LF-1998-42

Instans:	Frostating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1998-07-15
Publisert:	LF-1998-00042
Stikkord:	Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	Romsdal herredsrett nr. 97-00049 B - Frostating lagmannsrett LF-1998-00042 B - Anke til Høyesterett for så vidt den gjelder rettsanvendelsen og saksbehandlingen vedrørende vederlagsloven §5 tredje ledd, herunder spørsmålet om betydningen av avtalen fra 1985 henvises, HR-1998-00738K . Overskjønnet opphevet, og saken hjemvist til ny behandling i lagmannsretten, HR-1999-00038 A.
Parter:	Saksøker: Fræna Kommune, Elnesvågen (Prosessfullmektig: H.r.advokat Odd Larhammer, Molde). Saksøkt: 1. Elling Henøen, 6440 Elnesvågen. 2. Hans Henøen, 6440 Elnesvågen. 3. Kirsten og Elling Olav Henøen, 6440 Elnesvågen. 4. Per Sigmund Henøen, 6440 Elnesvågen (Prosessfullmektig: Advokat Stig Rekdal, Ålesund).
Forfatter:	Lagdommer Mats Stensrud, formann. Med skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Oreigningsloven (1959) §28, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §5, §6, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §53, §54, §55, §56, §57, §25, §5, §6, §10

Saken gjelder ekspropriasjon av et areal på ca 30 dekar på Indre Harøy - et areal som er regulert til oljeindustri/knuseverk.

Øya Indre Harøy er på ca 400 dekar og ligger i Fræna kommune. Her er 3-4 gårdsbruk og kai med sjøhus. Gårdene ble fraflyttet tidlig i 1980-årene, og brukes nå som fritidseiendommer. Store deler av øya er fjell som ligger i sameie mellom gårdene, dvs de saksøkte.

Etter forhandlinger inngikk Fræna kommune (Fræna) avtale med de saksøkte (Henøen) i månedsskiftet august/september 1985. Etter de fire første punktene i avtalen skulle kommunen: - kjøpe ca 30 dekar grunn av det regulerte industriområdet for kr 4,75 pr m2 (punkt 1) - kjøpe areal til veg fra molofestet til industriområdet for kr 4,75 pr m2 pluss kr 15 pr lengdemeter strandlinje (punkt 2) - sørge for at det ble bygget intern veg på øya fra molofestet til grunneiernes sjøhus (punkt 3) - bygge fastlandsforbindelse, dvs molo/veg til øya (punkt 4).

Parallelt med dette inngikk Fræna avtale med Viken & Kleive om "bygging av molo/veg til Indre Harøy, om plassering av steinknuseverket på Indre Harøy, framføring av ymse vegar til industriområdet og busetnaden på øya m.v.". Denne avtale fra 1984-85 ble supplert med en tilleggsavtale i 1986. Viken & Kleive skiftet navn til Viken & Kleive AS og senere til Viken Pukkverk AS. For enkelhets skyld benyttes heretter navnet Viken på virksomheten.

Moloen med veg oppå og veger innover på øya ble bygget. Pukkverket ble etablert. Fræna foretok delvis oppgjør med grunneierne i 1985 og sluttoppgjør i 1995. Vikens avtale med Fræna ble gjennomført, og pukkverket drevet frem til vår tid. I utgangspunktet betalte Viken kr 2 pr m3 fast masse/fjell til Fræna. Ressursene innenfor arealet på ca 30 dekar ble benyttet. Viken solgte utsprengte masser dels fra kai på øya, dels på biler. En del masser ble også brukt til oppfylling utover i sjøen og til planering av industritomten etter uttaket.

I formannskapssak 80/95 gjorde Fræna følgende vedtak:

"Administrasjonen vert gjeve i oppdrag å ta opp tingingar med grunneigarane på Indre Harøy om kjøp av ein vesentleg del/heile området som er regulert til industri på sørvestlege delen av Indre Harøy gnr 3 bnr 1, 2, 3 og 4."

Etter forgjeves forhandlinger vedtok kommunestyret i møte 27. juni 1996 å ekspropriere et areal på ca 30 dekar fra Henøen. Arealet lå ved siden av det som ble kjøpt høsten 1985. Partene er enige om at det inneholdt ca 340.000 m3 fjell. Grunneierne påklaget vedtaket om ekspropriasjon, men det ble stadfestet av fylkesmannen i Møre og Romsdal 22. november 1996.

Fræna v/h.r.advokat Odd Larhammer begjærte 24. januar 1997 skjønn til Romsdal herredsrett. Som saksøkte sto Henøen, som var sameiere av ekspropriasjonsarealet. I tilsvar gjorde de gjeldende at skjønnet ikke kunne fremmes. De hadde innsigelser mot grunnlaget for ekspropriasjonen og saksbehandlingen. De anførte bl.a. at reguleringsplanen for området var innpå 10 år gammel og at kommunen kom "i tidsnød" og fattet ekspropriasjonsvedtaket uten at det var ført reelle forhandlinger.

Romsdal herredsrett holdt skjønnsforhandlinger 2.-3. oktober 1997 og avhjemlet skjønn 28. oktober 1997 med slik slutning:

1. Skjønnet fremmes.

2. Erstatningen for det areal som erverves fastsettes til kr 7,- pr m2. Fra denne erstatningen trekkes kr 96.000,- i henhold til foranstående premisser.

3. Avtale av 08.01.97 mellom Viken Pukkverk AS og Hans E. Henøen, Elling Olav Henøen, Per Sigmund Henøen og Elling Henøen, oppheves.

4. Rentefot ved eventuell forhåndstiltredelse av arealet settes til 4% p.a.

5. Fræna kommune betaler innen 2 - to - uker saksomkostninger til Elling Henøen, Hans Henøen, Kristen og Elling O. Henøen, og Per Sigmund Henøen, alle ved advokat Stig Rekdal, med kr 39.843,05 - trettinitusenåttehundreogførtitre."

Sameierne Henøen har 22. desember 1997 begjært overskjønn til Frostating lagmannsrett. Fræna har avgitt tilsvar. Overskjønnsforhandlinger ble holdt i Fræna kommunehus 9. juni 1998 med fortsettelse i Fylkeshuset i Molde 10. juni 1998. Saksøker møtte med prosessfullmektig h.r.advokat Odd Larhammer og de saksøkte med advokat Stig Rekdal. Lagmannsretten mottok forklaringer fra parter og vitner, slik det fremgår av rettsboken. Det ble fremlagt reguleringskart, skisser og fotografier av Indre Harøy, og dessuten talloppstillinger og saksdokumenter slik det fremgår av rettsboken. Lagmannsretten dro på befaring til Indre Harøy.

Ingen av partene har reist innsigelser mot fremme av overskjønnet. Det fremmes altså som ekspropriasjonsskjønn, jf skjønnsprosessloven §4.

Fræna har endret og supplert de skjønnsforutsetninger som ble lagt frem for herredsretten. Korrigerte skjønnsforutsetninger lyder slik:

1. Kommunen erverver til eiendom den grunn som er vist på kart fremlagt som bilag til skjønnsbegjæringen og vist med stikk i marken. Ervervet medfører bortfall av den kontrakten som de saksøkte inngikk med Viken Pukkverk AS den 08.01.97.

2. De erstatninger skjønnsretten fastsetter skal dekke alle erstatningsbetingende skader og ulemper som følge av ekspropriasjonen.

3. Erstatningen forutsettes fastsatt til pris pr m2.

4. Erstatningsoppgjøret skjer i samsvar med skjønnsloven §53, §54. §55. §56 og §57, eventuelt direkte til advokat

Stig Rekdal som de saksøkte har opplyst er bemyndiget til å motta oppgjøret.

Tap som følge av at utbetaling av erstatning skjer etter at tiltredelse har funnet sted, fastsettes av skjønnsretten etter bestemmelsene i §10 3. punktum i lov av 6. april 1984 nr 17 om erstatning ved ekspropriasjon av fast eiendom.

5. Når driften ved knuseverket/steinbruddet er avsluttet, vil området bli sikret på slik måte som er vanlig ved tilsvarende anlegg.

6. Kommunen vil avstå fra å kreve refundert den del av de kr 96.000,- som de saksøkte har mottatt fra Viken Pukkverk AS i h.t. avtalen av 8/1-97 i den utstrekning denne utbetalingen overskrider den erstatningen som de saksøkte måtte bli tilkjent." Fræna søkte om forhåndstiltredelse av grunnarealet, og Fylkesmannen i Møre og Romsdal ga slikt samtykke i brev av 9. oktober 1997 der det bl.a. heter:

"I medhald av §25 i oreigningslova, jfr. Kommunaldepartementet sitt rundskriv H-51/87 finn eg å kunne gi samtykke til at ovannemnde grunnareal med eventuelle rettar blir tatt i bruk før skjønn er rettskraftig. Det er eit vilkår for dette samtykke at det blir gjennomført nødvendig registreringsarbeid og fotografering m.v., jfr. oreigningslova §25 annet ledd."

Under overskjønnsforhandlingene har Fræna presisert at tiltredelsesdato skal settes til samme dag som brevet er datert - 9. oktober 1997.

Herredsretten fastsatte avsavnsrenten til 4% p.a., og det er ikke begjært overskjønn over renten. I samsvar med ekspropriasjonserstatningsloven (eksprl.) §10 utmåles erstatningen til de saksøkte pr 9. oktober 1997, og fra denne dato skal Fræna svare rente med 4 % p.a.

Det er på det rene at sameierne Henøen inngikk avtale med Viken 8. januar 1997 om levering av steinmasser fra det samme areal som kommunen allerede hadde vedtatt å ekspropriere, noe grunneierne da var kjent med. Det ble uttatt i alt 48.000 m3 faste masser før 9. oktober 1997. For dette betalte Viken kr 2 pr m3, totalt kr 96.000. Etter uttaket utgjør de gjenværende steinmasser 292.000 m3.

Fræna kommune anfører i det vesentlige:

Det var i mange år et ønske fra beboerne på Indre Harøy at de skulle få fastlandsforbindelse. Kommunen arbeidet med alternative finansieringer. På 1980-tallet ble det konkurranse om base for oljerelatert virksomhet mellom Aure kommune og Fræna kommune. Ved reguleringsplanen fra 1984 la man opp til at:

a) det skulle bygges molo med bro fra fastlandet over til Indre Harøy,

b) Viken, som ikke hadde nok ressurser i sitt steinuttak på Ytre Harøy, skulle flytte pukkverket sitt til Indre Harøy,

c) det etter uttak på øya skulle planeres industriområde der.

I 1985 var øya fraflyttet. De saksøkte sameierne eide hele øya. Etter avtaler mellom Fræna og sameierne, og mellom Fræna og Viken, ble molo og veger bygget og pukkverket etablert på øya. Den 20. april 1988 ble det holdt ferdigbefaring for vegen på moloen.

Frænas regnskap viser:

Utgifter til molo/bro kr 2.037.726,14 + administrative kostnader kr 202.000,00 = ialt kr 2.239.726,14.

Ekspropriasjonsvedtaket av 27. juni 1997 var begrunnet med Vikens behov for ytterligere stein. I strid med vedtaket inngikk sameierne avtale med Viken 8. januar 1997 om steinuttak innenfor ervervsområdet.

I utgangspunktet skal de saksøkte ha full erstatning, men det må gjøres fradrag for masser verd kr 96.000 innenfor erstatningssummen, jf skjønnsforutsetning nr 6 og oreigningsloven §28.

Ved utmålingen må det vurderes hva vanlige kjøpere er villige til å betale for arealet, forutsatt anvendelse som det "røynleg" er grunnlag for. Det finnes tusenvis av øyer med fjell på som Indre Harøy, men de har i utgangspunktet liten verdi. Det spesielle ved Indre Harøy er moloen med vegen. Man står overfor en offentlig investering. Verdiendringer pga investeringen skal det ses bort fra, jf eksprl. §5 tredje og fjerde ledd og §6 annet ledd. Uten fastlandsforbindelse ville det være utenkelig med knuseverk på øya, og uten knuseverk ingen industritomt.

Man må altså vurdere verdien av øya etter vegfremføringen og trekke fra verdien før vegen ble bygget. Differansen er verdistigningen, og den er større enn verdien av de 30 dekar som nå eksproprieres.

Herredsretten har karakterisert arealet som impediment. Det er uegnet til jordbruk. Siden det er regulert til pukkverk og industri, blir det ikke aktuelt med hyttebygging. Salgsverdien blir under enhver omstendighet veldig beskjeden.

Eksprl. §6 har nylig fått en tilføyelse om naturressurser. Tolkningen av bestemmelsen er omstridt. Antakelig må den forstås slik at sameierne likesom tidligere må tilpasse seg, jf Rt-1991-1157 (Lillehammer). Deres økonomiske tap begrenser seg til at de må vente 4-5 år til de får utta egne ressurser, m.a.o. til Viken har uttatt de gjenværende 292.000 m3 i ervervsområdet.

Man må ikke tøye endringen i eksprl. §6 for langt. Det var bare meningen å bøte på de urimelige utslag av den tidligere ordlyden.

Fræna betalte kr 4,75 pr m2 areal i 1985. Ved tilleggsoppgjør for vegarealet mellom molofestet og industriområdet, og sjøarealet utenfor, ble det betalt kr 12 pr m2 og kr 30 pr lengdemeter strandlinje i 1995. Dette var en minnelig ordning, og satsene kan ikke påberopes i ekspropriasjonsskjønnet.

Fræna viser til priser på andre industriområder i kommunen:

- "Skjæret" industriområde på ca 20 dekar ligger like ved Indre Harøy. Kommunen har solgt sjøtomter på ca 1,5 dekar for kr 10 pr m2 pluss kr 20.000 pr tomt. Det dreier seg om et oppfylt og planert område med vann og veg.

- "Ura", et opparbeidet område på 50-60 dekar i Elnesvågen mot Tornes selges for kr 40 pr m2.

Kommunen har sørget for at det er asfaltert veg, vann og avløp og strøm til området.

- Øst for Hustadmarmor AS selger kommunen sjøtomt for kr 65 pr m2. Der er asfaltert veg, vann og avløp og strøm til sjøtomtene.

Kommunen har nedlagt slik påstand:

1. Overskjønnet fremmes.

2. Kommunen fritas for å betale saksomkostninger til de saksøkte.

Henøen anfører i det vesentlige:

Sameierne har begjært overskjønn fordi de mener at erstatningen er utmålt for lavt, og fordi det ikke er riktig å gjøre fradrag for kr 96.000 slik herredsretten har gjort.

Sameierne tilbød å selge 21 dekar til kommunen, men det ble avslått og Fræna vedtok å ekspropriere 30 dekar. Området er egnet til fiskeri - og industriformål, men aller mest til havneterminal.

Avtalen fra august/september 1985 var en pakkeløsning. Eierne fikk et beskjedent beløp for arealer, men til gjengjeld molo og veger. Alt ble oppgjort i 1985 og ved etterbetalingen i 1995.

Ekspropriasjonen medfører at grunneierne:

- mister muligheten til å selge stein til Viken,

- mister retten til å selge industriareal.

I 1997 var Viken opprådd for stein til knuseverket. At grunneierne solgte noe av sin ressurs, var ikke til hinder for ekspropriasjonen. Man hjalp Viken og handlet ikke i strid med formålet for Frænas senere erverv. Krav etter oreigningsloven §28 er irrelevant. Kommunen burde heller være glad til for at sameierne hjalp Viken.

Fræna erverver nå 292.000 m3 masser som er verd kr 2 pr m3 ved salg, og dessuten et verdifult industriareal med tilflott. Det er vanskelig å finne sammenlignbare arealer som er omsatt den senere tid. Det er imidlertid eksempler på at sjøtomter i omegnen er solgt for høye summer.

Peder Rødal takserte i 1996 2 dekar hos Ingvald Rødseth for kr 250.000.

Bedriften Herskedal Fisk AS kjøpte 0,5 dekar sjøtomt av brødrene Rødseth for kr 100.000 relativt nylig.

Herskedal Fisk AS kjøpte for kort tid siden 4,6 dekar sjøtomt for kr 161000.

Bedriften Stålprodukter har tilbudt kr 50.000 for to små parseller som til sammen utgjør 1 dekar.

Sameierne skal ikke belastes kostnader ved fastlandsforbindelsen. Det blir dobbeltbetaling hvis de nå skal trekkes for moloen/vegen en gang til.

Fradrag etter eksprl. §5 tredje og fjerde ledd er irrelevant. Det er ingen verdistigning på massene. De har hatt konstant omsetningsverdi kr 2 pr m3 hele tiden. Dessuten selges 60-70% av massene direkte på båt, altså uavhengig av fastlandsforbindelsen.

Moloen og vegene er ikke knyttet til ekspropriasjonen. For øvrig gikk det mer enn 10 år fra fastlandsforbindelsen sto ferdig våren 1987 til hovedforhandlingen begynte i herredsretten.

Under enhver omstendighet kan ikke den aktuelle ekspropriasjonen av ca 30 dekar av hele øya på ca 400 dekar belastes for den totale verdistigning på øya pga moloen og vegen. Det er parodisk. Det må i hvert fall foretas en utligning sett i en større sammenheng.

Grunneierne går glipp av påregnelige inntekter. De skal ha "dagens pris" for de ressurser som blir avstått, jf tilføyelsen i eksprl. §6 første ledd. Justisdepartementets lovavdeling har avgitt en uttalelse 8. oktober 1997 om forståelsen av bestemmelsen. Holmestrand herredsrett har 11. februar 1998 avhjemlet et skjønn hvor riktig tolkning er lagt til grunn:

"Med støtte i lovavdelingens notat legger retten til grunn at påregnelighetsprinsippet skal forstås slik at eksproprianten må betale dagens pris for de naturressurser som eksproprianten har rådighet over, når eksproprianten faktisk benytter naturressursene eller der det er sannsynlig at ressursene vil bli benyttet. Denne generelle uttalelsen er konkret opprettholdt for grusforekomster senere i notatet."

Her er det på det rene at Viken, og dermed Fræna, vil nyttiggjøre seg ressursene i de kommende 4-5 år.

Sameierne er også opptatt av hvordan steinbruddet blir avsluttet. Det gjelder såvel estetisk utforming som forsvarlig sikring av de høye skjæringene. Med den nye skjønnsforutsetning nr 5, er sameierne beroliget. Man regner med at det vil bli oppsatt et gjerde, og derfor frafalles krav for skader og ulemper på gjenværende eiendom.

Kommunen selger industritomter for kr 30 pr m2, arealer som de kjøpte for 30-40 år siden. Hvis Henøen skulle selge, tilsier markedet m2-priser på mellom kr 100 og kr 200.

Henøen har nedlagt slik påstand:

"Grunneierne tilkjennes full erstatning, herunder for saksomkostninger i lagmannsretten."

Lagmannsretten bemerker:

Utgangspunktet er at eierne skal ha full erstatning i samsvar med Grunnloven §105 og ekspropriasjonserstatningsloven av 6. april 1984 nr 17 (eksprl.), slik loven lyder med siste lovendring av 19. juni 1997 nr 81. Eierne skal ha høyeste verdi av salgsverdi og bruksverdi, jf eksprl. §4, §5 og §6. Som det fremgår ovenfor, utmåles erstatningen pr fastsatt tiltredelsestidspunkt 9. oktober 1997.

Et hovedspørsmål er om man skal ta i betraktning verdistigning som skyldes moloen og veganlegget. Herredsretten kom til at vilkårene var oppfylt etter såvel eksprl. §5 tredje ledd som fjerde ledd:

"Det skal ikkje takast omsyn til verdiendringar som kjem av oreigningstiltaket, eller av gjennomførde eller planlagde investeringar eller verksemd som har direkte samanheng med oreigningstiltaket.

Det skal ikkje takast omsyn til verdiendringar som kjem av andre investeringar som oreignaren har gjennomført i dei siste 10 åra før hovudførehavinga i underskjønet tok til. Det skal heller ikkje takast omsyn til verdiendringar som kjem av planar som oreignaren har om framtidige investeringar. Når eit offentleg organ er oreignar, skal det sjåast bort fra verdiendringar som kjem av offentlege investeringar som nemnt, anten dei er statlege, fylkeskommunale eller kommunale."

Tilsvarende bestemmelse gjelder ved bruksverdi etter §6.

Bjørn Stordrange uttaler om §5 tredje ledd i "Ekspropriasjonserstatningsloven" (1991) side 95:

"Konklusjonen må altså bli at når det gjelder årsakskravet, er ikke rettstilstanden vesentlig endret ved den nye loven, men når det gjelder kravet til sammenheng (mellom ekspropriasjonstiltaket og de tilknyttede virksomheter) er dette forsterket og skjønnsfaktorene klargjort i forhold til den tidligere rettstilstand."

Bestemmelsen gjelder enhver verdistigning eller verdireduksjon som står i årsakssammenheng med selve ekspropriasjonstiltaket, eller med andre tiltak som er resultat av den ekspropriasjonstillatelse det eksproprieres etter.

Lagmannsretten finner ikke at utvidelsen av pukkverket/industritomten fører til verdiendringer på arealet som avstås. Vedtaket om ekspropriasjon eller selve utvidelsen har heller ikke ført til tiltak e.l. som skaper verdistigning på arealet.

Molo og veg skapte nok verdiendringer på øya, men de er ikke et resultat av utvidelsen av pukkverket/industritomten. Investeringene på midten av 1980-tallet ble heller ikke gjort med henblikk på ekspropriasjonen i 1996.

Spørsmålet blir så om vilkårene etter §5 fjerde ledd er oppfylt. Det blir avgjørende om de offentlige investeringene i fastlandsforbindelsen var "gjennomført" innenfor de siste 10 år før hovedforhandlingen i herredsretten tok til 2. oktober 1997. Bestemmelsen i §5 fjerde ledd er utdypet i Rt-1990-335 flg:

"Når verdistigningen skyldes investeringer som er utført som et samlet anlegg, synes det naturlig å forstå loven slik at fristen som alminnelig regel begynner sitt løp når hele anlegget er fullført fysisk. Da er investeringer i lovens forstand "gjennomført". Om det skulle gjenstå utbetalinger for arbeidet, godkjennelse av dette eller overtakelse av anlegget, kan i denne sammenheng ikke ha betydning." (side 339).

Fræna har vist til at en regning for rekkverk på moloen ble betalt i mars 1988, og at ferdigbefaring ble holdt 20. april 1988. Således mener kommunen at investeringene ble "gjennomført" innenfor 10-årsfristen. Lagmannsretten finner at disse forhold ikke er avgjørende, jf sitatet ovenfor.

Fræna har fremlagt et oppsett over kostnadene til fastlandsforbindelsen, revisorbekreftet 18. mai 1998. Kommunen har forklart at bilagene er i behold, og at man for øvrig har saksdokumenter vedrørende anlegget. Til tross for at Per Sigmund Henøen ca 10. mai 1998, og lagmannsretten under overskjønnsforhandlingene, har anmodet Fræna om å fremlegge byggemøterapporter, notater eller annen dokumentasjon om det nøyaktige tidspunktet for fysisk fullføring, har Fræna unnlatt å gjøre det.

Derimot har Gunder Viken, vitne påberopt av Fræna, forklart seg om fastlandsforbindelsen, som han selv var med på å bygge. Allerede i 1986 var det mulig å komme over til øya på en lav molo som gikk i bue. Våren/forsommeren 1987 ble det bygget bro innenfor buen, og moloen ble oppfylt henimot 2 m på begge sider av broa. Han mener bestemt at moloen og veganlegget sto ferdig sommeren 1987.

Lagmannsretten har på denne bakgrunn funnet bevist at arbeidene var gjennomført tidligere enn det tidspunktet 10-årsfristen skal regnes fra i 1987, jf eksprl. §5.

Det gjøres m.a.o. ikke fradrag for verdiendringer etter eksprl. §5 tredje og fjerde ledd eller §6 annet ledd.

Lagmannsretten tilføyer at fradrag må nektes, også på avtalegrunnlag. Avtalen mellom Fræna og Henøen av august/september 1985 var gjensidig. Den påla begge parter rettigheter og plikter. En av kommunens plikter var å sørge for at det ble bygget molo og veger. Til gjengjeld avga Henøen areal - steinmasser og industriareal - til en lav pris pr m2. Lagmannsretten slutter seg til sameiernes oppfatning om at moloen og veger må anses oppgjort ved pakkeløsning - avtalen fra 1985. Hvis det nå skal gjøres fradrag for verdiøkning slik kommunen krever, innebærer det dobbeltbetaling fra Henøen, og det har ikke kommunen noe rettskrav på.

Den påregnelige utnyttelse av eiendommene er først uttak av steinmassene, og deretter planering og klargjøring av arealet til industritomt. Når man skal utmåle full erstatning, må man derfor legge sammen bruksverdien mht masseuttak og salgsverdien av den gjenværende tomten.

Hvis sameierne hadde drevet pukkverk og industri eller annen forretningsvirksomhet, ville det være korrekt å anvende en kapitaliseringsrente i størrelsesorden 7%. I dette tilfellet har de tre møtende sameiere opplyst at deres yrker er snekker, daglig leder og spesialpedagog. De har ikke oppgitt at de driver næringsvirksomhet eller har investeringer som tilsier en høy kapitaliseringsrentefot. Når det også tas i betraktning størrelsen av erstatningen for den enkelte, er lagmannsretten kommet til at det riktige må være å legge til grunn en vanlig objektivisert kapitaliseringsrente på 5%, jf synspunktene i Rt-1994-557.

Ved selve utmålingen anvender lagmannsretten den nye bestemmelsen i eksprl. §6 første ledd. Ved beregning av bruksverdi skal det: "...gjevast vederlag etter dagens pris for dei ressursane på eigedomen som vert oreigna og som har salsverde som standskog, jord, sand- og grusforekomster m.v. når dette er pårekneleg etter 1. punktum."

På tiltredelsestidspunktet 9. oktober 1997 var det 292.000 m3 fast masse/stein på det aktuelle arealet, og partene er enige om at salgsverdien er kr 2 pr m3. Gunder Viken har i sin vitneforklaring i lagmannsretten uttalt at han påregner å ta ut alt sammen i løpet av 5 år.

Når massene settes til 292.000 m3, slik de var på tiltredelsestidspunktet, er det gjort fradrag for 48.000 m3 som grunneierne solgte til Viken tidligere i 1997. Noe ytterligere fradrag etter oreigningsloven §28 blir det ikke spørsmål om, og det har heller ikke Fræna påstått.

Lagmannsretten kapitaliserer fremtidige salg av masser til Viken. Det dreier seg om ialt 292.000 m3 - kr 2 over 5 år fra 1997, og med kapitaliseringsrente 5%.

I tillegg kommer neddiskontert salgsverdi av industritomten som må forventes å være klargjort etter de 5 årene. Imidlertid er det ikke gitt at tomten vil bli omsatt eller tatt i bruk ved ferdigstillelsen. Lagmannsretten finner det mest sannsynlig at det vil gå ytterligere noen år før den blir utnyttet. Det er tatt hensyn til dette ved erstatningsutmålingen.

Begge parter har fremlagt priseksempler for industritomter i kommunen. De kommunale tomtene er til dels priset lavt, noe som har sammenheng med at kommunen har sittet på arealer i mange år før de er klargjort. Videre er det vanlig at kommuner setter moderate priser på sine tomter for å stimulere til næringsvirksomhet. Henøen har på sin side vist til eksempler på salg med høye priser. Det er til dels arealer som kjøpere har hatt særlig interesse i å skaffe seg, f.eks. fordi det gjelder nabotomter til egen virksomhet. Videre er det vist til prisene ved sluttoppgjøret med Fræna i 1995.

Partenes eksempler gir liten veiledning. Lagmannsretten er henvist til en utpreget skjønnsmessig vurdering. Det har også sammenheng med at man må vurdere prisnivået flere år frem i tid. Etter en samlet vurdering er lagmannsretten kommet til en erstatning på avrundet kr 960.000 pr 9. oktober 1997.

Henøens overskjønnsbegjæring har ført frem, og sameierne skal ha dekket sine saksomkostninger for lagmannsretten, jf hovedregelen i skjønnsprosessloven §54.

Advokat Rekdal har inngitt omkostningsoppgave på kr 41813,05, hvorav salær utgjør kr 38.500 og utgifter kr 3.313,05. Omkostningene anses å ha vært nødvendige for en betryggende utførelse av oppdraget.

I tillegg kommer kostnader til lagmannsretten, slik at Fræna må betale:

Salær til advokat Rekdal kr 38.500,-+ Utgifter hos advokat Rekdalkr 3.313,05+ Rettsgebyr kr 7.575,-+ Honorar til skjønnsmennene Bang, Jørgensenog Eikrem for 2 lange og 1 vanlig rettsdagkr 3.400 x 3 kr 10.200,-+ Honorar til skjønnsmann Hammerø(tapt arbeidsfortjeneste) kr 8.312,50+ Reiseutgifter for skjønnsmennene kr 7.128,65= Ialt kr 75.029,20

Partene er enige om at erstatning og saksomkostninger utbetales til sameierne v/advokat Stig Rekdal. Det har sammenheng med den innbyrdes fordeling mellom sameierne, idet de har ulike eierandeler i det eksproprierte arealet.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

Innen 2 - to - uker fra forkynnelse av overskjønnet betaler Fræna kommune til Elling Henøen, Hans Henøen, Kirsten og Elling Olav Henøen og Per Sigmund Henøen i fellesskap v/advokat Stig Rekdal:

1. erstatning som fastsatt ovenfor i overskjønnet tillagt 4% rente p.a. fra 9. oktober 1997 til betaling finner sted,

2. saksomkostninger for lagmannsretten med 75.029,20 - syttifemtusenogtjueni 20/100 - kroner.