser må kunne kreves avløst etter §50, og "påhefta" må bety det samme for tinglyst som for utinglyste heftelser."
Dette tilsier at det i forhold til §50 bør være avgjørende om tomten ble avgitt fra hovedbruket før preskripsjonsfristen tok til å løpe og ikke nødvendigvis om overdragelsen ble tinglyst før dette tidspunkt.
Videre legger lagmannsretten vesentlig vekt på de hensyn som ligger bak odelsrettsinstituttet, og som er fremhevet i den nevnte høyesterettsdom på side 305. Lovens utgangspunkt har vært, og må fremdeles antas å være, at odelsløseren skal beskyttes mot forringelse av odelsgodset i preskripsjonstiden.
Einar og Johan vokste opp sammen som søsken. Det legges til grunn at Johan har kjent alle omstendigheter omkring hytteeiendommen. Det er ikke påstått, og det er heller ikke grunnlag for, at Johan kunne ha ekstingvert rett til Einars tomt ved godtroerverv, dersom Johan hadde overtatt gården direkte fra foreldrene. Ut fra opplysningene i saken antar lagmannsretten at Einar kunne krevet fradeling av tomten uten ytterligere vederlag både i forhold til foreldrene og til broren Johan. Det kan ikke være avgjørende at Einar ikke hadde tinglyst sin rett.
Hyttetomten ble bebygget allerede i 1943, mens gårdseiendommen i alle år har hatt sin egen, naturlige bebyggelse med våningshus ved innmarken. Gård og fritidseiendom hadde vært atskilte enheter i ca 46 år, og det må ses som en tilfeldighet at begge for en kort tid i slutten av 1989 var eiet av Einar.
Så sent som 26. oktober 1989 opprettet Einar testamentet til fordel for Ivar, altså et par uker før skjøtet av 7. november 1989 som ga Einar hjemmel til hele gnr. 125 bnr. 5. Testamentet ble så aktuelt ved Einars død, bare en måned deretter.
Ivar Dyrendahl ble eier av hytteeiendommen ved arvefallet, selv om den formelle hjemmel ikke ble tinglyst før 2. september 1992. Sett på denne måte ble Ivar Dyrendahl eier før preskripsjonstiden begynte å løpe 2. desember 1991, dvs. da Gudrun tinglyste hjemmelsoverføring for gnr. 125 bnr. 5 til seg selv. Denne formalbetraktning er imidlertid ikke utslagsgivende for lagmannsretten.
Det avgjørende må være at gård og fritidseiendom - til tross for manglende fradeling - har "levd" hver sitt atskilte "liv" i nærmere 50 år. Det har ikke bestått noen driftsenhet, partene har vært inneforstått med forholdene, Einars rett til hyttetomten har vært respektert i en mannsalder og Johan må som odelsløser respektere dette også overfor senere erververe av tomten, når fradeling verken tidligere eller nå har vært noe problem i forhold til jord- og bygningslovgivning.
For ordens skyld bemerkes at det ikke er anført noe som underbygger at hyttetomten med tilhørende rettigheter vil være "særleg tyngjande" for gnr. 125 bnr. 5, jfr. §50 annet punktum.
Kjæremålet har ikke ført frem, og Johan E. Dyrendahl må betale saksomkostninger for lagmannsretten til Gudrun og Ivar Dyrendahl v/advokat Odd Grut jf tvistemålsloven §180 første ledd. Ivar Dyrendahl er trukket inn i saken i forbindelse med kjæremålet, og det foreligger ikke andre dokumenter enn kjæremål og tilsvar. I mangel av omkostningsoppgave og under henvisning til tvistemålsloven §176 første ledd settes omkostningene til kr 2000,-.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Herredsrettens kjennelse stadfestes.
2. Johan E. Dyrendahl betaler saksomkostninger for lagmannsretten til Gudrun og Ivar Dyrendahl v/advokat Odd Grut med kr 2000,- - totusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne kjennelse.
Retten hevet.