LF-1998-126
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Skjønn |
|---|---|
| Dato: | 1998-05-28 |
| Publisert: | LF-1998-00126 |
| Stikkord: | Odelsovertakst |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Romsdal herredsrett nr. 97-00191 A - Frostating lagmannsrett LF-1998-00126 B. |
| Parter: | Saksøker: Bjørg Fure, Rødven, Eidsbygda (Prosessfullmektig: Advokat Terje E. Mork, Molde). Saksøkt: Hannemor Skøyen Grue, Tolvsrød (Prosessfullmektig: Advokat Jan C. Paulsen, Eidsvoll). |
| Forfatter: | Lagdommer Gunnar Greger Hagen, formann Med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, §66 |
Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen Hammervold gnr 170 bnr 5 i Rauma kommune, Romsdal.
Hannemor Skøyen Grue (Grue) kjøpte småbruket Hammervold av Anne-Berit Hammervold for kr 160.000,- med skjøte av 21. februar, tinglyst 28. februar 1997. Konsesjon var gitt. Selgeren var enke etter Per Hammervold, sønn av Ivar Hammervold, som var sønn av den siste bruker og beboer av eiendommen inntil sin død i 1971. Eiendommen har deretter vært i bruk som feriested og jorden har vært bortforpaktet.
Ivar Hammervolds søster, Bjørg Fure (Fure), født i 1926, som i dag bor i et hus på tomt utskilt fra bruket, reiste odelsløsningssak for Romsdal herredsrett ved stevning av 7. mai 1997. Hun var i november 1996 blitt tilskrevet med anmodning om fraskrivelse av odelsrett, og hadde signalisert et negativt svar. Det er ikke reist innsigelser mot Fures løsningsrett.
Etter oppdrag fra Grue hadde takstkonsulent Magnar Solheimsdal 20. mai 1997 anslått eiendommens salgsverdi til kr 170.000,-. Etter dette tidspunkt, men forut for forhandlingene i herredsretten 14. oktober 1997, er besørget utført omfattende bygningsmessige arbeider med Grues samboer, Alf Thomassen, som byggeleder og i stor utstrekning som utførende byggmester.
Romsdal herredsrett avhjemlet 6. november 1997 odelstakst med slik slutning:
1. Odelstaksten for eiendommen Hammervold, gnr. 170 bnr. 5 i Rauma settes kr 280.000,- - kronertohundreogåttitusen -.
2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen betaler Bjørg Fure saksomkostninger til Liv Hanne Skøyen Grue med kr 30.648,- - trettitusensekshundreogførtiåtte.
Grue har begjært odelsovertakst, idet hun mener herredsrettens takst er for lav.
Rettsforhandlinger i odelsovertaksten fant sted i Åndalsnes 23.-24. april 1998. Lagmannsretten mottok partsforklaringer fra Fure og Grue og vitneforklaringer fra Alf Thomassen og daglig leder i Eiendomsservice AS, Torstein Fuglseth.
Lagmannsretten hadde befaring på eiendommen i Rødven. Rettens medlemmer så nausttomten like ved Rødven stavkirke, alle fire bygninger på tunteigen ut- og innvendig og, fra veien, nedre del av skogteigen. Grues anmodning om befaring av øvre del av skogteigen ble ikke imøtekommet, - en beslutning som er begrunnet i rettsboken.
Det er ikke reist innvendinger mot fremme av odelstaksten og det er ingen forandringer av betydning på eiendommen etter herredsrettens odelstakst. Av nye dokumenter som er tilkommet etter odelstaksten, kan nevnes en "verneattest" av 24. mars 1998 fra fylkeskommunens kulturavdeling v/fylkeskonservatoren og skogbruksplan for eiendommen for perioden 1998-2007 fra Møre og Romsdals skogeigarlag, basert på registreringer i 1997. For øvrig ble fremlagt en verditakst, signert av Fuglseth 21. april 1998, der eiendommens salgsverdi var vurdert til kr 544.000,-.
Bjørg Fure har i det vesentlige henholdt seg til herredsrettens premisser og hevdet at herredsrettens takst ligger på et riktig nivå basert på korrekt bevisvurdering og rettsanvendelse.
Herredsretten har tatt hensyn både til driftsrelaterte og andre investeringer som er gjort, i den utstrekning slike kan antas å ha betydning for eiendommens markedsverdi som landbrukseiendom, jf odelsloven §49. Det dreier seg om en liten eiendom, og boverdien er et betydlig moment ved verdsettelsen. Herredsretten har korrekt lagt til grunn at restaureringen av stabburet og oppføringen av nytt verkstedbygg i noe begrenset grad påvirker omsetningsverdien, og at det samme gjør seg gjeldende for driftsbygningen, fordi det ikke vil være aktuelt å benytte denne til husdyrhold.
Fure har ikke innvendinger mot den beskrivelse av faktum som er gitt i herredsrettens premisser.
Det er ikke gjort gjeldende at det i preskripsjonstiden er foretatt investeringer i illojal hensikt. Det er derfor ikke av slik årsak aktuelt å se bort fra deler av den verdi som er skapt ved investeringer fortatt i Grues regi. Det er på det rene at takstobjektet skal verdivurderes slik det fremstår på tidspunktet for forhandlinger om overskjønn. Overskjønnsretten skal finne objektets objektive verdi uten å legge vekt på en subjektiv interesse som måtte foreligge hos den helt spesielt interesserte.
Fure har nedlagt påstand om stadfestelse av herredsrettens odelstakst og om tilkjenning av saksomkostninger for odelsovertaksten.
Hannemor Skøyen Grue har i det vesentlige gjort gjeldende:
Eiendommen var verken mulig eller lovlig å bebo slik tilstanden var da hun kjøpte denne. Bebyggelsen, herunder vei-, vann- og kloakkforhold, har deretter vært gjenstand for helt nødvendig opprustning. En eiendom som i flere tiår har ligget brakk og ubebodd er nå brakt til heder og verdighet. Skulle herredsrettens takstresultat ha blitt stående uangrepet, ville en andel på i størrelsesorden en kvart million kroner av den foretatte investering ha blitt stående udekket.
Odelsloven §49 fastslår at odelsløseren skal betale en bruksbestemt salgsverdi, hovedsakelig basert på bruk som landbruk. Men hvordan skal verdien fastsettes for en eiendom som er for liten til å være noen egentlig landbrukseiendom?
Et sentralt ankepunkt mot herredsrettens skjønn er at verdien av de bygninger som finnes i tillegg til våningshuset, synes å være tatt i betrakning bare i liten utstrekning. Det korrekte er å ta hensyn til at disse bygninger, - låven, den nye verkstedbygningen og stabburet, har sin egenverdi i andre henseender enn landbruksdrift.
Skogbruksplanen viser at det produktive skogsareal er betydelig større enn det som ble lagt til grunn av herredsretten, og at det meste av skogen er hogstmoden, - hogstklasse fem.
Det er oppsiktsvekkende å se at dyrket mark isolert sett verdsettes lavere enn kr 2.000,- pr dekar, hvilket også må antas å ha vært herredsrettens utgangspunkt.
Fastslått rett til nausttomt og for øvrig garnrett, jaktrett, seterettigheter og mulighet for plassering av flere hytter, eventuelt utparsellering av noen hyttetomter, er av vesentlig betydning for en utnytting av eiendommen til turisme.
Det foreligger oversikt over diverse utførte og planlagte arbeider for i størrelsesorden kr 450.000,-. Når dette omfang reduseres for planlagte, men ikke utførte arbeider, fremkommer et beløp på i overkant av kr 380.000,- for den investering som er foretatt etter overtakelsen. Legges selve kjøpesummen til, fremkommer Grues totale investering på kr 540-550.000,-.
Ved verdsettelsen av denne eiendommen må boverdien være den mest fremtredende. Det dreier seg om en særpreget bolig i en særpreget bygd. Landbruksmessig er det i tillegg til skogsdrift aktuelt å drive med grønnsaker og frukt, og det kan passe med sauehold.
Det er vist til Rt-1949-281 jf Rt-1948-1157, RG-1986-251, RG-1988-576, RG-1991-581 og Nord-Gudbrandsdal skifteretts skifteovertakst av 17. oktober 1997, eiendommen Nordre Hågå i Nord-Fron.
Grue har nedlagt påstand om fremme av overskjønnet, forhøyelse av odelstaksten og tilkjenning av saksomkostninger.
Lagmannsretten vil bemerke:
Etter odelsloven §49 første ledd skal verdsettelsen ved odelstakst gjøres på grunnlag av den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, og som er forenlig med at eiendommen hovedsakelig nyttes til landbruksformål. I følge Høyesteretts dom i Rt-1980-233 på s 236 må dette forstås slik at man skal finne frem til hva en vanlig kjøper vil gi under de nevnte forutsetninger med hensyn til bruken av eiendommen. I rettspraksis er dette senere omtalt som en "bruksbestemt salgsverdi".
I advokatforeningens småskrift nr 52, Oslo 1989, er inntatt et foredrag daværende lagdommer Ola Rygg holdt i 1987 om verdsettelse ved odelsløsning. På s 27 er inntatt et sitat fra odelsovertakst inntatt i RG-1985-102:
"For mindre bruk med sentral beliggenhet og med god kvalitet på våningshuset vil bofunksjonen ha en forholdsmessig større innflytelse på omsetningsverdien av jordbrukseiendommer enn for større bruk hvor driftsmåten/avkastningen er basert på eierens fulle innsats innenfor næringen."
Rygg kommenterte dette sitatet slik:
"Disse prinsipielle betrakninger er jeg enig i. Særlig sterkt står dette synspunktet ved taksering av eiendommer som er på grensen til å være odlingsjord og hvor saksøkerens interesse helt ut eller i det vesentlige kanskje nettopp er knyttet til boverdien. Som jeg uttrykte det i det trykte foredraget av 1982: Jo mer tvilsom en eiendom er som objekt for odelsløsning, jo mindre grunn er det til at odelsløseren skal få en verdifull bolig uten å betale full pris."
Lagmannsretten finner at disse synspunkter om taksering av den type eiendom som Hammervold representerer ikke er uforenlig med en naturlig forståelse av odelsloven §49.
Småbruket Hammervold gnr 170 bnr 5 i Rauma kommune er en eiendom på samlet ca 167 dekar, fordelt på to teiger. Tunteigen omkring bebyggelsen er på drøyt 19 dekar, hvorav 3-4 dekar skog og ca 14 dekar dyrket mark.
Skogteigen er på ca 147 dekar. Den har form av en 120-200 meter bred stripe med lengde ca 1 kilometer. Den bredeste delen ligger nede ved veien 300-400 meter syd for tunteigen. Den nedre del, som delvis kan nås ved hjelp av en enkel traktorvei et stykke opp i lia, stiger bratt opp. Den øvre, flatere, del av skogteigen må eventuelt drives mot Eidsbygda. Det finnes der en traktorvei som eiendommen ikke har del i og som det må kjøpes rett til for drift. Den øverste delen av nedre del av skogteigen er i skogbruksplanen ansett som "meget ufremkommelig og lite aktuell for noen inngrep." Skogen der er ikke tatt med i planens prognoseberegninger. Produktivt skogareal i prognosen, inkl. skog i tunteigen, er beregnet til 120 dekar med total kubikkmasse 626 m3 uten reduksjon for topp og avfall. Det er beregnet balansekvantum på 22 m3 og foreslått årlig hogstkvantum på 20 m3. Boniteten er høyest i nedre del av skogteigen - mest G20 - der det står mest lauvskog, lavere i øvre del av teigen - mest F11 - der det står mest furu. Av de nevnte 120 dekar, 66 dekar i nedre del, inkl. tunteig, og 58 dekar i øvre del, er 98 dekar bevokst med gammel skog, hogstklasse 5. Av de 626 m3 i prognosen er fordelingen furu 391 m3, bjørk 152 m3, osp 6 m3 og annen lauvskog 77 m3.
Våningshuset er fra ca 1.850 med grunnflate drøyt 60 m2 i to etasjer med tillegg av uinnredet loft. Låve/fjøs er fra ca 1.900 med grunnflate ca 80 m2 i to etasjer. Det er i 1997 oppført en verkstedbygning med grunnflate noe i underkant av 40 m2 i en etasje på en gammel grunnmur. Restene av et stabbur på 14 m2 i en etasje, trolig fra 1600-tallet, er i 1997 gjenreist og pålagt nytt tak, foreløpig med bølgeblikk.
Tunområdet og bebyggelsen har i løpet av 1997 vært gjenstand for en betydelig oppgradering. Den trafikkfarlige adkomsten er lagt om. Det er ordnet med tidsmessig vann- og kloakksystem og, et stykke på vei, tidsmessig elektrisk anlegg. Våningshus og fjøs er jekket opp og understøttet. Tak og andre bygningsdeler er i nødvendig grad reparert. Det arbeid som er utført bærer preg av høy faglig standard. Arbeidet er også berømmet av fylkeskonservatoren ved en såkalt verneattest av 24. mars 1998, hvorfra hitsettes:
"Eigedomen har stått tom i mange år før .......overtok.
Bygningsmassen på garden var difor i ein elendig forfatning. Stabburet var ramla heilt ned, og dei andre husa var utsigne og medtekne i så stor grad at svært få ville ha teke på seg oppgåven å sette husa i stand.
Fortsatt manglar husa ein god del før dei er i topp stand, men den innsatsen som er nedlagt for å redde husa er imponerande."
Nevneverdige tilleggsverdier for eiendommen er nausttomt, garnrett, jaktrett og seterrettigheter.
Som landbrukseiendom betraktet er Hammervold av de minste. En vanlig kjøper som tar sikte på å bosette seg på bruket, vil kunne hente noe inntekt ut av skogen og jorden og vil hertil, om dette prioriteres, kunne se mulighet for noe inntekt av turisme. Noen enkle utleiehytter vil nok kunne settes opp, men lagmannsretten anser det tvilsomt om det er grunnlag for salg av hyttetomter, som antydet i takst av Torstein Fuglseth. Den nederste del av skogteigen er skyggefull og må antas lite attraktiv for hytter. Den vanlige kjøper må i det vesentlige kalkulere med å hente sin inntekt fra annen virksomhet enn tradisjonell landbruksdrift, - enten ved arbeid eller næringsvirksomhet utenfor bruket eller, eventuelt i kombinasjon med, annen virksomhet ved anvendelse av brukets bebyggelse. Låven/fjøset kan gi visse muligheter i slik sammenheng, men har klart begrensede anvendelsesmuligheter. Den nye verkstedbygningen er/kan gjøres vel anvendbar for håndverk/småindustri.
Lagmannsretten vil vurdere eiendommens omsetningsverdi basert på en vanlig kjøper som tar sikte på å nyttiggjøre seg de nevnte muligheter for landbruk og annen virksomhet, og ikke minst nyttegjøre seg stedet som bolig. Selv om eiendommen ikke ligger helt nært steder med et betydelig antall arbeidsplasser, ligger den tilstrekkelig nært Åndalsnes og Molde til at arbeidsreise til disse steder av mange vil vurderes som akseptabelt. Lagmannsrettens vurdering er at det finnes et marked for denne type eiendom, selv om markedet begrenses i noen grad av forutsetningen om bosetting på stedet og landbruksdrift i rimelig utstrekning. Lagmannsretten legger til grunn at muligheten for å oppfylle driveplikten ved hjelp av bortleie av jorden er tilstede og vil bli hensyntatt av den vanlige kjøper.
Lagmannsretten er gjort kjent med og legger til grunn at Grue ved kjøpesum og senere utførte arbeide teknisk sett har investert et beløp overstigende en halv million kroner. Det er, som nevnt, ikke gjort gjeldende fra Fures side at noen del av investeringene er foretatt i illojal hensikt. Eiendommen med de kvaliteter bebyggelsen m.m fremstår med på befaringstidspunktet, er således fullt ut relevant for verdsettelsen. Det er imidlertid ingen automatikk i at investerte kroner gjenspeiles i omsetningsverdien med like mange kroner. Omsetningsverdien kan være enten høyere eller lavere enn summen av kostnadene.
Lagmannsretten ser det slik at de klart tyngste og mest kompliserte løftene er tatt hva angår det bygningsmessige, og at langt flere i dag vil våge seg på oppgaven og overta med sikte på fullføring enn da Grue kjøpte. Det gjenstår, særlig hva angår våningshuset, omfattende arbeider med betydelige omkostninger før boligen vil nå en standard som kan regnes som akseptabel i dag. Ytterveggene er av tømmer, utvendig kledd med panel, og det må isoleres innenfor eller utenfor tømmerkassen. Det må ordnes med doble vinduer ved å skifte de eksisterende eller på annen måte. Det nye elektriske anlegget må videreføres fra sikringsboksen. Det må isoleres under gulv i første etasje.
Det nevnes særlig at stabburet har begrenset bruksnytte, men er et sjarmerende innslag i tunet med positiv virkning for eiendommens omsetningsverdi. På samme måte virker det forhold at bebyggelsen har fin beliggenhet nokså nær sjøen, med god utsikt, og i en attraktiv bygd.
Etter en samlet vurdering av eiendommen Hammervold er lagmannsretten kommet frem til en odelsovertakst på kr 450.000,-.
Grue, som er saksøkt i odelssaken, har begjært odelsovertakst og oppnådd en høyere løsningssum enn fastsatt av herredsretten. Hun har da krav på å få dekket nødvendige saksomkostninger for lagmannsretten jf odelsloven §66 og skjønnsloven §42 og §54a. Advokat Jan C. Paulsen har fremlagt omkostningsoppgave på samlet kr 49.968,-. Spesifikasjonen forstås slik at salær utgjør kr 37.000,- med tillegg av salær for reisetid som inngår i et utgiftsbeløp på kr 6.496,-. Hertil kommer omkostninger vedrørende vitnet Fuglseth og hans taksering kr 3.252,- og vedrørende skogbruksplanen kr 3.220,-. Det er ikke reist innvendinger mot omkostningsoppgaven.
Lagmannsretten finner salærkravet noe høyt på bakgrunn av hovedforhandlingens varighet - ti timer over to dager - og naturlig og nødvendig arbeidsomfang mht forberedelse og undersøkelser. Saken var vel kjent for advokat Paulsen fra behandlingen i herredsretten, da det ble krevet og tilkjent salær på kr 26.000,-. Lagmannsretten finner det passende å fastsette salæret kr 7.000,- lavere enn krevet. På denne bakgrunn tilkjennes Grue samlet dekning på kr 42.968,- for så vidt gjelder de poster som omfattes av omkostningsoppgaven.
Grue, som overfor lagmannsretten har ansvar for dekning av behandlingsgebyr og utgifter til skjønnsmennene, skal i tillegg ha disse utgifter dekket av Fure. Idet rettsforhandlingene strakk seg over to dager og odelsovertaksten deretter er avhjemlet ved sirkulasjon, beregnes behandlingsgebyret som for tre dager a kr 2.575,- = kr 7.725,-. Hver av skjønnsmennene ytes en godtgjørelse etter rettsgebyrforskriften §1-2 for to særlig lange dager inkl. forberedende og etterfølgende arbeid kr 2400,-, som for fire skjønnsmenn utgjør kr 9.600,-. Hertil kommer dekning for reise og diett, for to av skjønnsmennene også overnatting, med samlet kr 5.390,45.
Bjørg Fures samlede omkosningsansvar overfor Hannemor Skøyen Grue for lagmannsretten blir etter dette kr 65.683,45.
Odelsovertaksten er enstemmig.
Slutning:
1. Eiendommen Hammervold gnr 170 bnr 5 i Rauma verdsettes ved odelsovertakst til 450.000,- - firehundreogfemtitusen - kroner.
2. Bjørg Fure betaler til Hannemor Skøyen Grue saksomkostninger for lagmannsretten med 65.683,45 - sekstifemtusensekshundreogåttitre /45 - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne odelsovertakst.