LF-1995-59
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Odelsovertakst |
|---|---|
| Dato: | 1995-09-13 |
| Publisert: | LF-1995-00059 |
| Stikkord: | Odelsrett, Overskjønn |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Stjør- og Verdal herredsrett Nr. 91-240 - Frostating lagmannsrett LF-1995-00059 B. Anket til Høyesterett, anken nektet fremmet, se HR-1996-00054K . |
| Parter: | Saksøker: Vidar Graven, 7120 Leksvik (Prosessfullmektig: Advokat Terje Hoven, 7601 Levanger). Saksøkt: Leif Graven, 7120 Leksvik (Prosessfullmektig: Advokat Tore Hallan, 7001 Trondheim). |
| Forfatter: | Lagdommer Randi Grøndalen. 4 skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §33, §66 |
Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen Graven Øvre, gnr 36 bnr 2 i Leksvik.
Leif Graven kjøpte odelseiendommen Graven Øvre av Ole Graven i 1989. Overdragelsen omfattet også en tomteparsell, Alfheim bnr 26, og kjøpesummen utgjorde kr 150.000,-. Skjøtet er utstedt 4. april 1989. Leif Graven er eier av naboeiendommen, Graven Nedre, og formålet med ervervet var å nytte Graven Øvre som tilleggsjord til egen eiendom.
Ole Gravens sønn, Vidar Graven, reiste odelsløsningssøksmål for Stjør- og Verdal herredsrett den 25. mars 1991. Leif Graven søkte den 27. juni 1991 - om odelsfrigjøring av eiendommen og odelsløsningssaken ble stanset, jf odelsloven §33. Ved kgl.res. av 1. juli 1994 er det vedtatt at eiendommen ikke frigjøres for odel. Etter dette er ikke Vidar Gravens rett til odelsløsning bestridt.
Odelstakst ble avhjemlet ved Stjør- og Verdal herredsrett den 27. oktober 1994. Taksten lød på kr 290.000,-.
Vidar Graven har i rett tid begjært odelsovertakst. Han mener herredsretten har satt en vesentlig for høy verdi på eiendommen etter odelsloven §49.
Rettsforhandlinger i odelsovertaksten fant sted 24. august 1995 i Leksvik. Lagmannsretten besiktiget odelseiendommen Graven Øvre og bevisførsel og forhandlinger ble gjennomført slik rettsboken viser.
Det er ingen forandringer av særskilt betydning på gården etter herredsrettens odelstakst. Det skal imidlertid nevnes at Leif Graven nå sist sommer har foretatt noe opprydding og vedlikehold på eiendommen.
Herredsretten har i rettsboken gitt en nærmere beskrivelse av den eiendom som skal takseres. Partene er i det alt vesentlige enige i de faktiske beskrivelser som er gitt og det kan innledningsvis henvises til dette.
Vidar Graven har i det vesentlige gjort gjeldende:
Den bruksbestemte salgsverdi skal uttrykke eiendommens verdi som landbrukseiendom. Kr 290.000,- er en vesentlig for høy verdsettelse etter odelsloven §49. Eiendommens størrelse og jordveiens bonitet tilsier at det er begrenset hvilken avkastning man kan få ut av gårdsdriften. Gården egner seg for bærproduksjon, men en slik driftsomlegging vil kreve betydelige investeringer.
Graven Øvre er et typisk deltidsbruk og boverdien vil stå sentralt for en kjøper.
Bygningsmassen er i en svært dårlig forfatning. Der er betydelige mangler både ut- og innvendig, bl.a. har våningshuset behov for isolering. Det vil kreve betydelige investeringer å bringe våningshuset opp til en vanlig bostandard. Det er ingen "Trondheimspriser" på boliger i Leksvik. Den "oppussing" Leif Graven har foretatt medfører ingen verdiøkning. Stabburet og uthuset er så forfalne at disse må anses verdiløse. Det må også tas i betraktning at eiendommen har en lang privat gårdsvei som krever vedlikehold sommerstid og snøbrøyting vinterstid.
De dreneringsarbeider med gjenfylling av bekken som Leif Graven har utført i preskripsjonstiden har ikke medført store kostnader og innebærer en begrenset verdiøkning for Graven Øvre. Prosjektet var en fordel for begge eiendommer, men størst for Leif Gravens egen eiendom Graven Nedre.
Det er ikke påregnelig å få utskilt hyttetomter på eiendommen, slik herredsretten har lagt til grunn. Dette inngår ikke i noen planer og kan ikke påregnes tillatt av kommunen. Dessuten er det ingen adkomstmuligheter for det eventuelle hytteområdet.
Eiendommen har ingen spesielle utmarksmuligheter som vil utgjøre en påplussing i verdivurderingen. Utmarka består av kun tre dekar skog. Almenningsretten som tilligger eiendommen har liten verdi for en bruker på Graven Øvre, som vil måtte være i vanlig inntektsbringende arbeid ved siden av gårdsdriften, og som derfor vil måtte ta fri selv eller leie hjelp for å utnytte almenningsretten.
Leif Graven betalte kr 150.000,- for eiendommen inkludert en utskilt boligtomt på ca to dekar i 1989. Etter den tid har husene ytterligere forfalt og adkomstveien delvis grodd igjen. Drift av småbruk har heller ikke blitt mer lønnsomt. Med disse utgangspunkt har man et grunnlag for å anta hva en alminnelig kjøper vil gi for eiendommen også etter odelsloven §49.
Vidar Graven har påstått odelsovertaksten fremmet.
Leif Graven har i det vesentlige gjort gjeldende:
Den bruksbestemte salgsverdi som skal fastsettes etter odelsloven §49 bør bli betydelig høyere enn kr 290.000,-.
Boverdien vil stå sentralt i en kjøpers vurdering. Det er ikke nødvendig med store investeringer for å bo på Graven Øvre. Boliger er høyt priset i Leksvik. Kommunen etterspør arbeidskraft og presset på boligmarkedet er stort. Gårdens bolighus kunne vært utleid umiddelbart for en høy pris.
Landbruksdriften vil utgjøre "attåtnæringen" på Graven Øvre. Bær- og grønnsaksproduksjon er den aktuelle driftsform. Det er mest nærliggende at en kjøper vil basere seg på jordbærproduksjon. Leksvik kommune har definert bærproduksjon som satsningsområde i kommunen. Det må da antas at man vil nyte godt av kommunale hjelpetiltak for å komme i gang. Jordbærproduksjon krever små investeringer. Driftsbygningen vil da trenge minimale påkostninger. Jordbærdyrkeres driftskalkyler viser et dekningsbidrag langt over normalen for grasproduksjon kombinert med sauehold. Nærheten til Trondheim gir også gode avsetningsmuligheter for jordbær. Et lite investeringskrevende alternativ vil være grasproduksjon.
Driftsbygningen er ikke i en dårlig forfatning. Denne har verdi som den er, brukt i deltidsproduksjon av bær. Ved en slik driftsform vil det også kunne bli plass for garasje i driftsbygningen.
Alle bygningene på gården har sin verdi, også uthusene.
Det er påregnelig med tillatelse til å få sette opp 1-2 hytter i utkanten av gården mot boligområdet. Eiendommen er ikke bærekraftig som heltidsbruk. Tomtesalg, feste eller utleie vil derfor være en aktuell tilleggsinntekt. Det vil ikke være noe problem å få adkomst fra hovedveien.
Leif Gravens grøfting, rørlegging og gjenfylling av bekken over dyrkamarka har vært til stor nytte for Graven Øvre. Det er den eiendommen som har fått de fleste fordeler av dette arbeidet. Jordveien ble forbedret og gården vant på den måten også igjen areal. Leif Gravens direkte anleggskostnader ved prosjektet er beregnet til kr 83.000,-.
Graven Øvre vil gjennom sine utmarksrettigheter bl.a. ha beiterett for vinterfórede dyr. Almenningsretten som tilligger bruket er et verdipluss som må tas i betraktning.
Leif Graven har holdt våningshuset, driftsbygningen og gårdsveien ved like. Gårdsveien er normal og vanlig for et gårdsbruk og det er flere om vedlikeholdet.
Den pris Leif Graven kjøpte eiendommen for er ikke relevant ved takseringen etter odelsloven §49. Det er heller ikke den forutgående skiftetakst som satte en tilsvarende pris for Ole Gravens overtakelse av eiendommen som åsetesarving.
Leif Graven har påstått odelsovertaksten fremmet og har påstått seg tilkjent saksomkostningene ved odelsovertaksten.
Lagmannsrettens bemerkninger og verdivurdering:
Odelsloven §49 sier dette om hvordan man skal gå frem ved verdsettingen av odelsjord:
"Verdsetjinga ved odelstakst skal gjerast på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen hovudsakleg blir nytta til landbruksføremål."
I følge Høyesteretts dom inntatt i Rt-1980-233 flg. skal bestemmelsen forstås slik at "retten skal finne frem til hva en vanlig kjøper vil gi under de forutsetninger mht bruken av eiendommen som fremgår av paragrafen". Det begrep som har festnet seg etter denne dom er "bruksbestemt salgsverdi".
Den alminnelige kjøper vil foreta driftsøkonomiske vurderinger og se på muligheten for avkastning ved kjøp av en landbrukseiendom. Det vesentlige er hvor stor gjeldsbelastning gårdsdriften kan betjene. Retten skal imidlertid ikke utelukkende ta i betraktning den kapitaliserte forventede nettoverdi ved verdsettelsen. Det foretas en samlet vurdering av hva en kjøper som vil drive eiendommen som landbruk vil by.
Etter den gitte definisjon av Graven Øvre som odelseiendom og formålsangivelsen i odelsloven §49 må det legges til grunn at eiendommen skal benyttes til landbruksformål. Men den konkrete vurdering av naturlig og påregnelig bruk av eiendommen avhenger av forholdene på stedet.
Graven Øvre har et relativt beskjedent produktivt areal. Eiendommen er ikke en selvstendig landbrukseiendom, men et typisk småbruk - det får karakteren av å være et rent støttebruk. Det økonomiske bidrag landbruksdriften kan gi er ikke nok til å leve av. Eieren må hente en vesentlig del av sine inntekter fra annet hold, og boverdien blir fremtredende for kjøperen av Graven Øvre.
Graven Øvre ligger ca 2,5 km nordøst for Leksvik sentrum, i sørvent hellende terreng. Eiendommen har en solrik og lun beliggenhet ca 100 m.o.h., med utsikt mot Trondheimsfjorden, men har ingen rettigheter til sjøen.
Det er ikke fremlagt særskilt arealoppgave over eiendommen utarbeidet av landbrukskontoret, men det er opplyst - og lagmannsretten legger til grunn - at eiendommen utgjør til sammen ca 36,5 dekar, fordelt på ca 28,8 dekar dyrka jord, 4,7 dekar overflatedyrka beite og ca 3 dekar skogbevokst areal.
Dyrkamarka er lettdrevet, godt arrondert og i god hevd. Den har vært brukt til grasproduksjon, men egner seg også til bær- og grønnsaksproduksjon. Kvaliteten på jorda, dens beliggenhet og topografi, tilsier at det i og for seg ligger til rette for valg av produksjon over et ganske vidt spekter. Spørsmålet er likevel hva som vil utgjøre den naturlige og påregnelige driftsform for fremtiden. De aktuelle alternativ en kjøper vil vurdere er enten å fortsette med grasproduksjon, eventuelt i kombinasjon med sauehold, eller påbegynne bærproduksjon, fortrinnsvis jordbær.
Partene i denne sak har fremhevet muligheter og planer om bærproduksjon på eiendommen. Dette ble også vektlagt av departementet i forbindelse med odelsfrigjøringssaken. Også jordbrukssjefen i Leksvik har gitt uttrykk for at Graven Øvre vil egne seg godt til bærproduksjon og det er opplyst at bærproduksjon er tatt med som eget satsningsområde i kommunens næringsplan. Bærproduksjon vil kreve små investeringer og påkostninger i bygninger og maskiner.
Lagmannsretten er like fullt av den oppfatning at fortsatt grasproduksjon, sammen med sauehold, vil være den naturlige og påregnelige bruk av eiendommen og som derfor er den driftsform en alminnelig kjøper vil prioritere i sin prisvurdering. Et slik driftsopplegg vil være lite investeringskrevende. Graset kan høstes ved hjelp av leid utstyr og oppbevares i pressede rundballer. Det er fortsatt mulig å ha 30-40 vinterfórede sauer i driftsbygningen. Dette forutsetter imidlertid at driftsbygningen istandsettes.
Jordbærproduksjon er svært arbeidsintensivt i sommerhalvåret. Lagmannsretten antar også at det foreløpig er for lite tilrettelagt og derfor for tidlig for en potensiell kjøper å vurdere jordbærproduksjon som en reell avkastningsmulighet. En mulig driftsomlegging på sikt, dersom konkurransesituasjonen og avsetningsmulighetene tilsier det, er det imidlertid mulighet for. Det kan også ligge et mulig fremtidig marked i produksjon av pyntegrønt/juletrær. Lagmannsretten har som det fremgår ikke tro på at gjennomsnittskjøperen vil plusse på for jordbærproduksjon i sin verdivurdering.
Eiendommen består av fire bygninger, våningshus, driftsbygning, uthus og stabbur. Husene står nå tomme. Det vises til herredsrettens detaljerte beskrivelse i rettsboken side 3-4. Etter lagmannsrettens oppfatning bærer eiendommen preg av forfall i bygningsmassen.
Lagmannsretten slutter seg til den oppsummering herredsretten har gjort på følgende måte:
"Under de gitte omstendigheter er eiendommens boverdi et sentralt og tungtveiende element i verdsettelsen. Standarden på våningshuset er høyst ordinær og i samsvar med husets alder. Etter rettens syn må det en betydelig investering til for å sette huset i en tidsmessig stand, bl.a. med nødvendig etterisolering av vegger og tak, og annet nødvendig vedlikeholds- og oppussingsarbeid."
Våningshuset krever også umiddelbare investeringer til modernisering av de elektriske installasjoner. Huset vil kreve en generell opprusting for å fungere som brukbart boalternativ over tid for en familie, som vil ønske en bolig som tilfredstiller dagens krav til standard og komfort.
Driftsbygningen, uthuset og stabburet er alle av herredsretten beskrevet som å være i dårlig forfatning. Etter befaringen er lagmannsretten enig i denne karakteristikk. Uthuset og stabburet står nærmest til nedfalls.
Leif Graven har utbedret en vegg i driftsbygningen og har malt våningshuset utvendig og foretatt noe malingsarbeid innvendig. Dette kan ikke dekke over bygningenes generelt dårlige standard. Arbeidene medfører ingen verdiøkning det er grunn til å ta i betraktning.
Adkomsten til eiendommen består av en ca 300 m lang privat gårdsvei. Denne var i heller dårlig forfatning og vil kreve opprusting og kontinuerlig vedlikehold, riktignok sammen med naboene.
Lagmannsretten finner det ikke påregnelig med noen form for hyttebygging på eiendommen, som i kommuneplanen er avmerket som LNF(A)-område. Kommunedelplan er under utarbeidelse. Fradeling av hyttetomter må antas utelukket i overskuelig framtid. Alternativet ville i så fall være utleiehytter. Men uavhengig av spørsmålet om hyttebygging ville blitt tillatt av kommunen i form av dispensasjon eller inntatt i fremtidig reguleringsplan, er lagmannsrettens klare oppfatning at en alminnelig kjøper allerede av andre grunner ikke ville innkalkulere en slik inntektsmulighet. Hyttene ville måtte plasseres ovenfor et boligområde, i den skogbevokste utkanten av eiendommen. Graven Øvre vil neppe bli betraktet som et spesielt attraktivt sted for hytteopphold. Oppføring av utleiehytter ville kreve store investeringer. Dertil vil det kreve markedsføring og service som ikke ville la seg gjøre for en gårdbruker som vil måtte være i inntektsgivende arbeid utenfor gården. Et slikt prosjekt vil være forbundet med for stor risiko for den alminnelige kjøper. Lagmannsretten kan heller ikke se noen rimelig adkomstløsning for eventuelle hytter.
Graven Øvre har en beskjeden beiterett i gnr 36 bnr 1. Dessuten har eiendommen almenningsrett. Lagmannsretten antar at disse utmarksrettigheter utgjør et verdipluss i en kjøpers vurdering.
Det skogbevokste arealet på eiendommen vil kun gi tilgang til egen ved.
Leif Graven har i sin eiertid drenert og lukket igjen en bekk som delte jordveien på Graven Øvre i to. Arronderingsmessig er dette en fordel for bruket. Lagmannsretten erfarte at det også i dag var vassjukt ved inntaket. Samlet sett må det imidlertid legges til grunn at de arbeider som er utført har økt jordveiens verdi og har betydd mer for Graven Øvre enn Leif Gravens eiendom Graven Nedre. Lagmannsretten har således tatt hensyn til de investeringer Leif Graven her har gjort.
Etter det som er opplyst under saken skal lagmannsretten legge til grunn at kjøperen av Graven Øvre vil få krav om påkobling til offentlig kloakk. Tilknytningsavgiften vil utgjøre kr 6796,- inklusive mva. I tillegg kommer legging av privat stikkledning på 30-40 m. Lagmannsretten kan legge til grunn at kjøperen ikke vil bli avkrevet avgift for vanntilknytning.
Det hviler ingen heftelser på eiendommen av betydning for takseringen.
Odelsovertaksten skal omfatte eiendommen med investeringer, rettigheter og forpliktelser, slik den fremstår på takseringstidspunktet for lagmannsretten.
Etter en samlet vurdering av odelseiendommen Graven Øvre er lagmannsretten kommet frem til en odelsovertakst over eiendommen på kr 260.000,-.
Saksomkostninger.
Vidar Graven har begjært odelsovertakst og har oppnådd nedsettelse av løsningssummen. Som odelsløser må han likevel i medhold av odelsloven §66 jf skjønnsloven §42 dekke Leif Gravens nødvendige omkostninger ved taksten. Advokat Hallan har fremlagt en omkostningsoppgave pålydende kr 12.276,-, hvorav salæret utgjør kr 11.000,-. Oppgaven legges til grunn. Det bemerkes at odelsløseren også må dekke omkostningene forbundet med skjønnsmenn samt gebyrer.
Slutning:
1. Eiendommen Graven Øvre gnr 36 bnr 2 i Leksvik verdsettes ved odelsovertakst til 260.000 - tohundreogsekstitusen - kroner.
2. Vidar Graven betaler 12.276 - tolvtusentohundreogsyttiseks - kroner i saksomkostninger til Leif Graven innen 2 - to - uker fra forkynnelse.