LF-1996-813
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1996-10-28 |
| Publisert: | LF-1996-00813 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Sunnmøre namsrett Nr. 96-690 D - Frostating lagmannsrett LF-1996-00813 K. |
| Parter: | Kjærende part: Solveig Hansen, Ålesund (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Kristian Hove, Ålesund). Motparter: 1. Gunnar Haadem, Oslo 2. Turid Haadem, Oslo 3. Irene Haadem, Oslo 4. Otto Knut Skogstad, Larsnes 5. Eli Sofie Skogstad, Ålesund 6. Inge Kjell Skogstad, Ålesund 7. Asbjørn M. Østrem, Ålesund 8. Kirsten Anita Aston, Ålesund 9. Odd S. Østrem, Ålesund 10.Torill Østrem Thorvik, Ålesund 11.Rolf Østrem, Ålesund (Prosessfullmektig: Høyesterettsadvokat Svein Tømmerdal, Ålesund). |
| Forfatter: | Lagdommer Olaf Jakhelln, lagdommer Aage Rundberget, lagdommer Randi Grøndalen |
| Lovhenvisninger: | Sameigelova (1965) §15, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Skifteloven (1930) §62, §1, Sameigelova (1965), Odelsloven (1974) §17, §1, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) |
Saken gjelder spørsmål om sameieoppløsning ved tvangssalg kan kreves avvist når det er uklart om eiendommen kan løses på odel, jf sameieloven §15 tredje ledd.
Sunnmøre namsrett avsa 4. september 1996 kjennelse med slik slutning:
"1. Begjæring fra Solveig Hansen om oppløsning av sameiet i gnr. 6, bnr. 8 i Ålesund ved tvangssalg etter sameieloven §15 tredje ledd, avvises.
2. Solveig Hansen tilpliktes innen 2 - to - uker fra forkynnelse av kjennelsen å betale saksomkostninger til Gunnar Haadem m.fl. (11 medsameiere) ved h.r.advokat Svein Tømmerdal med kr 3000,- -kronertretusen 00/100-."
Det fremgår av premissene at det ikke er tale om avvisning av begjæringen, men at begjæringen ikke ble tatt til følge. Namsretten fant ikke at de øvrige sameieres innsigelse mot det begjærte tvangssalg var klart grunnløst.
Solveig Hansen har i rett tid erklært kjæremål over namsrettens kjennelse. Hun har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Kjæremålet gjelder feil bevisbedømmelse og lovanvendelse.
Solveig Hansen har "i saken verken ....... gjort eller vil gjøre gjeldende odelsrett til eiendommen". I oppløsningssaken gjør hun kun gjeldende sin medeiendomsrett og den alminnelige adgang hun gjennom den har til å kreve sameiet oppløst. Namsretten har bedømt bevisene feil når den har lagt til grunn at hun "hevder å ha en rett til sameietingen som de andre ikke godtar". For Solveig Hansen er det uten betydning om det er tale om en odelseiendom eller ikke, og om hun har odelsrett. Lagmannsretten kan legge til grunn at Solveig Hansen for namsretten ikke har anført å ville gjøre gjeldende odelsrett. Hvis noe annet kan utledes av eldre korrespondanse om spørsmålet, kan lagmannsretten se bort fra det.
For øvrig følger det av odelsloven §17 at Solveig Hansen i forbindelse med oppløsningsbegjæringen ikke kan gjøre odelsrett gjeldende.
Oppløsningsspørsmålet er ikke avhengig av om eiendommen er odelseiendom eller ikke. Det samme gjelder ved eventuell uenighet mellom sameierne om hvorvidt eiendommen er odelseiendom. Det vises til Nordtveit i TFR 1992 749 tredje avsnitt. Nordtveit uttaler der at om det kommer innvendinger som ikke retter seg mot oppløsningskravet, men gjelder rettsforholdet mellom sameiepartene mer generelt, så kan tvangssalget fremmes såfremt spørsmålet ikke vil ha noen innvirkning på oppløsningsspørsmålet.
Av Rt-1983-1544 fremgår at selv om odelsløsningssak er reist, hindrer det ikke krav om oppløsning ved tvangsauksjon etter sameieloven §15.
Solveig Hansen har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
"1. Sameiet gnr. 6, bnr. 8 i Ålesund kommune tillates oppløst ved tvangssalg (oppløsningssalg) etter sameieloven §15, tredje ledd.
2. Solveig Hansen tilkjennes saksomkostninger for namsrett og lagmannsrett."
Kjæremotpartene har for lagmannsretten gjort gjeldende at namsrettens kjennelse i enhver henseende er korrekt. De har i det vesentlige anført:
Det er ikke korrekt at Solveig Hansen ikke skal ha sagt at hun ikke vil bruke sin odelsrett. Dette er en ny anførsel som strider mot det hun tidligere har gjort gjeldende. Kjæremotpartene viser til brev av 12. mars 1996 fra advokat Hove på vegne av Solveig Hansen til sameierne. Brevet er fremlagt av Solveig Hansen som bilag til kravet om tvangssalg.
Namsretten har således ikke bedømt bevisene feil når den har lagt til grunn at Solveig Hansen "hevder å ha en rett til sameietingen som de andre ikke godtar".
Også av annen korrespondanse forut for kravet om tvangssalg fremgår det at Solveig Hansen pretenderer at det dreier seg om en odelseiendom som hun og hennes linje har odelsrett til.
Namsrettens rettsanvendelse er også korrekt. Man kan ikke tenke seg at noen vil være villig til å by noe ved tvangssalg så lenge man ikke vet om det etter salget blir reist odelssøksmål mot kjøperen, med rett og plikt for denne til å gi fra seg eiendommen mot vederlag fastsatt i henhold til en odelstakst. Odelstaksten vil selvsagt være annerledes enn den verdi som fremkommer ved tvangssalg.
Kjæremotpartene motsetter seg tvangssalg. De mener at eiendommen ikke tilfredsstiller vilkårene for odlingsjord etter odelsloven §1. Spørsmålet har innvirkning på oppløsningsspørsmålet. Det er sameieloven §15 tredje ledd som er avgjørende for om kravet om tvangssalg kan tas til følge. Avgjørelsen i RG-1995-679 stemmer med namsrettens rettsanvendelse.
Det er også uklart om Sissel Sandbergs odelsrett, avledet fra hennes mor Solveig Hansen, er preskribert i forhold til de øvrige sameiere. Kjæremotpartene har vist til sitt tilsvar av 11. juli 1996 til namsretten.
I denne sak dreier det seg om forholdet mellom sameierne, hvorfor avgjørelsen i Rt-1983-1544 ikke er relevant.
Kjæremotpartene har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
"1. Sunnmøre namsretts kjennelse stadfestes.
2. Kjæremotpartene tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten med kr 2000."
Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn namsretten, og bemerker:
Sameieloven §15 gir hver enkelt sameier rett til å kreve et sameie oppløst. Om sameiegjenstanden ikke kan deles uten skade, skal den selges etter tvangsfullbyrdelsesloven regler så langt de passer, altså som tvangssalg. Et slikt tvangssalg kan gjennomføres uten at det foreligger dom eller annet tvangsgrunnlag for oppløsning. Betingelsen er imidlertid at det ikke er gjort innsigelse mot kravet, eller at innsigelsen er åpenbart grunnløs, jf sameieloven §15 tredje ledd.
En relevant innsigelse må rette seg mot spørsmålet om det er anledning til å kreve oppløsning og om betingelsene for tvangssalg er til stede. Høyesterett har i kjennelse inntatt i Rt-1978-156 i så måte tatt et forbehold:
"Forarbeidene til sameieloven §15 synes også å forutsette at det i sameieforhold kan oppstå situasjoner hvor en sameier ikke kan være berettiget til omgående å få sameiet oppløst ved tvangsauksjon."(s 159-160)
I saken fastslo Høyesterett at en sameier, som også var loddeier i dødsboet, kunne kreve oppløsning ved tvangssalg etter sameieloven §15 selv om en annen loddeier hadde krevet å få overta avdødes sameieandel i kraft av sin odelsrett, jf skifteloven §62.
Høyesteretts kjæremålsutvalg avgjorde i kjennelse inntatt i Rt-1994-1020 at et krav om odelsløsning ikke kan stoppe en begjæring om tvangssalg etter sameieloven §15. En innsigelse grunnet i et odelsløsningskrav var klart grunnløs, og det forelå heller ikke "avtale eller særlege rettshøve" som etter sameieloven §1 annet ledd kunne føre til at §15 annet ledd ikke fikk anvendelse. Høyesteretts kjæremålsutvalg viste bl.a. til Rt-1978-156 og uttalte:
"Det følger av de to avgjørelsene at behandlingen av en begjæring om oppløsning av sameie etter sameieloven §15 skal gå sin gang uten hensyn til om det er reist odelsløsningssak, selv om det i den første avgjørelsen er tatt forbehold for ekstraordinære situasjoner." (s 1021)
I forarbeidene til sameieloven er følgende uttalt i Ot.prp.nr.13 (1964-65) 48 første og annen spalte:
"Også i teorien er det ulike meiningar om det trengst dom til fullføring av oppløysinga når sameigarane ikkje er samde om oppløysing eller oppløysingsmåten .......
Departementet er samd i at ein bør kunne fremje fullbyrding av krav om tvangssal til oppløysing av sameiga utan at det ligg føre tvangsgrunnlag for oppløysing. Men regelen bør truleg avgrensast til tilfelle der det ikkje er tvist mellom sameigarane eller iallfall ikkje er noko verkeleg grunnlag for slik tvist. Ei føresegn i samsvar med dette er tatt inn som - nytt - tredje stykke i utkastet her."
I nærværende sak er partene for så vidt enige om at Solveig Hansens krav om tvangssalg kunne være berettiget. De øvrige sameierne mener imidlertid at så lenge det er uklart om eiendommen er odlingsjord, og uklart om Solveig Hansen eller hennes datter har odelsrett på eiendommen, så er dette forhold som må avskjære tvangssalg. De mener at tvangssalg ikke kan gjennomføres før disse spørsmål er avklart.
Lagmannsretten kan ikke se at uklarheter som dette kan avskjære tvangssalg etter sameieloven §15. Uklarheter omkring odelsrettslige forhold kan klarligvis ha betydning for de bud man kan oppnå under et tvangssalg. Men dette er ikke noe særegent for denne type uklarheter. En eiendom kan ha uklare grenser. Det kan være uklarhet om forskjellige deler av en eiendom virkelig tilhører eiendommen. Det kan være uklart om det etter reguleringsbestemmelser er adgang til å bebygge en eiendom, eventuelt i hvor stor grad. Alle slike uklarheter kan innvirke på en eiendoms salgsverdi, men de er ikke av ekstraordinær karakter og tvangssalg vil likevel kunne gjennomføres.
Begjæringen om tvangssalg blir etter dette å ta til følge.
Kjæremålet har ført frem, og etter hovedregelen i tvistemålsloven §172, jf §180 annet ledd, vil kjæremotpartene bli pålagt å erstatte Solveig Hansen hennes saksomkostninger. Lagmannsretten finner ikke at denne sak var så tvilsom at det bør gjøres unntak i medhold av §172 annet ledd.
Solveig Hansen har i kjæremålserklæringen oppgitt sine omkostninger til kr 2000,-, som er salær til prosessfullmektigen, og med tillegg av kjæremålsgebyret. Senere har hun inngitt ytterligere ett prosesskrift. Saksomkostninger tilkjennes etter dette med kr 3000,- i salær til prosessfullmektigen med tillegg av kjæremålsgebyret på kr 2970,-, til sammen kr 5970,-.
Solveig Hansen tilkjennes også omkostninger for namsretten, jf tvistemålsloven §172 første ledd. Disse er oppgitt til kr 2500,-, som i sin helhet er salær til prosessfullmektigen. Oppgaven legges til grunn. Til sammen tilkjennes således saksomkostninger med kr 8470,-.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Solveig Hansens krav om tvangssalg av eiendommen gnr 6 bnr 8 i Ålesund tas til følge.
2. I saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten betaler Gunnar Haadem, Turid Haadem, Irene Haadem, Otto Knut Skogstad, Eli Sofie Skogstad, Inge Kjell Skogstad, Asbjørn M. Østrem, Kirsten Anita Aston, Odd S. Østrem, Torill Østrem Thorvik og Rolf Østrem, en for alle og alle for en, 8470,- - åttetusenfirehundreogsytti - kroner til Solveig Hansen innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.