LF-1994-7
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1994-03-11 |
| Publisert: | LF-1994-00007 |
| Stikkord: | Avtalerett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Fosen herredsrett 124-93 A - Frostating lagmannsrett LF-1994-00007 A. Rettskraftig. |
| Parter: | Ankende part: Ole Sundli, Sandstad. (Prosessfullmektig: Advokat Kjell Heggvoll, Trondheim). Motparter: 1. Odd Blåsberg, Buvika. 2. Jostein Fagerli, Tiller. 3. Knut Berntsen, Fjellhamar. (Prosessfullmektig: Cand.jur. Olav Kuvås, Børsa). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Sverre Erik Jebens, formann, 2. Lagdommer Randi Grøndalen, 3. Kst. lagdommer Gunnar Greger Hagen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §176, §180, §44, Strand- og fjellplanleggingsloven (1971), Plan- og bygningsloven (1985) |
Saken gjelder tvist med hensyn til spørsmålet om tre hytteeiere som dels har kjøpt og dels festet hyttetomter, har oppnådd rett til å bygge naust på selgerens eiendom.
Ole Sundli eier småbruket Sundlia, gnr 128 bnr 10 i Hitra kommune. Foruten jordbruk har det siden slutten av 1940-årene vært drevet hermetikkfabrikk på eiendommen. Det er opplyst at fabrikken bare delvis har vært i virksomhet i de senere år. Eiendommen ligger på sydsiden av Hitra, og grenser til sjøen.
Sundli hadde i løpet av 1960 og 1970-årene solgt enkelte hyttetomter fra eiendommen. Han inngikk avtale med Ansnes Trelastforretning den 13. september 1984, hvorved sistnevnte ble gitt enerett til å fremby tomtene for salg og levere byggesett til oppføring av hytter. I midten av 1980-årene ble det utarbeidet reguleringsplan for eiendommen Sundlia, hvor det var inntegnet ialt 10 hyttetomter. Reguleringsplanen ble godkjent av fylkesmannen i Sør-Trøndelag høsten 1986.
Ankemotpartene i nærværende sak er eiere av hver sin hytte som ligger innenfor det område som i reguleringsplanen for eiendommen Sundlia er regulert til hyttebygging. Odd Blåsberg og Knut Berntsen har hytter på festet grunn, mens Jostein Fagerli har kjøpt tomt og oppført hytte der. Knut Berntsens festekontrakt er inngått av fester og bortfester henholdsvis den 28. august og 10. september 1988. Skjøtet på Jostein Fagerlis hyttetomt, gnr 128 bnr 38, er utstedt den 14. november 1988. Odd Blåsberg har kjøpt hytte på festet tomt i 1990 av Roar Tønsberg, som inngikk festekontrakt med grunneieren den 13. mars 1987. Av de 10 hyttetomter er ytterligere kun 1 tomt disponert utenfor eierens nærmeste familie.
I begynnelsen av 1990-årene ønsket de tre hytteeierne som er ankemotparter i saken å oppføre naust til oppbevaring av fritidsbåter. Det ble sendt forenklet byggemelding for oppføring av naust den 19. august 1991, og Hitra kommune opplyste i brev 29. august s.å. at kommunen ikke hadde innvendinger til det planlagte tiltak. Det fremkom imidlertid innvendinger fra grunneierens side, idet denne gjorde gjeldende at hytteeierne ikke hadde rett til å oppføre naust på hans eiendom. Etter dette fulgte en del korrespondanse, hvor det fremgikk at partene hadde forskjellig oppfatning med hensyn til spørsmålet om hytteeierne var tilsagt naustrett i forbindelse med kjøp og feste av hyttetomt.
Etter forutgående stevning av 26. februar 1993 og tilsvar av 19. april s.å. avsa Fosen herredsrett dom i saken den 1. oktober 1993. Domsslutningen lyder slik:
"1. Odd Blåsberg, Jostein Fagerli og Knut Berntsen har rett til å bygge naust på gnr. 128 bnr. 19 i Hitra.
2. Ole Sundli dømmes til å betale Odd Blåsberg, Jostein Fagerli og Knut Berntsen kr 12300,- i saksomkostninger."
Ole Sundli har i rett tid påanket dommen til Frostating lagmannsrett. De tre hytteeierne har tatt til gjenmæle mot anken. Ankeforhandling ble avholdt i Trondheim den 1. mars 1994. Den ankende part og de tre ankemotpartene avga forklaring. Dessuten ble det avgitt forklaring av to vitner, som begge er nye for lagmannsretten. Cand.jur. Olav Kuvås har opptrådt som prosessfullmektig for ankemotpartene i henhold til rettens samtykke, gitt i medhold av tvistemålsloven §44 annet ledd.
Saken står i samme faktiske og rettslige stilling for lagmannsretten som den gjorde for herredsretten. Det er dog fremlagt enkelte nye dokumenter for lagmannsretten. Når det gjelder partenes anførsler for herredsretten, vises til dennes dom.
Ole Sundli har i det vesentlige gjort gjeldende:
Han har ikke avgitt forpliktende utsagn som gir hytteeierne rett til å oppføre naust på hans eiendom. Det må skilles mellom uforpliktende konversasjon og forpliktende disposisjon. For at et utsagn skal være dispositivt må det være klart, bestemt og uttømmende. Dette er ikke tilfellet her.
Verken skjøtet eller festekontraktene har bestemmelse om naustrett. Dette taler mot å anse avtale om naustrett kommet i stand, fordi det er spørsmål om en viktig rettighet. Ankemotpartene har kun sine egne forklaringer å vise til som støtte for at en slik avtale er inngått. Det må gå ut over hytteeierne at det ikke foreligger noe skriftlig om naustrett.
Flere andre hytteeiere i området har spurt Sundli om å få bygge naust, men har fått avslag. Det er ingen grunn til at Sundli skulle gi ankemotpartene en slik rett. Det foreligger heller intet motiv for Sundli til å opptre vanskelig overfor hytteeierne, ved å fragå en tilsagt naustrett.
I det oppdrag Ansnes Trelastforretning fikk med hensyn til salg og bortfeste av hyttetomter var naustrettigheter ikke inkludert. Dokumentene ble utfylt ved advokat Jentoft Sørensens kontor, men hans daværende sekretær, som utførte det praktiske arbeid, har ikke hørt tale om naustrettigheter, derimot kun om båtopplag.
Under forutgående samtaler med hytteeierne viste Sundli til et utkast til reguleringsplan, datert 1. oktober 1985, hvor nausttomter ikke var inntegnet. Hytteeiernes kunnskap om inntegnede nausttomter må skrive seg fra den endelige reguleringsplanen, som Sundli ikke har forevist dem.
Knut Berntsen synes å ville utlede sin rett til nausttomt direkte fra reguleringsplanen. Denne gir imidlertid kun en offentligrettslig tillatelse, derimot ingen rettighet i forhold til Sundli. Odd Blåsberg utleder sin rett fra Roar Tønsberg, og kan ikke oppnå større rettighet i forhold til Sundli enn den rett Tønsberg hadde. Det er irrelevant for saken hvilke rettigheter Tønsberg måtte ha gitt opplysninger om overfor Blåsberg. Det erkjennes at Sundli har hatt en samtale med Jostein Fagerli om oppføring av en mindre bygning på stranda. Dette gjaldt imidlertid kun et skur til oppbevaring av redskaper, derimot intet naust.
Til støtte for presumsjonen om at naustrett ikke er avtalt når intet skriftlig foreligger om dette, er vist til Rt-1919-28 og Rt-1955-719.
Ole Sundli har nedlagt slik påstand:
"1. Prinsipalt:
Odd Blåsberg, Jostein Fagerli og Knut Berntsen har ikke rett til å bygge naust på gnr. 128, bnr. 19 i Hitra.
2. Subsidiært:
Odd Blåsberg og Knut Berntsen har ikke rett til å bygge naust på gnr. 128, bnr. 19 i Hitra.
3. Ole Sundli tilkjennes sakens omkostninger for herredsretten og lagmannsretten."
Odd Blåsberg, Jostein Fagerli og Knut Berntsen har i hovedsak anført:
Det er ikke avgjørende hva som er kommet til uttrykk i festekontraktene med Berntsen og Blåsberg og i skjøtet til Fagerli. Ole Sundli har muntlig avgitt løfte om naustrettigheter til hver av de tre hytteeierne. I tillegg har Sundli forevist dem reguleringsplanen, hvor nausttomter var inntegnet. Dette må være tilstrekkelig til at Sundli er avtalerettslig bundet i forhold til ankemotpartene.
Selv om Sundli har benyttet seg av hjelpere, som Ansnes Trelastforretning og advokat Jentoft Sørensen, har han også opptrådt selv overfor hytteeierne. Han kan ikke skyve ansvaret for avtalenes innhold over på andre, slik han har hatt en tendens til i partsforklaringen. Det er dessuten mye som tyder på at Sundli står under et visst press fra sine etterkommere i nærværende sak. Dette synes å ha påvirket Sundli til å forsøke å fragå avtalene om naustrett.
For Fagerli var det en helt klar forutsetning for kjøp av hyttetomt at han kunne oppføre naust. Kjøpesummen, som utgjorde hele kr 68000,-, inkludert kr 18000,- for arbeid med reguleringsplanen, indikerer også at det fulgte med naustrett. Berntsen kjente Sundli fra flere år tilbake, og uttrykksformene ved den muntlige avtalen var derfor mindre klare i hans tilfelle. Berntsen støttet seg til opplysningene i reguleringsplanen, men også til Sundlis uttalelser. Blåsberg støtter seg til egne samtaler med Sundli i 1987, og til opplysninger fra den forrige festeren i 1990.
Det må legges vekt på at Sundli benyttet seg av flere hjelpere i forbindelse med avtaleinngåelsene med hytteeierne. Disse opptrådte derimot alene. Sundli var derfor den profesjonelle part i forhold til dem. Tolkingstvil bør derfor gå ut over Sundli.
Odd Blåsberg, Jostein Fagerli og Knut Berntsen har nedlagt slik påstand:
"1. Heradsrettens dom blir stadfesta.
2. Ole Sundli må betale saksomkostningane for heradsrett og lagmannsrett."
Lagmannsretten skal bemerke:
Ole Sundli har inngått separate avtaler vedrørende de tre aktuelle hyttetomter. Avtalene er inngått på forskjellige tidspunkter, og det er for to av hyttetomtene inngått festekontrakter, mens det for den tredje er utstedt skjøte. Spørsmålet om naustrett er blitt tilsagt må derfor avgjøres separat for hver av hytteeierne.
En del utgangspunkter av faktisk og rettslig art er likevel felles for ankemotpartene. I faktisk henseende legges til grunn at alle hytteeierne har oppnådd disposisjonsrett over hyttetomter i det samme reguleringsområdet, dels i form av festeavtale og dels i form av overdragelse til eiendom. Verken festekontraktene eller skjøtet inneholder bestemmelse om naustrettighet. For samtlige av ankemotpartene blir det derfor spørsmål om rett til å oppføre naust er avtalt muntlig, som et supplement til hjemmelsdokumentene.
Det kan uten videre legges til grunn at retten til å oppføre naust er av stor betydning for alle tre hytteeiere, idet hyttene er plassert nær strandlinjen, og med sjøen som et vesentlig aktivum. Det er likevel ikke holdepunkter for at naustretten kan anses som et aksessorium som automatisk fulgte med hyttetomtene. En rett til å oppføre naust vil være en servitutt på grunneierens eiendom, som må ha grunnlag i avtale mellom partene for å kunne gjøres gjeldende. Det er derfor heller ikke tilstrekkelig som begrunnelse for hytteeiernes standpunkt at naustplasser er inntegnet på reguleringskartet for eiendommen Sundlia. Reguleringsplanen, som består av reguleringskart og tilhørende reguleringsbestemmelser, gir uttrykk for hva som er tillatt i forhold til det offentlige, men gir ingen hjemmel for hytteeierne til å bygge naust på Sundlis eiendom.
Det må legges til grunn at Hitra kommune, iallfall fra begynnelsen av 1980-årene, hadde innført en mer restriktiv praksis enn tidligere med hensyn til å tillate hyttebygging i uregulert område. Allerede strandplanloven av 10. desember 1971 nr 103 inneholdt forbud mot hyttebygging i 100 m beltet nær sjøen, med mindre det forelå godkjent strandplan. Plan- og bygningsloven av 14. juni 1985 nr 77 inkorporerte bestemmelsene i den tidligere strandplanloven, og stilte ytterligere krav om planmessig utnyttelse av arealer til hyttebygging.
For å kunne selge hyttetomter nær sjøen lot Sundli derfor utarbeide forslag til reguleringsplan for sin eiendom. Ansnes Trelastforretning, som ved avtalen av 13. september 1984 fikk enerett til å selge tomter og byggesett for hytter, var tidligere gitt i oppdrag å sørge for at det ble utarbeidet reguleringsplan for området. Bedriften tok kontakt med Hitra kommune og fikk bistand derfra. Advokat Jentoft Sørensen i Trondheim fikk i oppdrag å utarbeide kontrakter etter hvert som avtale ble oppnådd med fremtidige hytteeiere.
Sundli hadde imidlertid også selv kontakt med de personer som ønsket å bygge hytte innenfor det regulerte området. Han påviste for dem hvor hyttetomtene var tenkt plassert i terrenget, og ga opplysninger om forhold forøvrig som var av betydning for de som var interessert i å bygge hytte på stedet. Denne fremgangsmåte var nødvendig, fordi Sundli var den som kjente området og utnyttingsmulighetene best. Den direkte kontakt mellom partene må imidlertid ha som rettslig konsekvens at de skriftlige avtalene må suppleres med det som måtte være avtalt muntlig mellom Sundli og de hytteinteresserte.
Klarest er den direkte kontakt mellom partene kommet til uttrykk i forholdet mellom Sundli og Fagerli. Høsten 1988 rykket Fagerli inn annonse i Adresseavisen og lokalavisen for Hitra, med ønske om kjøp av hytte eller hyttetomt nær sjøen. Sundli reagerte på annonsen, idet han ringte til Fagerli og opplyste at han hadde hyttetomter til salgs. Etter avtale reiste Fagerli til Hitra og oppsøkte Sundli for å få påvist de aktuelle hyttetomtene. Lagmannsretten finner det godtgjort at Fagerli uttalte at det var en betingelse for kjøp av hyttetomt at han også fikk naustrett. Det finnes videre godtgjort at Sundli deretter viste reguleringskartet til Fagerli, og påviste på kartet og i terrenget hvor nausttomtene var inntegnet. Lagmannsretten legger videre til grunn at Sundli opplyste at det var forutsatt 10 hyttetomter og 10 nausttomter innenfor reguleringsområdet.
På bakgrunn av det hendelsesforløp som her er beskrevet er lagmannsretten kommet til at Sundli på avtalerettslig grunnlag er forpliktet til å akseptere at Fagerli oppfører naust på hans eiendom. Selv om Sundli ikke med rene ord har uttalt at naustrett fulgte med ved tomtekjøpet, har han opptrådt på en slik måte at Fagerli måtte forstå det slik at dette var tilfellet. Også Sundli måtte forstå at Fagerli oppfattet henvisningen til nausttomter i reguleringsplanen og plasseringen i terrenget som en bekreftelse på at hans betingelse om naustrett ville bli oppfylt.
Som nevnt foran, har Odd Blåsberg kjøpt hytte på festet tomt av Roar Tønsberg, som hadde inngått festekontrakt med Ole Sundli den 13. mars 1987. Avgjørende for Blåsbergs rettsstilling blir derfor om Tønsberg hadde oppnådd en naustrett som han kunne overdra i tilknytning til festeretten. Tønsberg er ikke blitt ført som vitne. Blåsberg var imidlertid i kontakt med Sundli i 1987 i anledning hyttetomt i samme reguleringsområde. Partene kom da ikke frem til en avtale, fordi Blåsberg antok at han selv kunne skaffe hytte for en lavere pris enn den som var oppgitt for byggesettet. Sundli påviste i denne sammenheng for Blåsberg området hvor hyttetomtene var planlagt. Lagmannsretten finner det godtgjort at Blåsberg fortalte at han hadde solgt sin hytte i Snillfjord fordi det der manglet naustrett, og at han forutsatte naust i tilknytning til hyttetomten. Det finnes videre godtgjort at Sundli, som svar på dette, opplyste at han hadde "nausttomter" å tilby. Videre legger lagmannsretten til grunn at Blåsberg, i forbindelse med kjøpet av hytte på festet grunn i 1990, fikk opplyst av Tønsberg at det fulgte naustrett med hyttetomten.
Det som her er anført, angår ikke direkte det som er blitt avtalt mellom Ole Sundli og Roar Tønsberg ved inngåelsen av festeavtale i 1987. Blåsbergs kontakt med Sundli samme år gjalt imidlertid hyttetomter i det samme reguleringsområdet hvor han tre år senere trådte inn som tomtefester. Det fremstår som lite sannsynlig at Sundli ville tilby Blåsberg en naustrett som han ikke også ville gi Tønsberg. Når det i tillegg tas hensyn til de opplysninger som Tønsberg ga om naustrettigheter ved overdragelsen til Blåsberg i 1990, finner lagmannsretten det tilstrekkelig godtgjort at en slik naustrett var tilsagt også den opprinnelige fester i 1987.
Knut Berntsen har forklart at naustrett både for Tønsberg og ham selv var avgjørende for valg av hytteområde.
Knut Berntsen inngikk festeavtale med Ole Sundli høsten 1988. Berntsen hadde feriert i området i flere år, og kjente Sundli. De innledende samtaler om feste av hyttetomt fant sted 1-2 år tidligere. Lagmannsretten legger til grunn at Berntsen ga uttrykk for at han ønsket en hyttetomt med naustrett, og at Sundli opplyste at han kunne selge "nausttomter". Da festeavtalen ble inngått i 1988, ble spørsmålet om naustrett ikke tatt opp. Lagmannsretten anser det likevel tilstrekkelig godtgjort at Knut Berntsen på forhånd var gitt løfte om naustrett, og at han derfor på avtalerettslig grunnlag har rett til å oppføre naust. Det forhold at Berntsen bygget hytte før festekontrakten ble signert, viser også at det forelå en muntlig avtale en god stund før noe ble skrevet.
Etter dette er lagmannsretten kommet til at ankemotpartene på selvstendig grunnlag har oppnådd avtale med grunneieren om rett til å oppføre naust på hans eiendom. Det er ikke holdepunkter for avtale om at disse rettigheter forutsatte noe pristillegg. Den nærmere plassering og utforming av naustene er ikke tema i nærværende sak, men lagmannsretten viser likevel til bestemmelsene om dette i reguleringsplanen for eiendommen Sundlia.
Lagmannsretten anser det klart at det ikke er tale om personlige rettigheter, men om rettigheter for ankemotpartene som henholdsvis festere og eier av de aktuelle hyttetomter. Det fremgår av grunnboken at Blåsberg er fester av bnr 41, Fagerli eier av bnr 38 og Berntsen fester av bnr 39. Både av denne grunn og fordi herredsretten i punkt 1 i domsslutningen har benevnt Sundlis eiendom med uriktig bruksnummer, utformes ny domsslutning.
Ole Sundlis anke har ikke ført frem. Han tilpliktes, i medhold av tvistemålsloven §180 første ledd, å erstatte ankemotpartenes saksomkostninger for lagmannsretten. Cand.jur. Olav Kuvås har i omkostningsoppgave 2. mars 1994 oppgitt saksomkostninger for lagmannsretten med kr 7500,-, hvorav honorar utgjør kr 7000,-. Omkostningene antas å ha vært nødvendige, og legges til grunn for saksomkostningsavgjørelsen, jf tvistemålsloven §176 første ledd. Lagmannsretten har ikke funnet grunn til å endre herredsrettens omkostningsavgjørelse, hvorved Ole Sundli ble ilagt omkostningsansvar med kr 12300,-. Saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten utgjør etter dette tilsammen kr 19800,-, som Ole Sundli dømmes til å erstatte ankemotpartene.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Odd Blåsberg som fester av gnr 128 bnr 41, Jostein Fagerli som eier av gnr 128 bnr 38 og Knut Berntsen som fester av gnr 128 bnr 39 har rett til å oppføre naust på eiendommen Sundli, gnr 128 bnr 10 i Hitra kommune.
2. I saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett betaler Ole Sundli kr 19800,- - nittentusenåttehundre - kroner til Odd Blåsberg, Jostein Fagerli og Knut Berntsen innen 2 - to - uker etter at dommen er forkynt.