LF-1996-622

Instans:	Frostating lagmannsrett - Odelsovertakst
Dato:	1997-02-25
Publisert:	LF-1996-00622
Stikkord:	Odelsovertakst
Sammendrag:
Saksgang:	Namdal herredsrett Nr. 95-466 B - Frostating lagmannsrett LF-1996-00622 B.
Parter:	Saksøker: Knut Sellæg, Skage (Prosessfullmektig: Advokat Hans O. Kveli, Steinkjer). Saksøkt: 1. Øyvind Øie, Skage. 2. Sissel Brattbakk, Skage (Prosessfullmektig: Advokat Birger Brandtzæg, Namsos).
Forfatter:	Lagdommer Mats Stensrud, formann. 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §32, §42, §54a, §66

Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen Sellæg, gnr 31 bnr 1 i Overhalla.

Eiendommen har tilhørt slekten Sellæg. Ole Sellæg hadde hjemmelen frem til 1980. Da overdro han gården til sønnene Ole Andreas (født 1956) og Knut (født 1960) med en idéell halvpart på hver. I 1989 overdro Knut sin halvpart til Ole Andreas, slik at han ble eneeier.

Ole Andreas ble imidlertid insolvent og gården gikk ut av slekten i 1994 ved salg til ekteparet Sissel Brattbakk og Øyvind Øie. Disse to, som heretter benevnes Øie, er saksøkt i odelssaken.

Saksøker er den tidligere medeier Knut Sellæg, heretter benevnt Sellæg. Han uttok 17. juli 1995 stevning til Namdal herredsrett med påstand om odels- og løsningsrett og begjæring om odelstakst. I tilsvar ble det ikke bestridt at Sellæg har løsningsrett, hvoretter takst ble avhjemlet 3. mai 1996 med slik slutning:

"1. Odelstakst på eiendommen Sellæg, gnr. 31 bnr. 1 i Overhalla, settes til 1800000 - enmillionåttehundretusen - kroner.

2. Knut Sellæg tilpliktes innen 2 - to - uker å erstatte Sissel Brattbakk og Øyvind Øie sakens omkostninger med 20240 - tyvetusentohundreogførti - kroner."

Sellæg har i rett tid begjært odelsovertakst til Frostating lagmannsrett, idet han mener at odelstaksten er satt for høyt. Øie har inngitt tilsvar. Hovedforhandling ble holdt i Namsos den 16. oktober 1996. Lagmannsretten mottok forklaringer fra partene og vitnet Ivar Aunet. Samtlige dro på befaring til eiendommen og besiktiget bygninger, innmark og utmark. Besiktigelsen inkluderte båttur over Ålvatnet inn til "Storburet".

Det er ingen forandringer av betydning på eiendommen etter herredsrettens odelstakst, og det er ikke reist innvendinger mot fremme av odelsovertaksten. Det har tatt lang tid før avhjemling fordi rettens formann har hatt permisjon i forbindelse med utvalgsarbeid.

Sellæg anfører i det vesentlige:

Gården har ikke driftsbygning, slik at det er uaktuelt med husdyrhold. Innmarken utgjorde tidligere 169 da. Nå dreier det seg om 155 da: a) 67 da nord for tunet b) 58 da mellom tunet og Namsen c) 30 da sør for Namsen.

Av de 58 da under b) er 10 da et "blauthøl" hvor det ikke kan høstes. De 30 da under c) har i lengre tid vært utleid for 100 kr pr da pr år.

Mht skog var det i 1993 30% gammelskog. Etter skogplanen var det foreslått uttak på 210 m3 pr år for perioden 1993-2002, totalt 2.089 m3. Øie uttok 1.800 m3 på kort tid.

Den furu i hogstklasse 5 som er igjen står på toppene. Den gran i hogstklasse 5 som står igjen er innenfor Ålvatnet - fortrinnsvis i "Storburet", og dermed utilgjengelig. Kort sagt kan man i realiteten ikke utta nevneverdig skog før om 40-50 år.

Det erkjennes at jaktterrenget er godt, spesielt for elg. Utbyttet for Øie har vært ca 10.750 kroner pr år i kjøttverdi fra området sør for Namsen og ca 2.000 kroner pr år fra heimteigen.

Også laksefisket gir avkastning, men en kjøper av gården vil se på fisket som en mulighet/et inntektspotensiale hvor det må legges inn slingringsmonn for dårligere tider. Laksen kan forsvinne helt. Man kan følgelig ikke foreta beregninger ut fra dagens inntekter som representerer det optimale.

Knut Sellægs mor har kår på eiendommen og rett til å bruke hytta ved Ålvatnet.

Utgangspunktet for verdsettelse er odelsloven §49, og det en fornuftig kjøper vil betale med henblikk på utnyttelse til landbruk, skogbruk, jakt og fiske. Ved konsesjon de senere år har man lagt til grunn kapitaliseringsrente på 7%, jf rundskriv fra Landbruksdepartementet av 1980, og 9%, jf senere rundskriv av 1989. Disse satser kan være veiledende.

Det har vært et åpenbart prisfall de senere år for landbrukseiendommer uten melkekvote. Det er ikke forsvarlig å bygge ny driftsbygning på Sellæg. Følgelig må eiendommen vurderes ut fra korn- og grasproduksjon. Jordbruksparsellen sør for Namsen egner seg bare til bortleie.

Ved overdragelse den 15. desember 1993 ble prisen for Sellæg satt til 1750000 kr, hvorav driftsløsøre utgjorde 350.000 kr, slik at netto pris for eiendommen var 1400000 kr Dette var før de 1.800 m3 av skogen ble uttatt.

Sellæg viser til andre eiendomsoverdragelser, herunder odelstakst fra 1994 på 800.000 kr for Rognan, gnr 68 bnr 1 i Steinkjer. Videre vises til odelsovertakst fra 1991 på 775.000 kr for Øiesvold, gnr 35 bnr 1 i Overhalla.

En kjøper vil ikke kunne finansiere prisen ved stort uttak av gammelskog, slik som Øie gjorde. 1,8 mill kr er en altfor høy takst; selv 1 mill kr er for mye.

Sellæg har nedlagt slik påstand:

"Odelsovertakst fremmes."

Øie anfører i det vesentlige:

Våningshuset rommer to fullstendige boliger av høy kvalitet, med bl.a. full kjeller og sentralvarme. Boligens særlige verdi påvirker taksten, ikke minst pga den nære beliggenhet til kommunesenteret Namsos.

Her er to stabbur som planlegges ombygget til losji for laksefiskere. Videre er det en korntørke som har vært utleiet for 6.200 kr i 1996. Dessuten omfatter bebyggelsen gårdssag, smie, redskapshus og sommerfjøs. Ved Ålvatnet ligger en hytte. Den har en heftelse av liten betydning.

Dyrket mark er beskrevet 15. august 1995 av Asbjørn Bjerkan, leder for Namdals Forsøksring. Øie slutter seg til denne skriftlige redegjørelsen.

Mht skogen presiseres at de 1.800 m3 som Øie har tatt ut, kommer fra arealer hvor det ikke var foreslått hogst. Skogentreprenør Erling S. Moe AS har i brev av 23. september 1996 tilbudt å utføre skogsdriftn for 135 kr pr m3 for ca 800 m3 gjenværende virke i "Storburet" og ca 400 virke i teig 1. Prisen gjelder hogging og kjøring frem til bilveg. Fra "Storburet" er det forutsatt fløting over Ålvatnet, for øvrig vil avvirking skje vinters tid. I tillegg til de 135 kr, vil man oppnå 10 kr pr m3 i tilskudd. Driftsforholdene er langt fra så kompliserte som Sellæg vil ha det til.

Elgjakten er stabil og god, og det må i fremtiden kunne påregnes høyere avkastning/kjøttverdi enn i dag. Ellers ligger det et potensiale i jakt på rådyr, småvilt og bever.

Fisket i Namsen kaster også mye av seg, og fra år 2001 opphører gjeldende samdriftsavtale, slik at man kan tjene mer enn i dagens situasjon. Det er ingen grunn til å frykte sykdom på fisken i denne delen av Namsen.

Det er bare fru Sellæg (født 1923) som har kår, og hennes halvdel av våningshuset har like god standard som den del Øie disponerer.

Korntørken har en betydelig verdi.

Salget til Øie skjedde frivillig, men under trussel om tvangssalg. Det er påregnelig med en høyere pris ved fri omsetning. En kjøper vil naturligvis se på avkastningen av Sellæg, men vel så mye betyr det nok at boligen har en usedvanlig god standard.

Øie har nedlagt slik påstand:

"1. Odelsovertakst fremmes.

2. Saksøker dømmes til å erstatte de saksøkte sakens omkostninger for lagmannsretten."

Lagmannsretten bemerker:

Odelsovertaksten blir å behandle etter odelsloven §66 og skjønnsloven §32 flg.

Odelsloven §49 første ledd fastsetter om selve utmålingen:

"Verdsetjinga ved odelstakst skal gjerast på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen hovedsakleg blir nytta til landbruksføremål."

Dette er utdypet gjennom rettspraksis. Man skal frem til det en vanlig kjøper vil kunne gi under henvisning til den siterte bruk. Det er ikke spørsmål om en ren kapitalisering av driftsoverskudd. Man må også se hen til forhold som eiendommens beliggenhet og bygningenes størrelse, standard mv. Det er en "bruksbestemt salgsverdi" odelsloven §49 gir anvisning på, jf Rt-1980-233 og Rygg/Skarpnes "Odelsloven med kommentarer" (1992) side 210.

For Sellæg må en først og fremst ta i betraktning bygningsmasse, dyrket mark, skog, jakt og fiske. Gården ligger i Overhalla, ca 17 km øst for Namsos.

Bygninger.

Våningshuset er på ca 180 m2, i to fulle etasjer med full kjeller og kvist. Bygningen er oppført i 1910, og ble isolert og totalt restaurert i 1987. Både tekniske anlegg og innredninger har god standard. Kjelleren er rommelig og har bl.a. kjølerom og boder. Oppvarming skjer fra sentralfyr i kjelleren. Alle gulv i 1. etasje har gulvvarme. Bygningen er godt vedlikeholdt og ble malt i 1995. Den består av to jevnstore vertikaltdelte leiligheter. Den ene benyttes av eierne, den andre av fru Sellæg (født 1923) som kårleilighet. Våningshuset har god beliggenhet med vakker utsikt.

Et redskapshus på ca 220 m2 i en etasje ble oppført i 1981. Dette er uisolert, med porter i to vegger, nymalt i 1995 og i god stand. Korntørken på ca 105 m2 i ett plan ble oppført i 1989. Det er oppgitt at man i 1996 hadde en inntekt på 6.200 kr brutto og utgifter på ca 3.000 kr på korntørken. Saghuset, oppført i 1947, bærer preg av forfall, men selve sagen er fullt brukelig.

Gården har to stabbur i tømmer. Det ene har grunnflate 40 m2 og er i to etasjer, det andre er på 20 m2 i 1,5 etasje. Øie er opptatt av at disse kan ombygges til losji for laksefiskere. Dette er ikke urealistisk, men lagmannsretten finner at gjennomføringen og utkommet av et slikt prosjekt ikke påvirker takstbeløpet nevneverdig i dag.

Ellers inkluderer gårdsbebyggelsen en gammel smie og et lite redskapshus, samt et sommerfjøs i dårlig forfatning. Disse bygninger har beskjeden verdi.

Ved Ålvatnet eies en tømmerhytte på 20 m2 oppført i 1936, med like stort påbygg fra 1995. Fru Sellæg har disposisjonsrett til hytta, men har praktisk talt ikke benyttet retten, slik at den ikke er særlig tyngende. Hytta har enkel standard, men ligger nær vannet, og det er dessuten et tilhørende naust der.

Når man ser bygningene under ett, er det våningshuset som utmerker seg med to rommelige leiligheter med god standard. Øie hevder at våningshuset har en særlig boverdi som må tillegges betydning ved taksten - ut over den driftsøkonomiske verdi. Lagmannsretten peker på at man står overfor en stor eiendom med et betydelig inntektsgrunnlag i dyrket mark, skog, jakt og fiske. Ut fra gårdens størrelse og beliggenhet, mener lagmannsretten at våningshuset ikke representerer en ekstraordinær verdi ved takseringen, men bygningens størrelse og standard påvirker på vanlig måte eiendomsverdien. Det er tatt i betraktning at den ene leiligheten er beheftet med kårrettigheter for en relativt ung kårkone.

Dyrket mark.

Lagmannsretten legger til grunn at Sellæg har en flat parsell på ca 67 da selvdrenert sandjord nord for tunet. Dette er den beste del av dyrkamarka.

Mellom tunet og Namsen ligger ca 58 da dyrket mark. Nærmere husene er det lett sandjord, lengre ned et felt med behov for grøfting eller opprensking av eksisterende grøfter. Ned mot Namsen er det tyngre jord - leirholdig siltjord og sandholdig siltjord, hvor det også er behov for grøfting.

På sørsiden av Namsen er et areal på ca 30 da relativt godt jordbruksland som er holdt i hevd. Pga avstand fra bebyggelsen - lang vei til bro over Namsen - har arealet de senere år vært bortleid. Det er tungvint å drive det sammen med resten av jorda på Sellæg.

Skal man oppsummere, må det fremheves at gården mangler driftsbygning og melkekvote, slik at det ikke er påregnelig å drive melkeproduksjon, men korn- og grasproduksjon. Omlag halvparten av det dyrkete arealet er god selvdrenert kornjord, resten er tyngre jordarter hvor det er behov for nye grøfter eller vedlikehold av gamle.

Skog.

Skog- og utmarksarealet er totalt 2524 da. Det produktive skogareal er 2025 da. Gran er det dominerende treslag. Skogbruksplanen viser følgende bonitetsfordeling: 27% høy, 42% middels og 31% lav bonitet.

Ifølge skogbruksplanen fra 1993 er balansekvantum 231 m3. Tilveksten ble registrert til 341 m3. En vesentlig årsak til den relativt store differansen mellom tilvekst og balansekvantum er unormal hogstklassefordeling på registreringstidspunktet. I ettertid er det dessuten foretatt overavvirking i forhold til skogbruksplanens anbefalte årlige uttak. Det er opplyst at det etter 1993 er tatt ut ca 1.800 m3, mens skogbruksplanens forslag til driftskvantum i planperioden 1993 - 2003 utgjør 2.310 m3. Når de snaue flatene etter siste hogst er tilplantet, vil andelen av yngre skog utgjøre hele 70% av arealet. En vesentlig del av ungskogen vil stå på areal med høy bonitet.

I dag er det for stor andel av hogstklasse 1. Det vesentlige av dette arealet må forynges ved planting. Selv om det tas hensyn til gjeldende tilskuddsordninger, vil tilplanting kreve store utbetalinger ut over innestående skogavgift, som er opplyst å være kr 36584,70 pr 3. oktober 1996.

Lagmannsretten har lagt til grunn et balansekvantum på ca 200 m3 pr år ved sin vurdering av eiendommen. Ved verdiberegningen er det tatt hensyn til at deler av hogstkvantumet må tas ut ved tynning.

Det er vekslende driftsforhold. Ålvatnet skaper hindringer for skogsdriften. Det er for beskjedne virkeskvanta til at det er regningssvarende å bygge driftsveier for fremdrift av tømmer. Øie har vist til gunstig resultat ved fløting av tømmer over Ålvatnet. Et slikt opplegg kan være vanskelig å tilpasse til det vanlige driftsopplegg for en gårdsskog. For å redusere driftskostnadene kan det bli aktuelt med noe større skogsdrifter enn 200 m3. Et alternativ er å samle opp flere års normale driftskvanta for å komme opp i gunstige mengder ved fløting av tømmer.

Jakt.

Jaktterrenget er veldig bra, og det ligger i en del av landet hvor det er god etterspørsel. Elgjakten er desidert viktigst. Den drives i fellesskap med andre grunneiere. De senere årene har Sellægs netto utbytte vært ca 12.000 kr pr år. Resultat i denne størrelsesorden kan man forvente de nærmeste årene ut fra en forsvarlig drift.

Småviltjakt og jakt på rådyr og bever er ikke særlig utnyttet i dag. Disse ressursene tas i betraktning, men gjør ikke store utslag i taksten.

Fiske.

Sellæg ligger inntil Namsen og på en strekning hvor laksefisket er meget attraktivt. I 1992 ble det inngått en samarbeidsavtale for syv eiendommer om utleie av fiskevald i Namsen. Avtalen løper fra år 1992 t.o.m. år 2000. Sellæg har 26,90% av nettoinntektene, som beløp seg til ca 75.000 kr i 1993, ca 74.000 kr i 1994 og ca 81.000 kr i 1995. Beløpene inkluderer merverdiavgift.

Øie mener det vil være mer rasjonelt å leie ut fisket selv, og ville satset på det fra år 2001. Lagmannsretten legger til grunn at det kan være noen svingninger i inntektene av fisket. Nåværende utnyttelse synes forsvarlig. Uansett blir det ikke spørsmål om en ren kapitalisering av driftsinntekter når man vurderer fremtiden og odelsovertaksten, jf lagmannsrettens innledende bemerkninger. Når det er sagt, må det tilføyes at laksefisket er en dominerende faktor ved verdsettelsen.

Tidspunktet for verdsettelse er avhjemlingen. Etter en samlet vurdering er lagmannsretten kommet til at odelsovertaksten må settes til 1600000 kr

For omkostningsspørsmålet gjelder skjønnsloven §42 jf §54a. Det er saksøker Sellæg som har begjært odelsovertaksten og som må dekke omkostningene for lagmannsretten til Øie. Advokat Brandtzæg har fremlagt oppgave:

Salær til prosessfullmektig 18.500 kr

Reiseutgifter for prosessfullmektig 180 kr

Reiseutgifter for parter 180 kr

Tapt arbeidsfortjeneste for Øie 3.500 kr +

Tapt arbeidsfortjeneste for Brattbakk 919 kr 23.279 kr

Normalt erstattes ikke tapt arbeidsfortjeneste og reiseutgifter for en part personlig i forbindelse med søksmål. Lagmannsretten har heller ikke i dette tilfellet funnet særskilt grunn til å erstatte slike omkostninger. Nødvendige omkostninger for Øie fastsettes derfor til 18.680 kr, dvs til salær og reise for prosessfullmektig.

I tillegg må Sellæg dekke omkostningene til retten, dvs rettsgebyr 4.950 kr, salær med 2.800 kr til hver av skjønnsmennene og samlede reiseutgifter til skjønnsmennene med 6705,20 kr Forhandlingene varte én lang dag, med forutgående reisedag. Lagmannsretten har holdt to skjønnskonferanser, én umiddelbart etter forhandlingene og én den 25. februar 1997.

Odelsovertaksten er enstemmig.

Slutning:

1. Odelsovertakst for eiendommen Sellæg gnr 31 bnr 1 i Overhalla fastsettes til 1600000 - enmillionsekshundretusen - kroner.

2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelse av overskjønnet betaler Knut Sellæg saksomkostninger ved odelsovertaksten til Øyvind Øie og Sissel Brattbakk i fellesskap med 18.680 - attentusensekshundreogåtti - kroner.