LF-1997-608
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1998-06-03 |
| Publisert: | LF-1997-00608 |
| Stikkord: | Odelsovertakst |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Stjør- og Verdal herredsrett nr. 9600614 B - Frostating lagmannsrett LF-1997-00608 B. |
| Parter: | Saksøkere: 1. Roald Hestegrei, Verdal. 2. Tore Hestegrei, Verdal (Prosessfullmektig: Advokat Jostein Østeraas, Steinkjer). Saksøkt: Terje Grønn og Marit Bugge Aarset, Verdal (Prosessfullmektig: Advokat Hans O. Kveli, Steinkjer). |
| Forfatter: | Lagdommer Gunnar Greger Hagen, formann. Med meddommere |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Tvistemålsloven (1915) §176, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, §16, §24, §66, §8 |
Odelsovertaksten gjelder eiendommen Hestegrei Vestre gnr 42 bnr 1 og gnr 50 bnr 2 i Verdal kommune.
Den forrige eieren, Hilde Rømo, født 1955, frembød eiendommen for salg sommeren 1996 med bistand fra sivilagronom Jon Rannem, Steinkjer. Rannem avga en takst 14. juni 1996, der alminnelig omsetningsverdi ble vurdert til 1,6 mill kroner. Det var da forutsatt kår for selgerens mor, Ruth Hestegrei, født 1922. I denne taksten ble skogteigen - gnr 50 bnr 2 - feilaktig beskrevet som "i sin helhet uthogd" og det var for øvrig noen mindre uriktigheter.
I første budrunde i begynnelsen av juli 1996 innkom i alt 10 bud, hvorav de 6 høyeste bud uten kår lå i beløpsområdet 1,55-1,85 mill kroner.
I annen budrunde i slutten av juli 1996 innkom bud uten kår på 1,70, 1,95, 2,15 og 2,20 mill kroner. Det ble 8. august 1996 inngått kjøpekontrakt med selgerens fetters sønn, Terje Grønn, født 1967, og hans samboer Marit Bugge Aarset, født 1969. Det ble avtalt kjøpesum 1,8 mill kroner, hertil for div. maskiner og redskaper kr 200.000,- .
Av de øvrige vilkår nevnes at kårforpliktelsen i form av borett ble overtatt av kjøperne og at overtakelse skulle skje 1. november 1996, dog slik at grisehuset kunne tiltres straks og at selger kunne bruke korntørka frem til 1. april 1997. Dersom konsesjon ikke ble oppnådd, skulle avtalen annulleres.
Roald og Tore Hestegrei, som er født i 1964 og 1956 som sønner av en yngre bror av selgerens far, uttok odelsstevning 27. august 1996 for Stjør- og Verdal herredsrett, supplert med tilleggsstevning av 27. mai 1997. Eiendommen har vært drevet og eiet av deres og selgerens felles farfar, Edolf Hestegrei. Terje Grønn er sønnesønn av en datter av Edolf Hestegrei og har ikke odelsrett, jf odelsloven §8 første ledd. Det er ikke reist innsigelser mot Roald og Tore Hestegreis løsningsrett. Tore Hestegrei er den eldste av brødrene, men hans løsningskrav er å anse som subsidiært i forhold til Roald Hestegreis krav.
Forut for odelstaksten besørget Grønn og Aarset utført endel bygningsmessige forbedringer. Det ble også avklart at kårforpliktelsen ble frafalt under forutsetning odelsløsning. Eiendommen verdsettes derfor uten kårheftelse.
Etter skjønnsforhandlinger 27. mai 1997 avhjemlet Stjør- og Verdal herredsrett 30. mai 1997 odelstakst med slik slutning:
1. Odelstakst på eiendommen Hestegrei Vestre, gnr. 42 bnr. 1 og gnr. 50 bnr. 2 i Verdal kommune, settes til kr 2 millioner - tomillioner -.
2. Roald Hestegrei og Tore Hestegrei tilpliktes in solidum å erstatte Terje Grønn og Marit Bugge Aarset sakens omkostninger med kr 20.920,- - tjuetusennihundreogtyve -.
Grønn og Aarset har begjært odelsovertakst, idet de mener at herredsrettens takst er for lav. Roald og Tore Hestegrei har tatt til motmæle.
I tiden mellom odelstakst og odelsovertakst har Grønn og Aarset fra skogteigen uttatt ca 2 års tilvekst, foretatt utbedring av seterhus i Volhaugen og enkelte ytterligere bygningsmessige arbeider på gården av mindre betydning.
Etter utsettelse fra 4. november 1997 pga snøfall, ble hovedforhandling for odelsovertaksten holdt på Verdal 26. mai 1998. Lagmannsretten mottok forklaring fra de fire partene og vitneforklaring fra Jon Rannem. Det ble foretatt befaring av bygningene på gården utvendig og innvendig, unntatt stabburet, og jordveien ble forevist. Det ble videre foretatt befaring av setervoll med seterhus. Det var enighet om at det var tilstrekkelig med påvisning av skogteigen på avstand.
Partene er i det alt vesentlige enige om at herredsrettens beskrivelse i odelstaksten på side 8-11 er dekkende hva angår beliggenhet og eiendommens og bygningenes beskaffenhet. Noen mindre korreksjoner nevnes i nødvendig utstrekning under partenes anførsler og lagmannsrettens premisser.
Roald Hestegrei og Tore Hestegrei har i det vesentlige gjort gjeldende:
Det er foretatt omfattende avvirkning av lauvskog etter at Inn-Trøndelag Skogeierforening antydet 30-50 m3 stående masse lauvskog ved gården i oktober 1996, som referert av herredsretten.
Idet driftsbygningen etter brann ble oppført i 1982 på deler av gammel grunnmur, ble den bare 10 m bred, hvilket må anses uhensiktsmessig etter dagens behov. Kombinert svineproduksjon med både purker og slaktegris gir bedre avkastning enn ren slaktegrisproduksjon, men forutsetter kostbar ominnredning innen 1. januar 2000 for å tilfredsstille forskrift om hold av storfe og svin §16 om fiksering, jf overgangsbestemmelser i §24 tredje ledd.
Gjødselkjelleren er ikke heldig konstruert.
Det er behov for etterisolering av våningshuset, der det også synes å være dreneringsproblemer. Det er behov for grøfting av en ikke ubetydelig del av jorda.
Herredsretten har lagt for stor vekt på de innkomne bud og for liten vekt på den bruksbestemte salgsverdi. Den aktuelle bruken er produksjon av korn og noe gras, for øvrig gris. Det må foretas en objektivisert vurdering av hva en alminnelig kjøper, som skal leve av bruket, vil betale. Retten er ikke bundet av konsesjonsprisen, men den bør gi veiledning. Grønn og Aarset er gitt konsesjon for kjøp for 1,8 mill kroner, men det må antas at det da er foretatt en konkret vurdering og hensyntatt at Grønn allerede var etablert som landbruksentreprenør og på forhånd eide annen jord ikke langt unna. Han ble pålagt å avhende noe av "tilleggsjorden", men opplegget var at den resterende delen kunne drives sammen med den aktuelle eiendom.
I en hektisk budrunde vil det kunne komme inn uforsvarlig høye bud. Den som byr for høyt, kan regne med at konsesjon nektes. I kjøpekontrakten med Grønn og Aarset er det da også inntatt klausul om annullasjon for tilfelle nektet konsesjon. Den aktuelle bruk forutsetter ca 1,7 årsverk, og det er da ikke en eiendom der boverdien kan tillegges selvstendig vekt, når man da ser bort fra mulighet for utleie av kårleiligheten.
Fremlagt kalkyleeksempel basert på NILF og Jordbruksavtalen for 1997/98 viser at den aktuelle produksjonen ikke gir tilstrekkelig utbytte til å tåle den gjeldsbelastningen som vil følge av en kjøpesum på 2 mill kroner ekskl. besetning og maskiner mm, selv om det forutsettes 40% egenkapital. Svineproduksjon er i særlig grad konjunkturutsatt, og utviklingen de siste årene har vært negativ.
Det hevdes ikke at de påkostninger som er foretatt er å betrakte som illojale investeringer. Det bestrides at investeringene i nevneverdig grad har medført verdiøkning.
De opplysninger som er gitt av Grønn og Aarset om avlingsnivå og kalkyler for drift av gård og ridesenter er for løse til å kunne tillegges betydning.
Av odelstakster fra de senere år er særlig fremhevet
- Inderøy herredsrett 1. juni 1994, Fornes Vestre, Stod i Steinkjer, 1,3 mill kroner for drøyt 480 dekar dyrket mark, god bebyggelse,
- Inderøy herredsrett 24. oktober 1997, eiendom i Stod, a> Steinkjer, kr 945.000,- for 228 dekar dyrket mark og en del skog, eldre, men brukbar bebyggelse.
Roald Hestegrei og Tore Hestegrei har nedlagt påstand om fremme av odelsovertaksten og om tilkjenning av saksomkostninger for lagmannsretten. Terje Grønn og Marit Bugge Aarset har i det vesentlige gjort gjeldende:
Eiendommen ble i 1996 solgt billig fordi selgeren ønsket at slekningen Grønn skulle overta. Da Grønn og Aarset kjøpte, tok de på seg kårforpliktelsen. De andre som bød på eiendommen kunne heller ikke forvente egen høsting av avlingen for 1996. Rannem har som vitne bekreftet at også de høyeste budene ble ansett seriøse. Budene viser hva vanlige kjøpere i 1996 ville gi for eiendommen uten kår. Det er derfor ikke nødvendig å gjette. Eiendommen er etter budrunden, men forut for herredsrettens taksering, påkostet ca kr 150.000,- inkl egeninnsats, og disse påkostninger har høynet verdien. Det kan nevnes at våningshuset er gitt nye ytre rekkverk, nedløpsrør, vindskier og dekkbord, ny kjellernedgang og et nytt bad. Tak er rensket og det er ordnet med lufting av septiktank. Også fjøsbygningen har fått nye nedløpsrør og det er støpt nytt gulv i strørom.
Fradelt boligtomt - bnr 7 - som av herredsretten er vurdert som en svekkelse av arronderingen, er i sammenheng med senere oppmåling gitt en for gården heldigere plassering.
Gjødselkjelleren representerer intet problem og jorda kan ikke regnes som dårlig grøftet. Floghavre er et problem som er til å leve med. I 1997 ble dyrket relativt mye gras, - på ca 150 dekar.
Fukt i kjeller, våningshus, viste seg å skyldes en tilstoppelse.
Ved hjelp av støttemidler er seterhuset betydelig opprustet iløpet av våren 1998. Det foreligger der mulighet for utleie bl.a. for jakt.
I dag er Grønn ansvarlig for den tradisjonelle driften. Det beregnede overskudd før avsetning er for 1998 kr 340.000,-. Avlingsnivået for korn var i 1997 450-500 kg pr dekar. Aarset er ansvarlig for Nord-Trøndelags største ridesenter, som er etablert på gården med ca 15 hester og ca 100 gjestende ryttere pr uke. Det er innrettet stall i 2. etasje av driftsbygningen. Stallinnredningen er ikke regnet med i det angitte beløp for påkostninger. Det er i sammenheng med driften av ridesenteret ansatt 1 person på heltid. Overskuddet - lønn til Aarset - ble i 1997 ca kr 100.000,- og er for 1998 beregnet å bli betydelig høyere.
Man er i utgangspunktet enige om at man ved vurderingen skal finne en bruksbestemt salgsverdi, men det er ikke enighet om hva dette innebærer. Det fører galt avsted å beregne eiendommens bruksverdi jf Rygg og Skarpnes, Odelsloven med kommentarer, utgave 1992 s 210, der det heter at det også vil "komme inn vurderinger som ligger klart utenom det driftsøkonomiske, som f.eks. eiendommens beliggenhet, bygningenes størrelse og standard m.v."
Den alminnelige kjøper vil se ut over bruksverdien, jf de bud som innkom under testen i markedet med økning som følge av senere påkostninger. Det er i markedet ikke mange eiendommer med så gode hus og et slikt tun og med sentral beliggenhet i forhold til Verdal sentrum, Levanger og Steinkjer. Det er et stort arbeidsmarked f.eks. for en av ektefellene og et godt utleiemarked for kårleiligheten. Den sentrale beliggenheten har også betydning for utnyttelsen av seterhuset. Eiendommen gir både hva angår beliggenhet og bygninger potensiale for spesielle former for utnytting f.eks. ridesenter, som aktuelt er etablert.
Aktiv drift i de siste to sesonger har også medført at eiendommen i dag fremstår som mer attraktiv enn i 1996.
Hva angår odelstakster fra de senere år er særlig fremhevet
- Frostating lagmannsrett 8. desember 1997, Mostad Østre på Frosta, 1,65 mill kroner for drøyt 100 dekar dyrket mark, svært god bebyggelse,
- Namdal herredsrett 4. september 1997, Overhalla, 1,5 mill kroner for drøyt 300 dekar dyrket mark, våningshus og uthus/redskapshus av brukbar standard, men uten driftsbygning, inntekt fra laksvald.
Korrekt taksering av den aktuelle eiendom bør ligge over 2,2 mill kroner.
Terje Grønn og Marit Bugge Aarset har nedlagt påstand om fremme av odelsovertaksten og om tilkjenning av saksomkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsretten vil bemerke:
Etter odelsloven §49 første ledd skal verdsettelsen ved odelstakst gjøres på grunnlag av den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, og som er forenlig med at eiendommen hovedsakelig nyttes til landbruksformål. Ifølge Høyesteretts dom i Rt-1980-233 på s 236 må dette forstås slik at man skal finne frem til hva en vanlig kjøper vil gi under de nevnte forutsetninger med hensyn til bruken av eiendommen. I rettspraksis er dette senere omtalt som en "bruksbestemt salgsverdi".
Retten er ikke bundet av de prinsipper som gjelder for konsesjonsprisen. Den kapitaliserte forventede nettoavkastning av svineproduksjon, korn- og grasavling er et hjelpemiddel ved verdsettelsen, men ikke avgjørende. Den vanlige kjøper vil ved sin samlede vurdering også ta hensyn til "eiendommens beliggenhet, bygningenes størrelse og standard m.v." Det vil bli vektlagt om eiendommen ligger nært tettsteder som kan gi kundegrunnlag for visse næringsformer og som kan ha arbeidsplasser med mulighet for lønnsinntekt periodevis, eventuelt permanent, for en av ektefellene.
Lagmannsretten finner herredsrettens beskrivelse av eiendommen i det alt vesentlige treffende og det vises i utgangspunktet til denne beskrivelsen. De sentrale elementer er: Eiendommen ligger sentralt til i et godt jordbruksdistrikt og med nærhet til flere tettsteder/byer. Dyrket mark er på 260 dekar, godt arrondert, lettdrevet og flat maskinjord. Det antas å foreligge et visst, men ikke påtrengende, behov for oppgrøfting. Floghavre er et problem, som vil kunne overvinnes over noen år. Driftsbygningen er stor og virker solid, av god standard og med mulighet for fleksibilitet mht andre driftsformer enn de tradisjonelle på eiendommen, jf for tiden stall og ridesenter. Våningshuset er også stort og har jevnt god standard, dog antas å foreligge behov for etterisolering. Kårleiligheten, som i prinsippet er ledig, antas i det aktuelle marked å gi en årlig leieinntekt i størrelsesorden kr 30.000,-. Skogen gir en viss, men ikke betydelig, inntekt. Det finnes et seterhus, som har et visst inntektspotensiale.
De bud som ble gitt på eiendommen sommeren 1996 er en relativt god indikator for hva en vanlig kjøper på det tidspunkt ville by. På bakgrunn av en del utførte arbeider av bygningsmessig art fremstår eiendommen i dag i en noe bedre stand enn da. Rettens vurdering er imidlertid ikke at de foretatte investeringer i særlig grad har øket attraktiviteten. De har i alle fall ikke øket eiendommens avkastningsevne, som tross alt er et sentralt moment. Det foreligger i dag en noe mer nærliggende risiko for renteoppgang enn det var naturlig å regne med sommeren 1996.
Etter en samlet vurdering av eiendommen Hestegrei Vestre i Verdal er lagmannsretten kommet frem til en odelsovertakst på 2,1 mill kroner.
Grønn og Aarseth, som er de saksøkte parter i odelssaken, har begjært odelsovertakst og oppnådd en høyere løsningssum enn fastsatt av herredsretten, uten at dette bare skyldes alminnelig prisstigning på fast eiendom. De har da krav på å få dekket nødvendige saksomkostninger for lagmannsretten jf odelsloven §66 og skjønnsloven §42 og §54a. Advokat Hans O. Kveli har fremlagt omkostningsoppgave på samlet kr 19.010,-, hvorav kr 18.000,- er salær. Det er ikke reist innvendinger mot omkostningsoppgaven, som legges til grunn under henvisning til tvistemålsloven §176 første ledd.
Grønn og Aarset, som overfor lagmannsretten har ansvaret for dekning av behandlingsgebyr og utgifter til skjønnsmennene, skal i tillegg ha disse utgifter dekket av Roald og Tore Hestegrei. Det er i tillegg til skjønnskonferanse samme dag som hovedforhandling holdt skjønnskonferanse i sammenheng med avhjemling. Behandlingsgebyret blir da kr 2.525,- x 2 = kr 5.050,-. Hver skjønnsmann ytes en godtgjørelse etter rettsgebyrforskriften §1-2 som for en særlig lang og en normal dag inkl reisetid mm kr 2.200,-, som for fire skjønnsmenn utgjør kr 8.800,-. Hertil kommer dekning for reise og diett med samlet kr 4.267,-.
Roald og Tore Hestegreis samlede omkostningsansvar overfor Terje Grønn og Marit Bugge Aarset for lagmannsretten blir etter dette kr 37.127,-. Odelsovertaksten er enstemmig.
Slutning:
1. Eiendommen Hestegrei Vestre gnr 42 bnr 1 og gnr 50 bnr 2 i Verdal kommune verdsettes ved odelsovertakst til 2.100.000 - tomillioneretthundretusen - kroner.
2. Roald Hestegrei og Tore Hestegrei plikter in solidum å betale til Terje Grønn og Marit Bugge Aarset saksomkostninger for lagmannsretten med 37.127 - trettisjutusenetthundreogtjuesju - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne odelsovertakst.