LF-1994-492

Instans:	Frostating lagmannsrett - Odelsovertakst og kjennelse
Dato:	1995-06-23
Publisert:	LF-1994-00492
Stikkord:	Odelsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Frostating lagmannsrett LF-1994-00492 B.
Parter:	Saksøker: Gudbrand Sukke Gulaker, Oppdal. (Prosessfullmektig: Advokat John Kristian Rismark, Trondheim.) Saksøkt: Jørgen Killingberg, Oppdal. (Prosessfullmektig: Advokat Odd Grut, Trondheim.)
Forfatter:	Lagdommer Randi Grøndalen, formann, 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §66, §70

Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen Gulaker (Golvåker), gnr 265 bnr 1 og 2 i Oppdal.

Det ble avholdt tvangsauksjon over eiendommen Gulaker høsten 1992. Statens Landbruksbank kjøpte da eiendommen for kr 800000,- i henhold til stadfestet auksjonsbud. Eiendommen ble solgt videre til Jørgen Killingberg for 1,2 millioner kroner i ved til kjøpekontrakt av 18. mai 1993. Killingberg har senere fått konsesjon og fått overskjøtet eiendommen.

Før Jørgen Killingberg, via Landbruksbanken, overtok eiendommen, hadde den vært i familien Gulakers eie gjennom flere generasjoner. Gudbrand Sukke Gulaker var saksøkt ved tvangsauksjonen. Han hadde drevet eiendommen fra 1965.

Gudbrand Sukke Gulaker reiste odelsløsningssøksmål den 11. juni 1993. Hans rett til odelsløsning er rettskraftig avgjort ved Orkdal herredsretts dom av 17. juni 1994.

Odelstakst ble avhjemlet ved Orkdal herredsrett 17. juni 1994. Taksten lød på 1,2 millioner kroner.

Gudbrand Sukke Gulaker har i rett tid begjært odelsovertakst. Han mener herredsretten har satt en vesentlig for høy verdi på eiendommen etter odelsloven §49.

Rettsforhandlinger i odelsovertaksten fant sted 8. juni 1995 på Oppdal. Lagmannsretten besiktiget odelseiendommen Gulaker, hovedbruket med alle dens bygninger, og setereiendommen i Gjevilvassdalen. Bevisførsel og forhandlinger ble gjennomført slik rettsboken viser. Det er ingen forandringer av betydning på gården etter herredsrettens odelstakst, bortsett fra at det nå foreligger planer om skogsbilvei innenfor en avskogteigene (Rånnåsetra).

Herredsretten har i rettsboken gitt en nærmere beskrivelse av den eiendom som skal takseres. Med forbehold om enkelte detaljer er partene i det alt vesentlige enige i de beskrivelser som er gitt og det kan innledningsvis henvises til dette.

Partenes anførsler til odelstaksten for herredsretten har i det alt vesentlige vært gjentatt for lagmannsretten.

Gudbrand Sukke Gulaker har i det vesentlige gjort gjeldende:

Gulaker er en ren landbrukseiendom. Den bruksbestemte salgsverdi skal uttrykke eiendommens verdi som landbrukseiendom. 1,2 millioner kroner er en vesentlig for høy verdsettelse etter odelsloven §49. Som tidligere eier kunne ikke Gulaker selv forsvare en så stor gjeldsbyrde på gården. En slik kapitalforpliktelse vil ikke gi noen avkastning på gården.

Det må tas i betraktning at den alminnelige kjøper vil få tilleggsinvesteringer. I tillegg til kjøpesummen for gården skal det investeres i buskap og driftstilbehør for flere hundre tusen kroner.

De tilleggsverdier som kan tas i betraktning er ikke så høye som herredsretten har lagt til grunn. Det vil koste for mye å investere i midtre del av hovedbygningen for utleie. En slik utleieverdi vil ikke en alminnelig kjøper ta i betraktning. Med flere generasjoner på gården kan ikke kårboligen leies ut. Skal utleie sees som en inntektsressurs for fremtiden må bygningene og vann- og kloakknettet utbedres.

Hyttebygging er også uaktuelt. Setereiendommen kan ikke leies ut fordi denne er en nødvendig ressurs for gårdsdriften.

Gudbrand Sukke Gulaker har påstått odelsovertaksten fremmet. Jørgen Killingberg har i det vesentlige gjort gjeldende:

Herredsretten har anvendt odelsloven §49 riktig. Eiendommens bruksbestemte salgsverdi bør imidlertid settes høyere enn 1,2 millioner kroner.

Eiendommen ble solgt på det åpne marked til Killingberg i 1993. Der var flere interesserte bydere da Landbruksbanken stanset budene på 1,2 millioner kroner.

Herredsretten har antagelig sett seg bundet av Killingsbergs kjøpesum og konsesjonsbehandlingen av denne. Dette er feil. Konsesjonsprisen er ikke bindende for odelstaksten.

Gulaker hadde et godt resultat av driften i 1990, jf næringsoppgaven som viser et netto resultat på vel kr 330000,-. I tillegg kommer de reelle utleieverdier med kr 60000,-. Det er påregnelig med høyere leieinntekter. Disse kan økes betraktelig mot ubetydelige investeringskostnader.

Det har vært en generell prisoppgang også hva gjelder landbrukseiendommer fra herredsretten avholdt sin odelstakst i juni 1994 og til i dag. Renten har på dette året sunket med 2% i Landbruksbanken.

Kravet om tilleggskapital ved kjøp av landbrukseiendom har liten aktualitet for de fleste kjøpere. Enten har de egenkapital eller de har dyr og redskap fra før.

Jørgen Killingberg har påstått seg tilkjent saksomkostningene ved odelsovertaksten.

Lagmannsrettens bemerkninger og verdivurdering:

Odelsloven §49 sier dette om hvordan man skal gå frem ved verdsettingen av odelsjord:

"Verdsetjinga ved odelstakst skal gjerast på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen hovudsakleg blir nytta til landbruksføremål."

Ifølge Høyesteretts dom inntatt i Rt-1980-233 flg. skal bestemmelsen forstås slik at "retten skal finne frem til hva en vanlig kjøper vil gi under de forutsetninger med hensyn til bruken av eiendommen som fremgår av paragrafen." Det begrep som har festnet seg etter denne dom er "bruksbestemt salgsverdi."

Retten skal ikke utelukkende ta i betraktning den kapitaliserte forventede nettoverdi ved verdsettelsen. Det foretas en samlet vurdering av hva en kjøper som vil drive eiendommen som landbruk vil by. Det er klart at odelstaksten ikke er bundet av de samme prinsipper som konsesjonsprisen. Det vises bl.a. til RG-1986-251.

Odelseiendommen Gulaker ligger ca 4 km vest for Oppdal sentrum, i sørvendt hellende terreng ved RV 70, med utsikt mot Drivdalen og Dovre. Eiendommen har egen seter i Gjevilvassdalen.

Eiendommen utgjør til sammen 1235 da, fordelt på 149 da fulldyrka jord, 43 da overflatedyrka/gjødslet beite, 229 da produktiv skogsmark av middels bonitet og 296 da av lav bonitet, samt annet areal 518 da.

Landbrukskontoret i Oppdal har den 29. april 1993 utarbeidet en arealoppgave over eiendommen. Partene er enige om at disse registrerte opplysninger skal benyttes. Hovedbruket består da av 142 da dyrka mark, 30 da gjødslet beite nedenfor gården, 74 da inngjerdet beite/løvskog ovenfor gården, samt 115 da blandingsskog ned mot Driva av middels bonitet. Setereiendommen i Gjevilvassdalen består av 7 da dyrka mark, 13 da gjødslet beite og 74 da inngjerdet annet areal. Gulaker har 4 skogteiger - Elgsmoen, Rånåssetra, Baklia og seterskog i Gjørdøldalen - ved siden av den nevnte skogen ved gården. Den årlige nyttbare tilvekst er beregnet til 46 m3 blandingsskog.

Landbrukskontoret har oppsummert sin vurdering av skogteigene slik at Gulaker har et middels eller over middels skogareal i Oppdalsmålestokk, 482 da produktivt areal. Det meste av barskogen er imidlertid avvirket, slik at en i dag har lite nyttbar barskogtilvekst. Det er kun aktuelt med uttak av tømmer til vedlikehold for gårdens eget behov. Om 50 - 80 år vil imidlertid skogen igjen gi mulighet for uttak av tømmer.

Gulaker er et melkeproduksjonsbruk. Dette, sammen med supplerende kjøttproduksjon, og etter hvert noe skogsdrift, vil være den naturlige og påregnelige bruk av eiendommen også for fremtiden.

I sammenheng med husdyrhold som driftsform vil dyrkamarka bli brukt til grasproduksjon. Dyrkamarka ligger lett tilgjengelig, nær gårdsbygningene, og den er av god kvalitet og relativt godt arrondert. Jordkvalitet og avling må antas å ligge innenfor det normale i distriktet. Grasproduksjonen kan dekke en stor del av fórbehovet og engarealene vil derfor ha stor verdi for gårdsbruket.

Herredsretten har gitt en slik beskrivelse av driftsbygningen:

"Driftsbygningen er oppført i 1979 med grunnflate 300 m2 i en etasje og gjødselkjeller. Armert betong i kjelleryttervegger og dekke i fjøs. Yttervegger av bindingsverk med utvendig tømmermannskledning og innvendige sponplater. Himling av sponplater. Taktekking med stålplater.

Silobygg med grunnflate ca 40 m2 med to stk. tårnsiloer i betong. Diamater 6 m, høyde 10 m, kapasiteten er opplyst å være 250 kbm pr silo. Utvendig kledning og taktekking som på fjøs. Melkerom med melktank og varmtvannsbereder. Fjøs har 24 stk. kubåser, 7 stk. ungdyrbåser og 2 stk. ungdyrbåser og 2 stk. ungdyrbinger. Sidehengslede porter i hver gavlvegg. Ventilasjonsanlegg med vifter for inn- og utblåsing. Armering i gulvet i fjøset er lagt med for liten betongoverdekking og har betydelige rustangrep."

Denne beskrivelse er treffende, bortsett fra at driftsbygningen innvendig er kledd med stålplater/aluminiumsplater, ikke sponplater. Der er en lekkasje fra siloen, som gjør at pressaftpumpen må gå kontinuerlig. Gulaker har for 1995 en melkekvote på 93341 liter. Melkekvoteordningen tilsier at båsplassene i driftsbygningen ikke kan fylles opp med melkeproduserende kyr. Den nåværende kvote tilsvarer 15 - 16 kyr. Det vil være realistisk å supplere med kjøttproduserende dyr for å fylle opp kubåsene.

Driftsbygningen er innredet for buskap og melkeproduksjon og den vil fungere greit for den påregnelige produksjon. Bygningen er noe slitt, men relativt tidsmessig. Den alminnelige kjøper vil se at han ikke trenger å foreta investeringer av betydning for å fylle melkekvoten og supplere med eventuell kjøttproduksjon.

Det bemerkes at silotaljen er med i takseringen.

Eiendommens bygningsmasse er utførlig beskrevet av herredsretten i rettsboken 9-11.

Våningshusets eldste del ble oppført i 1864 med en grunnflate på 150 m2 i to etasjer. I den vestre del er det en større leilighet som Killingberg bruker til bolig. Verken yttervegger, loft eller kjøkkengulv er isolert, men leiligheten har pen standard innvendig. Dette må betraktes som våningshusets hovedleilighet og vil være et brukbart boalternativ for en gårdbrukerfamilie. En kjøper vil ikke stå overfor nødvendige investeringer for å få en tilfredsstillende bolig her. Våningshuset består nå av tre deler. Midtdelen av boligen er for tiden ikke i bruk. Der er det betydelige setningsskader innenfor ytterdøren og det mangler isolasjon. I øst har våningshuset et tilbygg i 2 1/2 etasje oppført i 1979 med en grunnflate på 47 m2. Denne leilighet er for tiden utleid.

Foruten våningshus og driftsbygning hører det til gården også en kårbolig, oppført i 1934 av gammelt tømmer, med grunnflate 65 m2 i to etasjer. Også kårboligen er for tiden utleid. Videre har gården garasje på ca 90 m2 av særdeles enkel standard, et eldre fjøs på ca 250 m2 som kan tjene som redskapsbod/lager og for øvrig har en stall med plass for 4 hester. Stabburet er oppført ca 1860 i to etasjer med loft og med en grunnflate på ca 35 m2. Husene ligger samlet rundt tunet.

Bygningsmassen bærer preg av slitasje ut- og innvendig. På sikt er det behov for investeringer.

Setereiendommen i Gjevilvassdalen er et stort verdipluss for eiendommen. Denne ligger særdeles attraktivt til, like ved Gjevilvasshytta i Trollheimen og med storslått utsikt mot vest over Gjevilvatnet. Setra har imidlertid ikke strandrett.

Det kan påregnes offentlig tilskudd til restaurering av de verneverdige seterbygningene (prosjekt kulturlandskap). Arealene vil være nyttige som beitemark for kjøttfé. Hyttebygging er ikke tillatt i området og lagmannsretten anser det ikke påregnelig med dispensasjon for hytteutbygging i dette området, heller ikke for utleiehytter. En kjøper vil derfor ikke ta en slik inntektsmulighet i betraktning.

I samsvar med formålsangivelsen i odelsloven §49 skal Gulaker benyttes til landbruksformål. Utleie vil ikke komme i konflikt med dette. Den konkrete vurdering av naturlig og påregnelig bruk - også hva gjelder slike tilleggsverdier - vil imidlertid avhenge av forholdene på stedet.

Kårboligen og den østre leiligheten i hovedbygningen på gården er for tiden utleid, henholdsvis for kr 18000,- pr år og kr 30000,- pr år. Lagmannsretten anser dette å utgjøre en påregnelig fremtidig mulighet for leieinntekter, som en alminnelig kjøper vil basere noe av sitt inntektsgrunnlag på. Den som kjøper Gulaker vil ikke ha kårhefte og kårboligen vil derfor stå ledig i lang tid fremover. Selv om det vil melde seg behov for vedlikehold/oppussing av de to ekstra boenhetene, representerer utleien en plussverdi. Noen særlig leieøkning kan imidlertid ikke lagmannsretten se at det er rom for.

Når det gjelder den midtre del av våningshuset på gården kan ikke lagmannsretten se at der ligger noen annen påregnelig mulighet for leieinntekt enn sesongbetont utleie. En slik utleieform vil kreve moderate investeringer.

Lagmannsretten anser utleie av det gamle seterhuset i Gjevilvassdalen som etpåregnelig inntektspotensiale, som en kjøper vil ta i betraktning. Dette leies i dag ut for kr 12000,- pr år. Etter restaurering vil det være gode muligheter for en høyere leie. Som nevnt ligger eiendommen særdeles attraktivt til og markedet for utleie av en gammel seter som fritidsbolig er stort i Oppdal. En slik utleie vil ikke berøre gårdens bruk av setra for beiteformål.

Gulaker har fiskerett i Driva. Eiendommen har også jaktrettigheter, organisert i jaktlag hva gjelder storviltjakt, og har anledning til å delta i småviltjakt over et område på ca 20000 dekar. Det vises til herredsrettens rettsbok side 13. Rettighetene antas å være et pluss i en kjøpers vurdering, men så begrenset at dette vil gi seg lite utslag ved takseringen.

Gulaker er et heltidsgårdsbruk. Driften antas å gi to årsverk. Dette dreier seg derfor om en fulltidsjobb for to - et familiebruk hvor begge ektefeller har sin hovedbeskjeftigelse, alternativt at man benytter noe innleid hjelp. Den alminnelige kjøper av Gulaker verken kan eller må hente noe av sine arbeidsinntekter utenfor gårdsdriften. Det er derfor ingen særskilt boverdi å ta i betraktning.

Den alminnelige kjøper vil foreta driftsøkonomiske vurderinger og se på muligheten for avkastning ved kjøp av en landbrukseiendom. Det vesentlige er hvor stor gjeldsbelastning gårdsdriften kan betjene. Lånerenten vil da være av interesse for kjøperen. Landbruksbankens lånerente har sunket med 2% det siste året, sommeren 1994 utgjorde denne 9,5% mot 7,5% nå. Disse virkninger vil imidlertid måtte vurderes i forhold til de offentlige tilskuddsordninger i inntektsgrunnlaget.

Odelsovertaksten skal omfatte eiendommen med investeringer, rettigheter og forpliktelser, slik den fremstår på takseringstidspunktet for lagmannsretten. Som nevnt er den naturlige driftsform for en kjøper av Gulaker husdyrhold - melk og kjøttproduksjon, basert på en høy andel egenproduksjon for dekning av fórbehovet. Skogen har sin verdi langt frem i tiden. Dertil kommer de faktiske leieinntekter. Dette danner grunnlaget for verdsettelsen av eiendommen, sammen med de øvrige forhold som er nevnt. Detbemerkes at kjøperen, for å drive gården, også må investere i buskap og maskiner/redskap.

Det hviler ingen heftelser på eiendommen av betydning for takseringen.

Etter en samlet vurdering av odelseiendommen Gulaker er lagmannsretten kommet frem til en odelsovertakst over eiendommen tilsvarende herredsrettens verdsettelse, 1,2 millioner kroner.

Saksomkostninger.

Gudbrand Sukke Gulaker har begjært odelsovertakst og må i medhold av odelsloven §66 jf skjønnsloven §42 som odelsløser dekke de saksøktes nødvendige omkostninger ved taksten. Advokat Grut har fremlagt en omkostningsoppgave pålydende kr 18906,-, hvorav salær utgjør kr 18000,- .

Oppgaven legges til grunn. Det bemerkes at odelsløseren også må dekke omkostningene forbundet med skjønnsmenn, samt gebyr. Odelsovertaksten er enstemmig.

Slutning:

1. Eiendommen Gulaker, gnr 265 bnr 1 og 2 i Oppdal verdsettes ved odelsovertakst til 1200000 - én million tohundretusen - kroner.

2. Gudbrand Sukke Gulaker betaler 18906 - attentusennihundreogseks - kroner i saksomkostninger til Jørgen Killingberg innen 2 - to - uker fra forkynnelse.

Det ble deretter avsagt slik Fravikelseskjennelse:

Partene er enige om at de spørsmål som er nevnt i odelsloven §70 skal avgjøres i forbindelse med taksten. Orkdal herredsretts dom av 17. juni 1994 i løsningssaken, domsslutningens pkt II og III avgjør at betaling av løsningssummen samt overskjøtning skal finne sted 1. februar 1995 og at den faktiske bruksovertagelse skal finne sted 14. april 1995. Partene er for lagmannsretten enige om at betaling av løsningssum og overskjøtning, samt overtagelse skal skje 1 år senere, henholdsvis 1. februar 1996 og 14. april 1996. Lagmannsretten legger dette til grunn og avsier kjennelse i samsvar med dette. Kjennelsen er enstemmig.

Slutning:

1. Jørgen Killingberg tilpliktes å utstede skjøte på eiendommen Gulaker, gnr 265 bnr 1 og 2 i Oppdal til Gudbrand Sukke Gulaker den 1. februar 1996 mot betaling av løsningssummen 1200000 - énmilliontohundretusen - kroner.

2. Jørgen Killingberg fraviker eiendommen Gulaker, gnr 265 bnr 1 og 2 i Oppdal den 14. april 1996.