LF-1999-1131
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2000-05-22 |
| Publisert: | LF-1999-01131 |
| Stikkord: | Husleienedsettelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Romsdal herredsrett nr. 99-00222 A - Frostating lagmannsrett LF-1999-01131 A. Anken til Høyesterett nektet fremmet, se HR-2000-00874. |
| Parter: | Ankende part: Åndalsnes Apotek v/Werner Frøynes, Åndalsnes (Prosessfullmektig: Advokat Johannes Krohn, Molde). Ankemotpart: Arnstein Digernes, Åndalsnes (Prosessfullmektig: Advokat Per Norvald Sperre, Ålesund). |
| Forfatter: | Lagmann Kjell Buer, formann. Lagdommer Ole Johan Lund. Konstituert lagdommer Arne K. Uggerud |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §35, Tvistemålsloven (1915) §172, §176, §180 |
Saken gjelder krav om nedsettelse av husleie etter revisjonsbestemmelsen i §35 i husleieloven av 16. juni 1939.
Werner Frøynes overtok sommeren 1998 Åndalsnes Apotek. Apoteket har holdt til i den såkalte Raumagården i Åndalsnes sentrum siden 1948. Som ledd i overtakelsen trådte Frøynes inn i den løpende leiekontrakten, som gjelder frem til 1. mars 2005.
Kort tid etter overtakelsen krevde Frøynes husleien nedsatt, idet han hevdet at husleien var urimelig høy. Arnstein Digernes, som hadde kjøpt Raumagården i 1987, gikk imidlertid ikke med på dette. Frøynes gikk derfor til sak ved stevning av 26. mars 1999 til Romsdal herredsrett, med krav om nedsettelse av husleien og tilbakebetaling etter dagjeldende husleielov §35. I tilsvar av 6. mai 1999 tok Digernes til motmæle og påstod seg frifunnet. Hovedforhandling fant sted 26. oktober 1999, og dom ble avsagt 2. november 1999 med slik domsslutning:
«1. Arnstein Digernes frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»
Werner Frøynes har ved ankeerklæring av 24. november 1999 bragt saken inn for lagmannsretten. Han har gjort gjeldende at herredsretten har begått feil med hensyn til så vel bevisbedømmelsen som rettsanvendelsen. Digernes har i anketilsvar av 17. desember 1999 tatt til motmæle.
Ankeforhandling fant sted i Åndalsnes 4. mai 2000. Begge parter møtte og avga forklaring. I tillegg hørte lagmannsretten ett vitne. Dokumentasjon ble foretatt som vist i rettsboken. Under ankeforhandlingen foretok lagmannsretten befaring av apoteklokalene og noen andre kontor- og næringslokaler i Åndalsnes sentrum.
For lagmannsretten har saken rettslig fremstått i samme skikkelse som for herredsretten. Når det gjelder faktum, har Frøynes fremlagt nye dokumenter vedrørende husleienivået i Åndalsnes.
Åndalsnes Apotek v/Werner Frøynes har i det vesentlige anført:
Apoteklokalene omfatter 191 kvm i Raumagårdens 1. etasje og 101 kvm i kjelleren. Den bygningstekniske standard er enkel med dårlig ventilasjon og varmeøkonomi. Tidligere og nåværende apoteker har påkostet lokalene betydelige beløp. Lokalene i 1. etasje er passe egnet for butikkformål, mens kjellerlokalene er meget dårlig egnet som lagerlokaler. Adkomsten til kjelleren skjer via en smal og farlig trapp, som er tungvint i bruk. Kjellerlokalene er dertil alt for store i forhold til apotekets behov.
Husleien er for tiden 270.000 kr pr år, dvs 925 kr pr kvm gjennomsnittlig for butikk- og lagerlokaler. Sammenliknet med en rekke lignende næringslokaler i Åndalsnes sentrum er dette vesentlig for høyt.
Det normale leienivå i sentrum ligger på ca 700-800 kr pr kvm for butikklokaler i 1. etasje. For lagerlokaler i kjeller er nivået vesentlig lavere. Husleien for Åndalsnes Apotek er ikke differensiert. Samme pris gjelder for butikklokaler og lagerlokaler. Dette slår urimelig ut, ikke minst fordi lagerlokalene utgjør en uforholdsmessig stor del av totalarealet.
De lokaler motparten ønsker å trekke sammenligning med - K-Bank og Lensmannsgården - er ikke relevante. Det er her tale om lokaler spesialinnredet for sine formål, og husleien vil nødvendigvis måtte ligge høyere enn hva tilfellet er for ordinære butikklokaler. Leiekontrakten innebærer et vesentlig misforhold mellom apotekets faktiske husleie og det nivå som etter tidligere husleielov §35 er å anse som rimelig markedsleie for liknende leieforhold i tilsvarende strøk. En takst avholdt i januar 2000, viser at husleien for apoteket nå ligger ca 65% over gjennomsnittet for et større utvalg forretninger i sentrum av Åndalsnes.
Vesentlighetskravet må ses i forhold til leietakers tilknytning til lokalene. Frøynes var ved overtakelsen av apoteket i en tvangssituasjon. Skulle han overta dette, måtte han også fortsette driften i samme lokaler. Sosialdepartementet, som ikke ønsket at apoteket skulle flytte, hadde tidligere godkjent husleienivået. Departementets involvering hang bl.a sammen med lønnsgarantiordningen for apotekere. Når rammevilkårene snart endrer seg, med fri apoteketablering som følge, vil dagens leienivå i Raumagården være en alvorlig hemsko for konkurransemessig drift. Siden apotekbransjen opererer med lave avanser, gir en prosentvis sammenlikning mellom husleien og bruttoomsetningen ingen god pekepinn på hvor høy husleie virksomheten kan tåle. Ved takseringen av apotektet som gikk forut for Frøysnes' overtakelse, var husleiespørsmålet ikke berørt.
Åndalsnes Apotek v/Werner Frøynes har nedlagt slik påstand:
«1. Husleien for Åndalsnes Apotek ved Werner Frøynes fastsettes etter rettens skjønn til rimelig pris pr kvm pr år for lokalene i gatenivå og for kjellerlokalene.
2. Arnstein Digernes dømmes til å betale til Åndalsnes Apotek ved Werner Frøynes differansen mellom rimelig leie og den avkrevde leie i henhold til leiekontrakt fra og med ett år før stevning av 26. mars 1999 og frem til dags dato, samt lovens rente av de enkelte leieterminer fra de enkelte forfall til betaling skjer.
3. Werner Frøynes tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten.»
Arnstein Digernes har i det vesentlige anført:
Frøynes stod fritt i spørsmålet om han ville overta Åndalsnes Apotek med tilknyttet leiekontrakt. Han kunne således ha latt være å kjøpe apoteket. Husleiekontrakten var tidligere vurdert av Helsedirektoratet, som ønsket at driften skulle fortsette i de samme lokaler.
Raumagården er med sin beliggenhet inntil torget i Åndalsnes sentrum, et av de desidert mest sentrale og attraktive forretningsbygg i byen. Dette må hensyntas ved vurderingen av leien. Avviket fra det gjennomgående leienivå i sentrum er for øvrig ikke vesentlig. Ved sammenlikning må man særlig ta hensyn til leienivået til K-Bank og Lensmannsgården. De butikklokaler Frøynes har sammenliknet med er lite relevante. Nåværende husleie utgjør for øvrig bare 1,86 % av apotekets årlige bruttoomsetning.
Da Digernes kjøpte eiendommen i 1987, lå rentenivået uvanlig høyt. Dette innebar at lønnsom utleie ikke kunne påregnes på kort sikt. Ved fastsettelsen av husleien måtte han derfor legge en langsiktig avgjørelse til grunn. Daværende apoteker lot seg bistå av advokat ved forhandlingene samme år. Husleien må ha vært et vurderingstema under takseringen ved eierskiftet i 1998. I perioden 1. august 1990 - 1. juli 1998 har leien stått helt stille.
Tidligere husleielov §35 er primært innrettet for å beskytte leietakere i boligforhold. Ved leie til næringsformål, hvor leieavtale er inngått mellom profesjonelle aktører, må differansen mellom alminnelig leienivå og den aktuelle leien være betydelig større før nedsettelse kan finne sted. En sammenlikning mellom forskjellige leienivåer, knyttet til kontrakter inngått på ulike tidspunkt, er uansett ikke relevant.
Kravet om renter av et mulig tilbakebetalingsbeløp er for sent fremsatt.
Arnstein Digernes har nedlagt slik påstand:
«1. Herredsrettens dom domsslutningen pkt 1 stadfestes.
2. Arnstein Digernes tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten.»
Lagmannsretten bemerker:
Husleieloven av 16. juni 1939 nr 6 §35 første ledd åpner adgang for nedsettelse til et «rimelig» beløp hvor leien «står i misforhold til verdien av den leilighet eller det rum som det gjelder». I samme ledd heter det ellers at retten «også kan ta hensyn til svingninger i det alminnelige prisnivå», samt at retten for sin avgjørelse etter en avveining av partenes interesser - skal søke «veiledning i hvad den antar er rimelig markedsleie for lignende leieforhold i tilsvarende strøk».
Husleieloven §35 gjelder også for leie av forretningslokaler, jf. bl.a. Rt-1985-1199, hvor det riktignok også er understreket at det i slike forhold skal mer til for nedsettelse enn i boligforhold. Samme oppfatning fremkommer i Rt-1987-1386, hvor det ellers pekes på at leienedsettelse forutsetter et «vesentlig avvik» mellom eksisterende leie og markedsnivået, og at 10% er klart for lite.
Av betydning for nærværende sak er også avgjørelse Rt-1994-38. Her ga Høyesterett uttrykk for at det særlig hvor en avtale i et forretningsleieforhold «er inngått for en bestemt tid og betinget av betydelige investeringer fra utleieren» skal meget til før §35 kommer til anvendelse.
Lagmannsretten finner innledningsvis å ville bemerke at et brev av 14. desember 1987 fra Digernes til daværende apoteker - vedrørende husleieregulering - klart tilkjennegir en differensiert husleie. Leien for butikklokalene og lagerlokalene var her foreslått satt til hhv 950 og 400 kr pr kvm.
Under ankeforhandlingen var partene enige om at butikklokalene utgjør 191 kvm og kjelleren 101 kvm BTA, altså noe mer enn opplyst for herredsretten. Når lagmannsretten tar utgangspunkt i dagens leie - 270.000 kr pr år - og sammenholder denne med de nye arealtall og en leie for lagerlokalene på ca 40 % av butikkleie, finner retten at dagens årsleie pr kvm utgjør 1.123 kr for butikklokalene og 450 kr for lagerlokalene. Gjennomsnittsleien tilsvarer 925 kr pr kvm.
Leiekontrakten til lokalene i Raumagården ble ved fornyelse 24. april 1981 inngått «til 1. mars 2005» med leieregulering hvert tredje år. Etter reforhandling ble det 9. mai 1988 inngått ny kontrakt med klausul om justering annenhvert år, etter endringene i konsumprisindeksen, dog slik at første regulering først skulle skje med en økning på minimum 15%. Det er på det rene at daværende apoteker ved denne anledning lot seg bistå av advokat.
Frøynes har for lagmannsretten fremlagt tall for husleienivået (leie pr kvm pr år) for 19 andre butikk-/kontorlokaler i Åndalsnes sentrum. I noen tilfeller er arealene oppgitt som bruttoarealer (BTA), i andre tilfeller som nettoarealer (NTA) og for en tredje gruppe som såkalte «Ikke definerte arealer» (IDA).
For K-Bank viser oversikten 857 kr samlet for 1. etasje og kjeller (BTA) og for Lensmannsgården 960 kr samlet for 1. etasje og sokkeletasje (IDA). Høyeste leie for rene butikklokaler i 1. etasje er 1.051 kr (IDA), laveste 646 kr (IDA). Leie for kjellerarealer er kun oppgitt for tre butikker, varierende mellom 200 og 250 kr. Det er ikke opplyst når leiekontraktene er inngått.
Lagmannsretten finner det vanskelig å tolke materialet. Sammenliknet med leienivået for K-Bank og Lensmannsgården fremstår leien for Åndalsnes apoteket ikke som urimelig. Utvides sammenlikningsgrunnlaget blir bildet mer usikkert. Som herredsretten finner også lagmannsretten grunn til å peke på at årsaken til de betydelige variasjoner trolig skyldes leiekontraktenes alder, ulike leieendringsklausuler, varierende tidspunkt for leiejustering og arealberegning.
Ut fra bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at Digernes ved overtakelsen av Raumagården, var langsiktig i sin investering. På dette tidspunkt var rentenivået svært høyt, og de dagjeldende leieinntekter kunne ikke forsvare investeringen. Digernes har selv oppgitt 14% p.a. rente for den finansiering han måtte skaffe. Først flere år senere kom renten ned på et normalnivå. Slik retten ser det må Frøynes' behov for lavere husleie også vurderes mot Digernes' behov for langsiktig avkastning. At tidligere og nåværende apoteker selv har foretatt betydelige investeringer i lokalene, finner retten ikke å kunne legge avgjørende vekt på da disse i hovedsak gjelder innredning og utstyr som kan tas med ved utflytting.
Frøynes aksepterte leienivået etter kontrakten uten å gjøre andre undersøkelser om leieprisene på stedet. Selv har han anført at han var i en tilnærmet tvangssituasjon. I likhet med herredsretten finner lagmannsretten det vanskelig å dele en slik oppfatning. Riktignok tilsa de kontraktsmessige forpliktelser som påhvilte den tidligere apoteker, at etterfølgeren ikke hadde særlig valgmuligheter. Nettopp i en slik situasjon bør det treffes nøye økonomiske overveielser, og retten har derfor problemer med å forstå at den pris Frøynes måtte betale for apoteket ikke også reflekterte et så vesentlig moment som bindingen til husleiekontrakten. At Frøynes til slutt valgte å etablere seg på Åndalsnes, kan lagmannsretten likevel ikke se som annet enn en frivillig beslutning.
Et tilfelle som dette, hvor en profesjonell leietaker frivillig trer inn i et kontraktsforhold for nesten umiddelbart å kreve husleienedsettelse, virker for lagmannsretten noe atypisk. Hvorvidt den tidligere apoteker selv kunne krevet leienedsettelse, ser lagmannsretten ikke grunn til å drøfte nærmere.
Ut fra en totalvurdering av husleienivået for næringslokaler i Åndalsnes sentrum og de konkrete omstendigheter knyttet til det aktuelle kontraktsforhold, finner lagmannsretten ikke at husleien for Åndalsnes Apotek er urimelig. Kravet om nedsettelse kan derfor ikke føre frem.
Anken har vært forgjeves og Arnstein Digernes har krevet saksomkostninger. For lagmannsretten må dette spørsmål avgjøres etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Det er inngitt omkostningsoppgave stor 32.244 kr, hvorav 30.000 kr er salær. Dette finnes nødvendig og legges til grunn, jf. .tvistemålsloven §176.
Lagmannsrettens resultat tilsier at Digernes også skal tilkjennes saksomkostninger for herredsretten jf. tvistemålsloven §172 første ledd. Advokat Sperre innga der en omkostningsoppgave stor 25.908 kr, hvorav 24.000 kr var salær. Også dette finnes nødvendig og legges til grunn.
Samlede saksomkostninger som skal erstattes blir etter dette 58.152 kr.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Herredsrettens dom, domsslutningen pkt 1, stadfestes.
2. Åndalsnes Apotek ved Werner Frøynes dømmes til å betale Arnstein Digernes 58.152 - femtiåttetusenetthundreogfemtito - kroner i saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.