LF-1995-704

Instans:	Frostating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1996-09-02
Publisert:	LF-1995-00704
Stikkord:	Overskjønn, Odel
Sammendrag:
Saksgang:	Namdal herredsrett Nr. 95-00349 B - Frostating lagmannsrett LF-1995-00704 B.
Parter:	Saksøker: Arne Hals, Opland (Prosessfullmektig. Advokat Hans O. Kveli, Steinkjer). Saksøkt: Elisabeth Mork Olsen, Meråker (Prosessfullmektig: Advokat Arve Rosvold Alver, Trondheim).
Forfatter:	Lagdommer Mats Stensrud, formann. 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, §66, Tvistemålsloven (1915) §156, §158, Skjønnsprosessloven (1917) §2, §32, §42, §54a

Odelsovertaksten gjelder Øyan gnr 32 bnr 6 i Flatanger kommune. Gårdsbruket er også benevnt Opland. Eiendommen har våningshus og driftsbygning, 69 daa dyrket mark og 1961 daa skog, samt andeler i større sameier i utmark.

Saksøkte Elisabeth Mork Olsen (Olsen) har arvet Øyan ved testament etter Halvert Øyan. Det er ikke bestridt at saksøker Arne Hals (Hals) har odelsrett og løsningsrett til gårdsbruket.

Hals uttok 21. februar 1995 stevning mot Olsen ved Namdal herredsrett. Etter tilsvar, ytterligere saksforberedelse og hovedforhandling, avhjemlet herredsretten 15. september 1995 odelstakst med slik slutning:

"1. Odelstakst på eiendommen Oppland, gnr. 32 bnr. 6 i Flatanger, settes til kr 640.000 - kronersekshundreogførtitusen 00/100 -.

2. Arne Hals tilpliktes innen 2 - to - uker å erstatte Elisabeth Mork Olsen sakens omkostninger med kr 31.463 - kronertrettientusenfirehundreogsekstitre 00/100 -.

Olsen har 17. november 1995 begjært odelsovertakst til Frostating lagmannsrett, idet hun mener at odelstaksten er for lav. Hals har i tilsvar hevdet at odelstaksten er betydelig for høy.

Hovedforhandling for lagmannsretten ble holdt 11. og 12. juni 1996 på Sjøåsen, og med befaring på Øyan. Partene, Olsens ektefelle Roger Olsen og vitnet Bård Dagfinn Mork avga forklaringer og foretok påvisninger under befaringen.

Det har vært holdt to skjønnskonferanser.

Saksøker Hals anfører idet vesentlige:

Han eier naboeiendommen gnr 32 bnr 2 og har tidligere kjøpt til gnr 32 bnr 13. Han driver gårdsbruk med melkekvote på 100.000 liter, beregnet til 1,8 årsverk. Dessuten avvirker han årlig ca 250 m3 fra skogen.

Hals kan slutte seg til det meste av herredsrettens beskrivelse av gnr 32 bnr 6.

Mht bygninger, har Olsen lagt nytt tak på våningshuset siden odelstaksten ble avhjemlet.

Innmarken består av 59 daa fulldyrket areal og 10 daa gjødslet beite. Det bestrides at det er en dyrkbar reserve på 43 daa, idet oppdyrking av området ikke er regningssvarende.

For skogen har man en skogbruksplan fra 1990 som viser balansekvantum på 120 m3. Det er i det vesentlige gammel skog. De siste 30 år er det ikke foretatt nevneverdig kultivering, ikke plantet, ryddet etc. Det meste av skogen ligger over vernskoggrensen på 160 moh. Bare deler av skogen kan uttas her.

Teig 1 "Øyan" er heimteigen. Området nærmest innmarken har gode driftsforhold. Bortsett fra denne del er det vanskelige driftsforhold. Øyan har ikke rett til å benytte skogsveier hos naboer, og Krokvatnet gjør det, ikke bare middels vanskelig, men meget vanskelig å drive ut skogen.

Teig 2 "Nordlia" ligger ikke så langt fra bebyggelsen, men Seterelven skiller teigen fra veien, slik at driftsforholdene må anses middels vanskelige. En nødvendig skogsvei er kalkulert til kr 75000,-.

Teig 3 "Litlstøa" er ikke beskrevet riktig av herredsretten. Hoveddelen ligger over vernskoggrensen. Ved hogst får man lengre transport over myrlent terreng. Et nødvendig felles skogsveiprosjekt er kalkulert til kr 246000,-.

Siden 1990 har skogen vært utsatt for to stormskader, samt Olsens egen hogst. Ved stormen 1. januar 1992 ble 156 m3 av skogen skadet. Høsten samme år oppsto ny stormskade, men den ble ikke takstert. Særlig teig 3 ble rammet av stormene.

Etter at løsningssak ble reist, har Olsen hogget etter skogbrukssjefens utblinking. Det ble utvist 200 m3 og Olsen har hugget det beste av skogen - "plommen".

Elgjakt er den eneste interessante jakt. I Flatanger beregnes 3.800-3.900 daa pr elg. T.o.m. 1994 hadde Øyan kvote på 0,5 elg i jaktfellesskap ved Krokvassfjellet. Ved Nordseteren er det også et jaktfellesskap som har gitt Øyan 0,5 elg. Statistikken tilsier 60% resultat, dvs 0,6 elg pr år for Øyan.

Det er 5 fiskevann knyttet til eiendommen, men de representerer ikke noe inntektspotensiale, og er bare grunnlag for fiske til husbehov.

Turistnæring er urealistisk. I Flatanger er det hav og sjø som trekker tilreisende, ikke jakt og fiske. Nord-Trøndelag har andre og mer attraktive jakt- og fisketerreng, som Namdalen, Snåsa og Børgefjell.

Etter odelsloven §49 skal man frem til en bruksbestemt salgsverdi. Øyan har ingen særlig boverdi som en tilleggsverdi. Ut fra beliggenheten er det utelukkende jordbruksverdien som betyr noe. Uten melkekvote er eiendommen bare interessant som tilleggsjord.

Brukets driftspotensiale er knyttet til fórproduksjon på ca 70 daa, skogsdrift ut fra et balansekvantum på mellom 90137 m3 og jakt på ca 0,6 elg pr år.

Tommelfingerregler tilsier verdsettelse av dyrket mark til 1,5-2 kroner pr m2 og for skogen kan man multiplisere balansekvantumet med 1.000 kr.

Hals viser til en rekke eksempler/salg for verdivurderingen:

- salg av naboeiendommen Aune gnr 33 bnr 3 m.fl. for kr 380000,- fra Melhus til Aagård i 1993. Eiendommen omfatter bl.a. 120 daa dyrket mark og hadde en melkekvote på 70.000 liter.

- odelstakst for Rognan gnr 68 bnr 1 i Steinkjer avhjemlet 9. november 1994 på 800.000 kr Dyrket mark var 146 daa og skogen utgjorde i underkant av 500 daa. Balansekvantum var 182 m3 pr år og 90% av skogen var hogstmoden.

- Odelsovertakst over Øiesvold gnr 35 bnr 1 i Overhalla, avhjemlet 8. mai 1991 av Frostating lagmannsrett. Der var 163 daa dyrket mark, 190 daa produktivt areal, og lakserettigheter utleid for kr 33400,- + moms pr år. Taksten ble kr 775000,-.

- Odelstakst over Storeng gnr 7 bnr 1 i Lierne, avhjemlet 27. juni 1983 av Namdal herredsrett. Storeng hadde 80 daa innmark og 820-830 daa produktiv skog. Usentral beliggenhet medvirket til en verdi på kr 190000,-.

- Odelstakst over Oppem gnr 76 bnr 1 i Inderøy, avhjemlet 15. mai 1987 ved Inderøy herredsrett. Eiendommens dyrkede mark var på 88 daa og skogen på 314 daa. Taksten ble kr 600000,-.

Gårder uten melkekvote har hatt en synkende verdi de senere år. Herredsrettens skjønn har gode premisser. Konklusjonen er imidlertid feil. En verdi på kr 640000,- kunne kanskje vært riktig hvis eiendommen hadde ligget sentralt i Sparbu eller Overhalla.

Hals har nedlagt slik påstand:

"1. Odelsovertakst fremmes.

2. Elisabeth Mork Olsen tilpliktes å erstatte Arne Hals sakens omkostninger i forbindelse med odelsovertakst."

Saksøkte Olsen anfører i det vesentlige:

Odelstaksten er betydelig for lav. Olsen har arvet eiendommen og har til hensikt å flytte dit sammen med ektefellen. De vil drive jord og skog, og i tillegg regner hun med å kunne arbeide som hjelpepleier i Flatanger.

Etter odelsloven §49 skal man frem til det en kjøper er villig til å tilby for eiendommen.

Reiseavstanden til kommunesenteret Flatanger er 36 km, dvs 30-40 minutter med bil. Riksveien er under opprustning og tilgjengeligheten blir enda bedre. Allerede i dag er det flere som bor i Opplandgrenda og pendler til arbeid i Flatanger.

Man står overfor en mindre odelseiendom, hvor det er særlig grunn til å ta hensyn til boverdien. Det har ikke herredsretten gjort, og det er feil. Olsen viser til Falkanger "Odelsrett og åseterett" (1984) 241, Frostating lagmannsretts overskjønn av 31. august 1988 for eiendommen "Grinden" på Byneset i Trondheim, samt forskningsrapport omtalt i Bondebladet 17. januar 1996 under overskriften "Boegenskaper vil i sterkere grad påvirke prisen på landbrukseiendommer".

Olsen er enig med herredsretten i at gården krever ca 1 årsverk, fortrinnsvis ved sauehold og skogsarbeid.

På gnr 32 bnr 6 er det 69-70 daa fulldyrket, selvdrenerende god matjord. I tillegg er det ca 40 daa dyrkbar jord i helning mot bekken. Hals har selv dyrket opp betydelige arealer på sin eiendom. Oppdyrking kan gjennomføres med overkommelige kostnader.

Gården er uten melkekvote, men "fullt laga" bruk for det. Forholdene ligger til rette for sauedrift og lønnsomheten for denne næringen er på fremmarsj. Gården har godt areal til beite og vinterfór.

Skogen vil gi det vesentligste bidraget. Hovedsakelig gammel skog gjør at en kan hogge mye på kort og mellomlang sikt. En kjøper kan på denne måte finansiere eiendommen og maskinkjøp mv. Dette vil bestemt påvirke den pris en kjøper vil gi.

Teig 1 ligger mot bebyggelsen der driftsforholdene er enkle. Områdene på begge sidene av Krokvatnet har adkomstveier bygd av naboer, delvis over bnr 6 egen grunn. Fri grunn er gitt til den østlige veien, og det ville være rart om ikke bnr 6 skulle få bruke veiene. En grunneier har avgitt skriftlig erklæring med slik tillatelse, i forbindelse med overskjønnet.

Til teig 2 og 3 går en felles skogsbilvei frem til Seterelven. Over elven kan man ta tømmeret når det er frost. Det kan bygges nye skogsveier i området, men det er neppe nødvendig for uttak fra teig 2 og 3.

Stormskadene i januar 1992 tilsvarte under 2 års tilvekst. Vindfallstømmeret kan tas frem og brukes til massevirke. Stormskadene får liten eller ingen betydning for verdsettelsen. De påvirker ikke balansekvantum/tilvekst. For øvrig er Olsen ukjent med at det var flere stormer over eiendommen i 1992.

Etter at skjønnsbegjæring ble uttatt, er det ikke foretatt uttak ut over det skogbrukssjef Solum har utvist. Olsen har drevet ut gjennomgående bra virke med gjennomsnittspris 314,- kr pr m3. Kostnadene beløper seg til ca 150,- kr pr m3. Sagtømmer og massevirke fordeler seg likt - det er ikke riktig at Olsen har tatt ut "plommen" av skogen. Herredsretten anså teig 3 som mest verdifull, mens Olsen har gjort uttak i teig 1 og 2.

Vernskoggrensen ved 160 moh innebærer ikke hogstforbud, men meldeplikt ved uttak.

Gnr 32 bnr 6 eier 2/3 av sameiet ved Krokvassfjellet og 1/4 av sameiet ved Nordseteren. Herredsretten har lagt til grunn for store arealer.

Utmarksressursene er viktige. Partene er enige om at der er arealgrunnlag for jakt på en elg. Det er ingen grunn til å redusere jaktutbyttet til 0,6 elg. Det er realistisk å regne med at jaktkvoten tas hvert år. Rådyrjakt og småviltjakt er andre ressurser som sannsynligvis vil bli utnyttet bedre i fremtiden.

Fem fiskevann ligger til eiendommen og kan likeledes gi inntekter. I kommunens strategiplan er inntatt et prosjekt med laksetrapp i Jøssundfossen. Både Seterelven og Krokelven kan bli lakseelver.

Utmarksressursene gir godt grunnlag for turisme. Dette er et satsningsområde i kommunen og kan utløse bygdeutviklingsmidler. Nærmeste nabo driver turisme med hester/ridning.

Bygningene er i meget bra stand. De er beskrevet av herredsretten. Siden skjønnet er det lagt ny shingel på våningshuset.

Det er ikke lett å finne sammenlignbare eiendommer som er omsatt i den senere tid. Aunet gnr 33 bnr 3 var på forhånd taksert til 600000,- kr Banken, som bevirket salg, la til grunn: kr 191000,- som erstatning for naturfredning kr 380000,- i salgsverdi kr 150000,- som verdi av kår. Etter dette regnestykket ble salgsverdien kr 721000,-.

Olsen har ellers vist til en hel rekke odelstakster og odelsovertakster i Sør- og Nord-Trøndelag i tidsrommet 1988-1995 inntatt i juridisk utdrag. Der har prisene variert mellom 640.000 og 3,5 mill kr

Olsen har nedlagt slik påstand:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. Arne Hals tilpliktes å erstatte Elisabeth Mork Olsen sakens omkostninger for overskjønnet."

Lagmannsretten bemerker:

Det er ikke reist innsigelser mot fremme av odelsovertaksten. Den blir således å behandle, jf odelsloven §66 og skjønnsloven §32 flg.

Odelsloven §49 første ledd fastsetter:

"Verdsetjinga ved odelstakst skal gjerast på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen hovedsakleg blir nytta til landbruksføremål."

Dette er utdypet gjennom rettspraksis. Man skal frem til det en vanlig kjøper vil kunne gi under henvisning til den siterte bruk. Det er ikke spørsmål om en ren kapitalisering av driftsoverskudd ved landbruksdrift. Man må også se hen til forhold som eiendommens beliggenhet og bygningenes størrelse og standard mv. Det er en "bruksbestemt salgsverdi" odelsloven §49 gir anvisning på, jf Rt-1980-233 og Rygg/Skarpnes "Odelsloven med kommentarer" (1992) 210.

Ved mindre odelseiendommer og spesielt i sentrale strøk kan det bli spørsmål om å tillegge boverdien særlig betydning ved taksten. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at det ikke er relevant i den aktuelle saken. Våningshuset har god standard, men gården representerer ett årsverk og er ikke spesielt lite, samtidig som beliggenheten ikke er sentral. En annen sak er at våningshusets standard på vanlig måte påvirker takstens størrelse.

Eiendommen Øyan gnr 32 bnr 6 ligger i grenda Oppland, 36 km fra kommunesenteret i Flatanger. Det er 11 bruk i grenda, med fra 35 til 176 daa dyrket mark.

Når det gjelder den nærmere beskrivelse av eiendommen, herunder bebyggelsen, kan lagmannsretten i det alt vesentlige vise til herredsrettens skjønn.

Boligen ble bygget i 1982 og er i en etasje uten kjeller. Grunnflaten er 82 m2. Boligen er av vanlig god standard, og er godt vedlikeholdt, utvendig og innvendig. Det ble lagt nytt shingeltak sommeren 1995. Boligen består av stue, kjøkken, 2 soverom, bad, vaskerom og 2 boder.

Driftsbygningen ble oppført i 1948 og var beregnet på melkeproduksjon. Grunnflaten er 180 m2. Fjøskassen var av tømmer, resten i bindingsverk. I 1958 ble fjøset ominnredet til sauehold.

Sommeren 1995 ble det foretatt en større restaurering av hele driftsbygningen. Den gamle tømmerveggen ble skiftet ut med 6" bindingsverk isolert. Det ble lagt plater i himling, plater på vegger og strekkmetall i gulv. Det er støpt grunnmur under hele bygningen. Under sauefjøset er det 90 m2 gjødselkjeller med støpt pumpekum etter dagens krav. Fjøset er komplett innredet for 70 vinterforete sauer. Foruten sauefjøset er det fôrlager og redskapsrom i driftsbygningen. Driftsbygningen må sies å være av vanlig god standard og er godt vedlikeholdt.

Jordbruksarealet er på ca 69 daa fulldyrket jord. Jorda har god arrondering. Den består stort sett av moldblandet sandjord, er lett skrånende og selvdrenerende. I tillegg er det ca 43 daa dyrkbar skogsmark. Etter at melkeproduksjonen opphørte på 1950-tallet, var det sauehold på Øyan, og det er også påregnelig utnyttelse i fremtiden pga manglende melkekvote. Det er nok beite og areal for grasproduksjon til 70 vinterfôrete sauer.

Det er for lagmannsretten fremlagt skogbruksplan, utarbeidet av Namdal Skogeierforening. Planperioden er 1990-1999. Totalt areal er 1961 daa, hvorav 822 daa er produktiv mark. På registreringstidspunktet var det i alt 4.930 m3 stående masse, fordelt på 3.851 m3 gran, 235 m3 furu og 844 m3 lauvvirke. Samlet tilvekst var registrert til 137 m3 og balansekvantumet var beregnet til 120 m3.

Det er oppgitt 54% middels bonitet og 46% lav bonitet.

Partene har ikke hatt innvendinger til tallmaterialet i skogbruksplanen. Etter befaringen finner lagmannsretten å kunne legge skogbruksplanens registreringer og beregninger til grunn for odelsovertaksten. Avvirkning, og stormskader etter registreringstidspunktet tilsvarer omtrent tilveksten i perioden.

Skog- og utmarksarealer er delt i tre teiger. Teig 1 "Øyan" er på totalt 990 daa. Teigen er delt av Krokvatnet, noe som skaper praktiske problemer for skogsdrift av områdene sørvest for Krokvatnet. For å få tak i virket innenfor vatnet, må det enten bygges vei eller virket må tas i gunstige vintre, slik at det er mulig å bruke isen til kjøring med traktor. Dette fører i tilfelle til at det må foretas konsentrert drift av relativt stort tømmerkvantum. Driftsforholdene ellers i teigen er vekslende. Det er dels bæresvak mark, noe som gjør at skogsdriften bør foretas vinters tid, enten med gunstige snøforhold eller på frossen mark. Det er bygd traktorvei i området mot Krokvatnet. Det er sannsynlig at eieren av Øyan kan bli delaktig i veien, slik at denne kan nyttes til fremdrift av skogsvirke.

Teig 2 "Nordlia" er på totalt 252 daa og ligger inn mot Nordseteren. Teigen har adkomst med en felles skogsbilvei av god kvalitet, som fører frem til naboteigen. Pga manglende velteplass, skal det anlegges bilvei helt frem til teigen og til fremdrevet tømmerkvantum, hogd driftsvinteren 1995/96. Det er vekslende driftsforhold. I teigens nedre deler er det bæresvak mark.

Teig 3 "Litlstøa" har et totalt areal på 719 daa og ligger inn mot Nordseteren. Teigen har samme bilvegadkomst som teig nr 2. Teig 3 er preget av mye vindfall fra nyttårsstormen 1991/92. Det kan være to årsaker til at teigen ble særlig utsatt. Sunnhetstilstanden synes å være noe dårligere, samtidig som erfaringene fra sammenlignbare områder viser at stormen kunne opptre svært lokalt. Under lagmannsrettens befaring var det fortsatt mye vindfall, som ikke var drevet ut. Det må utføres noe veiarbeid for å få tak i dette virket.

Alle tre teiger har det til felles at det er overvekt av gammel hogstmoden skog. På registreringstidspunktet i 1990 utgjorde hogstklasse IV og V hele 92%.

Alle teiger er berørt av de vedtatte vernskoggrenser for området. Skogsdrift over vernskoggrensen 160 moh er ikke forbudt, men det skal tas spesielle hensyn og skogoppsynet kan foreta utblinking.

Til gården ligger 2/3 av sameiearealer på ca 4.500 daa ved Krokvassfjellet og 1/4 av ca 6.880 daa ved Nordseteren.

Når det gjelder utmarksressurser, er partene enige om at eiendommens størrelse tilsier jaktkvote på 1 elg. Etter lagmannsrettens oppfatning dreier det seg om et godt jaktterreng, og lagmannsretten er enig med Olsen i at det er påregnelig at kvoten vil bli fullt utnyttet hvert år.

Olsen har anført at eiendommens utmarksressurser gir grunnlag for turisme. Lagmannsretten finner ikke at dette er påregnelig i de nærmeste årene på en slik måte at det vil gjøre utslag i omsetningsverdien av Øyan. Som Hals hevder, er man så nær kysten at turister søker hav og sjø fremfor jakt og fiske. Det er påregnelig at jakt på rådyr og småvilt og fiske i ferskvannene vil bli utøvet av eieren selv. Prosjektet med laksetrapp i Jøssundfossen påvirker heller ikke eiendommens verdi på nåværende stadium.

Partene har fremlagt en rekke priseksempler for gårdsbruk i Nord-Trøndelag. Dels gjelder det skjønn og takster av eldre dato, dels eiendommer i helt andre strøk av fylket. Overdragelsen av naboeiendommen Aune i 1993 gir ikke veiledning. Det gjaldt et spesielt salg av en eiendom i en økonomisk presset situasjon med bank som pådriver. Oppgjøret for eiendommen var sammensatt og kjøperen var i familie med selgeren.

Lagmannsrettens avgjørelse beror derfor på en utpreget skjønnsmessig vurdering. Det er sannsynlig at det ved et åpent salg ville melde seg interesserte kjøpere, f.eks. fra mer sentrale strøk og med en viss opparbeidet egenkapital. Det må påregnes kjøpere i dag med ønske om å flytte til landligere omgivelser for å kombinere jord- og skogbruk med lønnet arbeid i bygdesentrum som Lauvsnes. For en familie i en slik situasjon ville Øyan være velegnet og innflyttingsklart. Det er realistisk å regne med en salgsverdi på 715.000 kr på avhjemlingstidspunktet.

Den salgsverdi lagmannsretten har fastsatt er følgelig høyere enn i underskjønnet. Olsen skal da ha dekket sine saksomkostninger for lagmannsretten, jf odelsloven §66 og skjønnsloven §42 og §54a. Advokat Alver har inngitt omkostningsoppgave på kr 33785,-, hvorav salær utgjør kr 31000,-, utgifter til prosessfullmektigen kr 2285,- og til vitne kr 500,-. Kravet tas til følge, idet utgiftene anses å ha vært nødvendige for en betryggende utførelse av oppdraget. I tillegg må Hals betale omkostninger til lagmannsretten, herunder behandlingsgebyr, honorar og reiseutgifter mv til skjønnsmenn. Omkostninger til lagmannsretten, inkludert honorar på kr 3000,- til hver av skjønnsmennene, ugjør i alt kr 22730,60.*)

Odelsovertaksten er enstemmig.

• ) Riktig beløp er kr 30005,60 inkludert uteglemt behandlingsgebyr. Rettet 11. september 1996, jf odelsloven §66, skjønnsprosessloven §2 og tvistemålsloven §156 jf §158.

Slutning:

1. Eiendommen Øyan gnr 32 bnr 6 i Flatanger kommune verdsettes ved odelsovertakst til 715.000 - syvhundreogfemtentusen - kroner.

2. Arne Hals betaler til Elisabeth Mork Olsen saksomkostninger for lagmannsretten med 33.785 - trettitretusensyvhundreogåttifem - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av overskjønnet. Innen samme frist betaler Arne Hals omkostningene til lagmannsretten med 30005,60 - tredvetusenogfem 60/100 - kroner.