LF-1998-598

Instans:	Frostating lagmannsrett - Dom
Dato:	1998-12-11
Publisert:	LF-1998-00598
Stikkord:	Tingsrett, Servitutt
Sammendrag:
Saksgang:	Fosen herredsrett nr. 45/98 A - Frostating lagmannsrett LF-1998-00598 A.
Parter:	Ankende part: Eirin Lisbeth Wold og Knut Wold, Trondheim (Prosessfullmektig: Advokat Hans O. Kveli, Steinkjer). Motparter: 1. Sten A. Stensen, Kongsberg 2. Elisabeth Røssing, Gjerdrum (Prosessfullmektig: Advokat Per-Victor Zachrisen, Kongsberg).
Forfatter:	Lagdommer Sverre Erik Jebens, formann. Konstituert lagdommer Anne Cathrine Frøstrup. Ekstraordinær lagdommer Nanne Kindt Grut
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §172, Husleieloven (1939) §34, Friluftsloven (1957) §4, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3, Servituttlova (1968) §2, Hendelege eigedomshøvelova (1969) §10, §8, Plan- og bygningsloven (1985)

Saken gjelder spørsmålet om det foreligger rett til atkomst med motorkjøretøy til eiendommen gnr 3 bnr 103 over eiendommen gnr 3 bnr 35, begge beliggende i nærheten av Titran i Frøya kommune.

Tvisten angår tre eiendommer som ligger til hverandre mellom fylkesveien og sjøen, den ene er gnr 3 bnr 4, som er hovedbølet. Denne eies i dag av Sten W. Stensen. Videre ligger gnr 3 bnr 35, som i dag eies av Sten Stensen og Elisabeth Røssing, samt gnr 3 bnr 103, som nå eies av Knut og Eirin Wold. De to siste eiendommene grenser mot sjøen, og for å komme til bnr 103 må man i dag passere over bnr 35.

I 1934 ble avholdt skylddelingsforretning over gnr 3 bnr 4, i anledning at halvparten ble solgt til de nåværende eierees foreldre, Tomine og Arne Stensen, det ble nytt bruksnr 35. Det het at de nødvendige veier til kaien og sjøhustomten "forbeholdes kjøperen", med andre ord en rett for eier av gnr 3 bnr 35 til å passere gnr 3 bnr 4. Videre ble bestemt at "forbeholdes der adkomstvei for hovedbølet til den utlagte bryggetomt på den fraskilte del", dvs rett for bnr 4, hovedbølet, til å passere bnr 35 for å komme på en bryggetomt som fremdeles skulle tilhøre hovedbølet. Det het også at "De nødvendige kjøreveier henlegges til hver sin eiendom".

I 1980 inngikk eier av hovedbølet, Sten W. Stensen, en avtale for to år om gangen med daværende eier av bnr 35, Tomine Stensen, om å betale en årlig avgift kr 2500 for å bruke hennes kaianlegg samt leie av lagerplass i forbindelse med utviklingen av fiskeoppdrettsanlegg. Videre skulle betales kr 500 pr år for landfeste i Tomine Stensens eiendom. Denne kontrakten ble fornyet frem til 1986. Da ble inngått ny avtale om bruksrett mellom Sten W. Stensen og de nye eierne av gnr 3 bnr 35, Sten Stensen og Elisabeth Røssing. Denne avtale var for fem år om gangen, og leier skulle betale kr 6000 pr år.

I 1983 søkte Sten W. Stensen om byggetillatelse for å sette opp en bygning, forkjøkken, på sin eiendom, hovedbølet. Huset skulle plasseres ned mot sjøgrensen, og grensende i østlig retning mot bnr 35. Bygget skulle romme "forkjøkken, sosiale rom, lagerrom, kontor", og skulle brutto være 292,8 m2 ".

På byggemeldingen var krysset av for at "tomta har atkomst til riksveg ( fylkesveg)", og at vegsjefens avkjøringstillatelse forelå. Vedlagt søknaden lå situasjonskart hvor det var tegnet inn veg inn på eiendommen. Nybygget var tegnet inn som liggende nærmest perpendikulært på atkomstveien. Da byggesaken ble godkjent av bygningsrådet, var bygget allerede oppført.

I 1985 søkte Sten W. Stensen om fradelingstillatelse. Det ble krysset av for atkomst til riksveg, og at det var privat veg. Arealet var ca 0,8 mål. Fradelingstillatelse ble gitt, og den nye eiendommen fikk betegnelsen gnr 3 bnr 103.

Sten Stensen opprettet Bustvik fiskeoppdrett og senere omgjorde han det til aksjeselskap, Bustvik Fiskeoppdrett AS. Rundt 1989/90 ble fiskeoppdrettsanlegget i Bustvika avviklet og virksomheten overført til et fastlandsbasert oppdrettsanlegg lenger ut ved Titrann. I 1995 ble ca 90 % av aksjene solgt til oppdrettsfirmaet SalMar AS. Huset på tomten bnr 103 var en del av aksjeselskapets verdier og eiendomsretten til huset gikk derfor også over til de nye aksjeeierne, SalMar AS.

I 1993 hadde ekteparet Eirin og Knut Wold ( heretter Wold) inngått en 10-års leieavtale angående boarealdelen av bygget på tomten bnr 103. Denne leieavtalen fulgte derfor med på kjøpet ved ovedragelsen til SalMar AS.

Ved kjøpekontrakt av 20 juni 1997 mellom Bustvik Fiskeoppdrett AS og Wold ble eiendommen bnr 103 solgt til Wold for kr 500000. Underetasjen ble fortsatt leiet bort til Leif Okstad, som er blikkenslager, ved at de nye eierne inngikk en ny leiekontrakt med ham.

Samtidig med at kjøpekontrakten ble underskrevet gav eierne av bnr 35, Stensen/Røssing, varsel til de nye kjøperne om at de ikke hadde rett til atkomst over deres eiendom. Sten W. Stensen, eier av hovedbølet, ønsket også å sperre atkomsten til sjøen og atkomsten for bnr 103, men er senere kommet til enighet med eierne av bnr 103.

Synspunktet om at eierne av bnr 103 ikke hadde rett til kjøreatkomst ble fulgt opp av Sten Stensen i brev av 9 desember 1997 hvor han gav uttrykk for at han ville nekte ferdsel med motorkjøretøy, men at Wold fremdeles kunne få "fri adkomst" til eiendommen sin. I slutten av januar 1998 mottok Wold brev fra Stensen om at kaia ville bli stengt for ferdsel med motorkjøretøy fra og med 20 februar 1998. Bom ble satt opp, men etter at det ble inngitt begjæring om midlertidig forføyning, ble denne trukket ved at Wold fikk nøkkel og tillatelse til å passere som før inntil denne saken er avgjort.

Stevning med påstand om stedsevarig rett til kjøreatkomst over bnr 35 ble tatt ut 26 februar 1998. Fosen herredsrett avsa 15 mai 1998 dom med slik domsslutning:

1. Sten Stensen og Elisabeth Røssing frifinnes.

2. Erstatning for sakens omkostninger tilkjennes ikke.

Wold har rettidig anket dommen inn for lagmannsretten. Stensen og Røssing har tatt til motmæle. Hovedforhandling ble avholdt på Frøya 16. november 1998. Begge parter møtte og avgav forklaring. Det ble ført tre vitner og for øvrig foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Retten foretok befaring. Saken står i det vesentlige i samme faktiske og rettslige stilling som i herredsretten.

Wold har i det vesentlige anført:

Bruksrettavtalen av 1980 gjaldt særskilt rett til å disponere areal i forbindelse med fryseribygningen. I forbindelse med utvidelse av anlegget ville det bli en del mer ren driftstrafikk.

Nybygget kom først 3-4 år etter dette. Det ble i forbindelse med planleggingen av bygget på tomten bnr 103 inngått en muntlig avtale mellom daværende eier av bnr 35, Tomine Stensen, og eier av hovedbølet, Sten W. Stensen. Stensen ville ikke gå i gang med denne investeringen uten at det forelå rett til atkomst. Vitnene har bekreftet at Stensen sikret seg dette. Det var klart for partene at dette gjaldt en rett for eiendommen som sådan, ikke bare en personlig rettighet for Sten W. Stensen.

Søknaden om byggetillatelse viser atkomstveg. Det var ingen andre alternativ enn den eksisterende veg. Det var rimelig for henne å godta denne som atkomst etter at Sten W. Stensen hadde bygget ny kai også for henne. Stensen hadde ikke bygget om ikke dette var i orden.

Byggesøknaden er i samsvar med det som Sten W. Stensen mente å ha avtale om.

Ved fradelingssøknaden er også angitt atkomst over privat vei. Tomine fikk nabovarsel og var til stede under fradelingen. Hun hadde all oppfordring til å protestere. Også da eiendommen ble overført til SalMar A/S gjennom aksjeoverdragelsen hadde hun all grunn til å protestere hvis hun hadde ment at atkomsten kun var en personlig rett for Sten W. Stensen. Eiendommens verdi var en del av forutsetningen for den totale pris SalMar AS gav for aksjene i Bustvik Fisk AS. Da aksjene ble overdratt og derved huset som del av selskapets verdier, var atkomst til eiendommen intet tema.

Kommunen har i sin planleggingsprosess forutsatt at atkomst til eiendommen var avklart mellom partene.

Bruksrettsavtalen av 1986 gjaldt også utelukkende den kommersielle utnyttingen av kaianlegget i forbindelse med oppdrettsvirksomheten. Den endrete bruk av eiendommen fra 1990, da oppdrettssvirksomheten ble flyttet og Wold begynte å leie førte heller ikke til protester fra Tomine.

Da SalMar AS, ved daglig leder Gustav Witzøe, solgte eiendommen til Wold, var heller ikke atkomsten tema mellom partene. Også Witzøe forutsatte at eiendommen hadde atkomst. Man kan ikke utlede noe av kjøpekontraktens formuleringer, da dette var en standardkontrakt hvor hovedhensikten var at SalMar AS ikke skulle sitte igjen med noe ansvar.

Problemene har sin bakgrunn i forhold som faller utenfor saken, nemlig det forhold at Sten W. Stensens sønn Stig ikke fikk anledning til å kjøpe eiendommen.

Subsidiært er atkomst etablert gjennom konkludent adferd fra Tomine Stensens side. Både kaianlegget og bygget ble ført opp uten protest. Ved en så stor investering måtte Tomine ha plikt til å si fra om hun mente at det ikke eksisterte veirett. Det er de samme momenter her som i forbindelse med det som taler for at det ble inngått en avtale mellom partene. Det er vist til Rt-1992-352.

En rett til atkomst bygget på passivitet omfatter på grunn av forhistorien om industrivirksomhet også atkomst med motorkjøretøy.

Det var en omfattende rettighet som i sin tid ble etablert. Den mindre bruk som følger med fritidsbruk må i alle fall aksepteres.

Også rimelighetshensyn taler for at vegrett tilkjennes. Denne rettighet er nødvendig for å opprettholde eiendommens verdi og å gjøre den salgbar. Atkomstrettighet vil ikke være til ulempe for Stensen/Røssing. Ulempene var større før under industrivirksomheten.

Det er lagt ned slik påstand:

1. Eirin og Knut Wold har som eiere av eiendommen gnr 3, bnr 103 på Frøya, stedsevarig rett til adkomst, herunder kjøreadkomst, over eiendommen gnr. 3, bnr. 35 tilhørende Sten A. Stensen og Elisabeth Røssing.

2. Sten A. Stensen og Elisabeth Røssig tilpliktes å erstatte Eirin og Knut Wold omkostninger både for herredsrett og lagmannsrett."

Sten Stensen og Elisabeth Røssing har i det vesentlige gjort gjeldende:

Det foreligger ingen muntlig avtale mellom den gang Sten W. Stensen og Tomine Stensen om rett til atkomst. Sten W. Stensen brukte kaianlegget fra 1984 til ca 1990, og Tomine Stensen inngikk særlige tidsbegrensete avtaler med ham som gjaldt rett til å kjære truck på kaianlegget. Det var ikke spørsmål om egen veiatkomst.

Ved salget fra Sten W. Stensen til SalMar AS ved Witzøe sa Stensen at Witzøe måtte ta opp spørsmålet om atkomst med Tomine. Det gir ingen rettigheter om både Witzøe og Wold har gått ut fra at det har vært en veirett. Atkomst har ikke vært noe tema ved den tidligere overdragelsen.

Rett nok hadde Sten W. Stensen en aksessorisk adgang på grunn av bruksavtalene, men det ble ikke inngått noen egen avtale om veirett for eiendommen. Tomine Stensen ville ha ryddige forhold og inngikk skriftlige avtaler om leie av kaianlegget, men det er ikke noe skriflig om veirett. Skylddelingsforretningen av 1935 gjelder fortsatt i sin helhet.

Det har ikke vært vanlig at kommunen undersøkte om det forelå veirett. Man kan ikke trekke slutninger av at kommunen har gitt byggetillatelse og fradelingstillatelse på bakgrunn av opplysninger om at det har foreligget veirett. Det var på det rene at Sten W. Stensen hadde mulighet for atkomst over egen eiendom og Tomines kai da han bygget. Det er forøvrig også dag mulig å etablere atkomst over Sten W. Stensens eiendom, hovedbølet.

Det vises til husleieloven §34 første ledd og Kobbe: Kommentarutgave 1989 s 141 om at eiendommen går tilbake til eier når leieforholdet opphører. Det vises også til lov om hendelege eiendomstilhøve §8 jf §10 annet ledd.

Utgangspunktet er at man må ha en særskilt rett for å kjøre over annen manns eiendom. Det er vist til friluftsloven §4, Rt-1982-1082 og Rt-1953-1435.

Det var ikke grunn for Tomine til å reagere på nabovarsel ved søknaden om byggetillatelse og ved fradelingssøknaden. Sten W. Stensens eiendom grenset på to sider til tomten til bnr 103. Der kunne man legge vei. Det er ikke noe bygningsmessig krav at veien er påbegynt. Det er bl a vist til Schultze/Ditlefsen: Plan- og bygningsloven med kommentarer, (1988) s 152. Det er bare ved ubebygde tomter at det ved byggesøknad er krav om atkomst, det er vist til samme sted s 154.

Det er heller ikke etablert veirett ved passivitet. Det er vist til Brækhus: Norsk Tingsrett s 206. En slik rett kan kun tenkes etablert som aksessorisk rett i forhold til Sten W. Stensens eiendom. Tomine Stensen er ikke part i noe aksessorisk forhold. Det skal mye til for at passivitet kan være rettsstiftende, jf Brækhus s 617 - 619. Eiendomsretten til Tomine ble ikke positivt krenket ved noen av disse disposisjonene. Det er også vist til Rt-1941-72 om at tålt bruk ikke er hevdsgrunnlag. I og med at det har vært så begrenset omfang og ikke til sjenanse har det vært tålt bruk. Men man må skille mellom rett til atkomst og rett til å bruke motorkjøretøy.

Det må sondres mellom hvem man skiller ut fra, og hva slags bruk det gjelder. Bruk av kai er spesielt, jf Rt-1966-776.

Rimelighetsbetraktninger tilsier ikke rett til å bruke motorkjøretøy, da det ikke er noe problem å lage alternativ atkomst over Sten W. Stensens eiendom. Vegloven kan anvendes som hjemmel for å ekspropriere, og litt sprengning må til.

Det er lagt ned slik påstand:

1. Fosen herredsretts dom stadfestes forsåvidt gjelder pkt. 1

2. Eirin Lisbeth og Knut Wold dømmes in solidum til å betale sakens omkostninger for herredsrett og lagmannsrett.

Lagmannsretten skal bemerke:

Spørsmålet i saken er om det er etablert en stedsevarig servitutt på eiendommen gnr 3 bnr 35 i Frøya kommune i form av rett til atkomst med motorkjøretøy over denne eiendom frem til eiendommen gnr 3 bnr 103.

Lagmannsretten ser det etter bevisførselen slik at de tidsbegrensete kontrakter om leie av kaiarealet som ble inngått mellom Tomine Stensen og Sten W. Stensen ikke får direkte betydning i denne saken. Avtalene var konkret knyttet til bruk av kaianlegget som en del av den aktuelle industrivirksomheten, og ble inngått før huset ble oppført og opphørte også å gjelde før siste året av den siste femårskontrakten løp ut. Avtalene opphørte da virksomheten ble nedlagt.

Etter en total vurdering av bevisene finner lagmannsretten det overveiende sannsynlig at Tomine aksepterte atkomst over sin eiendom til nybygget. Det var en rimelig ordning at Sten W. Stensen fikk bruke hennes tomt og kaianlegg som atkomst til sitt nye hus når han i det vesentlige hadde finansiert ny kai på hennes eiendom. Driftsavtalene tok hånd om godtgjørelse for den ekstra belastning som selve oppdrettsvirksomheten medførte.

Det har formodningen mot seg at atkomsten til huset skulle være tidsbegrenset til driftsavtaleperiodene for kaianlegget. Å etablere alternativ atkomst til bnr 103 vil medføre omfattende sprengningsarbeider. Stensen ville ut fra byggets plassering ikke ha satt i gang med bygging uten å ha avklart atkomstspørsmålet. Det må med andre ord ha vært kontakt mellom naboene Tomine og Sten W. Stensen i forbindelse med oppføringen av bygget.

Det ble under enhver omstendighet sendt nabovarsel med angivelse av rett til atkomst over privat vei, og Tomine reagerte ikke på det. Selv om hun ikke reagerte fordi det var hennes slektning Sten W. Stensen som skulle bygge, finnes det ikke sannsynliggjort at hun satte begrensninger knyttet til at det bare var en personlig rett knyttet til Sten W. Stensen som eier. Hun aksepterte at det var veirett over hennes eiendom til det bygget som ble ført opp på naboeiendommen.

Tomine var videre til stede ved delingsforretningen hvor de samme opplysninger ble gitt. Heller ikke her innkom noen protester fra Tomine. Aksepten av atkomst må ha bygget på at Tomine Stensen mente at Sten W. Stensen hadde rett til å passere, det var ikke bare tålt bruk.

Rett nok hadde ikke eierne av bnr 35 noen direkte plikt til å reagere ved det eiendomsskiftet som ble følgen av at aksjeselskapet ble kjøpt av SalMar AS. Men det legges til grunn at de var klar over hva som skjedde og at Witzøe i mellomtiden reelt sett ble ny eier av eiendommen, uten at det er opplyst at de reagerte på dette på noen måte.

Kommunens aksept av byggeprosjektet og fradeling kan man imidlertid ikke trekke slutninger av i seg selv, da de ikke kan sees å ha hatt noen spesiell kontrollfunksjon i denne anledning. Ut fra deres saksbehandlingskrav var søknadene tilfredsstillende.

Vitneførselen angående hva som ble sagt i forbindelse med overdragelsen av huset fra Stensen til SalMar As kan man heller ikke trekke nevneverdig ut av. Sten W. Stensen gav uttrykk for at han sa til Witzøe at han måtte ordne med atkomst, mens Witzøe sa at atkomst ikke var tema under forhandlingene.

Lagmannsretten kan heller ikke finne bevist at Tomine Stensen av prinsipielle grunner på bakgrunn av det som ble bestemt ved skylddelingsforretningen i 1934 ikke aksepterte at Sten W. Stensen og den kjøring som hans virksomhet førte med seg skulle ha atkomst over eiendommen.

Det kan imidlertid reises spørsmål om hva slags atkomstrett Sten W. Stensen i sin tid fikk. Som nevnt må man se bort fra de tidsbegrensete avtalene om leie av kaianlegget til rene driftsformål. Det legges til grunn at atkomstretten ikke kunne være mer omfangsrik enn det som behovet den gang tilsa. Bygget ble etablert til industri, og i den forbindelse kunne tenkes noe biltrafikk. Det meste av trafikken med truck etc anses dekket av driftsavtalene. Bruksrettens omfang for øvrig følger av det naturlige behov for førstnevnte eiendom, idet utøvelsen må skje under hensyn til prinsippet i servituttloven §2. Lagmannsretten er etter dette kommet til at eiendommen gnr 3 bnr 103 har en stedsevarig rett til atkomst med motorkjøretøy over eiendommen gnr 3 bnr 35.

Wolds anke har ført frem. Avgjørelsen har imidlertid budt på så stor tvil at Stensen og Røssing har hatt rimelig grunn til å la saken komme for retten. Saksomkostninger tilkjennes derfor ikke for noen av instansene, jf tvistemålsloven §172 annet ledd.

Slutningen utformes i tråd med de ankende parters påstand.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Eirin og Knut Wold, har som eiere av eiendommen gnr 3 bnr 103 på Frøya, stedsevarig rett til atkomst, herunder kjøreatkomst, over eiendommen gnr 3 bnr 35, tilhørende Sten Stensen og Elisabeth Røssing.

2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.