LF-1997-674
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1997-12-08 |
| Publisert: | LF-1997-00674 |
| Stikkord: | Odelsovertakst |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Stjør- og Verdal herredsrett nr. 96-904 - LF-1997-00674 B. |
| Parter: | Saksøker: Johan Mostad, Frostad (Prosessfullmektig: Advokat Per Sørum, Levanger). Saksøkt: Tone Flægstad og Knut Hallan, Frosta (Prosessfullmektig: Advokat Jostein Østeraas, Steinkjer). |
| Forfatter: | Lagdommer Gunnar Greger Hagen, formann. Med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, §66, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a |
Odelsovertaksten gjelder eiendommen Mostad Østre gnr 94 bnr 1 i Frosta kommune.
Den tidligere eier, Terje K. Mostad, døde i september 1995. Eiendommen ble frembudt for salg våren 1996. Dødsboet hadde besørget våronn - dels poteter, dels korn. Det innkom i slutten av mai 1996 en rekke bud. De høyeste av budene var på kr 1.726.000,-, kr 1.720.000,-, kr 1.705.000,- og kr 1.661.000,-, hertil dekning av omkostninger. Gården ble i midten av juni 1996 solgt med odelsgaranti til høystbydende, Tone Flægstad og Knut Hallan, for kr 1.726.000,- med sikte på overtakelse pr 1. juli 1996.
Etter at konsesjon ble gitt til avtalt pris inkl verdi av "varelager" etter votering fire mot to stemmer, ble skjøte tinglyst 1. oktober 1996.
Johan Mostad, som under saken har latt seg representere av sin sønn Asbjørn Mostad og svigerdatter Britt Storli Mostad, uttok odelsstevning 5. desember 1996 for Stjør- og Verdal herredsrett. Johan Mostad er, såvidt retten forstår, halvbror av den tidligere eierens far. Eiendommen ble odlet av Johan Mostads farfar. Det er ikke reist innsigelser mot Johan Mostads løsningsrett.
Stjør- og Verdal herredsrett avhjemlet 21. mai 1997 odelstakst med slik slutning:
1. Odelstakst på eiendommen Mostad Østre gnr. 94 bnr. 1 i Frosta, settes til kr 1.600.000,- enmillionsekshundretusen -.
2. Johan Mostad tilpliktes innen 2 - to - uker å erstatte Tone Flægstad og Knut Hallan sakens omkostninger med kr 21.448,- - tjueentusenfirehundreogførtiåttekroner.
Uten avvikende premisser kom et mindretall i herredsretten, to av skjønnsmennene, til at odelstaksten burde være kr 1.700.000,-.
Tone Flægstad og Knut Hallan har begjært odelsovertakst, idet de mener at herredsrettens takst er for lav. Johan Mostad har aksessorisk begjært odelsovertakst, idet han mener at herredsrettens takst er for høy.
Hovedforhandling ble holdt på Frosta 18. november 1997. Lagmannsretten mottok forklaring fra Asbjørn Mostad, Tone Flægstad og Knut Hallan og hadde befaring på eiendommen utendørs og innendørs i såvel bolig som driftsbygning.
Det er ikke reist innvendinger mot fremme av odelsovertaksten og det er ingen forandringer av betydning på eiendommen etter herredsrettens odelstakst. Det er dog mulig at visse fuktproblemer på bad i boligen er utbedret etter herredsrettens takst.
Partene er i det alt vesentlige enige om eiendommens og bygningenes beskaffenhet slik disse forhold er beskrevet av herredsretten. Det dreier seg om en eiendom på totalt 111 dekar med 103 dekar dyrket mark av god kvalitet, godt arrondert, lettdrevet og velegnet for potet- og grønnsakproduksjon. Såvel bolighus med boligareal på ca 300 m2 og driftsbygning med potetlager, potetpakkeri og garasje/redskapsrom, samlet gulvareal ca 425 m2, er oppført etter brann i 1985 og holder høy standard. Allmenningsrett gir adgang til et visst uttak av tømmer. Det er røropplegg for kunstig vanning av hele jordbruksarealet.
Eiendommen ligger svakt skrånende sørvendt mot sjøen ca 4 km sør for kommunesenteret i Frosta og ca 1 km sørvest for Loktu kirke.
Johan Mostad har i det vesentlige gjort gjeldende:
De bud som ble avgitt våren 1996 må ikke tillegges for stor vekt. Det ble også avgitt bud lavere enn de refererte. De andre med høye bud har fra før landbrukseiendom på Frosta med driftsapparat eller er i annen spesiell situasjon. For øvrig visste byderne våren 1996 at avlingen fulgte med på kjøpet. Avlingens bruttoverdi var på kr 270.000,-, mens utgiftene begrenset seg til høyden ca kr 50.000,-. Det ble lagt vesentlig vekt på dette moment under den endelige konsesjonsbehandlingen. Konsesjon ble frarådet av Frosta kommunes utvalg for næring- og naturforvaltning, jf jordbrukssjefens notat, der samlet bruksverdi for eiendommen ble anslått til kr 1.500.000,- med skjønnsmessig fordeling på jordbruksareal, bolighus og driftsbygning hhv kr 300.000,-, kr 700.000,- og kr 500.000,-.
Det må hensyntas at eiendommen mangler korntørke og kjølerom, at sokkeletasjen i bolighuset er noe uferdig og at det må investeres ikke ubetydelig for å oppnå et utleieobjekt. Etter annonser i lokalavisen å dømme står det ledige boliger på Frosta og sokkelen er da heller ikke faktisk blitt utleid.
Gartnerhallens lager på Frosta er for kort tid siden besluttet nedlagt, hvilket innebærer økning av lagringsog transportomkostninger.
Ved verdsettelse i odelssammenheng skal retten finne en bruksbestemt salgsverdi - den pris den alminnelige fornuftige kjøper vil gi for eiendommen på takseringstidspunktet. Ved intensiv bruk gir eiendommen ca to årsverk. Det er da ikke hva en kan kalle et lite bruk der boverdien skal gjøre stort utslag. En gårdbruker kan ikke leve av en staselig bolig med pen beliggenhet og fin utsikt. De økonomiske beregninger viser at det ikke var fornuftig å betale 1,7 mill kroner for eiendommen for en kjøper som ikke har driftsapparatet fra før. Det er i dag en mer nærliggende risiko for renteoppgang enn det var naturlig å regne med våren 1996.
Johan Mostad har nedlagt påstand om fremme av odelsovertaksten og om tilkjenning av saksomkostninger i sammenheng med denne.
Tone Flægstad og Knut Hallan har i det vesentlige gjort gjeldende:
Av eiendommens kvaliteter fremheves den flotte beliggenheten, at jorda er av beste slag i Trøndelag, røropplegg for kunstig vanning og lang tid før vedlikeholdsbehov for grøfting vil oppstå.
Bygningsmassen holder særdeles høy standard og med en alder på drøyt 10 år vil det ikke oppstå vedlikeholdsbehov på lang tid. Nåværende eier har ikke vært interessert, men etter investeringer som hurtig er inntjent, kan en leilighet i sokkeletasjen leies ut. Med den sentrale beliggenheten vil en slik leilighet gi god inntjening. Det hviler ikke kårheftelser på eiendommen. Sokkelleiligheten vil senere kunne tjene som kårleilighet.
Fra allmenningen utvises annenhvert år tømmer til hus og driftsbehov - 30 m3 på rot og pris kr 70,- pr m3 for skur.
Det er et særlig godt jordbruksfaglig miljø på Frosta og det er lokale avtaksanlegg for produktene. Lokale interessenter vil etter alt å dømme overta Gartnerhallens lager. Det er mulig å gjøre bruk av produsentpakkeri for potet og grønnsaker.
De bud som innkom i 1996 viser at 1,7 mill kroner også er for lavt. Odelsovertaksten bør ligge på ca 2,0 mill kroner. En vanlig kjøper vil foreta en totalvurdering av kapitalisert avkastning og bygningsmasse. Prisen på jord, slik den kan bedømmes etter hva det betales for jordleie, er stigende. Det har vært en ikke ubetydelig rentenedgang siden mai 1996. Det må foretas en verdsettelse ubundet av vurderingen i konsesjonssammenheng. Ved konsesjon tilsa gjeldende direktiv i 1996 rentefot ved kapitalisering på 9%, som ble endret juni 1997 til 7%. Ved odelstakst bør bruksverdien vurderes som ved ekspropriasjon og personskade - rentefot 5%. Nedskrevet gjenanskaffelsesverdi er en feilaktig tilnærming ved odelstakst.
Ved vurdering av de bud som ble avgitt våren 1996 kan det i høyden være relevant å regne med et innslag på drøyt kr 50.000,- på bakgrunn av utført våronn.
Boverdien må tillegges særlig vekt for bruk uten husdyr, der driften ikke legger beslag på arbeidsinnsatsen hele året. Det foreligger muligheter for annet arbeid utenfor bruket.
Tone Flægstad og Knut Hallan har nedlagt påstand om fremme av odelstaksten og om tilkjenning av saksomkostninger i sammenheng med denne.
Lagmannsretten bemerker:
Etter odelsloven §49 første ledd skal verdsettelsen ved odelstakst gjøres på grunnlag av den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, og som er forenlig med at eiendommen hovedsakelig nyttes til landbruksformål. Ifølge Høyesteretts dom i Rt-1980-233 på s 236 må dette forstås slik at man skal finne frem til hva en vanlig kjøper vil gi under de nevnte forutsetninger med hensyn til bruken av eiendommen. I rettspraksis er dette senere omtalt som en "bruksbestemt salgsverdi".
Lagmannsretten finner det ved verdivurderingen naturlig å ta utgangspunkt i at det dreier seg om en eiendom som etter sin beskaffenhet og beliggenhet egner seg for relativt intensiv drift med en kombinasjon av poteter og grønnsaker. Et slikt opplegg krever en betydelig arbeidskraft i forhold til jordbruksarealet og gir tilsvarende god inntjening. Den kapitaliserte forventede nettoavkastning er et hjelpemiddel ved verdsettelsen, men ikke avgjørende. En vanlig kjøper vil ved sin samlede vurdering også hensynta bygningsmassens størrelse og standard. Ved fastsettelse av odelstakst er retten ikke bundet av de prinsipper som gjelder for konsesjonsprisen, selv om denne ikke er uten interesse. Ved kapitalisering er retten naturligvis ubundet av den rentefot som til enhver tid gjelder for konsesjon.
De bud som ble gitt på eiendommen våren 1996 gir en god indikator for hva en vanlig kjøper på det tidspunkt ville by. De to høyeste bud lå den gang på ca 1,72 mill kroner. Det forhold at våronna var gjort og at eiendommen kunne forventes å gi avkastning i nær fremtid, må ha gjort det naturlig å by høyere enn på den tid av året som er aktuell for avhjemling av odelsovertakst. Dette momentet kan ha gjort et utslag på i størrelsesorden kr 100.000,-.
Lagmannsretten kan ikke se en slik entydig tendens hva angår rentenivået at momentet forventet rentenivå på sikt fremstår særlig annerledes i dag enn det må ha gjort våren 1996.
Eiendommen er ikke så liten og ligger heller ikke så nær et større bysentrum at det er aktuelt å legge særlig vekt på verdien som boligeiendom. Eiendommen er av vanlig størrelse for gårdsbruk på Frosta. Det legges til grunn at det dreier seg som et bruk som gir tilnærmet fulltids beskjeftigelse for gårdbrukeren, eventuelt også for ektefellen, dog med et visst rom for beskjeftigelse utenfor bruket. Selv innenfor en landbruksmessig ramme for vurderingen må det være rom for å legge stor vekt på den bygningsmessige standard i et tilfelle som det aktuelle, der denne er ekstraordinært god. Både driftsbygningen og boligen, begge drøyt 10 år gamle, er godt vedlikeholdt. Bolighuset med grunnflate 178 m2 og boligflate ca 300 m2 vil med en investering på i størrelsesorden kr 60.000,- kunne omgjøres til to fullverdige boenheter. Årlig utleieinntekt stipuleres til ca kr 30.000,-, som representerer en verdi som anses relevant ved den aktuelle verdsettelse.
Lagmannsretten legger i verdireduserende retning ikke nevneverdig vekt på visse endringer på stedet hva angår avsetning av produkter eller hva angår mulighet for produksjon av potet. Det må antas at omlegging av drift og avsetningsforhold over tid vil eliminere problemer som synes å være til stede i øyeblikket.
Fin beliggenhet og utsikt kan ikke gi plussverdier som monner ved odelstaksering, men den gårdbruker som vil by på et gårdsbruk vil åpenbart velge denne eiendommen fremfor mange andre.
Partene har ikke fremlagt priseksempler for gårdsbruk på Frosta eller i andre områder som eventuelt kan sammenlignes.
Etter en samlet vurdering av eiendommen Mostad Østre er lagmannsretten kommet frem til en odelsovertakst på kr 1.650.000,-.
Tone Flægstad og Knut Hallan, som er saksøkte i odelssaken, har begjært odelsovertakst og oppnådd en høyere løsningssum enn fastsatt av herredsretten. De har da krav på å få dekket sine saksomkostninger for lagmannsretten jf odelsloven §66 og skjønnsloven §42 og §54a. Advokat Jostein Østeraas har fremlagt omkostningsoppgave på kr 20.899,-, hvorav kr 20.000,- er salær. Oppgaven legges til grunn. Tone Flægstad og Knut Hallan er hertil overfor lagmannsretten ansvarlig for behandlingsgebyr, godtgjørelse og reiseutgifter mm for skjønnsmennene og skal i tillegg ha dekket disse omkostninger av Johan Mostad. Behandlingsgebyret utgjør på bakgrunn av en rettsdag med påfølgende skjønnskonferanse og skjønnskonferanse i dag kr 5.050,-. Godtgjørelsen til hver av skjønnsmennene er satt til kr 2.400,-, således samlet kr 9.600,-. Utgifter til reise og diett for skjønnsmennene er beregnet til samlet kr 7.105,-.
Johan Mostads samlede omkostningsansvar blir etter dette kr 42.654,-.
Odelsovertaksten er enstemmig.
Slutning:
1. Eiendommen Mostad Østre gnr 94 bnr 1 i Frosta kommune verdsettes ved odelsovertakst til 1.650.000 - énmillionsekshundreogfemtitusen - kroner.
2. Johan Mostad betaler til Tone Flægstad og Knut
Hallan saksomkostninger for lagmannsretten med 42.654 - førtitotusensekshundreogfemtifire - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av odelsovertaksten.