LF-1996-133
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1996-11-18 |
| Publisert: | LF-1996-00133 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Midt-Trøndelag herredsrett Nr. 95-134 A - Frostating lagmannsrett LF-1996-00133 A. Anke nektet fremmet for Høyesterett, HR-1997-00475K . |
| Parter: | Ankende part: Hemmo Vikhammer, Hundhamaren (Prosessfullmektig: Advokat Magne Spilde, Trondheim). Motpart: Reidun E. Vikhammer, Hundhamaren (Prosessfullmektig: Advokatfirmaet Røstum, Bjerkan & Stav ANS v/advokat Knut Røstum, Trondheim). |
| Forfatter: | Lagmann Kjell Buer, formann. Lagdommer Olaf Jakhelln. Lagdommer Sissel Endresen |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §1, §23, Tvistemålsloven (1915) §180, §22, §2, §34, §5 |
Saken gjelder krav om odelsløsning, herunder spørsmålet om eiendommen Saksvik øvre gnr 1 bnr 1 i Malvik kommune i Sør-Trøndelag fyller vilkårene for å være odelsjord - odelsloven §1 jf §23.
Ved stevning av 3. mai 1995 reiste Hemmo Vikhammer søksmål mot Reidun E. Vikhammer for Midt-Trøndelag herredsrett. Reidun E. Vikhammer sitter i uskiftet bo etter Odd Kjartan Vikhammer som døde 13. mai 1990. Reidun E. Vikhammer har sittet med odelseiendommen Saksvik øvre i henhold til odelsloven §34. Ved avtale av januar 1995 overdro Reidun E. Vikhammer deler av eiendommen til Malvik kommune. Med utgangspunkt i avtalen med kommunen anførte Hemmo Vikhammer at vilkårene for å beholde bruksretten til eiendommen i henhold til odelsloven §34 ikke lenger var til stede. Han nedla påstand om at Saksvik øvre gnr 1 bnr 1 i Malvik kommune ble overskjøtet ham mot fastsatt løsningssum. I sitt tilsvar av 19. mai 1995 anførte Reidun E. Vikhammer at eiendommen ikke lenger kan "nyttast til landbruksdrift" jf odelsloven §1. Hun nedla påstand om frifinnelse.
Den 16. november 1995 avsa Midt-Trøndelag herredsrett dom med slik slutning:
"1. Reidun E. Vikhammer frifinnes.
2. Partene bærer sine egne saksomkostninger."
Hemmo Vikhammer har den 4. januar 1996 anket dommen til Frostating lagmannsrett. Reidun E. Vikhammer har avgitt anketilsvar 31. januar 1996.
Ankeforhandling fant sted i Trondheim tinghus 28. og 29. august 1996. Hemmo Vikhammer møtte og avga forklaring. Det ble avhørt åtte vitner. To privatengasjerte sakkyndige vitner møtte og avga forklaring. Lagmannsretten var på befaring i henhold til partenes opplegg den 29. august 1996.
Hemmo Vikhammer har i det vesentlige anført: -
At eiendommen Saksvik øvre gnr 1 bnr 1 er odelsjord jf odelsloven §1 og §2. Eiendommen fyller arealkravene i lovens §2. Eiendommens parsell B og C består av ca 38 daa fulldyrket jord som i dag benyttes til kornproduksjon. -
At parsell C (24,4 daa) ikke rammes av odelsloven §22 jf §5, idet arealet ikke inngikk i stadfestet reguleringsplan da odelstevning ble uttatt. -
At det ved vurderingen om eiendommen er odelsjord må ses hen til alternative driftsmåter til tradisjonell jordbruksdrift. Intensiv grønnsak- og bærproduksjon må i den sammenheng regnes som landbruksdrift. Med sin beliggenhet og arrondering er eksempelvis parsell B (13,6 daa) egnet til slik virksomhet. -
At driften av eiendommens jordbruksareal under enhver omstendighet vil gi eieren et positivt dekningsbidrag slik at det praktisk/økonomisk er forsvarlig å drive jordbruksvirksomhet på eiendommen. Det vil være naturlig å se driften som et støttebruk til eierens øvrige inntekter/virksomhet. -
At spørsmålet om omdisponering av jordbruksarealet på parsell B og C er fremtidsvyer. For parsell B foreligger ingen planer for omdisponering. For parsell C er det høyst usikkert når stadfestet reguleringsplan vil bli gjennomført. På bakgrunn av Malvik kommunes økonomiske situasjon er det sannsynlig at det vil ta lang tid før arealet blir utnyttet til utbyggingsformål. -
At areal A (ca 5,7 daa) ikke er tatt i bruk til reguleringsformålet. Det må antas at arealet vil være en naturlig del av gårdens fremtidige jordbruksareal i hvert fall for de nærmeste femten år. -
At det ved vurderingen av eiendommens inntektspotensiale må hensyntas festeinntekter fra boligtomter som ikke er fradelt eiendommen. Det må videre hensyntas at deler av eiendommens bygningsmasse kan utleies til dekning av vedlikeholdskostnader og som bidrag til eiendommens driftsoverskudd. -
At odelsloven §23 ikke er anvendelig i denne sak, idet eiendommen ikke har skiftet tilhøve i forhold til lovens §1 og §2. At det ved denne vurderingen må ses hen til eiendommens samlede inntektsmuligheter ut ifra dagens situasjon.
Hemmo Vikhammer har nedlagt slik påstand:
"1. Reidun E. Vikhammer plikter å utstede skjøte på eiendommen "Saksvik" gnr. 1, bnr. 1 i Malvik kommune mot betaling av den løsningssum som blir endelig fastsatt ved odelstakst. Unntatt fra løsning er areal D (ca 4,2 daa).
2. Reidun E. Vikhammer dømmes til å betale saksomkostninger til Hemmo Vikhammer."
Reidun E. Vikhammer har i det vesentlige anført: -
At eiendommen Saksvik øvre på bakgrunn av utviklingen ikke lenger er odelsjord i henhold til odelsloven §23 jf §1 fordi: - Bortbygslede festetomter (boligtomter) ikke kan omfattes av løsningskravet. Tomtene ligger i regulert område jf odelsloven §22. - Areal A (ca 5,7 daa) er regulert til utbygging/næringsformål og kan ikke omfattes av løsningskravet jf odelsloven §22. - Areal C (ca 24,4 daa) er i dag regulert til boliger/offentlig formål. Selv om odelsloven §22 ikke rammer området direkte, viser reguleringen at fremtidig jordbruksdrift er upåregnelig på området. - Areal B (ca 13,6 daa) er i dag jordbruksareal.
Arealet er imidlertid frigitt av landbruksmyndighetene og utviklingen i området tilsier at nedbygging/omdisponering vil skje i nær framtid. -
At eiendommen ut ifra ovenstående ikke kan betraktes som jordbrukseiendom sett fra en praktisk/økonomisk synsvinkel.
Hensett til størrelse, driftssituasjon og muligheter for driftsoverskudd kan eiendommen da ikke anses som en selvstendig driftsenhet eller som et drivverdig støttebruk. -
At eiendommens egentlige verdi ligger i utleie og utnyttelse av jordveien til utbyggingsformål.
Reidun E. Vikhammer har nedlagt slik påstand:
"1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Reidun E. Vikhammer tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett."
Lagmannsretten vil bemerke:
Eiendommen Saksvik øvre gnr 1 bnr 1 ligger på Saksvik i Malvik kommune i Sør-Trøndelag. Malvik kommune er nabokommune til Trondheim og strekker seg fra Hundhamaren/Saksvikområdet til Hell/Stjørdalsområdet. Saksvik øvre har areal på begge sider av den gamle E6 og eiendommen ligger nær kommunegrensen mot Trondheim. Avstanden fra eiendommen til Trondheim sentrum er ca 10 km.
Eiendommen Saksvik øvre består i dag av ca 55 daa fordelt på følgende parseller i henhold til fremlagt kart:
Område A ca 5,7 daa - regulert til forretning/serviceområde i 1983.
Område D ca 4,2 daa - regulert til forretning/seviceområde i 1983.
Område E og F ca 7 daa - tunområde, regulert til landbruksformål i 1986.
Område B ca 13,6 daa - jordbruksareal, utlagt til LNF-område i kommuneplanens arealdel.
Område C ca 24,4 daa - jordbruksareal/regulert til utbyggingsformål 1996.
Eiendommen har i tillegg 20 festetomter - bortfestet til boligformål. På eiendommens tunparsell er det to våningshus og to driftsbygninger. Reidun E. Vikhammer bebor eiendommens kårbolig, mens Hemmo Vikhammer m/familie leier bolig i det gamle våningshuset. Reidun E. Vikhammer er pensjonist, mens Hemmo Vikhammer er biloppretter av yrke.
Området Hundhamaren/Saksvik/Vikhamar i Malvik kommune er med sin beliggenhet og nærhet til Trondheim et pressområde for utbygging, spesielt til boligformål. Fra eiendommen Saksvik øvre er det etter krigen frasolgt og bortbygslet ca 150 tomter. Eiendommens resterende jordvei - parsell B og C (totalareal ca 38 daa) - har de siste tyve år vært bortleid til en nabo. Driften av området har vært kornproduksjon. Jordleien har vært kr 4000,- pr. år.
Sakens tema er om Saksvik øvre fortsatt er underlagt odelsrett, eller om eiendommen som følge av utviklingen ikke lenger fyller vilkårene for odelsjord - odelsloven §23 jf §1.
Hemmo Vikhammer har for lagmannsretten akseptert at parsell D (areal 4,2 daa) ikke inngår i hans løsningsrett, idet parsellen omfattes av stadfestet reguleringsplan og er benyttet til annet enn jordbruksformål - odelsloven §22 jf §5.
Lagmannsretten kan heller ikke se at Hemmo Vikhammer har løsningsrett til eiendommens 20 festetomter. Tomtene er bortfestet til boligformål og bebygget som sådanne. De ligger innenfor regulert område, jf odelsloven §22.
Område A (5,7 daa) er regulert til næring/serviceformål fra 1983. Området ligger brakk/ubenyttet grensende inn til område D (4,2 daa) som omfattes av samme reguleringsplan. Sistnevnte område som er bebygget og utnyttes til forretningsformål omfattes som nevnt ovenfor ikke av løsningssaken. Lagmannsretten finner heller ikke at område A omfattes av Hemmo Vikhammers løsningsrett. Området er regulert til forretning/serviceformål og er på løsningstiden ikke benyttet til jordbruksformål. Under enhver omstendighet må det antas at arealet vil bli solgt/utnyttet til reguleringsformålet innenfor et meget kort tidsperspektiv, sannsynligvis umiddelbart etter at løsningssaken har funnet sin avgjørelse. Det vises for så vidt til odelsloven §22.
Det gjenværende areal representerer 45 daa fordelt på tunparsellene E og F på ca 7 daa og parsellene B og C på 38 daa dyrket mark.
Ved avtale av januar 1995 har Reidun E. Vikhammer solgt areal A (5,7 daa), B (13,6 daa) og C (24,4 daa) til Malvik kommune. Kommunen har planer om å utnytte areal A og C til utbyggingsformål mens areal B planlegges benyttet til makeskifte av areal med eieren av naboeiendommen Saksvik nedre. I avtalen har kommunen tatt forbehold dersom krav om odel blir reist for de areal som overdras. Etter bevisføringen legger lagmannsretten til grunn at forbeholdet må forstås å gjelde dersom det hefter løsningsrett til de parseller som omfattes av avtalen.
Ved vurderingen om restarealene jf odelsloven §23 jf §1 kan anses som odelsjord, må retten i utgangspunktet se bort fra avtalen med kommunen. Avtalen er inngått med Reidun E. Vikhammer, for så vidt etter initiativ fra henne.
Ved anvendelsen av odelsloven §23 må man stille spørsmålet om angjeldende eiendom har endret status, slik at de hensyn loven skal ivareta ikke lenger er til stede.
Ved avgjørelsen må man se hen til den konkrete eiendoms "historiske" utvikling, dagens driftsstatus og hva som vil være en påregnelig fremtidig bruk av jordressursene. Vurderingen vil naturlig nok være influert av eiendommens geografiske beliggenhet, behovet for utbyggingsareal, kommunens planleggingsprosess og landbruksmyndighetenes standpunkt. Hvis det skjer en delvis utbygging må det vurderes hvilke muligheter jordbruksdrift på resteiendommen har til å gi eieren et positivt bidrag til økonomien.
Ved den konkrete avgjørelse finner lagmannsretten klart at areal C (24,4 daa) ikke kan påregnes brukt til landbruksformål i fremtiden. Området ligger øst for gamle E6 og er i det vesentlige omkranset av areal utbygget til boligformål mv. Med sin beliggenhet og arrondering er området et naturlig og påregnelig område for utbygging i privat eller kommunal regi. Området er i dag regulert til boliger/offentlig område jf reguleringsplan egengodkjent av Malvik kommune 17. juni 1996. Slik lagmannsretten ser det er det påregnelig at området vil bli benyttet til utbyggingsformål i løpet av de nærmeste år.
Det er videre klart at det i alle fall fra midten av 80-tallet har vært tale om, og fremsatt planer om, utbygging av gjenværende jordbruksareal, som også da var utleid. I så måte kan man se den foreliggende reguleringsplan som en sluttstein på en prosess hvor eiendommen gradvis har endret karakter fra landbruksområde til potensielt utbyggingsareal.
Tilbake står spørsmålet om areal B (13,6 daa) kan påregnes brukt til landbruksformål og om den fremtidige utnyttelse til slikt formål kan gi eieren et positivt økonomisk tilskudd. Selve tunområdet - parsell E og F (ca 7 daa) kan i denne sammenheng ikke regnes som jordbruksareal jf Rt-1984-1266. Parsell B ligger i område som i Malvik kommuneplans arealdel er avsatt til LNF-område. Planen skal imidlertid rulleres i 1997. I kommentarene til gjeldende arealplan har landbruksmyndighetene stilt seg åpen for at dyrkamarka på Saksvikgårdene kan omdisponeres, fortrinnsvis til næringsformål. Etter lagmannsrettens mening er det lite tvilsomt at jordressursene på Saksvikgårdene - herunder parsell B - vil bli omdisponert til andre formål. Tidsperspektivet kan imidlertid være noe usikkert. For lagmannsretten er imidlertid ikke plansituasjonen alene avgjørende for rettens standpunkt til om restområdet, dvs parsell B, kan påregnes utnyttet til landbruksdrift jf lovens §1. Forutsetningen for at en eiendom kan løses på odel må i tillegg være at eksisterende eller resterende jordvei kan gi eieren et positivt tilskudd til hans eller hennes økonomi.
Den aktuelle driftsform frem til i dag har vært kornproduksjon i form av bortleie. På basis av bevisførselen kan lagmannsretten ikke se at egen drift basert på denne produksjonsform kan gi overskudd verken kortsiktig eller over tid. Bortleie av jorda kan heller ikke gi en avkastning som er positiv når man hensyntar nødvendige utgifter til vedlikehold i form av grøfting, drenering mv.
Hemmo Vikhammer har for lagmannsretten anført at intensivproduksjon av bær- og grønnsaker vil gi ham og hans familie et fornuftig økonomisk tilskudd. Det forutsettes at virksomheten skal drives som deltidsproduksjon ved siden av annet lønnet arbeid. For lagmannsretten har partene ført to privatengasjerte sakkyndige når det gjelder mulighetene for produksjonssammensetning, avlingsnivåer, priser, kostnader og behovet for fremmed og egen arbeidsinnsats.
Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at arealet som sådant er egnet til slik produksjon selv om jordsmonn og beliggenhet ikke er ideell. Slik produksjonsform forutsetter imidlertid kunnskap, kapital og tilgjengelig egen arbeidskraft, særlig i vekstsesongen. Selv om disse produksjonsfaktorer er tilstede representerer produksjonsopplegget betydelig usikkerhet mht avkastningsnivå - avsetningspriser og muligheter for overskudd. Selv om man teoretisk kan bygge opp muligheten for en økonomisk avkastning ved slik drift finner lagmannsretten det praktisk/økonomisk usannsynlig at en odelsløser av resteiendommen vil kunne gjennomføre et slikt driftsopplegg. Dette kombinert med lagmannsrettens ovennevnte vurdering av arealets anvendelighet - mulighet for omdisponering til andre formål - fortrinnsvis utbyggingsformål - tilsier at også restarealet - område B (13,6 daa) - i utviklingens medfør ikke kan påregnes brukt til landbruksdrift, odelsloven §23 jf §1. Herredsrettens dom, domslutningens punkt 1 blir følgelig å stadfeste.
Saksomkostninger.
Hemmo Vikhammers anke har vært forgjeves. Lagmannsretten finner imidlertid under henvisning til tvistemålsloven §180 første ledd 2. alternativ at han ikke bør ilegges saksomkostninger for lagmannsrett. Avgjørelsen har frembudt tvil og lagmannsretten finner at det foreligger særlige omstendigheter som bør frita ham fra erstatningsplikten. Reidun E. Vikhammer har ikke påstått saksomkostninger tilkjent for herredsretten. Herredsrettens omkostningsavgjørelse blir følgelig å stadfeste.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Saksomkostninger for lagmannsrett tilkjennes ikke.