LF-1998-942

Instans:	Frostating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1999-08-23
Publisert:	LF-1998-00942
Stikkord:	Odelsovertakst
Sammendrag:
Saksgang:	Orkdal herredsrett nr. 96-00107 b - Frostating lagmannsrett LF-1998-00942 b.
Parter:	Saksøker: Jostein Ervik, Oppdal (Prosessfullmektig: Advokat Harald Hoel, Oppdal). Saksøkt: Randi Nærby, Halden (Prosessfullmektig: Advokat Finn Grøstad, Jevnaker).
Forfatter:	Lagdommer Mats Stensrud, formann. 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54, §54a, §65, §72

Saken gjelder odelsovertakst for eiendommen «Rønningen» gnr 302 bnr 1 i Oppdal. Det er en jord- og skogbrukseiendom på ca 497,5 dekar fordelt på tre parseller ved Stølen og Fagerhaug i Oppdal.

Frostating lagmannsrett avsa 2. september 1997 dom i sak mellom søsknene Jostein Ervik og Randi Nærby. Domsslutningens punkt 1 har slik ordlyd:

«Jostein Ervik har rett til å løse eiendommen Rønningen gnr 302 bnr 1 i Oppdal i kraft av odelsrett.»

Dommen ble rettskraftig, og saken mellom partene fortsatte med odelstakst, jf odelsloven §65. Etter skriftlig saksforberedelse og hovedforhandling, avhjemlet Orkdal herredsrett 21. juli 1998 odelstakst med slik slutning:

«1. Eiendommen Rønningen, gnr. 302 bnr. 1 i Oppdal verdsettes ved odelstakst til kr 450.000,- - kronerfirehundreogfemtitusen 00/100.

2. Jostein Ervik betaler kr 28.750,- - kronertjueåttetusensjuhundreogfemti 00/100 - i saksomkostninger til Randi Nærby v/advokat Finn Grøstad. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen.»

Det ble samtidig avsagt fravikelseskjennelse med slik slutning:

«Randi Nærby plikter 1 - en - måned etter at det foreligger rettskraftig odelstakst å utstede skjøte til Jostein Ervik på eiendommen Rønningen, gnr. 302 bnr. 1 i Oppdal mot samtidig betaling av løsningssummen. Jostein Ervik har fra samme tidspunkt rett til å overta bruken av eiendommen.»

Randi Nærby har begjært odelsovertakst til Frostating lagmannsrett, idet hun mener at eiendommen er verdsatt for lavt. Jostein Ervik har tatt til motmæle. Frostating lagmannsrett holdt hovedforhandling i Oppdal 26. mai 1999. Det ble fremlagt kart, planutkast, eiendomsbeskrivelser og delingsforretninger, fotos m.v. Retten mottok forklaringer fra partene og besiktiget alle tre parseller, dessuten bygningen utvendig. Under forhandlingene ble det protokollert:

«Retten ble enig med prosessfullmektigene om at de - etter høringsuttalelser og kommunestyrets behandling av revidert kommuneplan 30. juni 1999, i fellesskap oversender til retten eventuelt materiale med kommentarer. Dette forutsettes gjort innen 15. juli 1999.»

Ved odelsovertaksten er det således tatt hensyn til dette skriftlige innlegg fra prosessfullmektigene. Randi Nærby har også fått innlevere brever av 21. og 22. juli 1999 med vedlegg, der hun har argumentert for omfattende hyttebygging på gården.

Jostein Ervik anfører i det vesentlige:

Gården har vært i slekten i flere generasjoner, men etter 1940 har driften vært beskjeden. Fjøset ble revet i 1965 og i dag står det bare igjen ett hus - våningshuset i tømmer - men det er i elendig forfatning og må påregnes revet.

Herredsretten har gitt dekkende beskrivelser av de tre parsellene på ca 497,5 dekar.

I Stølslia er det 10 hyttetomter. Det ble inngått festekontrakter med hytteeiere i perioden 1971-79. I dag er 5 hyttetomter solgt, mens 5 fortsatt festes bort. Årlige festeavgifter utgjørt i alt kr 4.150.

I Stølslia er det meste av arealet som er egnet til hyttebygging, allerede disponert til dette formålet. I kommunen arbeides det med ny kommuneplan, og hyttefeltet i Stølslia forventes noe utvidet. Dette gjelder imidlertid den øverste del av lia der det er svært bratt og utilgjengelig. Det er utilfredsstillende adkomst, til dels langs gamle Gamle Kongevei hvor biltrafikk er forbudt.

Rundt huset på parsellen Rønningen er alt areal avsatt til LNF - landbruk, natur- og friluftsområde.

Skogparsellen på Fagerhaug ligger i forskjellige soner, avsatt dels til LNF-område, dels til område hvor hyttebygging er tillatt og dels til område hvor boligbygging er tillatt. I utkastet til ny kommuneplan ligger hele parsellen i LNF-område.

Etter odelsloven §49 skal man verdsette til landbruksverdi, det vil si basert på at eiendommen hovedsakelig nyttes til jordbruksformål. Det kan tas i betraktning at man får solgt tomter, men som nevnt er det meste av tomtearealet allerede disponert. Jostein Ervik erkjenner at hyttetomter nå selges for opptil kr 125.000-150.000. Man må dog ta i betraktning adkomstproblemene. Ny veg planlegges, men den tar mye areal og blir kostbar å anlegge.

Jostein Ervik aksepterer herredsrettens takst. Den synes å forutsette salg av 3 hyttetomter, hver à kr 125.000. Jostein Ervik selv er først og fremst opptatt av å tilflytte eiendommen og drive den som landbrukseiendom.

Han har nedlagt slik påstand:

«Odelsovertaksten fremmes og Jostein Ervik tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Randi Nærby anfører i det vesentlige:

Ved odelstakst etter odelsloven §49 er det riktig at jordbruksformål er utgangspunktet, men det gjelder arealmessig. Det er intet til hinder for at verdien av tomter overstiger verdien av jordbruksareal ved utmålingen.

Siden herredsrettens behandling har det skjedd endringer.

I Stølslia blir det utvidet byggemulighet, idet byggegrensen forskyves oppover til kote 760. På 5 hyttetomter har det vært festeinntekter på kr 4.150, men disse er ikke regulert på mange år. Kontraktene har reguleringsklausuler. Realistiske avgifter ligger på totalt kr 16.000 pr år i årene fremover. Det er dessuten naturlig å regne med at festere vil innløse tomter. Det har allerede vært fremstøt for dette fra en av dem. Således ligger det latent betydelige verdier i fremtidige salg. Dessuten vil man kunne innpasse mange ekstra hyttetomter når det er lagt ny vei i lia. Randi Nærby har selv laget en skisse med 18 fremtidige tomter innenfor ca 48 dekar. Under lagmannsrettens behandling har man klarlagt grensene for eksisterende hyttetomter, og disse viser seg å legge beslag på mindre arealer enn tidligere antatt.

Selv om parsellen Rønningen ligger i LNF-område, har den utbyggingsverdi. Her kan man rive våningshuset og oppføre ny bebyggelse. Likeledes må det antas at man får etablere hyttefelt i den øverste delen, slik det er gjort på naboparseller.

Generelt bemerkes at Oppdal er et meget attraktivt hyttedistrikt, og at prisene i Stølslia ligger på topp. Dette skyldes ikke minst Kjell Inge Røkkes tomtekjøp og hyttebygging på naboeiendommen.

Randi Nærby har nedlagt slik påstand:

«Odelsovertaksten fremmes og Randi Nærby tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Lagmannsretten bemerker:

Odelsloven §49 første ledd fastsetter:

«Verdsetjinga ved odelstakst skal gjerast på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen hovudsakleg blir nytta til landbruksføremål.»

I Rt-1980-233 flg. er inntatt en dom hvor førstvoterende i Høyesterett uttalte:

«Jeg forstår bestemmelsen slik at retten skal finne frem til hva en vanlig kjøper vil gi under de forutsetninger med hensyn til bruken av eiendommen som fremgår av paragrafen. Utover dette uttaler §49 intet om hvorledes man skal gå frem ved verdsettingen.» (side 236).

De økonomiske beregninger omkring avkastningen av jorden/skogen, verdien av bygningene, verdien av årlige pengeytelser mv. blir ikke annet enn momenter i den helhetsvurderingen retten skal foreta for å finne frem til omsetningsverdien, jf odelsovertakst inntatt i RG-1986-322 flg.

Utgangspunktet ved odelstakst er eiendommens objektive verdi, og det er en «bruksbestemt salgsverdi» odelsloven §49 gir anvisning på, jf Rygg/Skarpnes «Odelsloven med kommentarer» (tredje utgave) side 207 flg.

Slik som herredsretten anfører, må en også ta hensyn til påregnelig utnyttelse i fremtiden. At eiendommen hovedsakelig nyttes til landbruksformål, utelukker ikke andre utnyttelsesmåter, for eksempel utparsellering av hyttetomter. Som nevnt er det allerede 10 hyttetomter i Stølslia. Det er heller ikke utelukket at avkastningen av slik alternativ utnyttelse kan overstige avkastningen av ordinær landbruksdrift. Men odelsloven §49 gjør at man må forutsette at produktiv jord og skog fortsatt i hovedsak brukes til rene landbruksformål.

Det presiseres at konsesjonsprisen er ingen øvre grense for odelstakst, men bare et moment ved totalvurderingen, slik Høyesterett har lagt til grunn i Rt-1998-1389 (Torderud).

For påregnelighetsvurderingen er plansituasjonen interessant. Oppdal kommunestyre sluttbehandlet 30. juni 1999 såkalt rullering av kommuneplanen. Etter møtet konstaterer prosessfullmektigene i felles prosesskrift av 14. juli/19. juli 1999:

- For parsellen Rønningen, dvs rundt våningshuset, medfører kommuneplanen ingen endringer. Arealet mellom E6 og gamle Gamle Kongeveg er fortsatt avsatt til LNF-område.

- For Dånnålia, teigen på Fagerhaug, ble formannskapets forslag til endring vedtatt. Denne teigen ble i sin helhet avsatt til LNF-område.

- For Stølslia, den tredje parsellen, ble formannskapets forslag vedtatt, dog med en justering. Byggeområdet til fritidsformål på Stølen utvides slik at øvre grense for bebyggelse blir kote 760, mot kote 775 i forslaget.

Herredsretten har beskrevet de forskjellige parsellene.

Rønningen på ca 60 dekar omfatter ca 3 dekar overflatedyrket jord, ca 44 dekar gjødslet beite og ca 18 dekar produktiv lauvskog. Jorda leies bort for kr 1000 pr år. Våningshuset står her. Det er svært dårlig vedlikeholdt, men enten en eier velger å restaurere bygningen eller rive og bygge nytt, har Rønningen sin verdi ved at man kan etablere gårdsbebyggelse.

Dånnålia på ca 108,5 dekar har 73,5 dekar produktiv barskog, hvorav halvparten er av middels bonitet og resten har lav bonitet. Dånnålia er gårdens skogareal, og det er ikke påregnelig med hyttebygging i overskuelig fremtid. Årlig tilvekst på gården er beregnet til 10 m3 barskog og 1,5 m3 lauvskog.

Endelig har man Stølslia på ca 308,5 dekar. Det er et kupert område hvor ca 48 dekar er tillatt utbygd med hytter. Så langt er det utskilt 10 tomter - 5 som er solgt og 5 festetomter. Samlet festeinntekt ligger som nevnt på kr 4.150 pr år. Avgiftene er i liten grad regulert siden kontrakter ble inngått i tidsrommet 1971-1979. For det første må man kunne påregne en viss oppjustering av festeavgiftene i årene fremover. For det andre er det realistisk at noen av festetomtene kan bli solgt etter forhandlinger med festerne. For det tredje er det fortsatt mulig å etablere nye hyttetomter på parsellen, dog ikke et slikt antall som Randi Nærby skisserer. Plasseringen av eksisterende hytter og det bratte lendet i lia setter begrensninger for nye tomter. Dertil bemerkes at adkomst- og parkeringsforholdene ikke er ideelle, idet det er restriksjoner på bilkjøring langs gamle Gamle Kongevei. Både parsellen Stølslia og tilgrensende hytteområder trenger ny vei, og denne vil etter all sannsynlighet legge beslag på en vesentlig del av Stølslia.

For byggeklare hyttetomter i området kan det påregnes priser rundt kr 150.000. Men lagmannsretten må ta i betraktning at det vil ta noen år før nødvendig vei er anlagt og tomter faktisk blir utskilt. Videre kan det ta tid før man oppnår å heve eksisterende festeavgifter og eventuelt å selge festetomter. Kostnadene til vei og øvrige teknisk anlegg blir betydelige. For ordens skyld bemerkes at Kjell Inge Røkkes store hytteprosjekt på naboeiendommen - med prislapp på henimot 100 mill kr - ikke kan anses retningsgivende for utparselleringer og bygging på Randi Nærbys eiendom. På bakgrunn av befaringen mener lagmannsretten dessuten at de mest attraktive deler av eiendommen allerede er disponert.

Når man skal sammenfatte, må det konkluderes med at normal drift av jord og skog på eiendommen kaster lite av seg. Gården kan tjene som støttebruk for en som har annet arbeid ved siden av. En kjøper må påregne betydelige investeringer i bygninger, idet våningshuset er modent for rivning. De vesentligste inntekter vil komme fra hytteområdet i Stølslia.

Etter en samlet vurdering er lagmannsretten kommet til at odelsovertaksten må settes til kr 700.000.

Det er Randi Nærby som har begjært odelsovertakst, og hun har oppnådd en høyere takst for lagmannsretten enn i herredsretten. I samsvar med skjønnsprosessloven §42 tredje ledd jf §54a og §54 skal hun ha dekket sine nødvendige saksomkostninger for lagmannsretten.

Advokat Finn Grøstad har inngitt omkostningsoppgave som inkluderer salær kr 37.000 og reiseutgifter for advokaten kr 3.250, i alt kr 40.250. Partens egne utgifter til reise og opphold i forbindelse med saken, dekkes ikke. Derimot dekkes rettens gebyr for to rettsdager kr 5.150, honorar til skjønnsmennene for to arbeidsdager - til Kjell Eirik Nygård kr 5.000, Kjartan Holseter kr 3.800, Trygve Berdal kr 2.400 og Ingvar T. Sæther kr 2.400. I tillegg kommer reiseutgifter for skjønnsmennene, slik at de totale omkostninger beløper seg til:

Advokat Finn Grøstad kr 40.250

Rettens gebyr kr 5.150

Honorar til skjønnsmennene kr 13.600

Reiseutgifter for skjønnsmennene kr 9.953,60

I alt kr 68.953,60

Odelsovertaksten er enstemmig.

Odelsovertakst:

1. Eiendommen Rønningen gnr 302 bnr 1 i Oppdal verdsettes ved odelsovertakst til 700.000 - sjuhundretusen - kroner.

2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelse av odelsovertaksten betaler Jostein Ervik til Randi Nærby saksomkostninger for lagmannsretten med i alt 68.953,60 - sekstiåttetusennihundreogfemtitre 60/100 - kroner.

Det ble deretter avsagt slik:

Fravikelseskjennelse:

Partene er enige om at spørsmålet om overtakelse og betaling skal avgjøres i samband med odelsovertaksten, jf. odelsloven §72. De er også enige om at betaling og overtakelse skal skje en måned etter at taksten er rettskraftig. Retten legger dette til grunn.

Slutning:

Randi Nærby plikter 1 - en - måned etter at det foreligger rettskraftig odelsovertakst å utstede skjøte til Jostein Ervik på eiendommen Rønningen, gnr. 302 bnr. 1 i Oppdal mot samtidig betaling av løsningssummen. Jostein Ervik har fra samme tidspunkt rett til å overta bruken av eiendommen.