LF-1993-466

Instans:	Frostating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1994-06-17
Publisert:	LF-1993-00466
Stikkord:	Odelsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Fosen herredsrett 92-517 A - Frostating lagmannsrett LF-1993-00466 B. Rettskraftig.
Parter:	Saksøker: Ketil Sundseth, 7160 Bjugn. (Prosessfullmektig: Advokat Arve Rosvold Alver, 7001 Trondheim). Saksøkt: Ella Barseth og Svein Melum, 7167 Vallersund. (Prosessfullmektig: Advokat Knut Røstum, 7001 Trondheim).
Forfatter:	Lagdommer Randi Grøndalen, formann, 4 Skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §66

Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen Sundset, gnr 80 bnr 1 i Bjugn.

Ella Barseth og Svein Melum overtok eiendommen etter Alf Sundseth i henhold til kjøpekontrakt av 3. november 1992 for kr 600000,-.

Ketil Sundseth reiste odelsløsningssøksmål 21. desember 1992. Hans rett til odelsløsning er ikke bestridt.

Odelstakst ble avhjemlet ved Fosen herredsrett den 1. juli 1993. Taksten lød på kr 845000,-.

Begge parter har hver for seg i rett tid begjært odelsovertakst: Ketil Sundseth fordi han mener herredsretten har satt en vesentlig for høy verdi på eiendommen, Ella Barseth og Svein Melum fordi de mener herredsretten har satt en vesentlig for lav verdi.

Rettsforhandlinger i odelsovertaksten fant sted 7. juni 1994. Lagmannsretten besiktiget odelseiendommen Sundset og bevisførsel og forhandlinger ble gjennomført, alt som rettsboken viser. Det er fremlagt noen nye dokumenter for lagmannsretten.

Det er ingen forandringer av betydning på gården etter herredsrettens odelstakst, bortsett fra at kårleiligheten nå er utleid. Herredsretten har gitt en nærmere beskrivelse i rettsboken av den eiendom som skal takseres. Partene er i det alt vesentlige enig i de beskrivelser som er gitt og det kan henvises til dette.

Ketil Sundseth har i det vesentlige gjort gjeldende:

Den pris kjøperne selv ga - kr 600000,- - og som ble akseptert ved konsesjonsbehandlingen i mars 1993 er en akseptabel og riktig pris for et melkeproduserende bruk, som Sundset. Et sammenligningsgrunnlag finner man også i naboeiendommen, Sundset Østre (bnr 2) som ble solgt ved frivillig salg sommeren 1991 for kr 500000,-.

Sundset utgjør en egen driftsenhet. Driften vil belegge anslagsvis 1,76 årsverk. Eiendommen har da ingen egen boverdi.

Dyrkamarka utgjør 117,3 dekar. Jordregisteret opererer med noe for høyt tall. Dyrkbar mark er av liten betydning.

Det vil ikke kunne høstes verdier av betydning fra skogen, slik dens beskaffenhet er og med en tilvekst på 32 m3.

Driftsbygningen er ikke tidsmessig. Fjøsinnredningen er moden for utskiftning, gjødselkjelleren har for små dimensjoner og der er for liten silokapasitet. Driftsbygningen er heller ikke dimensjonert for dagens krav til maskinpark. En vanlig traktor kommer ikke inn i driftsbygningen, som derfor må bygges om. Låvebrua er også direkte farlig.

Våningshuset har lav standard, og med mulig råte i ytterpanelet. Det er bare to boenheter på gården - våningshusets hovedleilighet og kårleilighet. Huset er ikke godkjent for beboelse i kjelleren. Den leiligheten som er tillaget der er ikke fullverdig og tilfredsstiller heller ikke byggeforskriftenes krav til lyddemping. Bruksendring vil medføre kostnader. Dessuten tilsier eiendommens beliggenhet at det ikke er realistisk å vente inntekter av betydning fra utleie.

Driftsplanen utarbeidet av herredsagronom Hågård kan ikke uten videre legges til grunn ved vurderingen av eiendommens avkastningsmuligheter. Denne driftsplan er tilpasset de nye brukernes økonomiske forhold og passer ikke inn i en objektivisert odelstakst. Driftsplanen utarbeidet av fylkesagronom Streitlien er mer relevant. Kalkylen for planteproduksjon er realistisk sett ca 400 forenheter pr dekar. Det vil også være nødvendig med maskininvesteringer i betydelig størrelsesorden. Det kan ikke forutsettes arbeidsinnsats utenfor bruket. Verken slike inntekter, utleieinntekter eller trygdeytelser er det rom for å ta i betraktning hos en alminnelig kjøper ved vurderingen av spørsmålet om hvor stort gjeldsnivå gården kan betjene.

Sundset har jaktrettigheter, men har ikke leid ut dette og har hittil heller ikke greid å felle kvoten. Jakta utgjør derfor neppe særlig til inntektspotensiale.

Ketil Sundseth har nedlagt påstand om at odelstaksten fremmes, samt tilkjennelse av sakens omkostninger i forbindelse med odelsovertaksten.

Ella Barseth og Svein Melum har i det vesentlige gjort gjeldende:

Eiendommen ble konsesjonsbehandlet også i 1989/90. Salg ble da riktignok ikke gjennomført, men konsesjonsmyndigheten aksepterte en kjøpesum på kroner 1 million - nettopp fordi det var så mye positivt ved eiendommen. Salget av naboeiendommen, bnr 2, er ikke sammenlignbart, fordi eiendommene er så forskjellig i standard og størrelse.

En kjøper vil merke seg at jord og bygningsmasse på eiendommen har en god tilstand - dyrkajorda er holdt godt i hevd og det er ingen grunn til å gå igang med oppussing av bygningene. Det må kunne legges til grunn at dyrkamarka utgjør 122 dekar - det er i hvert fall godkjent i Melums konsesjonssøknad.

Det er grunnlag for å knytte verdiforventninger til eiendommen ut over den tradisjonelle jordbrukssiden:

Det må legges større vekt på det inntektspotensiale utleie utgjør enn hva herredsretten ser ut til å ha gjort. Eiendommen har tre boenheter. Ved siden av gårdbrukerfamiliens hovedleilighet leies to leiligheter ut for en samlet netto leieverdi av kr 3500,- pr måned. Der er et marked for utleie av såvel kårleiligheten som kjellerleiligheten, som kan påregnes også i fremtiden. Det stilles i så måte ikke særskilt krav til godkjenning for utleie i kjelleren.

En plussfaktor av større betydning må det også være at eiendommen pga beliggenhet og oppbygging skiller seg ut som meget attraktiv.

Taksten må også legge inn en boverdi pga muligheten for inntektsgivende arbeid utenfor gårdsbruket. Det gir ikke full beskjeftigelse for to personer.

Det vesentligste spørsmål for en kjøper er hva eiendommen kan forsvare av investeringer og kostnader. Herredsagronom Hågårds driftsplan gir betydelig veiledning. Den er nøktern og heller for forsiktig i sine anslag. Fylkesagronom Streitlien har i sin driftsplan klart bommet på produksjonsgrunnlaget. Det må antas at han har manglet konkret informasjon. Gården vil ha langt mer til oppforing enn det som trengs for melkeproduksjon. Det gir rom for kjøttproduksjon i tillegg. Avlingsmengden vil i hvertfall utgjøre 500 forenheter pr dekar. Det er ikke grunnlag for å justere maskinkostnadene i Hågårds driftsplan. Forøvrig må man merke seg at Melum har full besetning av melkekyr. Han har greid å opprettholde brukets melkekvote, slik at en ny bruker kan fortsette med det. Melum har også investert i siloheis og forutlegg, noe som er en fordel for driften. Det vil være forsvarlig å kalkulere med i overkant av kr 300000,- pr år som inntekt av bruket. En gjeldsbelastning på kroner 1,2 millioner vil da la seg forsvare, forsiktig kalkulert.

Driftsbygningen tilfredsstiller dagens krav. Der er verken behov for å skifte ut fjøsinnredning eller bygge ut gjødselskjelleren. Driftsbygningen er innredet for melkog kjøttproduksjon, og det hele fungerer greit for dagens produksjonsramme. Traktor kan også greit benyttes slik det er.

Det ligger et verdielement i gårdens jaktrettigheter - med mulighet for utleie i fremtiden.

Ella Barseth og Svein Melum har nedlagt påstand om at odelsovertaksten fremmes samt krav om tilkjennelse av sakens omkostninger.

Lagmannsrettens bemerkninger og verdivurdering:

Odelsloven §49 sier dette om hvordan man skal gå frem ved verdsettingen av odelsjord:

"Verdsetjinga ved odelstakst skal gjerast på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen hovudsakleg blir nytta til landbruksføremål."

Om dette har Høyesterett i dom inntatt i Rt-1980-233 flg. sagt at bestemmelsen forstås slik at "retten skal finne frem til hva en vanlig kjøper vil gi under de forutsetninger med hensyn til bruken av eiendommen som fremgår av paragrafen." Det begrep som har festnet seg etter denne dom er "bruksbestemt salgsverdi".

Odelseiendommen Sundset gnr 80 bnr 1 ligger ca 16 km fra kommunesenteret Botngård i Bjugn kommune, ca 7 km fra Vallersund, nærmeste tettsted med bl.a. skole. Tunet på eiendommen ligger nordvestvendt med utsikt og grense mot sjøen (Koet). Det er offentlig vei frem til gården, hvor forøvrig veien slutter.

Eiendommen utgjør tilsammen vel 1500 dekar. Sør-Trøndelag Skogeierforening har i 1992/93 utarbeidet skogbruksplan for Sundset. Partene er enige om at de forstlige data som der er registrert skal benyttes: Produktiv skogsmark 174 dekar, alt av lav bonitet, med tilvekst på 32 m3 og balansekvantum 23 m3. Ifølge jordregisteret har eiendommen 122 dekar fulldyrka mark, 16 dekar overflatedyrka/gjødslet beite. Lagmannsretten legger det samme til grunn.

Eiendommens bygningsmasse er utførlig beskrevet av herredsretten i rettsboken side 4-5.

Det er bortfestet en hyttetomt i utmarka. Festeavgiften utgjør nå kr 650,- pr år. Eiendommen har fellingstillatelse for hjort og rådyr på egen eiendom og elg i fellesvald.

Det hviler ingen heftelser på eiendommen av betydning for takseringen.

Sundset har for 1994 en melkekvote på 64914 liter.

Sundset er et tradisjonelt melkeproduksjonsbruk. Dette, sammen med supplerende kjøttproduksjon, vil være den naturlige og påregnelige bruk av eiendommen også for fremtiden.

I sammenheng med husdyrholdet som den naturlige driftsform vil dyrkamarka bli brukt til grasproduksjon. Dyrkamarka ligger i den nordlige del av eiendommen - rundt tunet - og er lett tilgjengelig. Den er av god kvalitet, godt arrondert og godt vedlikeholdt, grøftet og kalket til en god standard. Lagmannsretten anser jordkvaliteten å ligge i øvre sjikt med avlinger godt innenfor det normale i distriktet. Lagmannsretten legger til grunn en nettoavling pr dekar av planteproduksjon på eng med circa 500 forenheter pr dekar, som nyttes til oppforing i husdyrholdet. Sundset vil således ha en produksjon av gras som kan dekke i underkant av 70 % av forbehovet. Engarealene har derfor betydelig verdi for gårdsbruket.

Herredsretten har gitt en treffende beskrivelse av driftsbygningen:

"Driftsbygningen er oppført i tidsrommet 1948 - 1950. Den har en grunnflate på ca 350 m2 og er i to etasjer. Bygningen ble restaurert og ombygd i 1971 og er beregnet på melkeproduksjon. Den har båsplasser for tjuefire kyr og åtte ungdyr og har dessuten binger for kalver. Driftsbygningen har en stor lagerkapasitet for høy. Dessuten er det ialt fire siloer med en samlet kapasitet på ca 300 m3.

I bygningen er det potetkjeller. Gjødselkjelleren kan lagre 220 m3 gjødsel.

Driftsbygningen er godt vedlikeholdt."

Melkekvoteordningen tilsier at båsplassene ikke kan fylles opp med melkeproduserende kyr. En realistisk driftsplan over en 5-års periode tilsier 11 melkeproduserende kyr med egen oppdrett og 14 kjøttproduserende okser. Herredsagronom Hågård har utarbeidet en slik driftsplan for Sundset for perioden 1993-1998, hvor dekningsbidraget er beregnet til kr 15000,- pr år pr ku og kr 3300,- pr okse.

Melkekvoten følger gården. Det er et absolutt verdipluss at kvoten består. Barseth/Melum har for så vidt "reddet" kvoten for gården, ved å sette i gang med melkeproduksjon, ett år før kvoten hadde vært tapt etter fem år ute av produksjon.

Driftsbygningen vil fungere effektivt nok for den påregnelig målsatte produksjon, selv om den er noe upraktisk. Lagmannsretten er ikke enig i at fjøsinnredningen må skiftes ut, heller ikke at gjødselkjelleren må bygges ut. Det foreligger ingen offentlige pålegg om endringer av gjødselkjelleren. Så lenge båsplassene ikke er fylt opp av melkekyr, vil også gjødselkapasiteten være tilstrekkelig. Den alminnelige kjøper vil se at han her kan produsere greit for å fylle melkekvoten og supplere med kjøttproduksjon. Han trenger ikke gå i gang med investeringer i driftsbygningen for å få til dette. Det kan fungere som det er. Det kan ikke stilles krav til topp moderne utstyr til enhver tid.

Våningshuset er oppført i 1973/1974, grunnflate 153,5 m2, med kjeller under hele bygningen. I kjelleren er det boder og grovkjøkken, dessuten er der innredet en leilighet med bad, soverom, stue m/spisekrok. I første etasje utgjør da hovedleiligheten 103,5 m2 og kårleiligheten 50 m2. Gjennomgangen fra kjellerens grovkjøkken, som har direkte inngang utenifra, og opp til hovedleiligheten er nå avstengt, og slik at grovkjøkkenet disponeres som inngang for sokkelleiligheten. Dette er ingen fordel for et gårdsbruk med fjøsdrift.

Foruten våningshus og driftsbygning hører det til gården også et redskapshus på ca 200 m2, oppført i 1964/1984, et stabbur på ca 23 m2 (feilaktig beskrevet som 32 m2 i herredsrettens rettsbok), et vedhus og verktøyrom på ca 54 m2 og et naust på ca 40 m2.

Alle bygninger er utvendig sett godt vedlikeholdt. Et bord av ytterkledningen på våningshusets vestvegg kan imidlertid være noe angrepet av råte.

Standarden i våningshuset må sies å være enkel og alminnelig, men bærer noe preg av slitasje. Våningshusets hovedleilighet er et brukbart boalternativ for en gårdbrukerfamilie.

Lagmannsretten kan ikke se at en kjøper vil stå ovenfor umiddelbare investeringsbehov i bygningsmassen.

I samsvar med formålsangivelsen i odelsloven §49 skal Sundset benyttes til landbruksformål. Utleie vil ikke komme i konflikt med dette. Men den konkrete vurdering av naturlig og påregnelig bruk - også hva gjelder slike tilleggsverdier - avhenger av forholdene på stedet.

Sundset ligger idyllisk og naturskjønt til, men noe avsidesliggende. Lagmannsretten kan ikke se at det ligger noen fast fremtidig, påregnelig mulighet for leieinntekter av våningshusets to bileiligheter, som en alminnelig kjøper kan tørre å basere sitt inntektsgrunnlag på. Den som kjøper Sundset vil ikke ha kårhefte og kårleiligheten vil derfor stå ledig i lang tid fremover. Det representerer nok en plussverdi at våningshuset har to ekstra leiligheter, men noe mer enn periodevis utleie er det i hvert fall ikke realistisk å ha forventning om. Det er av mindre interesse hvorvidt leiligheten i kjelleren tilfredsstiller alle formelle krav for beboelse.

"Offshorebedriften i Gullvika" har fremgang i disse dager og Melum har påberopt seg pågang herfra for utleie. For lagmannsretten er det vanskelig å basere seg på dette, i hvert fall slik at det i overskuelig fremtid vil gi faste leieinntekter på Sundset. Da utleiemarkedet antas lite og svært usikkert vil også slike avkastningsmuligheter gi begrenset utslag i kjøpers prisvurdering. Det bemerkes også at Melum har leid ut sokkelleiligheten til en nær slektning av seg, og i kårleiligheten bor en fjøsavløser som Melum "deler" med tre andre gårdsbruk. Lagmannsretten kan ikke se at en alminnelig kjøper av Sundset verken kan eller må hente noen av sine arbeidsinntekter utenfor gårdsdriften. Sundset er et heltids gårdsbruk. Driften antas å ville beslaglegge 1, 7 - 1,8 årsverk. I praksis dreier dette seg om en fulltidsjobb for to - et familiebruk hvor begge ektefeller arbeider. Det kan ikke forutsettes at gårdbrukeren skal basere seg på arbeid utenfor gårdsbruket ut over "normalarbeidsdag" for å supplere inntektene. Det er så liten tid igjen at det med Sundsets usentrale beliggenhet også vanskelig vil la seg gjøre å finne egnet deltidsstilling som lar seg kombinere med egen fjøsdrift. Muligheten for inntektsbringende virksomhet utenfor gården anser lagmannsretten å være liten for gjennomsnittskjøperen. Det er derfor ikke naturlig å betrakte Sundset som et støttebruk og det er ingen særskilt boverdi å ta i betraktning.

Skogen er som nevnt liten og har en slik beskaffenhet at den ikke er egnet til rasjonell drift. Den har begrenset verdi i forhold til eiendommens totale verdi. Tilveksten gir grunnlag som vedskog og noe materialtilfang til eget bruk i forbindelse med bygging/vedlikehold.

Som det fremgår av arealoversikten består Sundset av store uproduktive arealer, hele 1200 dekar. Dette utgjør for det meste myr, skrapskogmark og impediment. Utmarksandelen kan gi naturopplevelser og friluftsbeskjeftigelser, men det utgjør intet inntektspotensiale.

Gårdens jaktrettigheter anses å være et pluss for kjøperen. Verdien er imidlertid begrenset. Gården har dårlig fellingsstatistikk, og jaktmarkene er ikke utleid til nå. Også den fremtidige mulighet for utleie av jaktterreng - som kan gi inntekter - er så uviss at det vil gi seg minimalt utslag ved takseringen.

Den alminnelige kjøper vil foreta driftsøkonomiske vurderinger og se på muligheten for avkastning ved kjøp av en landbrukseiendom. Det er naturlig at også den som kjøper seg et gårdsbruk vil sette pris på et med pen beliggenhet. Det har Sundset. Det vesentlige er imidlertid hvor stor gjeldsbelastning gårdsdriften kan betjene.

Odeloverstaksten skal omfatte eiendommen med investeringer, rettigheter og forpliktelser, slik det fremstår på takseringstidspunktet for lagmannsretten. Som nevnt er den mest nærliggende og naturlige driftsform for en kjøper av Sundset husdyrhold - melk og kjøttproduksjon, basert på en relativt høy andel egenproduksjon for dekning av forbehovet, men fra et relativt beskjedent produksjonsareal. Dette danner grunnlaget for verdsettelsen av eiendommen, sammen med de øvrige forhold som er nevnt ovenfor.

Barseth/Melum har dessuten kjøpt og installert i driftsbygningen forutlegger og silotalje, som skal være med i taksten. For å drive gården må kjøperen også i tillegg investere i buskap og maskiner og annet utstyr.

Lagmannsretten har delt seg i et flertall og mindretall ved verdsettingen.

Rettens formann, lagdommer Randi Grøndalen og 2 skjønnsmenn Christian Vikan og Claus Brøttem er etter en samlet vurdering av landbrukseiendommen Sundset kommet frem til en odelsovertakst over eiendommen på kr 790000,- .

2 andre Skjønnsmenn er kommet frem til en odelsovertakst over eiendommen tilsvarende herredsretten kr 845000,-.

Odelsovertaksten blir etter dette kr 790000,- i samsvar med flertallets verdsetting.

Saksomkostninger.

Ketil Sundseth har begjært odelsovertakst og må i medhold av odelsloven §66 jf skjønnsloven §42 som odelsløser dekke de saksøktes nødvendige omkostninger ved taksten. Odelsløseren har oppnådd nedsettelse av takstsummen, men må like fullt dekke de saksøktes omkostninger etter hovedregelen. Det får her ingen betydning at de saksøkte også har begjært overtakst. Det vises til Rygg/Skarpnes "Odelsloven" (1992) side 272 om saksomkostninger ved odelstakst. Advokat Røstum har fremlagt en omkostningsoppgave pålydende kr 21532,-, salæret utgjør kr 20500,-. Oppgaven legges til grunn. Det bemerkes at odelsløseren også må dekke omkostningene forbundet med skjønnsmenn, samt egne gebyrer.

Slutning:

1. Eiendommen Sundset, gnr 80 bnr 1 i Bjugn verdsettes ved odelsovertakst til kr 790000,- - sjuhundreognittitusen - kroner.

2. Ketil Sundseth betaler kr 21532,- - tjueentusenfemhundreogtrettitre - kroner i saksomkostninger til Ella Barseth og Svein Melum innen 2 - to - uker fra forkynnelse.