LF-1994-612

Instans:	Frostating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1995-11-07
Publisert:	LF-1994-00612
Stikkord:	Overskjønn
Sammendrag:
Saksgang:	Søre Sunnmøre herredsrett Nr. 93-334 B/94119 B - Frostating lagmannsrett LF-1994-00612 B og LF-1994-00658 B.
Parter:	Sak nr. 94-612 B: Saksøker: Volda kommune v/ordføreren, Volda (Prosessfullmektig: Advokat Morten Øien, Ålesund). Saksøkt: 4. Ragnar Aarflot, Volda. (Prosessfullmektig: Advokat Jo Prestegarden, Volda). 5. Per Jostein Helset, Volda (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Kristian Hove, Ålesund). Sak nr. 94-658 B: Saksøker: Volda kommune v/ordføreren, Volda (Prosessfullmektig: Advokat Morten Øien, Ålesund). Saksøkt: 1. Olga Grønbeck Myklebust, Volda. 2. Hans Magnus Helset, Volda (tidligere Sivert H. Helset, Volda) (Prosessfullmektig for nr 1 og 2: Advokat Bjørn Kristian Hove, Ålesund).
Forfatter:	Lagdommer Mats Stensrud, formann. 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §6, Plan- og bygningsloven (1985) §31, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54, §54a, §10, §4, §5, §7

Overskjønnet gjelder grunnavståelser til veier, friareal m.v. ved Rotevatnet i Volda.

Volda kommune begjærte 27. oktober 1993 skjønn ved Søre Sunnmøre herredsrett. Saken fikk nr 93-334 B. Etter en senere utvidelse, omfattet skjønnet åtte saksøkte. For én av dem gjaldt det ekspropriasjon av forkjøpsrett; for en annen erverv av en snuplass og for de øvrige avtaleskjønn i forbindelse med kommunens ønske om å sikre allmennhetens tilgang til og bruk av, Rotevatnområdet.

Volda kommune begjærte 28. april 1994 nok et skjønn ved Søre Sunnmøre herredsrett. Dette fikk saksnr. 94-119 B og omfattet fire saksøkte. Det gjaldt avtaleskjønn og bakgrunnen var Volda kommunes ønske om å sikre allmennhetens tilgang til og bruk av, Rotevatnområdet.

Under saksforberedelsen besluttet herredsretten å forene de to saker til felles forhandling.

Skjønnsforhandlinger ble holdt 25. - 26. mai 1994, hvoretter herredsretten 11. august 1994 avhjemlet skjønn med slik slutning:

"Sak 93-334 B:

1. Skjønnet fremmes.

2. Volda kommune betaler de erstatninger som er fastsatt i skjønnet.

3. Volda kommune betaler de lovbestemte utgiftene med skjønnet.

4. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av skjønnet betaler Volda kommune saksomkostninger til de parter som ble representert ved adv. Jo Prestegarden med 25.000.- -tjuefemtusen- kroner, til de parter som ble representert ved adv. Bjørn Kristian Hove med 17.202.- -syttentusentohundreogto- kroner og til den part som ble representert ved adv. Lars E. Sande 8.800.- -åttetusenåttehundre- kroner.

Sak 94-119 B:

1. Skjønnet fremmes.

2. Volda kommune betaler de erstatninger som er fastsatt i skjønnet.

3. Volda kommune betaler de lovbestemte utgiftene med skjønnet.

4. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av skjønnet betaler Volda kommune saksomkostninger til de parter som ble representert ved adv. Bjørn Kristian Hove med 25.820.- -kronertjuefemtusenåttehundreogtjue- kroner og til den part som ble representert ved adv. Lars E. Sande 17.200.- -syttentusentohundre- kroner."

Volda kommune begjærte i rett tid overskjønn til Frostating lagmannsrett vedrørende saksøkte nr 4 Ragnar Aarflot i herredsrettens sak 93-334 B. Begjæringen gjaldt erstatningsfastsettelsen for den såkalte Mylnevegen. Ragnar Aarflot innga tilsvar og begjærte samtidig aksessorisk overskjønn vedrørende erstatningsfastsettelsen for areal til gangvei langs Rotevatnet.

Per Jostein Helset begjærte også overskjønn i sak 93-334 B for herredsretten. Begjæringen gjaldt ca 10 dekar areal til idretts- og veiformål, samt buffersone.

Videre innga saksøkte nr 1, 2 og 3 i herredsrettens sak 94-119 B overskjønnsbegjæring. For nr 1 Olga Grønbeck Myklebust gjaldt det verdsettelse av ca 8,9 dekar grunn til idretts- og veiformål. For nr 2 Sivert H. Helset gjaldt det ca 14 dekar areal til idretts- og veiformål, samt buffersoner. Saksøkte nr 3 Johanne Rødsets dødsbo v/advokat Kirsti Høegh Bjørneset trakk overskjønnsbegjæringen under saksforberedelsen. Partene ble enige om fordeling av saksomkostninger, og saken ble hevet ved kjennelse av 19. september 1995.

Lagmannsretten forenet de to overskjønnssaker til felles forhandling. Herredsrettens sak 93-334 B fikk saksnr 94-612 B ved lagmannsretten. Herredsrettens sak 94-119 B fikk saksnr 94-658 B ved lagmannsretten.

Overskjønnsforhandlinger ble holdt 19. - 20. september 1995 i Volda.

Under forhandlingene opplyste Sivert H. Helset at han vel en måned i forveien hadde overdratt sin eiendom til sønnen Hans Magnus Helset. Følgelig trådte Hans Magnus Helset inn som part i stedet for sin far.

Under forhandlingene mottok lagmannsretten forklaringer fra partene, herunder Olga Grønbeck Myklebust ved sin sønn Hans Myklebust og Hans Magnus Helset ved sin far Sivert H. Helset. For Volda kommune møtte teknisk sjef Sigbjørn Hessen, konsulent Arne Eliassen, jordbrukssjef Svein Snipsøyr og fagkonsulent John Walseth. Dessuten avga Rasmus Aarflot forklaring.

Det ble fremlagt kart, plantegninger m.v. Under befaring ble det gjort påvisninger vedrørende de aktuelle arealer.

Mellom Volda kommune og Ragnar Aarflot ble det inngått slikt rettsforlik:

"1. Volda kommune betalar kr 150,- pr m2 for den del av Mylnevegen som er gjenstand for overskjøn, med unntak for 48,5 lengdemeter (utgjør 48,5 x 3 meter).

Rente skal vere som bestemt av heradsretten.

2. Grunneigar forplikter seg til å utferdige skøyte mot betaling etter pkt 1.

Grunneigar krev med dette turvande delingsforretning.

Gebyr for delingsforretning og tinglysing skal dekkast av Volda kommune.

3. Grunneigar er ansvarleg for avlysing av pengehefter.

4. Dersom eventuelle andre gjer krav gjeldande på erstatning for areal under pkt 1, skal eigar av gnr 30 bnr 1 svare for dette.

5. Denne avtale skal ikkje kunne påberopast av partane ved andre veggrunnskjøn.

6. Volda kommune dekker grunneigaren sine kostnader ved overskjønssaka.

7. Partane krev saka for så vidt gjeld takstnr 12 heva som forlikt."

Det har vært holdt tre skjønnskonferanser.

Det er begjært delvis overskjønn, og for de aktuelle takstnummer dreier det seg om avtaleskjønn, jf skjønnsloven §4 første ledd.

Kommunens erverv i de to saker er i det vesentlige basert på reguleringsplanen "Øvre Rotset 1" som ble vedtatt av Volda kommunestyre, egengodkjent i møte 20. februar 1992.

Området som er regulert, ligger i utkanten av Volda sentrum, mot øst. Mot nord og øst grenser området til Øyraelva og Rotevatnet. Mot sør grenser det til et regulert industriområde benevnt "Øvre Rotset 2" og mot vest til et utbygget boligområde.

I den utstrekning arealer er tiltrådt, skal det betales avsavnsrente. Denne er fastsatt av herredsretten, og det er ikke begjært overskjønn over avsavnsrenten.

Volda kommune v/advokat Morten Øien har i det vesentlige anført:

For takstnr 3, 4 og 5 er kommunens erverv basert på reguleringsplan "Øvre Rotset 1" godkjent 20. februar 1992. Det dominerende trekk ved denne er regulering til boliger i vest og til friareal, herunder idrettsanlegg, i øst. Siden 1960-tallet har man hatt planer for området mot Rotevatnet. I soneplan, regionplan, kommunedelplan og reguleringsplan opp gjennom årene, har det essensielle vært avsetningen av areal til friområde, herunder park og idrett. Poenget har vært å bevare grøntområdet.

Enten erstatning fastsettes til salgsverdi eller bruksverdi, jf vederlagsloven §5, §6, gjelder to begrensninger:

- Grunnlaget er den påregnelige utnyttelse av vedkommende eiendom og

- utnyttelsen må være lovlig.

Plan- og bygningsloven §31 fastsetter at reguleringsplaner er bindende. Parsellene av takstnr 3, 4 og 5 som avståes, er regulert til: - idrettsformål, dvs friområder - buffersoner, dvs også friområder - offentlige trafikkareal.

Grunneierne kan ikke kreve tomtepriser.

Her står man overfor en avgrensning av områder som skal bebygges og områder som skal bevares ubebygd, jf Rt-1977-24 (Østensjø). Regueringsplanen skiller klart mellom boligarealer som en forlengelse av bebyggelsen i vest, og friarealer som fortsetter i øst inn i uregulert område rundt Rotevatnet med jordbruk, skogbruk og turterreng. Langs Øyraelva bevarer man således en "grønn korridor" som fortsetter oppover fjellsidene i nord og sør og østover rundt Rotevatnet.

De aktuelle arealene fra takstnr 3, 4 og 5 gjelder formål som skal betjene hele Volda, ikke bare tilfredsstille de særlige behov som beboerne i selve utbyggingsfeltet/nærområdet måtte ha, jf Rt-1983-700 (Gommerud).

Den innregulerte, ennå ikke utbygde veien deler området nord/sør, slik at bebyggelsen blir i vest og friarealet i øst.

Man har vært imøtekommende overfor grunneierne; søkt å oppnå rimelighet og rettferdighet. Således har man tillatt oppført en bolig i naboområdet med industriareal, jf reguleringsplan "Øvre Rotset 2". Videre er det innenfor "Øvre Rotset 1" tillatt oppført en firemannsbolig på areal B 8 tilhørende eier av takstnr 3. Et spesialområde SP 1 tilhørende samme eier er regulert for camping. Her har eieren ført opp 7 større hytter. Camping/hyttevirksomhet er imidlertid et formål som er nært knyttet til friområde.

Innenfor reguleringsplanens friområde er lite areal tiltenkt bygninger, jf reguleringsforskriftens §5. Det er høyst usikkert når og hvordan den beskjedne utbygging vil skje, jf tilsvarende forhold i Rt-1993-166 (Randesund). Det presiseres at formålet med reguleringsplanen ikke har vært å skaffe flere boligtomter ut over en viss fortetning i eksisterende bebyggelse.

En del av grunnen som avståes skal benyttes til offentlig vei; en vei som ikke skal betjene nærområdet, men trafikken fra hele kommunen til idrettsanlegget og turområdet omkring Rotevatnet. Da er det ikke rom for parkprinsippet og strøkspris, jf Rt-1993-409 (Malvik).

De såkalte buffersonene med skjermende vegetasjon må også sees som en del lav friområdene.

Under takstnr 3, 4 og 5 vil det følgelig være korrekt å basere erstatningene på nåværende utnyttelse - jord- og skogbruk. Som friområder har de ingen særskilt omsetningsverdi, jf Rt-1994-1123 (Bamble).

Subsidiært, hvis parkprinsippet legges til grunn, er herredsrettens prisfastsettelse tilnærmet den riktige som gjennomsnittspris for bebyggelige og ubebyggelige arealer. I den forbindelse fremheves at det går en kraftledning gjennom området. Videre ligger tomteprisene sør for Øyraelva lavere enn nord for elva. Utbudet av tomter i kommunen er ellers stort.

På takstnr 5 må en garasje fjernes. Kommunen erkjenner at den skal erstattes med gjenervervsverdi etter vederlagsloven §7, men det må foretas betydelige fradrag etter tredje ledd for "føremoner".

For arealet til gangsti under takstnr 9 aksepterer kommunen herredsrettens avgjørelse - verdi kr 2,- pr m2 for skogareal. Tomtepris er uaktuelt i dette myrlendte strandområdet.

Volda kommune har nedlagt slik påstand:

"Sak 94-612 B:

1. Overskjønnet fremmes.

2. Per Jostein Helset dekker Volda kommunes saksomkostninger for lagmannsretten.

Sak nr 94-658 B:

1. Overskjønnet fremmes.

2. De saksøkte dekker Volda kommunes saksomkostninger for lagmannsretten." Per Jostein Helset (takstnr 3), Olga G. Myklebust (takstnr 4) og Hans Magnus Helset (takstnr 5), alle v/ advokat Bjørn Kristian Hove, har i det vesentlige anført:

Partene har begjært delvis overskjønn; dvs for arealene ved stadion. Problemstillingene er stort sett like for alle tre.

Det er mest påregnelig at området vil bli utnyttet til boligformål i fremtiden. Herredsretten har korrekt lagt parkprinsippet til grunn, men strøksprisen er satt for lav.

Vei, vann og kloakk er anlagt, praktisk talt helt inntil området. Det ligger sentralt, er flatt og byggeklart. Eierne har nedlagte gårdsbruk hvor innmarken naturlig er gått over til byggegrunn.

Det er forunderlig når kommunen på den ene side forskutterer erstatningsoppgjøret med kr 450.000,- til Per Jostein Helset, mens den i neste omgang prosederer på så å si nullerstatning til ham.

Man står ovenfor en "tilegnelsesregulering", samtidig som reguleringsplanen ikke gir noen klar grense mellom bebyggelig og ikke bebyggelig areal. Det fremgår ikke av reguleringsforskriften at noen deler av takstnumrene skal ligge ubebygd. Allerede i dag er det innenfor F1-området bygninger og anlegg av ikke beskjedent omfang. Takstnumrene er fra tidligere omkranset av bygninger, og reguleringsplanen gjør det påregnelig med en omfattende videre utbygging.

Den 19. oktober 1970 vedtok regionplanrådet arealet disponert til byggeformål. Det fikk sin tilslutning av bygningsrådet i 1972.

Soneplanen for Volda sentrum la regionplanen til grunn mht arealer og byggeformål, jf vedtak i formannskapet 20. november 1975 og fylkesmannens vedtak 5. mai 1976.

Fra 1985 ble generalplaner avløst av kommuneplaner, og planarbeidet for området fortsatte til den aktuelle reguleringsplan av 20. februar 1992.

Det er galt å hevde at området mot stadion har vært øremerket som grøntområde. Tvert imot har det gjennomgående vært sett på som utbyggingsområde mot LNF-områdene (landbruk, frilufts- og naturområder) østenfor stadion og rundt Rotevatnet.

Innen reguleringsplanens område har utbyggingen skjedd stegvis. Gjennom årene har grunneierne fått tomtepriser. Derfor tilsier hensynet til likhet og rettferdighet at også takstnr 3, 4 og 5 får strøkspris og ikke jordbrukspris.

Eierne skal ha full erstatning etter Grunnloven §105. Med reguleringsforskriftens bestemmelser om utbygging, blir det tomteverdi.

Bare en del av det regulerte området - det aller nordligste - representerer den såkalte "grønne korridor" fra fjorden opp til Rotevatnet. Resten skal bebygges, slik at det bare blir små "grønne lommer" igjen. Arealene må derfor verdsettes ut fra parkprinsippet, jf de grunnliggende retningslinjer i Rt-1977-24 (Østensjø).

Avsetningen til idrettsformål mv er ledd i en etappevis utbygging der man tar hensyn både til etablert og ny bebyggelse, samt behov for vei. Forholdene skiller seg fra Rt-1992-55 (Oppdal).

Også befolkningen bosatt utenfor reguleringsområdet skal benytte idrettsanlegget, men ved vurdering av parkprinsippet er det naturlig å se utbyggingsområdet som Volda sentrum - ikke bare de aller nærmeste boligene.

Den som har interesse av å bygge slike idrettsanlegg bør kunne betale mer enn bruksverdi med et par kroner pr m2.

De tre eierne har fremlagt et fyldig materiale om eiendomspriser i Volda, herunder et eget "priskart" med transaksjoner i perioden april 1994 - september 1995:

Søre Sunnmøre herredsrett avsa skjønn 16. januar 1995 for tomtegrunn til deler av Høgskolen i Volda. Prisen var kr 160,- pr m2.

Kommunen avtalte kr 150,- pr m2 den 12. juni 1995 for areal til parkering mv for eventuell ny høgskole.

Stiftelsen Studentheimane i Volda kjøpte ved skjøte av 21. juni 1995 et byggeareal til kr 175,- pr m2.

Ved avtale 14. november 1994 oppnådde Sverre O. Engeset kr 203,74 pr m2 ved tomtesalg i Ottarmarka.

Ragnar Solheim oppnådde kr 219,- pr m2 ved tomtesalg 14. juli 1995.

Eier av takstnr 3, Per Jostein Helset, solgte et naboareal til takstnr 3, 4 og 5 for kr 150,- pr m2 i september 1995.

De nevnte eiendomsoverdragelser tilsier en langt høyere kvadratmeterpris enn kr 60,-/kr 65,-, selv om man gjør fradrag for ulempe ved kraftledning.

Takstnr 5 skal dessuten ha gjenervervsverdi for garasje. Herredsretten konkluderte med kr 30.000,-, men beløpet må settes langt høyere. Helset har nå innhentet tilbud på kr 75.000,- for ny garasje, riktignok av noe bedre standard.

Eierne av takstnr 3, 4 og 5 har nedlagt slik påstand:

"Sak nr 94-612 B:

Per Jostein Helset tilkjennes full erstatning, samt dekning for sine saksomkostninger for lagmannsretten."

Sak nr 94-658 B:

Olga Grønbeck Myklebust og Hans Magnus Helset tilkjennes full erstatning, samt dekning for sine saksomkostninger for lagmannsretten."

Ragnar Aarflot (takstnr 9) v/advokat Jo Prestegarden har i det vesentlige anført:

Etter rettsforliket gjenstår det å verdsette en stripe langs Rotevatnet for ny gangvei. Verdien skal danne grunnlag for festeavgift. Herredsretten fastsatte bruksverdien til kr 2,- pr m2 uten å presisere hva påregnelig bruk er.

Tomteformål må være det relevante. Det er ingen reguleringsplan for området, og kommuneplan kan ikke være avgjørende. Arealet ligger sentralt sammenlignet med annet utbyggingsarealer i kommunen. Tekniske anlegg - vann/kloakk - er ført til ca 100 m fra gangveien. Bilvei ligger inntil området. Dette har et øvre myrlag, men under er grunnen fastere. Selv om man ikke kan bygge helt ned til vannet, er arealet totalt sett velegnet for utbygging.

Forholdene ligger også til rette for sjøsportsanlegg - det gjelder et lunt og et idyllisk parti av Rotevatnet.

Subsidiært ligger bruksverdi til jordbruksformål klart over kr 2,- pr m2. Som tilleggsareal kan det bety et ekstra dyr på Aarflots gårdsbruk, hvor det er 2,5 årsverk, og 20 purker, 400 slaktegris, 35 fóringsdyr og 50 vinterforete sauer.

Som skogsområde må en ta i betraktning at gangveien ikke bare krever areal til selve veien og grøfter, men også medfører ulemper med kantskader og økt kvistvekst på trærne. Arealet mellom gangveien og vannet blir vanskelig å drive rasjonelt.

Ragnar Aarflot har nedlagt slik påstand:

"Volda kommune tilpliktes å betale full erstatning til takstnr 9."

Lagmannsretten bemerker:

Det er ikke reist formelle innsigelser mot fremme av de to overskjønn.

De saksøkte skal ha full erstatning, jf Grunnloven §105 og lov om vederlag ved oreigning av fast eigedom av 6. april 1984 nr 17 (vederlagsloven). Høyeste verdi av salgsverdi og bruksverdi erstattes, jf vederlagsloven §4. I begge tilfeller er utgangspunktet den påregnelige utnyttelse av vedkommende eiendom ut fra forholdene på stedet, jf vederlagsloven §5, §6.

For takstnr 3, 4 og 5 har lagmannsretten en felles vurdering nedenfor, da problemstillingene langt på vei er like for takstnumrene.

På takstnr 5 medfører inngrepet dessuten at en garasje må fjernes. Partene er enige om at gjenervervsverdi skal legges til grunn og drøftelsen på dette punkt er inntatt under takstnummeret.

Arealene og garasjen under takstnr 3, 4 og 5 er ikke tiltrådt. Erstatningene for disse eiendommer er derfor utmålt pr avhjemlingstidspunktet for overskjønnet, jf vederlagsloven §10.

Takstnr 9 gjelder et areal utenfor reguleringsplanen "Øvre Rotset 1". For dette fastsatte herredsretten en avsavnsrente på 12% p.a. som er rettskraftig. Lagmannsrettens bemerkninger, herunder om ulemper på resteiendom mv, er inntatt under selve takstnummeret.

Takstnr 3, 4 og 5 ligger innenfor reguleringsplanen "Øvre Rotset 1" som ble endelig vedtatt 20. februar 1992. Bygningsloven §31 bestemmer at reguleringsplaner er "straks bindende" og at grunnen ikke kan disponeres til formål som vil vanskeliggjøre gjennomføringen av planen. I skjønnspraksis er dette presisert, særlig gjennom Høyesteretts avgjørelser de senere år. Ved erstatningsutmåling er man derfor henvist til å vurdere den påregnelige bruk av vedkommende eiendom ut fra forholdene på stedet og innenfor det lovlige; herunder reguleringsplaner med tilhørende forskrifter. Dette er den store hovedregel.

Reguleringsforskriften for "Øvre Rotset 1" angir innledningsvis formålet:

"1: Å sikre tilkomst til industriområdet på Rotsetmyrane forbi eksisterande bebyggelse.

2: Å sikre utvidingsareal for idrettsanlegget.

3: Å sikre naturmiljøet langs øvre delen av Øyraelva og langs osen i Rotevatnet.

4: Å regulere tilhøvet mellom industriutbygging og bustadområda."

Takstnr 3, 4 og 5 er regulert til veier, buffersoner og først og fremst idrettsanlegg. Verdsettelse ut fra slik anvendelse medfører lave erstatninger. Det er liten etterspørsel etter arealer til de nevnte formål.

Etter bevisførselen er imidlertid lagmannsretten kommet til at planområdet må betraktes mer nyansert.

Herredsretten fant at store deler av friområdet er mest egnet til å betjene nærområdet, dvs det boligområdet som ligger innenfor planen. De aktuelle grunneiere avstår det vesentligste av sine eiendommer til friområde, og ut fra en totalvurdering vurderte herredsretten strøkspris for tomtegrunn til kr 60,-/kr 65,- pr m2 ut fra det såkalte parkprinsippet.

Lagmannsretten har et noe annet syn på saken. Likesom herredsretten legges til grunn at avstanden fra Volda sentrum er kort. Innenfor området ligger Volda stadion, anlagt på 1950-tallet. Dessuten er der en treningsbane og et areal mot Rotevatnet som blant annet er brukt til parkering. Resten av området som nå er regulert har tidligere dels vært benyttet til landbruksformål, dels til boligformål. Gårdsbrukene som takstnr 3, 4 og 5 knytter seg til er etter hvert nedlagt. På gjenværende innmark er det andre som slår graset. Kort sagt omfatter reguleringsplanen et område hvor Volda gradvis er utbygget, herunder ved fortetning.

Arealene under de tre takstnummer er flate, er lett bebyggelige og med vei, vann og kloakk i umiddelbar nærhet. Når man ser bort fra reguleringsplanen, fremstår arealene som et naturlig utbyggingsområde for boliger i Volda.

Kommunen har presentert flere andre felt i omegnen; noen byggeklare, andre under klargjøring. Her kan nevnes tomter i Bratteberg, Engeset/Klepp, Ottarmarka, Strand, Smalebakken og Rundebola. Det synes å være et løpende behov for tomter i Volda. Men selv om man tar de andre tilbudene/mulighetene i betraktning, fremstår Rotsetområdet som attraktivt og konkurransedyktig. Det karakteristiske er den korte avstanden til sentrum, fin mulighet for rekreasjon ved Rotevatnet og lett bebyggelighet.

Kommunen har redegjort for planarbeidet siden 1960-årene. I de forskjellige arealplaner er det tre gjennomgående behov man har vært opptatt av: Arealer til boliger, til idrettsformål og til friområde/turvei langs Øyraelva.

I tidligere planer har ikke avgrensningen av boligarealene vært entydig. Reguleringsplanen fra 1992 er den første reguleringsplanen, og lagmannsretten finner det heller ikke påregnelig at den "spikrer fast" disponeringen av området. Det dreier seg riktig nok om en ny plan, og nye reguleringsplaner må man i utgangspunktet være spesielt forsiktig med å tilsidesette ved skjønn.

I reguleringsplanens B-felt er en del boliger planlagt, men fortsatt er det rom for fortetning. Planens F1-felt på 72,5 dekar er meget stort for sitt formål - idrettsanlegg. Det er bare inntegnet eksisterende stadion og treningsbane, samt en adkomstvei. Planens formålsbestemmelser, blant annet om å sikre utvidingsareal for idrettsanlegget, er gjengitt ovenfor. Om F1-feltet heter det i reguleringsforskriftens §5:

"F1 skal nyttast til idrettsanlegg. Det kan byggast hus og anlegg for idrettsformål i området. Det skal leggast fram samla plan for plassering av baner, bygningar, parkeringsplassar og avskjørsler ved vidare utbygging i området."

Lagmannsretten ser det slik at reguleringsplanen - verken ved dens veisystem eller på annen måte - trekker klart opp grensen mellom områder som skal bebygges og områder som skal bevares ubebygd. Etter bevisførselen finner lagmannsretten at F1-feltet er båndlagt for å gi myndighetene "et pusterom" til videre arbeid med den nevnte avgrensning. Selv om reguleringen i dag i og for seg er bindende, er det sannsynlig at den fremover ville tjene som utgangspunkt for behandling av søknader av dispensasjoner.

Det vises til Rt-1977-24 (Østensjø) hvoretter det i slike tilfeller vil være adgang til å se bort fra reguleringsplanen.

Lagmannsrettens oppfatning støttes også av utviklingen for spesialområdet SP1. Her ble ca 12 dekar i 1992 regulert til camping. I ettertid har kommunen dispensert slik at det nå er oppført 7 småhus, hvert på ca 80 m2 og med helårsboligstandard. Dels er det innkvartert innvandrere/asylsøkere, dels studenter ved skolene i Volda. Det må nevnes at man også innenfor planområdet for "Østre Rotset 2" - et tilgrensende industriområde - har innvilget søknad om oppføring av ny bolig.

Når dette er sagt, er det ikke dermed lagmannsrettens oppfatning at alt ubebygd areal innenfor F1-feltet blir å verdsette til strøkspris ut fra parkprinsippet. Det minnes om lagmannsrettens innledende bemerkninger om nyansering innenfor området, og det vises til Rt-1983-700 (Gommerud) der det foreskrives at retten selv må skjønne over grensedragninger.

Det er sannsynlig at de nordligste delene av takstnr 4 og 5 vil forbli ubebygget friområde. Her er det krattskog som ligger langs nyanlagt turvei. Skogfeltet må sees som en del av "naturmiljøet langs øvre delen av Øyraelva" mot osen i Rotevatnet - nettopp det området man har villet bevare ifølge reguleringsforskriften. Feltet utgjør en liten del av takstnr 4 og 5. Verdsettelse må skje ut fra dagens bruk som også vil være den påregnelige i fremtiden - skogproduksjon.

Det er de sydlige delene av F1-feltet hvor det etter lagmannsrettens mening vil kunne påregnes dispensasjoner og boligbygging i tiden fremover. Det gjelder de deler som er nærmest den eksisterende bebyggelsen. Her ligger forholdene best til rette mht vei, vann og kloakk. Verdsettelse må skje ut fra råtomtepris etter parkprinsippet.

Når det gjelder idretten, er det påregnelig at utbygging av anlegg vil skje i strandområdet mot Rotevatnet og i de resterende delene av takstnr 3, 4 og 5 - opp mot krattskogen og selve stadion. I denne forbindelse siteres fra Høyesteretts bemerkninger i Rt-1993-409 (Malvik), nærmere bestemt 413:

"Det er imidlertid på det rene at parkprinsippet etter gjeldende rett, iallfall for så vidt gjelder friarealer og lignende for allmennheten, er begrenset til arealer som hovedsakelig skal betjene befolkningen i det utbyggingsområde de er en del av.

Gjelder det således friarealer som strekker seg utover et utbyggingsområde og skal tjene til rekreasjon for folk fra en videre krets, blir det ikke plass for noe parkprinsipp.

Dette er fastslått i to avgjørelser av Høyesterett i 1993 ..........."

I motsetning til herredsretten mener lagmannsretten at det her dreier seg om å betjene idretten for store deler av Volda, og ikke bare nærområdet. Verdsettelse av denne del av takstnumrene må følgelig skje ut fra dagens bruk som også er den påregnelige inntil videre - jordbruk, fortrinnsvis grasproduksjon. Denne verdi må anses å overstige markedsprisen for friarealer - arealer til idrettsanlegg.

Buffersoner, på takstnr 3 merket F8 og takstnr 5 merket F5, skal være "grønner lunger" i et område med boliger/veier/idrettsanlegg. Hovedformålet er etter lagmannsrettens oppfatning å skjerme boligene mot trafikk, støy etc. Sonene fremstår som typiske arealer som skal tilfredsstille de særlige behov som beboerne i utbyggingsfeltet har. Følgelig erstattes buffersonene etter tomtepris ut fra parkprinsippet.

Over takstnr 5 er prosjektert en ny tilkomst til industriområdet på Rotsetmyrene. Denne veien skal altså ikke bare betjene beboerne i nærområdet, men i tillegg industri og brukerne av Volda stadion og det øvrige rekreasjonsområdet. For denne del av takstnumrene vises til Rt-1993-171 (Malvik) og verdsettelse skjer ut fra nåværende bruk og den påregnelige inntil videre - jordbruk, fortrinnsvis grasproduksjon.

Boligbygging på grunnlag av dispensasjoner ville etter all sannsynlighet skje over tid - både fordi grunneierne neppe ville realisere tomtene straks, og fordi kommunen vil arbeide videre med detaljutformingen av idrettsområdet. Dette gjør at bebyggelige deler av takstnr 3, 4 og 5 ikke kan prises ut fra dagens tomtepriser. Man må m.a.o. diskontere fremtidige tomtesalg.

Lagmannsretten har ikke oppdelt verdsettelsen innenfor hvert takstnummer ut fra påregnelig utnyttelse som er nevnt ovenfor. Lagmannsretten er kommet til at salgsverdien av de tre arealene blir høyere enn bruksverdien, og videre er det for hvert takstnummer beregnet en gjennomsnittlig verdi pr m2. Da er det tatt hensyn til momentene ovenfor om differensiert bruk, bebyggelighet og neddiskontering.

De fastsatte verdier er inntatt under hvert enkelt takstnummer.

Takstnr 3/sak 94-612 B: Eiendom: Gnr 30 bnr 10 i Volda. Eier: Per Jostein Helset, Volda. Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Kr. Hove. Inngrep: Ca 10 da til veiformål, idrettsområde, buffersone, jf avtale 5. mars/8. mars 1993. Herredsrettens erstatningsfastsettelse: For grunn kr 65,- pr m2, Påstand: Erstatning etter tomtepris. Lagmannsrettens erstatningsfastsettelse: For grunn kr 40,- pr m2.

Takstnr 4/sak 94-658 B: Eiendom: Gnr 30 bnr 27 i Volda. Eier: Olga Grønbeck Myklebust, Volda. Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Kr. Hove. Inngrep: Ca 8,9 da til veiformål, idrettsområde, jf avtale 2. mars/14. mars 1994. Herredsrettens erstatningsfastsettelse: For grunn kr 65,- pr m2. Påstand: Erstatning etter tomtepris. Lagmannsrettens erstatningsfastsettelse: For grunn kr 40,- pr m2.

Takstnr 5/sak 94-658 B: Eiendom: Gnr 30 bnr 17 og 58 i Volda. Eier: Hans Magnus Helset, Volda, som har trådt inn som part etter overdragelse fra sin far Sivert H. Helset sommeren 1995. Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Kr. Hove. Inngrep: Ca 15 dekar til veiformål, idrettsområde, buffersone, jf avtale 21. februar/7. mars 1994. Herredsrettens erstatningsfastsettelse: For grunn kr 60,- pr m2 og gjenanskaffelses verdi av garasje kr 30.000,-. Lagmannsrettens erstatningsfastsettelse: For grunn kr 38,- pr m2. Ved fastsettelsen er det tatt hensyn til kraftledningene som er strukket over eiendommen - 3 ledninger/20 kilovolt. Ledningen går både over feltet F1 og over buffersonen F5. Det gjelder lengder på ca 65 m og ca 40 m. Beltet for byggeforbud/rydning er ca 21,5 m bredt.

For denne eiendom er oppstilt følgende skjønnsforutsetning:

"Grunneier skal sikres ny tilfredsstillende adkomst til garasje. Plassering på tomta skjer etter nærmere avtale med Volda kommune og grunneier."

Bakgrunnen er at garasje avstås, og denne skal - slik partene er enige om - verdsettes etter gjenervervsverdi. Lagmannsretten har besiktiget garasjen og legger herredsrettens premisser til grunn:

"Det skal fastsettes gjenanskaffelsesverdi for en garasje oppført i 1975. Kommunen er enig i slik verdsettelse og kommunen har positivt frafalt retten til å kreve fradrag etter vederlagsloven §7 tredje ledd. Garasjen har en grunnflate på ca 18 m2 og den er oppført på en støpt plate."

Gjenanskaffelsesverdien etter vederlagsloven §7 første ledd settes til kr .

Takstnr 9/sak 94-612 B: Eiendom: Gnr 30 bnr 1 i Volda. Eier: Ragnar Aarflot, Volda. Prosessfullmektig: Advokat Jo Prestegarden. Inngrep: Ca 384 m2 som skal festes til gangsti, jf festekontrakt fra 1992. Herredsrettens erstatningsfastsettelse: For grunn kr 2,- pr m2. Lagmannsrettens erstatningsfastsettelse: Lagmannsretten skal altså fastsette en verdi på arealet. Den skal være grunnlag for kommunens feste av areal til turvei som går rundt Rotevatnet. Det foreligger ingen reguleringsplan. Lagmannsretten finner det påregnelig at arealet vil bli liggende ubebygget. Det ligger innenfor strandsonen til Rotevatnet som er et naturlig utfartsområde for Volda. Videre er det relativt myrlendt. Det kan ikke sies å være noe aktuelt utbyggingsområde, tatt i betraktning de mange andre byggefelt som kommunen har lagt ut eller er i ferd med å klargjøre. Høyst sannsynlig ville området fortsatt bli nyttet til skogproduksjon. Lagmannsretten tar i betraktning at grunnen er fuktig, dårlig grøftet og at skogen har mindre god bonitet. Turveien vil gjøre det vanskelig å utnytte rasjonelt den del av området som ligger mellom sjøen og turveien. Videre må det påregnes noe skader på røtter/trær langsmed veien. På denne bakgrunn har lagmannsretten verdsatt arealet til gangstien, ca 384 m2 til kr pr m2. Dette er bruksverdi inkludert ulempeserstatning, som antas å være høyere enn salgsverdi.

Saksomkostninger:

Omkostningsspørsmålet for saksøkte nr 4 Ragnar Aarflot er løst i rettsforlikets pkt 6 som er gjengitt ovenfor. Volda kommune dekker Ragnar Aarflots kostnader ved overskjønnssaken, dvs for både takstnr 12 (Mylnevegen) som er forlikt og takstnr 9.

For øvrig heter det om juridisk og teknisk bistand i begge skjønnsbegjæringene:

"Volda kommune erkjenner sin forpliktelse til å erstatte de saksøktes utgifter til nødvendig juridisk og teknisk bistand i anledning skjønnssaken.

Kommunen forbeholder seg imidlertid rett til å påberope skjønnsloven §54 ..........."

Lagmannsretten forstår partene slik at man for skjønnssaken (herunder overskjønnet) skal legge til grunn de saksomkostningsregler som gjelder ved ekspropriasjon, jf skjønnsloven §54, §54a.

Etter §54a første ledd bokstav b, jf §54 første ledd, må kommunen betale saksomkostninger til Per Jostein Helset i sak nr 94-612 B og Ola Grønbeck Myklebust og Hans Magnus Helset i sak 94-658 B. Spørsmålene omkring virkningen av reguleringsplanen har vært sentrale og vanskelige for saken. Herredsrettens avgjørelse var så tvilsom at partene hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn.

I sak 94-612 B har advokat Bjørn Kristian Hove på vegne av Per Jostein Helset krevd saksomkostninger med kr 13.838,-, hvorav salær utgjør kr 13.000,-.

I sak 94-658 B har advokat Hove på vegne av Ola Grønbeck Myklebust og Hans Magnus Helset (Sivert H. Helset) krevd kr 27.679,-, hvorav salær utgjør kr 26.000,-.

Lagmannsretten finner at omkostningene har vært nødvendige for en betryggende utførelse av oppdragene. Kravene tas til følge. I tillegg må Volda kommune betale omkostningene til lagmannsretten i begge skjønn, herunder utgiftene til skjønnsmenn.

Begge overskjønn er enstemmige.

Slutning: Sak nr 94-612 B:

1. Det fastsettes erstatninger i samsvar med overskjønnet.

2. Volda kommune v/ordføreren betaler saksomkostninger for lagmannsretten til Per Jostein Helset v/advokat Bjørn Kristian Hove med 13.838 - trettentusenåttehundreogtrettiåtte - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.

Sak nr 94-658 B:

1. Det fastsettes erstatninger i samsvar med overskjønnet.

2. Volda kommune v/ordføreren betaler saksomkostninger for lagmannsretten til Olga Grønbeck Myklebust og Hans Magnus Helset, begge v/advokat Bjørn Kristian Hove, med 27.679 - tjuesjutusensekshundreogsyttini - kroner innen 2 - to - uker - fra forkynnelsen av overskjønnet.