LF-1997-795

Instans:	Frostating lagmannsrett - Skjønn
Dato:	1998-07-20
Publisert:	LF-1997-00795
Stikkord:	Odelsovertakst
Sammendrag:
Saksgang:	Trondheim byrett nr. 96-1298 B - Frostating lagmannsrett LF-1998-00795.
Parter:	Saksøker: John Ludvik Blekkan, Melhus (Prosessfullmektig: Advokat Ivar Chr. Andersskog, Trondheim). Saksøkt: Bård Gjervan, Trondheim (Prosessfullmektig: Advokat Knut Røstum, Trondheim).
Forfatter:	Lagdommer Mats Stensrud, formann Med skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §42, Odelsloven (1974) §49, §66, Tvistemålsloven (1915), §54, §54a, Konsesjonsloven (1974) §1

Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen "Blekkan Nedre" gnr 88 bnr 2 i Trondheim. Det er en jord- og skogbrukseiendom på ca 1.000 da som ligger 7,5 km fra Trondheim torg.

Bakgrunnen for saken er en overdragelse av "Blekkan Nedre" for 1,5 mill kr fra Kjellrun Blekkan til Bård Gjervan (Gjervan) 31. mai 1995. Konsesjon for ervervet ble innvilget av fylkesmannen i Sør-Trøndelag 19. februar 1996. I ettertid avsa Trondheim byrett 13. juni 1996 dom hvorved det ble fastslått at John Ludvik Blekkan (Blekkan) hadde hvorved det ble fastslått at John Ludvik Blekkan (Blekkan) hadde odelsrett til eiendommen. Dommen er rettskraftig.

Blekkan begjærte 18. september 1996 odelstakst til Trondheim byrett. Gjervan innga tilsvar. Byretten avhjemlet 24. juni 1997 odelstakst med slik slutning:

"1. Eiendommen gnr. 88, bnr. 2, "Blekkan Nedre" i Trondheim kommune verdsettes til kr 1.550.000,- - kronerenmillionfemhundreogfemtitusen 00/100.

2. John Ludvik Blekkan betaler saksomkostninger til Bård Gjervan med kr 24.518,- - kronertjuefiretusenfemhundreogatten 00/100 innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne odelstaksten."

En skjønnsmann dissenterte og mente taksten burde settes til kr 1.400.000 pga høye kostnader ved rehabilitering av våningshus og driftsbygning.

Begge parter begjærte samme dag, 1. september 1997, odelsovertakst til Frostating lagmannsrett. Etter ytterligere saksforberedelse ble det holdt hovedforhandling i Trondheim tinghus 2. og 3. juni 1998. Retten, prosessfullmektigene og partene besiktiget "Blekkan Nedre", såvel bygningene som dyrket mark og skog. Partene fremla bl.a. teknisk beskrivelse av bygningsmassen utført av snekker Ola B. Nybrodahl. Denne var innhentet av partene i fellesskap. Avdelingsingeniør Sverre Solem hos fylkesmannen i Sør-Trøndelag møtte og redegjorde for sin rapport om kostnader til vedlikehold av 20. april 1998. Vitnet fagkonsulent Per Sve forklarte seg om skogen på eiendommen, herunder om skogbruksplanen for perioden 1993 - 2003, utarbeidet av Sør-Trøndelag skogeierforening i 1995. Også partene avga forklaringer.

John Blekkan anfører i det vesentlige:

"Blekkan Nedre" ble i 1988 forsøkt avhendet til Trondheim kommune. Kommunen ville sikre seg utbyggingsarealer og søkte om odelsfrigjøring. Eiendommen ble da grundig vurdert, og konklusjonen både fra landbruksnemnda og fylkeslandbruksstyret var at gården ble vurdert til å ha så vidt store ressurser og en slik bygningsmasse at den burde opprettholdes som en selvstendig driftsenhet. Slik må den også vurderes ved odelsovertaksten. Byrettens takst er altfor høy.

Under konsesjonsbehandlingen for Gjervan i 1995 frarådet landbruksutvalget konsesjon, da det var av den oppfatning at kjøpesummen på 1,5 mill kr var vesentlig for høy og ikke forenlig med konsesjonsloven §1 nr 4. Fylkeslandbruksstyret var i utgangspunktet enig med landbruksnemnda. Imidlertid foretok man befaringer i oktober og november 1995, og etter en ny vurdering konkluderte fylkeslandbruksstyret med at husene på bruket hadde en høyere verdi enn opprinnelig antatt. Ut fra en helhetsvurdering ble prisen på 1,5 mill kr godkjent.

For odelstakst må det legges til grunn at eieren skal bosette seg på gården og bruke husene selv. Våningshuset ligger til rette for bolig i 1 etasje og kårbolig i 2 etasje. Låvebygningen forutsettes tatt i bruk til gårdens egen virksomhet. Følgelig blir det ikke rom for utleie, og taksten må settes betydelig lavere enn 1,5 mill kr

Etter odelsloven §49 er det avgjørende hva vanlige kjøpere vil betale forutsatt at eiendommen hovedsakelig skal nyttes til landbruksformål.

Lagmannsretten må vurdere verdien på samme måte som ved konsesjon. Odelsovertaksten må ligge innenfor høyeste verdi som godkjennes ved konsesjon. Taksten kan være lavere, men man har ingen eksempler på at den er satt høyere enn konsesjonstaket. "Blekkan Nedre" må vurderes som en selvstendig driftsenhet, og det må tas i betraktning at det er behov for svært store investeringer.

Det er galt å regne med en særlig boverdi. Dette er forbeholdt små bruk. Her står man overfor en relativt stor gård. Det er mye jord. Forholdene ligger til rette for kjøttproduksjon. Landbruket er hovedsaken og boverdien er av mindre betydning.

Ved taksering kan man ta hensyn til tilleggsverdier, eksempelvis utleieverdier. Det forutsetter at man har overflødige bygninger. På "Blekkan Nedre" er det nærliggende å ombygge låven for kjøttproduksjon, og heller ikke i våningshuset kan man regne med leieinntekter.

Jorda må grøftes, men så er den godt egnet til gras og korn. Man kan påregne 300 - 400 kilo korn pr da. Rundt tunet kan det beites.

I skogen er det et balansekvantum på 81 m3, i det vesentlige massevirke. Det har vært lite skogkultur, og det kreves store investeringer for å få en skikkelig produksjon. Det er skogsveier, men langt å kjøre. Prisen på massevirke ligger lavt, og når det skal settes av 20% av inntekt til skogkultur, blir nettoen av avvirkning liten.

Jakten kaster lite av seg.

For å gjøre våningshuset beboelig, må det investeres minimum kr 180.000. Da er det ikke engang tatt hensyn til dagens standard. Kjøkken og bad er umoderne. Det elektriske anlegget er i dårlig forfatning.

Driftsbygningen er egnet til husdyrproduksjon, men det er nødvendig med påkostninger på ca 1 mill kr.

De tre øvrige bygningene på gården, kårstua, garasjen og redskapshuset er saneringsmodne.

Man kan ikke basere seg på at en erverver av "Blekkan Nedre" skal bidra med høy egenkapital. Taksten må fastsettes ut fra landbrukspolitiske målsetninger. Avkastningen av eiendommen er det naturlige utgangspunkt. En nøktern vurdering tilsier at taksten ikke bør overstige 1 mill kr.

Blekkan viser til skjønn og takster for sammenlignbare eiendommer:

- Trondheim byretts odelstakst 7. september 1989 for "Lia" i Trondheim (93 da dyrket mark og 724 da skog og utmark).

Taksten ble 1,2 mill kr.

- Trondheim byretts odelstakst 20. august 1991 for eiendommen "Skogstad" i Trondheim. Tatt i betraktning stort nytt våningshus, 115 da dyrket mark, 43 da beite og 450 da skog, ble taksten satt til 1,15 mill kr.

- Trondheim byretts odelstakst 23. september 1992 for "Øvre Egga" i Trondheim. Driftsbygningen var dårlig, våningshuset ordinært og jorda besto av 178 da dyrket mark, 30 da beite, 50 da myr og 40 da skog. Taksten ble 830.000 kr.

- Midt-Trøndelag herredsretts odelstakst 26. oktober 1993 for "Fenstad" i Rissa. Husene var i elendig forfatning.

Jordveien var på ca 100 da. Taksten ble satt til 700.000 kr.

- Trondheim skifteretts skifteovertakst for eiendommen "Bjørkmyr" i Trondheim. Taksten er datert 24. november 1995. 92,3 da dyrket mark ble som støttebruk taksert til 650.000 kr.

Begge parter har begjært odelsovertakst på samme dag. Følgelig passer ikke bestemmelsene om saksomkostninger i skjønnsprosessloven §54 og §54a. Derfor bør omkostningsspørsmålet avgjøres etter tvistemålsloven bestemmelser i kap 13.

Blekkan har nedlagt slik påstand:

1. Odelsovertakst fremmes.

2. John Blekkan tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten.

Bård Gjervan anfører i det vesentlige:

Han har begjært odelsovertakst fordi byretten har satt eiendommens verdi altfor lavt.

I 1988 var det meningen at Kjellrun Blekkan skulle selge gården til Trondheim kommune for 6,5 mill kr. Odelsfrigjøring ble ikke innvilget i 1993. Gjervan påstår ikke nå at man skal basere taksten på utbygging, men følgende hensyn må tas:

- Konsesjonsloven legger ikke restriksjoner på taksten.

- Lovens krav "hovudsakleg blir nytta til landbruksføremål" gjelder bare arealanvendelsen.

- Eiendommen har en særlig boverdi.

- Leiligheten i andre etasje i våningshuset må betraktes som et utleieobjekt.

- Også for driftsbygningen må det kalkuleres med leieinntekter.

Bård Gjervan og hans far Asbjørn Gjervan har drevet jorda siden 1983. Salgsavtalen fra 1995 var ikke et resultat av forhandlinger. Kjellrun Blekkans prisforlangende var 1,5 mill kr og Gjervan aksepterte umiddelbart. Både Gjervan og andre vanlige kjøpere kunne nok vært villige til å betale mer. Når fylkeslandbruksstyret vurderte konsesjon, tok de åpenbart hensyn til eiendommens særlige boverdi. Konsesjonsmyndigheten vurderte den konkrete avtalen. Temaet var ikke høyeste lovlige pris.

Med 0,46 årsverk på gården, er det klart at en vanlig eier vil ha lønnet arbeid ved siden av. Det er kort vei til Trondheim sentrum, og gården vil først og fremst bli benyttet som bolig. Det er nok mange i Trondheim som kunne tenke seg å bo på "Blekkan Nedre", ha full jobb i byen og drive gården på si. Dette bryter ikke med at gården i hovedsak skal takseres ut fra bruk til landbruksformål.

Taksten skal utmåles etter odelsloven, og ikke etter konsesjonsloven. Retningslinjene for verdivurdering ved konsesjon er annerledes. Det gjelder såvel metode som kapitaliseringsrente. Landbruksdepartementets anbefalte sats på 7% er ikke bindende, jf RG-1986-322 flg.

Når odelsloven bestemmer at man skal taksere eiendommen hovedsakelig ut fra landbruksformål, er det myntet på arealanvendelsen. Gjervan påstår heller ikke at jorda skal nyttes til annet enn jord- og skogbruk. Annerledes stiller det seg med bygningsmassen.

For det første har våningshuset en særlig boverdi for eieren. For det andre er det påregnelig at deler av det store huset blir bortleiet. For det tredje er låven stor, unødvendig for korndrift og velegnet for utleie.

Det er i hvert fall påregnelig med løpende leieinntekter som i dag. Disse utgjør kr 5.350 pr måned, og kan økes dersom våningshuset blir oppusset.

Hvis Gjervan får beholde gården, vil han satse på korndyrking og drive i skogen. Han akter å tilflytte første etasje i våningshuset, og for øvrig leie ut bygningene, slik som i dag. Andre vanlige kjøpere ville høyst sannsynlig gjort det samme.

Utleie ligger på siden av det lovgiver regulerer i odelsloven. Utleien kommer ikke i konflikt med landbruket. Inntektene er moderate. Hvis man skal innfortolke skranker i odelsloven §49, kan det i hvert fall ikke gjelde andre bygninger enn driftsbygninger. Eventuelle skranker er uheldige. De vil lett føre til gevinster for odelsløsere.

Boverdien er tillagt vekslende verdi i rettspraksis. At gården er liten er et moment. Nært arbeidsmarked er et annet. Loven og dens forarbeider uttaler intet om at en særlig boverdi skal beskjæres.

Konklusjonen må være at odelsloven §49 ikke setter begrensninger ved vurderingen av salgsverdi til en vanlig kjøper, så lenge arealene blir nyttet til landbruksformål. Man må objektivisere - finne den naturlige og påregnelige utnyttelse av gården. I dette tilfellet er arbeidsgrunnlaget så beskjedent at en eier må hente fulltidsbeskjeftigelse utenfor bruket.

Gjervan fremhever at det for tiden er høye priser på boligmarkedet i Trondheim. "Blekkan Nedre" har en enestående beliggenhet. Odelsovertaksten bør ligge på ca 2 mill kr, i alle fall betydelig høyere enn fastsatt av byretten.

Saksomkostningene må fastsettes etter skjønnsprosessloven §42 jf §54, jf Dragsten/Vislie "Skjønnsprosessloven med kommentarer" side 341.

Gjervan har nedlagt slik påstand:

1. Odelsovertakst fremmes.

2. Bård Gjervan tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten.

Lagmannsretten bemerker:

Odelsloven §49 første ledd fastsetter:

"Verdsetjinga ved odelstakst skal gjerast på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen hovudsakleg blir nytta til landbruksføremål."

Førstvoterende uttalte i Rt-1980-233 flg:

"Jeg forstår bestemmelsen slik at retten skal finne frem til hva en vanlig kjøper vil gi under de forutsetninger med hensyn til bruken av eiendommen som fremgår av paragrafen. Utover dette uttaler §49 intet om hvorledes man skal gå frem ved verdsettingen." (s 236).

Økonomiske beregninger omkring avkastningen av jorda, verdien av bygningene, verdien av de årlige pengeytelser mv blir ikke annet enn momenter i den helhetsvurderingen retten skal foreta for å finne frem til omsetningsverdien, jf RG-1986-s 322 flg.

Utgangspunktet ved odelstakst er eiendommens objektive verdi, og det er en "bruksbestemt salgsverdi" odelsloven §49 gir anvisning på, jf Rygg/Skarpnes "Odelsloven med kommentarer" (tredje utgave) s 207 flg. Når det gjelder arealer som kan utnyttes landbruksmessig, må det vises forsiktighet med å ta i betraktning alternativ bruk, jf kravet om "hovudsakleg" utnyttelse til landbruksformål og departementets bemerkninger i Ot.prp.nr.59 (1972-73) s 34-35:

"Departementet er samd med Utvalet i at prinsippet ved odelstakst bør vere at ein som utgangspunkt byggjer på bruksverdien av eigedomen til landbruksdrift, men slik at ein etter tilhøva tar omsyn til visse påreknelege verdiar utover denne. Såleis bør det kunne takast eit visst omsyn til tilleggsverdiar ved pårekneleg endra utnytting på sida av det landbruksmessige, ja til og med utanom dette dersom det er grunnlag for å disponere særskilt over somme deler av eigedomen, t.d. sal av tomt til bustadhus. Verdsetjinga ved odelstakst bør likevel gjerast ut frå det syn at eigedomen i det store og heile skal nyttast til landbruksføremål. ..."

Rygg/Skarpnes skriver i sin kommentarutgave på s 210 at det kan bli spørsmål om å tillegge boverdien betydning, særlig for mindre eiendommer, og det vises til rettspraksis fra første og annen instans. Lagmannsretten mener at dette er aktuelt for "Blekkan Nedre", både fordi eiendommens inntektsgrunnlag er relativt beskjedent - 0,46 årsverk, og på grunn av den nære beliggenhet til Trondheim. Som nevnt er det 7,5 km til Trondheim torg.

Arealene på "Blekkan Nedre" ble oppmålt vinteren 1993, og partene er enige om at det er:

- Totalt ca 1000 da.

- Dyrket mark 141 da.

- Beite 12 da.

- Produktiv skog 599 da.

- Ikke produktiv skog/utmark ca 240 da.

Lagmannsretten vurderer dyrket mark som meget god. Stort sett er det flatt og lettdrevet jord som ligger samlet rundt tunet. Et par steder er det vassyk jord, noe som kan bøtes på ved drenering. De senere år har det vært kornproduksjon, og avlingene ligger oppunder 400 kilo pr da.

Beiteområdene ligger i skråninger ned fra gårdstunet, og i overgangen mellom dyrket mark og skog. Beitet er til dels gjengrodd, da det ikke har vært krøtter på mange år.

Skogen ligger som en stripe fra gården og sørøstover. Det er stigning i terrenget opp til ca 400 meter over havet hvorfra det skråner nedover i retning Jonsvatnet.

Sør-Trøndelag skogeierforening har utarbeidet en relativt ny skogbruksplan. Registreringene ble utført i 1992. Planen gjelder perioden 1993 - 2003. Registrert areal er 869 da, hvorav 599 da er produktivt. Stående masse var 2.422 m3 med topp og avfall i 1993, hvorav gran 2.079 m3 og furu 343 m3. Tilvekstprosenten var 3,6% og produksjonsevnen 0,31 m3 pr da. Balansekvantum ble beregnet til 81 m3.

De 599 da var fordelt med 433 da middels bonitet og 166 da lav bonitet. Fordelingen etter hogstklasser var som følger:

Hogstklasse I 25 da (4%)

Hogstklasse II 216 da (36%)

Hogstklasse III 101 da (17%)

Hogstklasse IV 83 da (14%)

Hogstklasse V (Gammel skog) 164 da (29%).

Gjervan har de siste par årene uttatt etter anvisning 419 trær/91 m3.

Lagmannsretten har merket seg at skogen ellers ikke har vært drevet på lenge. Det er nedlagt lite i skogkultur. Ungskogen er tett, og det må påregnes uforholdsmessige høye kostnader til skogkultur for å oppnå en gunstig vekst. Skogens tilstand og hogstklassefordeling tilsier at man bør hogge mindre enn beregnet balansekvantum på 81 m3. I årene fremover må det sannsynligvis også tas et visst hensyn til flerbruken. Skogen ligger nær byen og i periferien av utfartsterrenget.

For øvrig er området rimelig godt utbygget med skogsveier.

Inntekter av elgjakt på eiendommen er oppgitt til kr 1.890 for 1995 og 1996.

I det følgende vil lagmannsretten vurdere bygningsmassen.

Våningshuset er oppmålt av snekker Nybrodahl. Grunnflaten er 18,3 m x 9 m = 165 m2. Det er full kjeller, med kjellertrapper både innvendig og fra haven. Grunnmuren er av dobbel teglstein med hulrom. Det er noe fuktinnslag, særlig i kortveggen mot sørøst.

Hovedleiligheten består av et soverom på 16 m2 i andre etasje, og for øvrig rom i første etasje: kjøkken (18 m2), tre stuer (13, 28 og 28 m2), mellomgang (13 m2), bad/wc (6 m2), soverom (20 m2) og trappegang (10 m2).

Leiligheten i andre etasje har inngangsparti nede og trapp opp til disse rom: kjøkken (17 m2), to stuer (12 og 30 m2), to soverom (16 og 13 m2), lager/soverom (16 m2), wc (1,5 m2) og bad (5 m2), dessuten entré.

Våningshuset har stort loft over det hele og det er høyt under taket.

Bygningen ble oppført i slutten av 1920-årene i plank, utvendig kledt med tømmermannspanel og malt. Vinduene er enkle, men med tilhørende varevinduer. Noen husmorvinduer er innmontert.

Talet er pålagt skiferstein. Det er to teglsteinspiper. Alle tre etasjeskiller er i trebjelkelag.

Foruten selve hovedbygningen, er det oppført et tilbygg i en etasje på 15 m2, som rommer innganger til begge leiligheter. Tilbygget er av nyere dato, i bindingsverk og tømmermannspanel.

Våningshuset er solid, men det er uisolert, virker kaldt og trenger omfattende vedlikehold. Veggene er enten malte eller tapetserte. Takene er malte og gulvene har glatte belegg. Overflatene i de fleste rom virker malingsslitte eller gammelmodige i fargene, og de kan trenge oppussing.

De to kjøkken er også umoderne og badene ganske enkle. Det elektriske anlegget i huset er gjennomgående gammelt. Noe av det må utskiftes, og det må påregnes enkelte nye strømkurser. Også utvendig er det behov for maling og noen utskiftinger av panel og sylstokker.

Avdelingsingeniør Sverre Solem har vurdert det slik at våningshuset må påkostes minimum kr 180.000 for å bringes i vanlig beboelig stand, og da er det ikke tatt med kostnader til modernisering. For å bringe bygningen i tidsmessig stand, med våre dagers standard og komfort, må det påregnes betydelige påkostninger.

Låvebygningen ble oppført i 1950-årene og ruver på tunet. Grunnflaten er ca 39 m x 12 m = 465 m2. Grunnmuren er i betong. Gjødselkjelleren på ca 230 m2 har betonggulv og den er oppdelt i tre rom.

Fjøskassen er oppmurt i fasadetegl, mens de øvrige vegger i driftsbygnigen har enkelt stående panel som er malt. Fjøset har 13 termopanvinduer. For øvrig er det koplede vinduer.

Fjøset er 240 m2 stort. Gulvet er i betong, veggene har pusset mur, og taket er også pusset.

Vegg i vegg ligger garasje/vognskjul på 84 m2.

Ved siden av har man vedskjul med smie, totalt 141 m2. I smia, som utgjør 16 m2, er det betong i vegger og gulv, i vedskjulet betonggulv og stenderverk vegger.

Over fjøs og skjul er låven på 465 m2. Vegger er stenderverk med enkelt utvendig panel. Det er tregulv og utvendig bro til låvegulv. Innefor broa ligger en korntørke.

Som nevnt er låvebygningen stor og trenger vedlikehold, i hvert fall utvendig maling. Sverre Solheim har beregnet kostnader ved restaurering for kjøttproduksjon til kr 580.000. I tillegg kommer kr 50.000 for utvendig vedlikehold av overbygg og låve.

Partene er enige om at de øvrige bygningene på gården er i så dårlig forfatning at restaurering er uaktuelt: - garasje på gårdstunet, ca 30 m2, - vognbu ved gårdsveien ca 72 m2, - kårstue ca 50 m2. Lagmannsretten slutter seg til partenes vurdering mht de tre bygningene.

Gården har ikke melkekvote. Påregnelig drift i de kommende år er som i dag - kornproduksjon.

Lagmannsretten finner det likevel mest sannsynlig at låvebygningen vil bli stående, og slik at man vil investere i enkelt utvendig vedlikehold. Ved å fjerne korntørken kan låven lettere benyttes til lager, f.eks. av campingvogner.

Gjødselkjeller, fjøs og vognskjul leies i dag bort til ungdom som driver hobbybasert biloppretting. Dette er påregnelig bruk, også i tiden fremover. Så lenge man ikke omdisponerer bygningene til utleie for næringsvirksomhet, kan ikke lagmannsretten se at det skulle påløpe større kostnader til sanitærrom og andre sosiale rom, elektriske installasjoner mv.

Pr i dag har eieren inntekter pr måned på kr 3.750 på driftsbygningen og kr 1.600 på 2. etasje i våningshuset.

Lagmannsretten er enig med Gjervan i at en fornuftig eier av gården vil foreta en generaloppussing av våningshuset, anvende 1. etasje til egen bolig og leie ut 2. etasje, da til en vesentlig høyere leie enn kr 1.600 pr måned.

En vanlig kjøper av gården vil neppe ha behov for kårbolig i første omgang, verken selv eller for foreldre. Da er det tatt i betraktning den nære beliggenhet til Trondheim med det tilbud man der har av boliger for eldre. Det er heller ikke hensiktsmessig med kårbolig i 2. etasje med lang trapp opp. Mer sannsynlig er det at en kjøper - når tiden og behovet tilsier det - oppfører et nytt, praktisk kårhus der dagens falleferdige kårbygning ligger. Beliggenheten er ypperlig, usjenert bak låvebygningen og med panoramautsikt.

Lagmannsretten oppsummerer de vesentlige momentene for takseringen. Det er altså den naturlige og påregnelige bruk som legges til grunn, hovedsakelig landbruksformål. Når det gjelder bygningene, påregnes utleie av 2. etasje i våningshuset og store deler av driftsbygningen, slik som i dag. Eiendommen anses å ha en særlig boverdi for eieren. Det er mest sannsynlig at eieren vil ha lønnet arbeid utenom gården, fortrinnsvis i Trondheim. Gårdsdriften vil i stor utstrekning skje på fritiden. Med disse utgangspunkter må gården anses som meget attraktiv. Dersom den ble frembudt på det åpne marked, kunne man forvente stor interesse for den. Imidlertid må lagmannsretten, likesom eventuelle kjøpere - ta i betraktning de store kostnader som er nødvendige for å gjøre våningshuset tidsmessig og for å ta igjen forsømt vedlikehold på driftsbygningen. På denne bakgrunn er lagmannsretten kommet til samme konklusjon som byretten, idet odelsovertaksten settes til kr 1.550.000.

Det følger av odelsloven §66 at saksomkostninger for lagmannsretten avgjøres etter skjønnsprosessloven §42. Paragrafen fastsetter at §54a gjelder så langt den passer.

I dette tilfellet har ikke saksøkte Gjervan alene begjært odelsovertakst, idet saksøker Blekkan også - og samtidig - har krevet odelsovertakst. Følgelig er lagmannsretten kommet til at Blekkan må betale saksomkostninger til Gjervan etter hovedregelen i §54a jf §54. Lagmannsretten tilføyer at Gjervan ville blitt tilkjent omkostninger, også om han hadde vært alene om å begjære odelsovertakst. Saken har fortonet seg relativt tvilsom, idet lagmannsretten har måttet vurdere omfattende kostnader til vedlikehold som må påregnes på bygningsmassen. Følgelig ville §54a første ledd bokstav b vært anvendelig.

Advokat Røstum har inngitt omkostningsoppgave for lagmannsretten: salær kr 26.000 + utgifter kr 400 ialt kr 26.400

Omkostningene anses å ha vært nødvendige for en betryggende utførelse av oppdraget.

I tillegg må Blekkan dekke omkostningene ved lagmannsretten: rettsgebyr kr 7.575 + honorar til skjønnsmenn for 3 rettsdager, der reise og dokumentlesning også er hensyntatt kr 3.600 x 4 kr 14.400 + reiseutgifter for skjønnsmennene kr 9.621,40 kr 31.596,40 Odelsovertaksten er enstemmig.

Slutning:

1. Eiendommen gnr 88 bnr 2 "Blekkan Nedre" i Trondheim verdsettes ved odelsovertakst til 1.550.000 - énmillionfemhundreogfemtitusen - kroner.

2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelse av odelsovertaksten betaler John Ludvik Blekkan til Bård Gjervan saksomkostninger for lagmannsretten med 26.400 - tjuesekstusenfirehundre - kroner.